Решение по делу № 3-4/2015 (3-80/2014;) от 30.09.2014

Дело № 3-4/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 апреля 2015 года город Архангельск

Архангельский областной суд в составе:

председательствующего судьи Пыжовой И.А.,

при секретаре Терентьевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Шукюрова В.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Шукюров В.Г. обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – здание дренажно-насосной станции № ***. Участок находится примерно в *** м от ориентира по направлению на юго-восток, адрес ориентира: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания центра автосервиса.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет *** руб. *** коп.

Полагает, что кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости, не соответствует рыночной стоимости данного участка, является завышенной, в результате чего нарушаются его права как арендатора участка.

Ссылаясь на п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ, ст.24.16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» полагает, что кадастровая стоимость указанного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки в размере *** рублей.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в указанном размере его рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены мэрия города Архангельска, Правительство Архангельской области, Управление Росреестра по АО и НАО.

Шукюров В.Г. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель заявителя С. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении. Просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной ООО «***» в размере *** рублей. Кроме того, пояснила, что с заключением эксперта Н. представленным в материалы дела по результатам проведенной судебной экспертизы, не согласны. Полагают, что экспертное заключение не соответствует требования действующего законодательства, в частности экспертом не приведены мотивы отказа от использования затратного и доходного подходов оценки, сведения об объектах аналогах являются недостоверными, объекты аналоги по своим характеристикам не являются сходными с объектом оценки.

Представитель мэрии города Архангельска Б. в судебном заседании пояснил, что с заявленными требованиями не согласен, заключение эксперта ИП Н. считает соответствующим требованиям действующего законодательства и отражающим объективную рыночную стоимость спорного земельного участка. Просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель Министерства имущественных отношений Архангельской области К. в судебном заседании пояснила, что с заявленными требованиями не согласна, просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель Правительства Архангельской области Л. в судебном заседании пояснила, что с заявленными требованиями не согласны по основаниям, изложенным в отзыве. Кроме того, полагает, что с учетом наличия заключения эксперта Н. в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в судебное заседание не явился, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. В отзыве на заявление просили отказать в удовлетворении заявленных требований к органу кадастрового учета, полагали, что кадастровая палата является ненадлежащим заинтересованным лицом.

Представитель Управления Росреестра по АО и НАО в судебное заседание не явился, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. В отзыве на заявление просили отказать в удовлетворении заявленных требований, полагали, что они необоснованно заявлены к Управлению Росреестра по АО и НАО.

Заслушав представителя заявителя С., представителя Министерства имущественных отношений Архангельской области К., представителя Правительства Архангельской области Л., представителя мэрии г.Архангельска Б., допросив эксперта Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 2 ст.66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п.3 указанной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением правительства Архангельской области от 18.12.2012 № 595-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области» утверждены определенные по состоянию на 05 июня 2012 года и представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области, включающие: результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Архангельской области; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Архангельской области и средний уровень кадастровой стоимости 1 квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Архангельской области.

В соответствии с ч.2 ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.11 ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как следует из материалов дела, на основании договора № *** (мг) аренды земельного участка от *** года (с учетом соглашения от *** о внесении изменений и дополнений в договор) земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – здание дренажно-насосной станции № ***. Участок находится примерно в *** м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания центра автосервиса, передан в аренду благотворительному фонду «***».

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей от *** года права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору переданы Шукюрову В.Г.

Расчет арендных платежей по договору производится, в том числе с применением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Сведения о кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости *** года. Величина кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости определена в размере *** руб. *** коп. Указанная величина внесена в государственный кадастр недвижимости на основании Постановления Правительства Архангельской области от 18.12.2012 № 595-пп.

Шукюров В.Г. указывает на несоответствие определенной в ходе массовой оценки кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего, является нарушение его прав как арендатора участка. В обоснование указанных обстоятельств заявитель ссылается на отчет от *** № ***, составленный ООО «***», согласно которому по состоянию на *** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет *** рублей.

Исходя из приведенных положений п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ, предписывающих устанавливать кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной в случае определения в отношении данного участка такой стоимости, принимая во внимание, что спор о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков относится к категории споров, возникающих из публичных правоотношений, так как проведение государственной кадастровой оценки земель проводится, в том числе, для целей налогообложения, регулирования размера арендной платы за использование государственного и муниципального имущества, при возбуждении заинтересованным лицом такого спора в суде итоговая величина кадастровой стоимости подлежит установлению, исходя из исследования и оценки совокупности всех представленных в материалы дела доказательств, вне зависимости от величины, указанной в предъявленном в суд заявлении.

