Решение по делу № 66а-23/2019 от 06.11.2019

                                                                        Дело № 55OS0000-01-2019-000158-69

                                                                                                                 66а-23/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Новосибирск                                                                5 декабря 2019 года

             Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

          председательствующего Красиковой О.Е.

          судей Никитиной Г.Н., Шульги А.А.

          при секретаре Крикуновой Е.О.

          рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи административное дело № 3а-108/2019 по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Пульсар» на решение Омского областного суда от 6 сентября 2019 года, которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пульсар» оставлено без удовлетворения.

         Заслушав доклад судьи Никитиной Г.Н., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «Пульсар» Кайзер Ю.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Росреестра по Омской области Путинцевой И.В., представителя администрации города Омска Окишева К.В.,

          судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

             общество с ограниченной ответственностью «Пульсар» обратилось в Омский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 05 июня 2019 года № 116, которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определена в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие представленного администрацией города Омска в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчета от 7 мая 2019 года № 11-4/03/2019-И об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. В связи с чем, полагал, что величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и являться основанием для установления Комиссией кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по данному отчету.

Решением Омского областного суда от 6 сентября 2019 года в удовлетворении административного искового заявления ООО «Пульсар» к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 5 июня 2019 года № 116 отказано.

        Представитель общества с ограниченной ответственностью «Пульсар» Седельникова А.В., обратилась в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении административного иска.

      В обоснование доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на положения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», представитель указывает на то обстоятельство, что оформление и содержание Отчета об оценке, представленного администрацией города Омска, не соответствует требованиям указанного закона. Не соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что оценщик использовал в расчетах недостоверную, не подтвержденную и некорректную информацию об аналогах объекта оценки, также не подтверждены и не обоснованы многие характеристики объектов-аналогов.

Относительно изложенных в апелляционной жалобе доводов администрацией города Омска и Управлением Росреестра по Омской области представлены возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

      На основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

      Суд апелляционной инстанции рассмотрел административное дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

      Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Таким образом, для признания недействительным ненормативного правового акта органа, наделенного отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица необходимо наличие одновременно двух условий, а именно, несоответствие оспариваемого акта, закону или иному нормативному правовому акту, нарушение данным актом прав и законных интересов административного истца.

Частью первой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В силу части двадцать седьмой статьи 24.18 названного Федерального закона решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Порядок создания и деятельности комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области установлены положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (часть двадцать пятая статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Как следует из материалов дела, 25 октября 2004 года между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (арендодателем) и ООО «Детский культурно-досуговый Центр» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № <данные изъяты>, в соответствии с которым арендатору передан в аренду сроком на 25 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в границах указанных на прилагаемом плане, кадастровый номер №, местоположение относительно 3-х этажного здания с одноэтажной кирпичной пристройкой с почтовым адресом: <адрес>, вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей под строение.

Соглашением от 14 декабря 2004 года к договору аренды стороны договорились считать арендатором ООО «Пульсар», в связи с переименованием и изменением состава участников ООО «Детский культурно-досуговый центр».

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области, определившие кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2014 года в размере <данные изъяты> руб.

15 мая 2019 года администрация города Омска обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Омской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Омской области от 5 июня 2019 года № 116 заявление администрации города Омска удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2014 года равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, на основании представленного отчета об оценке от 7 мая 2019 года № 11-4/03/2019-И, выполненного ООО «Центр интеллектуальных технологий».

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что администрация города Омска, как орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок, наделен правом на оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 4 мая 2012 года № 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку они подтверждены материалами дела, представленными доказательствами и сторонами не оспариваются.

      Проверив отчет об оценке, представленный администрацией города Омска, суд первой инстанции согласился с решением Комиссии в части соответствия отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при этом исходил из следующего.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца третьего части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Согласно абзацам пятому части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 ).

      В частности, суд указал, что оценка проведена по состоянию на 1 января 2014 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует требованиям абзаца 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов. При отборе объектов-аналогов оценщик использовал сведения о предложениях рынка недвижимости, опубликованных в специализированных периодических изданиях: журналах «Новый адрес 55 регион», «Недвижимость» на 2013 год, на специализированных сайтах информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» с применением корректирующих коэффициентов.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом был выбран 31 объект-аналог с наиболее подходящими с объектом оценки функциональными, физическими и экономическими характеристиками, имеющими схожее местоположение, сопоставимую площадь и назначение.

Из таблиц сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположение, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, площадь, условия продажи, правовой статус земельного участка и другие факторы, указанные в таблицах.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р.

