Решение по делу № 33-32/2020 от 05.12.2019

Судья Половинко Н.А. Дело № 33-32/2020 (2-1706/2019)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Пенза

04 февраля 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Бурдюговского О.В.,

и судей Макаровой С.А., Мананниковой В.Н.,

при помощнике Барановой Л.С.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу Макаровой С.А. гражданское дело № 2-1706 по иску Фоминой Т.Н. к Кириллову А.С. о взыскании задолженности по арендной плате по апелляционной жалобе Фоминой Т.Н. на решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 23 сентября 2019 года, которым постановлено:

исковые требования Фоминой Т.Н. к Кириллову А.С. о взыскании задолженности по арендной плате оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, заслушав Фомину Т.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Фомина Т.Н. обратилась в суд с иском к Кириллову А.С. о взыскании задолженности по арендной плате.

В его обоснование указав, что между сторонами 25.02.2018 был заключен договор найма жилого помещения: двухкомнатной квартиры по <адрес>, принадлежащей ей на праве собственности, сроком на 11 месяцев с 25.02.2018 до 25.01.2019. Размер оплаты составляет 10000 руб. в месяц и коммунальные услуги. Договор не подлежал расторжению в одностороннем порядке. Кирилловым А.С. при заключении договора была внесена арендная плата в размере 10000 руб. По истечении одной недели ответчик, позвонил ей и попросил вернуть уплаченные за найм жилья деньги, так как решил съезжать с нанимаемого жилья. Она не согласилась. Вернувшись в г. Пензу после месячного отсутствия, она обнаружила в квартире полный хаос и антисанитарию с вывернутыми дверцами шкафов, с разбитым деревянным сейфом, с остатками несъеденной и затухшей пищи на плите. В последствии с Кирилловым А.С. связаться было невозможно. Полагает, что заключенный договор найма жилого помещения Кириллов А.С. не собирался выполнять и преднамеренно шел на обман. Долг по арендной плате и коммунальным платежам ответчиком за период действия договора (11 месяцев) не выплачен.

Просила суд взыскать с ответчика в свою пользу 134861,38 руб., проценты по ст. 395 ГК РФ - 4331,16 руб., в также государственную пошлину - 3984,05 руб.

Октябрьский районный суд г. Пензы постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Фомина Т.Н. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным. Так, суд, сославшись на положения п.1 ст. 450.1 ГК РФ, указал на право ответчика на односторонний отказ от договора, при этом не учел, что договор был заключен на срок 11 месяцев и по рыночной цене (10000 руб. за месяц) с учетом длительности срока, на короткий срок рыночная стоимость аренды жилья гораздо выше. Договор предполагает его расторжение при предупреждении за 15 дней до окончания срока его действия 25.01.2019, то есть 11.01.2019. Ответчик же предупредил, что съезжает 05.03.2018, через неделю после составления договора, что свидетельствует о его мошеннических действиях. В силу п. 6.3 договора его расторжение возможно только при наличии форс-мажорных обстоятельств, к которым нельзя отнести командировочное удостоверение Кириллова А.С. и приказ о его командировке в г. Пензу. Все документы подписаны самим ответчиком. В командировочном удостоверении проставлена одна печать из пункта убытия и прибытия, относящаяся к г. Коркино. Документы, относительно командировок ответчика сфальсифицированы. Заключая договор найма жилья, Кириллов А.С. не намеревался его исполнять.

В возражениях Кириллов А.С. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Фомина Т.Н. доводы жалобы поддержала.

Кириллов А.С. в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, о месте и времени его извещен надлежащим образом в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ. На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании п.1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно абз. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

На основании п. п. 1, 3 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Материалами дела установлено, что Фомина Т.Н. является собственником жилого помещения: квартиры, общей площадью 48,2 кв.м, состоящей из двух жилых комнат, по адресу: г. Пенза, ул. Пушкина, 22-40.

25.02.2018 между Фоминой Т.Н. и Кирилловым А.С. был заключен краткосрочный договор найма жилого помещения на период с 25.02.2018 по 25.01.2019.

Согласно п. 4.1 указанного договора плата за жилое помещение составила 10 000 руб. в месяц и коммунальные услуги.

