Решение по делу № 2-2079/2019 от 11.04.2019

№ 2-2079/19

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

10 июня 2019 года г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Гелета А.А.

при секретаре Кашкиновой Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Халтуриной Галины Михайловны к Иванченко Алексею Александровичу, Иванченко Александру Васильевичу, Иванченко Нине Ивановне, Иванченко Александру Александровичу, 3-и лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, ООО «Болгарстрой» о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, уплаченных по договору,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратилась в суд с настоящим иском к №. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, уплаченных по договору, указывая что ... г. между ответчиками (продавцы) и покупателем Халтуриной Г.М. был заключен договор купли- продажи квартиры с КН №, площадью 69,9 кв.м, расположенной по адресу: <...>.

Согласно п. 11 Договора имущество передается в состоянии пригодном для проживания, отвечающее санитарным и техническим требованиям. На момент передачи квартиры истец ознакомился с ее техническим состоянием, недостатков и дефектов обнаружено не было. По соглашению сторон на основании договора от 22.11.2018 года продавцы продолжали пользоваться квартирой до 09.12.2018 года. В декабре 2018 года, после освобождения квартиры ответчиками, Халтурина Г.М. решила провести косметический ремонт в квартире (поменять обои, установить натяжной потолок). При демонтаже гипсокартона на кухне и в жилых комнатах ею было обнаружено, что стены квартиры и плиты – перекрытия на потолке полностью повреждены черной плесенью- грибком. Ремонтные работы были приостановлены, для фиксации дефектов квартиры, причин их появления и расчета стоимости восстановительного ремонта она обратилась в экспертную организацию ...».

Согласно заключению о результатах исследования от ... г. № в жилых помещениях № <...> обнаружен дефект в виде черной плесени. Данный дефект является скрытым, т.е его наличие установить путем внешнего осмотра не представлялось возможным из-за установленных листов гипсокартона. Квартира № была передана собственнику согласно Акта приема – передачи квартиры ... г.. Дата осмотра квартиры экспертом – ... г. За данный промежуток времени плесень в таком количестве не могла образоваться. При осмотре <...>, расположенной по адресу: <...> зафиксирована повышенная влажность. Для определения влажности в помещениях использовался прибор ... с наконечником зонда влажности и температуры. Влажность в жилых комнатах: помещения № – относительная влажность 71,6%, № – относительная влажность 73,3%, при допустимой согласно СанПиН 2.... г.-10 «Санитарно – эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» в жилых комнатах не более 60. Причиной появления плесени является нарушение системы вентиляции квартиры в связи с отсутствием вентиляционной шахты на техническом этаже многоквартирного жилого дома. На момент приобретения квартиры ... г. скрытые дефекты в виде плесени в жилых помещениях №,№,№,№ обнаружить не представлялось возможным, т.к очаг распространения плесени находился за подвесным потолком из листа гипсокартона и потолка из пластиковых панелей. Экспертом установлена стоимость ремонтных работ согласно проведенному сметному расчету в уровне цен по состоянию на IV квартал 2018 года составляет 256 667 руб. Истец не имеет возможности пользоваться квартирой – проживать в ней, в связи с полным повреждением стен и потолка плесенью, что является безусловным свидетельством существенности недостатков переданного имущества, о которых покупатель не был извещен при заключении договора купли- продажи. Проведение ремонтных работ в квартире по удалению плесени и последующему косметическому ремонту нецелесообразно, поскольку стены дома панельные, плесень въелась в полщину панелей, при имеющей влажности она появится вновь, поскольку в квартире нарушен воздухообмен и имеется повышенная влажность, восстановить систему вентиляции истец не может самостоятельно, поскольку система вентиляции многоквартирного дома относится к общему имуществу, ремонт и обслуживание которого производится только по решению всех собственников многоквартирного дома.

Согласно п.п. 3.4 Договора купли- продажи квартиры от 22.11.2018 года стоимость квартиры составила 3 000 000 руб., которые переданы каждому в равных долях при подписании договора. Письмом от 22.03.2019 года Халтурина Г.И. уведомила ответчиков о своем отказе от исполнения договора купли- продажи квартиры и потребовала произвести возврат полученных продавцами денежных средств в сумме 3 000 000 руб. Ответчики от возврата денежных средств уклоняются. Помимо оплаты стоимости квартиры, истицей были понесены затраты в сумме 60 000 руб. по оплате агентству недвижимости (ИП Проскурина С.С.) посреднических услуг по покупке квартиры.