          Возражая против выводов суда, представитель административного истца ссылается в апелляционной жалобе на несоответствие отчета об оценке требованиям закона, при этом доказательств, опровергающих выводы суда, не представляет, доводы жалобы основаны на субъективном мнении представителя, который не обладает специальными и необходимыми познаниями в сфере оценочной деятельности.

              Ссылка представителя административного истца на то обстоятельство, что объект-аналог № 22 не мог быть принят для расчета, поскольку оценщик не располагал полной информацией о данном объекте, опровергается совокупностью исследованных судом доказательств, в том числе показаний оценщика, подтверждающих соответствие приведенных в отчете показателей об индивидуальных характеристиках земельного участка, в том числе и тех, которые явились элементами сравнения.

В этой связи судом сделан обоснованный вывод о том, что имеющаяся информация об объекте-аналоге № 22 являлась достаточной для установления необходимых сведений об объекте-аналоге.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года № 568-р.

То обстоятельство, что оценщиком использованы объекты-аналоги №№5 и 24, в отношении которых отсутствуют указания о конкретных технических условиях, не свидетельствует о нарушении законодательства об оценочной деятельности, в частности пункта 5 федеральных стандартов оценки № 3, на что указывает представитель административного истца в апелляционной жалобе. При расчете стоимости оценщиком в зависимости от наличия инженерных коммуникаций, изменялась цена участков, что нашло отражение в таблицах 10.6, 10.7. Порядок расчета величины корректировки подробно описан в разделе «Анализ рынка» и его подразделе «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости». Объекты –аналоги использовались с тем расчетом, что для всех имеются равные условия по возможности подключения коммуникаций. Величина корректировки относительно участка, не имеющего инженерных коммуникаций для оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов, приведена в таблице 11.3.

          Доводы представителя административного истца о неправильности использования сведений об объектах –аналогах № 22 и № 25, ошибочной корректировке по виду передаваемых прав аналогичны приведенным в административном исковом заявлении, являлись предметом проверки суда первой инстанции, который обоснованно по мотивам, приведенным в решении, признал их несостоятельными.

         В силу пункта 20 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

             Таким образом, ссылка представителя административного истца о неверном выборе оценщиком в качестве объекта –аналога земельного участка № 26, на котором расположен объект незавершенного строительства не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

      Судом первой инстанции обоснованно признаны несостоятельными доводы о снижении стоимости зарезервированных земельных участков для государственных и муниципальных нужд, они аналогичны приведенным в административном исковом заявлении, являлись предметом проверки и оценки судом первой инстанции, должным образом мотивированы в решении суда, оснований для иной оценки в апелляционной жалобе не приведено, и судебная коллегия не усматривает.

Довод апелляционной жалобы о заинтересованности эксперта Общероссийской общественной организации «Российского общества оценщиков», является несостоятельным, поскольку не подтверждается какими-либо доказательствами.

На основании части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Допустимых доказательств, опровергающих изложенные в экспертном заключении от 28 июня 2019 года № 454/2019/1 выводы о соответствии отчета требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, в материалах дела не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии необходимости проведения по делу судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Вопрос о назначении экспертизы либо об отказе в ее назначении разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств.

      Отказывая в удовлетворении заявленного ходатайства, суд правомерно исходил из того, что выводы, изложенные в Отчете, подтверждаются положительным экспертным заключением от 28 июня 2019 года № 454/2019/1, показаниями допрошенного в судебном заседании оценщика Воловика Д.П., подтвердившего произведенные расчеты, которые признаны судом достоверными доказательствами, при этом объективных данных в обоснование ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы, административным истцом не приведено.

Отсутствуют такие доводы в ходатайстве, представленном суду апелляционной инстанции, они основаны исключительно на субъективной оценке административного истца, по существу сводятся к несогласию с выводами суда, проводившего проверку законности решения Комиссии. В связи с чем, судебная коллегия не усматривает оснований для назначения по делу судебной экспертизы.

Судебная коллегия признает, что суд установил все имеющие значение для дела обстоятельства, его выводы подробно изложены в мотивировочной части решения, основаны на имеющихся в деле доказательствах, исследованных и оцененных судом в соответствии с частью 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Нормы материального права применены верно, процессуальных нарушений не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции,

определила:

             решение Омского областного суда от 6 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пульсар» - без удовлетворения.

         Председательствующий                                    О.Е. Красикова

Судьи                                                                 Г.Н.Никитина

                                                                             А.А.Шульга