Плата должна вносится нанимателем не позднее 25 числа каждого месяца в виде авансового платежа за один месяц вперед.

В соответствии с п. 4.5 договора в качестве обеспечения выполнения сторонами своих обязательств по договору наниматель передает наймодателю 10 000 руб.

Согласно п. 5.2 при досрочном расторжении договора, либо по истечении срока договора стороны обязаны известить друг друга о своих намерениях не позднее чем за 15 дней. В ином случае, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и не подлежит расторжению в одностороннем порядке (п. 6.1).

Допускается досрочное расторжение настоящего договора в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств как с одной, так и с другой стороны (п.6.3).

Как установлено судом, что не оспаривается и истцом, после вселения в спорную квартиру ответчик 04.03.2018г. уведомил истца по телефону об отказе от договора найма.

Также 13.03.2018 Кириллов А.С. известил истца заказным письмо по месту нахождения спорной квартиры об отказе от исполнения договора найма, поскольку иной адрес Фоминой Т.Н. ему известен не был. В экземпляре договора ответчика отсутствует указание места жительства истца.

Оплата ответчиком по договору найма была произведена при заключении договора за месяц вперед в размере 10 000 руб., истец подтверждает получение указанной суммы, а также указывает, что, вернувшись в квартиру после месячного отсутствия, обнаружила, что Кириллов А.С. действительно из квартиры выехал.

Истец заявила требования о взыскании с ответчика в свою пользу долга по арендной плате и коммунальным услугам за период с 25.02.2018 по 25.01.2019.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд признал установленным и исходил из того, что после 05.03.2018 Кириллов А.С. снимаемым жилым помещением не пользовался, оплата за фактическое проживание произведена в полном объеме, с его стороны имело место существенное изменение обстоятельств, в соответствие с которыми он имел право на досрочный отказ договора (исполнения договора).

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, основаны на ошибочном толковании норм материального права и не соответствуют действительным обстоятельствам дела.

Так, выводы суда о том, что ответчик имел право на односторонний отказ от исполнения договора в связи с существенными изменениями обстоятельств, а именно, направление в командировку в г. Ростов-на-Дону, являются ошибочными.

Кирилловым А.С. в подтверждение своих доводов представлены ксерокопии приказа о направлении его, директора ООО «И», в командировку на 30 календарных дней в г. Ростов на Дону с 05.03.2018 и ксерокопия командировочного удостоверения (л.д.№). Данный приказ и командировочное удостоверение подписаны самим Кирилловым А.С., как директором предприятия, им также поставлена отметка о прибытии в г. Ростов на Дону, засвидетельствованная печатью и подписью должностного лица не принимающей организации, а Кирилловым А.С. и печатью ООО «И». В связи с чем данные ксерокопии не могут быть приняты во внимание, так как не являются объективными и бесспорными доказательствами обстоятельств, на которое ссылается ответчик в обоснование расторжения договора.

Кроме этого, при любом случае, направление в командировку форс-мажорным обстоятельством не является, а также не может быть признано существенным обстоятельством, с которыми п. 1 ст. 451 ГК РФ связывает досрочное расторжение договора, оно не относится к числу тех, которое нельзя было разумно предвидеть.

Вместе с тем, в соответствие с п.1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора подлежит применению указанная норма закона, то есть, Кириллов А.С. имел право расторгнуть договор найма в порядке, предусмотренном данной статьей, в связи со следующим.

Указанная норма носит императивный характер и не предусматривает возможность устанавливать сторонам в договоре иные сроки. Условие договора о невозможности его расторжения в одностороннем порядке (п.6.1) нарушает права нанимателя. Помимо этого, п. 5.2 содержит указание на возможность досрочного расторжения договора с предупреждением стороны не позднее, чем за 15 дней, то есть данные два положения (п.6.1 и п. 5.2) противоречивы. По этим основаниям также следует исходить из нормы закона, регулирующей спорные правоотношения.

Материалами дела установлено, что 04.03.2018 Кириллов А.С. предупредил устно (по телефону) Фомину Т.Н. о расторжении договора, после чего 13.03.2018 направил на адрес квартиры (<адрес>) истице предупреждение о расторжении договора.

