Решение по делу № 2-52/2020 от 13.01.2020

Дело № 2-52/2020

    34RS0033-01-2020-000015-41

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М     Р О С С И Й С К О Й     Ф Е Д Е Р А Ц И И

17 марта 2020 года                                                                                             с. Ольховка

Ольховский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Кузнецова А.Н.,

при секретаре Никифоровой О.А.,

с участием истца Чернышова В.Ю.,

представителя ответчика администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области Кудрявцевой А.С.,

представителя третьего лица – администрации Ольховского сельского поселения Ольховского муниципального района Волгоградской области – Милешниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Чернышова В.Ю. к администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области, с привлечением третьего лица администрации Ольховского сельского поселения Ольховского муниципального района Волгоградской области о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков,

    У С Т А Н О В И Л:

Чернышов В.Ю. обратился в суд с требованиями к администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области и с учетом изменённых исковых требованиях просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного между истцом и ответчиком, а так же взыскать убытки в размере 131160 руб. и судебные расходы в размере 5500 руб.

В обоснование требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 1630 кв. м., категории земель – земли населённых пунктов – для строительства гостиничного комплекса, расположенного в <адрес> <адрес>. Цена земельного участка составила 33800 руб., которые истец перечислил ответчику. Зная о том, что земельный участок пригоден для строительства гостиничного комплекса, истец приобрёл земельный участок для использования его именно в соответствии с его характеристиками. Собрав необходимую для строительства гостиничного комплекса документацию, он обратился к ответчику для получения соответствующего разрешения, однако ДД.ММ.ГГГГ он получил из администрации отказ на строительство со ссылкой на то, что земельный участок расположен в зоне озеленения специального назначения «С-З», где строительство гостиничного комплекса запрещено.

В досудебном порядке просил предоставить отсрочку урегулирования спора, до марта 2019 года.

ДД.ММ.ГГГГ истец вновь обратился к ответчику на получение разрешение для строительства, однако, в получении такого разрешения отказано.

Истец полагает, что ответчиком допущены нарушения существенных условий договора, поскольку ему продан земельный участок не соответствующий его назначению, а потому просит расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи спорного земельного участка, взыскать убытки 131600 руб., состоящие из уплаты стоимости земельного участка, земельного налога за 2017 и 2018 года, изготовления градостроительного и топографического планов, а так же судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2839.85 руб. и оплату услуг представителя 5500 руб.

Истец Чернышов В.Ю. в судебном заседании изменённые исковые требования поддержал в полном объёме. Дал пояснения в основном по тексту искового заявления и изменённых исковых требований.

Представитель ответчика администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области (далее Администрация района) Кудрявцева А.С. в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, поскольку вся документация по продаже спорного земельного участка была подготовлена администрацией Ольховского сельского поселения Ольховского муниципального района Волгоградской области. При этом каких-либо ограничений, обременений в отношении земельного участка установлено не было, а потому истец не вводился в заблуждение относительного свойств земельного участка, а потому оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, а соответственно требования истца о взыскании с ответчика убытков и судебных расходов удовлетворению не подлежит.

Представитель третьего лица администрация Ольховского сельского поселения Ольховского муниципального района Волгоградской области (далее Администрация сельского поселения) Милешникова М.В. в судебном заседании просила принять решение на усмотрение суда. Так же пояснила, что администрация района осуществляла торги, и соответственно реализовала земельный участок истцу, а истец все расчеты производил с ответчиком. В администрацию сельского поселения денежные средства от продажи земельного участка не поступали.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, приходит к следующему.

В порядке п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из статей 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что по результатам проведения аукциона, проводимого Администрацией района, ДД.ММ.ГГГГ между Чернышовым В.Ю. и Администрацией района заключен договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1630 кв. м., категории земель – земли населённых пунктов – для строительства гостиничного комплекса, расположенного в <адрес>, оплатив за земельный участок 33800 руб. Земельный участок передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-15, 118-149).

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16).

Из указанного договора не следует, что в отношении земельного участка установлены ограничения (обременения) в пользовании и обременений правами других лиц.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией района истцу направлено сообщение, о необходимости получения градостроительного плана, а так же информация о том, что для данного земельного участка отсутствуют виды разрешенного использования для строительства гостиничного комплекса (л.д. 26).