В связи с существенным расхождением кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, наличием сомнений в достоверности определенной в отчете ООО «***» рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя Министерства имущественных отношений Архангельской области определением Архангельского областного суда от 16 декабря 2014 года по данному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ИП Н.

Согласно заключению указанного эксперта от ***, по состоянию на *** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет *** рублей.

Оценивая представленные доказательства в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд исходит из того, что заключение ИП Н. соответствует установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требованиям. Величина установленной в отношении земельного участка кадастровой стоимости и определенной в отношении этого же объекта рыночной стоимости является сопоставимой, а установленная разница – обоснованной; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет необходимые образование и квалификацию, является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», его ответственность застрахована в установленном порядке.

В то же время определенная в представленном заявителем отчете рыночная стоимость земельного участка по состоянию на *** значительно ниже кадастровой стоимости. При этом заявителем в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлено документов, предусмотренных пунктом 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а равно не представлено иных доказательств, подтверждающих соответствие выполненного ООО «***» отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

Доводы стороны заявителя о несоответствии заключения эксперта Н. требованиям законодательства об оценочной деятельности в связи с отсутствием в заключении обоснования отказа от использования затратного и доходного подходов оценки, недостоверности сведений об объектах аналогах, а также о том, что объекты аналоги по своим характеристикам не являются сходными с объектом оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно пунктам 13, 14, 15 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (далее по тексту ФСО № 1) доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

В пункте 1.7 заключения эксперта Н. указано, что отказ от применения затратного подхода обусловлен тем, что данный подход для оценки земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически. Кроме того, имеется ссылка на распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», согласно которому элементы затратного подхода используются в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка методом остатка и методом выделения, в чистом виде затратный подход для оценки земельного участка не применяется.

Отказ от применения доходного подхода мотивирован невозможностью получения достоверной информации необходимой для расчета стоимости земельного участка доходным подходом. Кроме того, в судебном заседании эксперт пояснила, что невозможность применения доходного подхода обусловлена также тем, что фактически оцениваемый земельный участок арендатором и собственником не используется и не приносит прибыль.

Таким образом, экспертом в соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 приведены обоснования отказа от применения затратного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Что касается доводов представителя заявителя о необоснованном использовании экспертом при оценке объектов аналогов 4, 6, 2, то суд считает необходимым указать на следующее.

Экспертом определена рыночная стоимость земельного участка посредством применения сравнительного подхода на основе рыночных данных, которые были размещены на дату оценки в открытых источниках информации. При этом экспертом выбраны объекты аналоги, которые относятся к одному сегменту рынка – земельные участки под коммерческую застройку, расположенные в промышленных зонах города. В экспертном заключении приведен анализ земельных участков по следующим ценообразующим факторам: земельные участки, предназначенные для сферы услуг в промышленных зонах города, передаваемые права – право собственности, скидка на торг, условия финансирования, условия продаж, время продажи, инженерные коммуникации, расположение участка. В случаях выявления различий объектов аналогов с оцениваемым объектом экспертом применены соответствующие корректировки. Суждение эксперта о том, что наличие строений на земельном участке не является ценообразующим фактором, основано на анализе данного фактора с приведением расчета стоимости математическим статистическим методом, в результате которого эксперт пришел к выводу о том, что указанный фактор не влияет на итоговую стоимость объекта, то есть не является ценообразующим.

Произошедшие изменения объектов аналогов по состоянию на *** год не могли быть учтены при определении рыночной стоимости объекта оценки, так как в соответствии с пунктом 19 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Доводы стороны заявителя о том, что из приложенных к отчету копий газетных объявлений не представляется возможным проверить достоверность используемой информации, суд также отклоняет как необоснованные.

Согласно п.10 Федерального стандарта оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Газета «***» является периодическим печатным изданием, следовательно, в экспертном заключении достаточно было сделать ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении имеются соответствующие ссылки, а также к заключению приложены копии газеты «***» с информацией об объектах аналогах, используемых экспертом.

Кроме того, в судебном заседании обозревались указанные печатные издания, сомнений в достоверности, используемой экспертом информации, не имеется.

С учетом изложенного, суд считает, что вышеуказанное заключение эксперта ИП Н. является достоверным и достаточным доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка.

Таким образом, установленная в ходе судебного разбирательства по состоянию на *** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет *** рублей.

Принимая во внимание, что сторона заявителя настаивает на удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере *** руб., вместе с тем по делу достоверно установлено не соответствие указанной стоимости действительной рыночной стоимости спорного объекта, при таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 194-198, 246 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявления Шукюрова В.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания центра автосервиса, равной его рыночной стоимости – в размере *** рублей – отказать.

На решение суда лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации путем подачи апелляционной жалобы через Архангельский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 06 апреля 2015 года.

Судья И.А.Пыжова