Судебная коллегия принимает представленные Кирилловым А.С. доказательства в подтверждении направления уведомления, поскольку на представленном чеке почтового отделения четко просматривается фамилия получателя – Фомина, индекс, соответствующий месту нахождения дома № по <адрес> (л.д.№). Согласно сведений сайта Почта России отправление прибывало по месту нахождения адресата с индексом 440000 17.03.2018, получено не было, и возвращено 18.04.2018 по истечение срока хранения, где получено адресатом (т.е. первоначальным отправителем). Факт указания на сайте Почты России получателем Кириллова С.А. свидетельствует о том, что письмо было возвращено в место отправления, где и получено.

Принимая во внимание совокупность указанных обстоятельств, судебная коллегия исходит из того, что Кириллов С.А. свои обязанности по уведомлению Фоминой Т.Н. о расторжении договора найма жилого помещения выполнил возможными для него способами, Фомина Т.Н. однозначно была информирована о намерении ответчика расторгнуть договор телефонным звонком, убедилась в освобождении квартиры спустя месяц, тогда как она, в свою очередь, до сведения ответчика адрес своего места жительства не довела, в связи с чем в силу положений п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение судебная коллегия считает доставленным 19.03.2018 (л.д.№).

Соответственно, согласно требованиям п.1 ст. 687 ГК РФ спорный договор найма жилого помещения считается расторгнутым с 19.06.2018.

То обстоятельство, что Кириллов А.С. не передал квартиру Фоминой Т.Н. по акту приема передачи, не свидетельствует об обоснованности требований о взыскании платы за найм и коммунальные услуги за весь истребуемый период, поскольку о выезде ответчика истице было известно, спустя месяц, как она пояснила, пришла в квартиру, убедилась в его выселении, то есть имела возможность использовать квартиру по своему усмотрению, в декабре 2018 года и январе 2019 года она уже делала в квартире ремонт, о чем Фомина Т.Н. пояснила в суде апелляционной инстанции.

Таким образом, плата за наем жилого помещения должна быть произведена Кирилловым А.С. за период с 25.02.2018 по 19.06.2018, размер задолженности которой с учетом уплаченных авансом 10000 руб. составит 28387 руб. 10 коп.

Поскольку срок оплаты согласно договора 25 числа каждого месяца в виде авансового платежа, размер процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ за просрочку оплаты за найм жилого помещения за период по 25.01.2019 (как было заявлено истцом) составит с указанной суммы задолженности 1601 руб. 15 коп.

Относительно размера платы за коммунальные услуги судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно условиям договора наниматель оплачивает коммунальные услуги (п.4.3.). Истец же заявила требование о взыскании с Кириллова А.С. платы за жилое помещение и коммунальные услуги (включая плату за капитальный ремонт, плату за содержание жилого помещение), что не соответствует условиям договора, предусматривающим лишь оплату за коммунальные услуги.

Статья 154 ЖК РФ определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу ч. 4 данной статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Из указанного понятия коммунальных услуг судебная коллегия и исходит при разрешении дела.

Согласно представленным суду квитанциям о начислении коммунальных платежей за рассматриваемую квартиру за период с 25.02.2018 по 19.06.2018, Кирилловым А.С. подлежат оплате коммунальные услуги (за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию) в размере 5875руб. 15 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период по 25.01.2019 на основании ст. 395 ГК РФ – 315 руб. 37 коп.

Исходя из изложенного, решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Всего с ответчика в пользу истца следует взыскать 34262 руб. 25 коп. в счет платы за найм жилого помещения и коммунальные услуги (28387,10+5875,15), 1916 руб. 52 коп. (1601,15+315,37) – проценты за пользование чужими денежными средствами, 1035 руб. 85 коп. в возврат госпошлины пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 23 сентября 2019 года – отменить, принять по делу новое решение, которым иск Фоминой Т.Н. к Кириллову А.С. о взыскании задолженности удовлетворить частично.

Взыскать с Кириллова А.С. в пользу Фоминой Т.Н. 34262 руб. 25 коп. в счет платы за найм жилого помещения и коммунальные услуги, 1916 руб. 52 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами, 1035 руб. 85 коп. в возврат госпошлины.

Председательствующий

Судьи