На досудебную претензию о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Администрация района просит не рассматривать вопрос о расторжении договора до марта 2019 года, в связи с устранением основания для отказа в получении разрешения на строительство гостиничного комплекса (л.д. 29).

ДД.ММ.ГГГГ истец вновь обратился к Администрации района с заявлением о выдаче разрешения на строительство гостиничного комплекса, однако в выдаче такого разрешения отказано уведомлением -ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31).

Из пояснений специалиста ФИО1 следует, что земельный участок, приобретённый Чернышовым В.Ю., расположен в территориальной зоне С-3, зона озеленения специального назначения, поскольку указанная зона утверждена Решением Ольховского сельского совета Ольховского сельского поселения Ольховского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №. При этом согласно акту выбора земельного участка, и приложенной к нему схеме, содержащихся в материалах дела (л.д. 93-95) не указано, что земельный участок расположен в территориальной зоне С-3, зона озеленения, которая установлена на основании Правил землепользования застройки Ольховского сельского поселения. Без привлечения кадастрового инженера истец самостоятельно не мог определить, что приобретаемый им земельный участок находится в территориальной зоне С-3.

Таким образом, в ходе рассмотрения возникшего спора судом установлено, что приобретённый истцом земельный участок с кадастровым номером №, расположен в территориальной зоне С-3 зона озеленения специального назначения и установленным правовым режимом в данной зоне запрещено капитальное строительство зданий и сооружений, в том числе индивидуальное жилищное строительство.

В соответствии с подп. 2 и 4 п. 1.3, подп. 2 п. 7.5 и п. 8.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утверждённых Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 года, при образовании новых и упорядочении существующих земельных участков определяются варианты использования земель с учетом размера земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры; иные характеристики земель, необходимые для принятия решений собственниками земельных участков по их распоряжению. При этом учитывается в том числе размер земельного участка устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке предельными размерами, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией; при отсутствии сведений о наличии на территории земельного участка принадлежащих иным лицам инженерных коммуникаций и (или) их охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования земель исполнитель работ направляет в соответствующие учреждения и организации письменные запросы о наличии и местоположении таких объектов и их зон. Если в течение 7 дней с момента получения запроса эти учреждения и организации не предоставляют запрошенную информацию или сообщают об ее отсутствии, то в пояснительной записке землеустроительного дела производится запись об отсутствии этих данных. Второй экземпляр запроса включается в землеустроительное дело.

Следовательно в межевом плане, подготовленном по заданию Администрации района, ДД.ММ.ГГГГ, кадастровым инженером ФИО2, в связи с образованием земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, в обязательном порядке должно быть указано, что земельный участок располагается в территориальной зоне С-3 зона озеленения специального назначения, которая в свою очередь была бы отражена в кадастровом паспорте земельного участка при постановке его на учет в ГКН. Вместе с тем, в межевом плане данная информация не указана.

Земельный участок приобретён Чернышовым В.Ю. в 2012 году, регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено в судебном заседании земельный участок, приобретённый истцом, находится в зоне озеленения специального назначения, и данный правовой режим земельного участка установлен в ДД.ММ.ГГГГ Правилами землепользования и застройки, вместе с тем ответчик как заказчик межевого плана в нарушение вышеприведенных методических рекомендаций не установил установленный правовой режим земельного участка, выставляемого на аукцион, что привело к составлению кадастрового плана с недостоверными сведениями о разрешении использования данного земельного участка и внесению недостоверной информации о видах разрешенного использования земельного участка, выставляемого на аукцион.

Вопреки доводам Администрации района ответственность за предоставление недостоверных сведений несёт ответчик.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Приобретённый Чернышовым В.Ю. земельный участок ввиду его расположения в границах зоны озеленения специального назначения невозможно использовать в целях строительства гостиничного комплекса.

Заключая с истцом договор купли-продажи земельного участка, в п. 4 ответчик как продавец взял на себя всю ответственность за несоответствие условий, указанных в договоре фактическим условиям.

Поскольку на момент заключения договора земельный участок располагался в территориальной зоне С-3 зона озеленения специального назначения, то такое разрешенное использования подлежало внесению в правоустанавливающие документы.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Исходя из требований п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи подлежит расторжению, поскольку приобретенный истцом спорный земельный участок расположен в зоне С-3, зона озеленения специального назначения, а потому истец лишен возможности использовать земельный участок в целях, для которых он приобретался, и в соответствии с разрешенным использованием, что является существенным нарушением договора.