На основании изложенного просила суд расторгнуть договор купли- продажи квартиры от ... г. заключенный между Иванченко А. А.овичем, Иванченко А. В., Иванченко И. И., Иванченко А. А.чем и Халтуриной Г. М. в отношении квартиры с КН 61:44:0080415:67 площадью 69,9 кв.м, расположенной по адресу: <...>. Взыскать в равных долях с Иванченко А. А.овича, Иванченко А. В., Иванченко Н. И., Иванченко А. А.ча в пользу Халтуриной Г. М. 3060 000 руб.

Определением суда от ... г. к участию в деле в качестве 3-го лица привлечено УФСГРКиК по РО.

Протокольным определением суда от ... г. к участию в деле в качестве 3-го лица привлечено ООО «Болгарстрой».

В судебном заседании истец и представитель истца по доверенности заявленные исковые требования поддержали и просили суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Иванченко Алексея Александровича по доверенности Склифус Д.М. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в иске отказать.

Ответчики Иванченко А.А., Иванченко А.А. Иванченко А.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик Иваненченко Н.И. в судебное заседание не явилась. О дате рассмотрения дела извещалась судом по месту регистрации и месту жительства. Вместе с тем, в адрес суда были возвращены почтовые уведомления с отметкой «истек срок хранения».

В соответствии с положениями части 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

    Суд, проанализировав положения указанной правовой нормы, а также обстоятельства извещения ответчика о времени и месте проведения судебного заседания, учитывая также систематическое неполучение ответчиком судебной корреспонденции, приходит к выводу о том, что данные факты свидетельствуют об уклонении ответчика от получения судебных повесток, которое расценивается судом как отказ от их получения.

С учетом изложенного, суд рассмотрел дело в порядке ст.117 и ст.167 ГПК РФ.

В отношении представителей 3-х лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В силу ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.п.1, 2 ст.469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что ... г. между Иванченко А. А.овичем, Иванченко А. В., Иванченко Н. И., Иванченко А. А.чем и Халтуриной Г. М. заключен договор купли-продажи. По условиям договора Иванченко А.А., Иванченко А.В., Иванченко Н.И., Иванченко А.А.,. (продавцы) продали, а Халтурина Г.М. (покупатель) купила квартиру площадью 69,9 кв.м., расположенную по адресу: <...>. Стоимость квартиры, определенная соглашением сторон, составляет – 3 000 000 руб. 00 коп., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора соответственно принадлежащим продавцам долям (согласно п.5 данного договора).

Согласно п. 11 договора передача указанного недвижимого имущества продавцами и принятие его покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. Продавцы передали покупателю имущество в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенное, отвечающее санитарным и техническим требованиям, а также передали относящуюся к имуществу документацию. Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого имущества, претензий к нему не имеет, согласен принять его в собственность. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию вышеуказанного недвижимого имущества по назначению, на момент осмотра обнаружены не были.

Право собственности истца Халтуриной Г.М. на спорную квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.11.2018 г. (л.д.16).

Из объяснений истца в судебном заседании следует, что при осмотре квартиры истцом в квартире все понравилось, претензий не было, но в квартире было много средств освежения воздуха, как пояснили хозяева из-за наличия собаки в доме, о том, что в квартире имеет место плесень, ответчики истца не предупреждали, самостоятельно ее увидеть не представлялось возможным, так как потолок и стены были зашиты гипсокартоном.

Письмом от 22.03.2019 года Халтурина Г.И. уведомила ответчиков о своем отказе от исполнения договора и потребовала произвести возврат денежных средств. Письмом от 15.04.2019 года истец предложила ответчикам расторгнуть договор купли- продажи квартиры и произвести возврат денежных средств.

Предъявляя требования о расторжении договора купли-продажи квартиры от 22.11.2018 г. истец указывает, что обнаруженные в жилом помещении недостатки, не оговорены ответчиком при продаже, а именно наличие на стене и плитах перекрытия на потолке черной плесени – грибка. Указанные недостатки были обнаружены при проведении косметического ремонта в квартире. При демонтаже гипсокартона на кухне и в жилых комнатах истцом и было обнаружено, что стены квартиры и плиты – перекрытия на потолке полностью повреждены черной плесенью- грибком.

Согласно акту ООО «Болгарстрой» от 28.12.2018 года, в ходе осмотра установлено, что собственник приобрел квартиру 30.11.2018 года, собственными силами решил сделать ремонт в квартире. Потолки зашиты гипсокартоном. При вскрытии потолков обнаружили сырость и черные пятна, похожие на плесень. Повреждения наблюдаются на потолках и стенах по всей квартире стойкий запах сырости.

