Решение по делу № 3а-3/2017 (3а-41/2016;) от 12.08.2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 12 мая 2017 года по делу № 3а-3/2017г.

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

судьи Верховного Суда Республики Дагестан Абдулхалимова М.М.,

с участием представителя административного ответчика – Правительства Республики Дагестан по доверенности Джабраиловой А.А.,

представителя административного ответчика – Управления Росреестра по Республике Дагестан по доверенности Рабадановой А.А.,

при секретаре судебного заседания Магомедове Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Асевова К.И. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Асевов К.И. в лице своего представителя по доверенности Абдуллаева А.С. обратился в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка площадью <.> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <.> рублей.

В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указано, что используемая в целях налогообложения и установленная в размере <.> рублей кадастровая стоимость принадлежащего Асевову К.И. земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, т.е. на 01.12.2012 года, составляла <.> рублей.

Асевов К.И. и его представитель адвокат Абдуллаев А.С., извещенные о месте и времени судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, административное дело рассмотрено в отсутствие административного истца и его представителя.

Представители административных ответчиков - Правительства Республики Дагестан по доверенности Джабраилова А.А. и Управления Росреестра по Республике Дагестан по доверенности Рабаданова А.А. в ходе судебного заседания заявленные административные исковые требования не признали и просили в их удовлетворении отказать.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», извещенное о месте и времени судебного заседания, своего представителя в суд не направило, о причинах неявки не сообщило, в связи с чем, административное дело рассмотрено в отсутствие представителей данного заинтересованного лица.

Заслушав объяснения представителей административных ответчиков, допросив эксперта, исследовав заключения проведенных по делу экспертиз и письменные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Как следует из материалов дела, административному истцу Асевову К.И. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью <.> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – под ремонтную мастерскую, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно представленной в суд кадастровой справке от 5 августа 2016 года содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость принадлежащего Асевову К.И. земельного участка составляет <.> рублей.

Основанием внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка послужило Постановление Правительства Республики Дагестан от 31 января 2013 года № 13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан», которым утверждено среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель разрешенного вида использования «земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания» на территории сел. Нижнее Казанище Буйнакского муниципального района Республики Дагестан в размере <.> рублей за 1 кв.м. (приложение № 2).

Полагая установленную и внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка необоснованной и не соответствующей его рыночной стоимости, Асевов К.И. обратился в суд с настоящим административным иском.

Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Под кадастровой стоимостью, согласно абзацу 8 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации регулируется положениями главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 24.18. указанного Федерального закона предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В подтверждение заявленных административных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 6 июня 2016 года № 153-16 з/у, выполненный оценщиком ООО «Фирма «АСКОМ» Саввоном С.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.12.2012г. составляла <.> рублей.

Исследовав представленный отчет, суд приходит к выводу о том, что он не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости принадлежащего Асевову К.И. земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости.

Так, согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать, помимо прочего, полноту и достоверность исходной информации.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, одним из принципов, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта является принцип подтверждаемости информации, приведенной в отчете об оценке, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки.

Используя для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, в качестве объектов-аналогов оцениваемого земельного участка оценщиком использованы три земельных участка, два из которых расположены в Буйнакском районе и один – в г. Буйнакске, сведения о продаже которых были получены оценщиком, согласно отчёта, из объявлений, размещённых в газете «Деловой партнер» (приложение к газете «Буйнакские известия») от 16 ноября 2012 года (стр. 39 отчета).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, положение о том, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Одним из наиболее важных ценообразующих факторов, применительно к оценке земельных участков, является их категория и вид разрешённого использования.

Производя расчёт рыночной стоимости земельного участка, оценщик исходил из того, что оцениваемый участок и объекты-аналоги не отличаются по виду разрешённого использования (могут использоваться в коммерческих целях), в связи с чем, корректировка по этому показателю им не производилась (стр. 43, 44 отчета).

Вместе с тем, из содержания использованных оценщиком объявлений о продаже объектов-аналогов (стр. 53 отчёта) не усматривается, что данные земельные участки сходны по виду разрешённого использования с оцениваемым земельным участком. Во всех объявлениях о продаже объектов-аналогов вид их разрешённого использования не указан.

Объективных данных, подтверждающих содержащееся в отчёте указание на сходность оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами по виду их разрешённого использования, представленный в суд отчёт не содержит.