Доказательств, соответствующих требованиям ст. ст.59, 60 ГПК РФ, опровергающих указанные обстоятельства, а также о том, что до заключения договора истцу была предоставлена вся необходимая информация относительно имеющихся видов разрешенного использования земельного участка, о которых покупателю Чернышову В.Ю. было известно, суду не представлено.

Так же не состоятельны и доводы представителя ответчика, что Администрацией района не могла проверить действия Администрации сельского поселения, которой произведён выбор земельного участка, в виду того, что работы по формированию спорного земельного участка проведены по заданию Администрации района и в конечном итоге утверждены, с видом разрешенного использования - для строительства гостиничного комплекса, не отвечающим требованиям действующих в настоящий момент Правил землепользования и застройки.

При указанных обстоятельствах, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № подлежит расторжению, а исковые требования в данной части удовлетворению.

Кроме того, суд исходя из существа заявленных исковых требований, для восстановления прав и законных интересов истца, приходит к выводу о необходимости указания в резолютивной части решения, об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Чернышовым В.Ю. и Администрацией района, что по мнению суда, не будет являться нарушением требований ч. 3 ст. 196 ГК РФ.

Разрешая исковые требования в части взыскания убытков, суд руководствуется следующим.

Статёй 393 ГК РФ предусматривается обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Статьёй 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1)

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ).

    Как указано выше и следует из материалов дела постановлением администрации района от ДД.ММ.ГГГГ №, Чернышову В.Ю. как победителю аукциона, спорный земельный участок представлен в собственность, за который последний уплатил 33800 руб. (л.д. 10, 15).

Из налоговых уведомлений и квитанций об оплате следует, что Чернышовым В.Ю. произведена уплата земельного налога за земельный участок, расположенный в <адрес> за ДД.ММ.ГГГГ – 43165 руб., за ДД.ММ.ГГГГ – 43165 руб. (л.д. 32-33, 114-116).

Исходя из указанных выше норм законодательства, а так же документального подтверждения указанных расходов, суд приходит к выводу, что с Администрации района подлежат взысканию денежные средства как оплаченные истцом по договору купли-продажи в сумме 33800 руб., так и по уплате им земельного налога в сумме 86300 руб. (43165 руб. х 2 года).

    Ввиду отсутствия документального подтверждения несения истцом расходов на уплату земельного налога за ДД.ММ.ГГГГ в большем размере, а именно 45432 руб., суд вопреки доводам истца, не находит правовых оснований для удовлетворения требования истца в указанной части.

    Заявленные исковые требования о взыскании с ответчика комиссий банка, удовлетворению не подлежат, поскольку указанные расходы истца не относятся к судебным издержкам.

    Так же с ответчика не подлежат взысканию понесённые истцом расходы за составление градостроительного и топографического планов в размере 5580 руб. и 2029.50 руб. соответственно, поскольку из пояснений Чернышова В.Ю. в судебном заседании следует, что данные планы были им заказаны и разработаны по его заданию, после того как ему стало известно, что приобретённый земельный участок расположен в зоне озеленения специального назначения.

В силу положений ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат понесенные им судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 3000 руб., поскольку именно данный размер оплаты услуг представителя, судом признается соразмерным степени его участия в деле, а также уплаченной государственной пошлины – 2839.85 руб. (л.д. 3, 40-41), т.к. данные расходы понесены истцом в связи с рассмотрением настоящего дела

Учитывая изложенное, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу, что исковые требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Чернышова В.Ю. к администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №, с кадастровым номером № расположенный в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Чернышовым В.Ю. и администрацией Ольховского муниципального района Волгоградской области.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Чернышовым В.Ю. и администрацией Ольховского муниципального района Волгоградской области.

Взыскать с администрации Ольховского муниципального района Волгоградской области в пользу Чернышова В.Ю. стоимость земельного участка - 33800 руб., оплату земельного участка за период ДД.ММ.ГГГГ в размере 86330 руб., судебные расходы на оплату услуг адвоката – 3000 руб. и уплату государственной пошлины – 2839.85 руб., а всего на общую сумму 125969.85 руб., в удовлетворении остальной части иска – отказать.

Апелляционная жалоба, представление, могут быть поданы в Волгоградский областной суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Ольховский районный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                                              А.Н. Кузнецов