Данные недостатки, по мнению истца, являются существенным нарушением требований к качеству приобретенного товара – спорной квартиры.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно заключения ООО «Северокавказский центр экспертиз и исследований» от ... г. № представленного стороной истца при проведении осмотра в <...>, расположенной по адресу: <...> обнаружен скрытый дефект в виде черной плесени жилых помещениях №,№,№,№. Система вентиляции <...>, расположенной по адресу: <...> не поддерживает чистоту воздуха в помещениях и равномерность его распространения в соответствии с СП 60.13330. При осмотре обнаружено отсутствие вентиляционной шахты на техническом этаже жилого <...>. На момент приобретения квартиры скрытые дефекты в <...> обнаружить не представлялось возможным, т.к очаг распространения плесени находился за подвесным потолком в жилых помещениях №,№,№,№. Стоимость ремонта <...>, расположенной по адресу: <...> учетом имеющихся скрытых дефектов согласно проведенному расчету в уровне цен по состоянию на IV квартал 2018 года составляет 256 667 руб.

Доводы истца о том, что квартира имеет скрытые недостатки, что лишает возможности его использования, судом отклоняются, так как в обоснование данного суждения истцом вопреки ст. ст. 56, 60 ГПК РФ не представлено доказательств. Кроме того, заключая договор, и являясь совершеннолетним и дееспособным лицом, истец в рамках надлежащего исследования состояния дома, могла обнаружить указанные недостатки, однако не проявила нужную осмотрительность.

Согласно копии технического паспорта по состоянию на 16.11.2001 года, спорная квартира построена в 2000 году. Приобретая квартиру на вторичном рынке, 2000 года постройки, Халтурина Г.М. при должной внимательности должна была учитывать необходимость соответствующего ухода для поддержания недвижимости в надлежащем состоянии.

Доказательств того, что в приобретенном жилом помещении на момент заключения договора купли-продажи имелись скрытые недостатки, которые носят неустранимый характер, что на устранение недостатков требуются несоразмерные расходы или затраты времени, истцом не представлено.

Как следует из заключения специалиста ООО «Северокавказский центр экспертиз и исследований» от 01.03.2019 года № 2019/7 указанные дефекты устранимы. Для борьбы с грибковыми проявлениями в данном случае необходимо удалить со стен и потолка в местах грибковых проявлений покрытия, обработать поверхности стен и потолка антисептическим средством Неомид 600, Тефлекс Антиплесень. Обеспечить качественную вентиляцию помещения и провести ремонт помещения. Стоимость, которого согласно выводам специалиста составляет 256 667 руб.

На момент подписания договора купли-продажи квартиры разногласий по качеству недвижимости между продавцами и покупателем не имелось, претензий и замечаний относительно состояния квартиры покупатель продавцу не предъявлял, спорный объект был предан продавцами и принят покупателем, цена договора согласована.

Судом установлено, что до заключения сделки купли-продажи истец Халтурина Г.М. с сыном осматривали спорную квартиру. При этом доказательств того, что ответчиками чинились препятствия в последующих осмотрах квартиры истцом не представлено. Истец имел возможность ознакомиться с техническими характеристиками дома и должен был проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, поскольку квартира расположена на последнем этаже многоэтажного жилого дома, непосредственно под крышей дома и могла отказаться от заключения данной сделки.

Не нашли подтверждения доводы истца том, что ответчики знали о наличии плесени, и продали квартиру со скрытыми недостатками, о которых умолчали.

Судом достоверно установлено, что на момент осмотра и заключения договора купли-продажи квартиры квартира была в хорошем состоянии, покупателю (истцу). квартира понравилась, доказательств, что продавцы (ответчики) сделали ремонт (скрыли плесень под гипсокартоном) непосредственно перед продажей квартиры не имеется. Таким образом, судом установлено, что квартира продана без скрытых недостатков, а продавцы при заключении сделки купли-продажи действовали добросовестно.

Суд критически относится к показаниям допрошенного свидетеля Шепелева Г.Д., так как он был свидетелем обстоятельств осмотра квартиры истцом перед покупкой, непосредственно не присутствовали при заключении договора купли- продажи квартиры. Ему ничего неизвестно об имеющихся в спорной квартире недостатках, он был в квартире более 10 лет назад, при предыдущих собственниках (ответчиках по делу), весной 2019 года его в квартиру пригласила истица и показала дефекты имеющиеся в квартире.

В соответствии со ст. 421 Гражданского процессуального кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

На основании изложенного, учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи квартиры от 22.11.2018 г.

С учетом того, что в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли- продажи квартиры и возврате денежных средств отказано, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчиков расходов по оплате агентству недвижимости (ИП Проскурина С.С.) в размере 60 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований Халтуриной Галины Михайловны к Иванченко Алексею Александровичу, Иванченко Александру Васильевичу, Иванченко Нине Ивановне, Иванченко Александру Александровичу, 3-и лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО, ООО «Болгарстрой» о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, уплаченных по договору отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 14.06.2019 года.