С учётом изложенного суд признаёт недостоверной использованную оценщиком при составлении отчета информацию об объектах-аналогах в части видов их разрешённого использования, в связи с чем, считает необоснованными выводы отчета о рыночной стоимости принадлежащего Асевову К.И. земельного участка по состоянию на 01.12.2012 года в размере <.> рублей.

В связи с вышеизложенным не может быть признано доказательством объективности выводов представленного отчёта положительное экспертное заключение № 2550/2016/1 от 21 июля 2016 года, выполненное экспертами экспертного совета ООО «Российское общество оценщиков», членом которой является оценщик Саввон С.В.

Учитывая возникшие сомнения в обоснованности выводов представленного в суд отчета о рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости, для выяснения этого вопроса определением суда от 9 декабря 2016 года по ходатайству представителя административного истца Абдуллаева А.С. по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Республиканский центр судебной экспертизы».

В соответствии с заключением судебного эксперта ФИО12 от 9 января 2017 года № 1043/16 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 декабря 2012 года составляла <.> рубля (л.д. 162-178).

Исследовав вышеуказанное заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно также не может рассматриваться в качестве доказательства, объективно подтверждающего рыночную стоимость принадлежащего Асевову К.И. земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости, поскольку экспертом при проведении расчетов такой ценообразующий фактор как «вид разрешенного использования земельного участка» вообще не использовался, соответствующие корректировки на вид разрешенного использования не применялись.

Установленная судом неполнота заключения экспертизы от 9 января 2017 года № 1043/16 явилась основанием назначения по делу по ходатайству представителя административного истца Абдуллаева А.С. дополнительной судебной экспертизы для установления величины рыночной стоимости принадлежащего Асевову К.И. земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости.

В соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы № 151/17 от 16 марта 2017 года, выполненной экспертом ООО «Республиканский центр судебной экспертизы» ФИО10, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 декабря 2012 года составляла <.> рубля (л.д. 217-240).

Исследованием заключения дополнительной экспертизы установлено, что в качестве объекта-аналога № 3 экспертом использован земельный участок площадью <.> кв.м. стоимостью <.>. руб., (стоимость 1 кв.м. – <.> руб.), с видом разрешенного использования «под любой вид разрешенного использования», расположенный в районе магазина «Орион» г. Махачкалы (л.д. 226-227).

Проверкой достоверности сведений об указанном объекте-аналоге выявлено, что действительная площадью указанного земельного участка с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство» составляет <.> кв.м., в связи с чем, стоимость 1 кв.м. данного земельного участка, составляет <.> руб.

Использование экспертом в расчетах недостоверных сведений о стоимости 1 кв.м. объекта-аналога № 3 свидетельствует о необоснованности выводов проведенной по делу дополнительной экспертизы, что было признано в судебном заседании экспертом ФИО10

Недостатки заключения проведенной по делу дополнительной экспертизы явились основанием назначения по делу по ходатайству представителя административного истца адвоката Абдуллаева А.С. повторной судебной экспертизы для выяснения ранее поставленного перед экспертами вопроса.

В соответствии с заключением повторной судебной экспертизы № 31/17 от 20 апреля 2017 года, выполненной экспертом ООО «ИМА-КОМ» ФИО13 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 декабря 2012 года составляла <.> рублей.

В судебном заседании эксперт ФИО11, предупреждённый судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, изложенные в заключении № 31/17 от 20 апреля 2017 года выводы о размере рыночной стоимости земельного участка полностью подтвердил.

Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем, признает его допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости, т.е. на 01.12.2012г.

При этом суд учитывает полноту проведенного исследования, использование экспертом при расчете сведений о пяти объектах-аналогах, применение корректировок по всем основным ценообразующим факторам, в связи с чем, выводы заключения не вызывают у суда сомнений в их объективности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ) (пункт 24).

С учетом изложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административного искового заявления Асевова К.И. и установлении кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, установленном заключением проведенной по делу повторной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Дагестан

решил:

административное исковое заявление Асевова К.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <.> кв.м., расположенного по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2012 года в размере <.> (<.>) рублей, на период с 1 января 2016 года и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 августа 2016 года.

Понесенные Асевовым К.И. при подаче административного искового заявления судебные расходы по оплате государственной пошлины, а также расходы по оплате проведенных по делу экспертиз отнести на административного истца Асевова К.И.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 17 мая 2017 года.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан М.М. Абдулхалимов