Решение по делу № 2-9714/2019 от 23.09.2019

К делу № 2-9714/2019

23RS0041-01-2019-015870-35

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2019 года                      г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Бровцевой И.И.,

при секретаре      Кузьмич Т.В.,

с участием помощника судьи              Трофимовой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гончарова К.В, к Преснякову А.Ю., Пресняковой О.Л. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Гончаров К.В. обратился в суд с исковыми требованиями к ответчикам о расторжении договора купли-продажи земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на землях населенных пунктов, предоставленный для садоводства, взыскании солидарно уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в размере 400 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 000 руб., расходов, понесенных при заключении договора у нотариуса в размере 5 350 руб., госпошлины в размере 7 623,50 руб., расходов на представителя в размере 30 000 руб.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес> на землях населенных пунктов, предоставленный для садоводства, без зарегистрированных на нем объектов недвижимого имущества. Истец передал ответчикам денежные средства в размере 400 000 рублей. После приобретения земельного участка в течение продолжительного времени истец заходил на свой участок через земельный участок, примыкающий к его фасаду с кадастровым номером №, считая его дорогой, поскольку тот не был огорожен и при заключении договора ответчики его не предупредили, что подъезда к участку нет. Со временем истцу стало известно, что «дорога» является земельным участком ФИО10, а его земельный участок, соответственно, окружен земельными участками, к своему участку он не имеет свободного подхода и подъезда, и не может его использовать по назначению. При заключении договора купли-продажи земельного участка ответчиками была предоставлена кадастровая выписка и кадастровый паспорт продаваемого участка. Из кадастровой выписки следовало, что границы земельного участка были установлены, а схема земельного участка, указанная в выписке и паспорте, не содержала данных о том, что это выделенный участок, а также, что он находится в пределах границ других земельных участков, что сделает невозможным подход, подъезд к нему. Проданный земельный участок был образован на основании решения собственников о разделе земельного участка и плана межевания. Всем вышеуказанным участкам были присвоены кадастровые номера в один день - ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, ответчики до продажи участка обладали сведениями об отсутствии подъезда к образуемому в результате выдела земельному участку, так как сами являются собственниками участка, смежного со спорным участком и только на их участке на момент сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ уже было возведено жилое строение. Это подтверждает, что ответчики действовали недобросовестно, когда заключали сделку купли-продажи. Истец не предполагал, что его права как владельца земельного участка будут нарушены, что повлечет нарушение требований закона, а также прав смежных землепользователей. Ввиду невозможности разрешенного использования земельного участка, невозможности свободного подъезда к нему, истец считает, что ответчики незаконно заключили договор купли-продажи земельного участка.

В судебном заседании истец и его представитель по доверенности Стецюк Н.С. заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчиков Святов А.А. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, пояснив суду, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14 и ответчиками заключены договоры купли-продажи долей соседних земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками и истцом заключен договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для садоводства, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В силу требований статей 554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости является его предмет и цена. Согласно части 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Предмет и цена сделки определены договором купли-продажи. Договор удостоверен нотариусом и зарегистрирован регистрирующим органом. Каких-либо обременении земельного участка и ограничений его использования не установлено. Земельный участок передан истцу и на протяжении 2-х лет он им пользовался. Иными словами сторонами соблюдены все существенные условия сделки. В исковом заявлении истец указывает, что при продаже земельного участка ответчики не предупредили его, что земельный участок с кадастровым номером № через который осуществляется проезд к участку истца принадлежит на праве частной собственности физическому лицу, чем существенно нарушили условия договора (статья 450 ГК РФ). Необходимо отметить, что истцу, до совершения сделки было известно о том, что проезд принадлежит ФИО14 (в настоящее время участок принадлежит ФИО10). Более того, между истцом и ФИО14 велись переговоры о приобретении <данные изъяты> доли проезда. Таким образом, ответчики не допускали существенного нарушения договора купли-продажи, в связи с чем отсутствуют основания для применения положений части 2 статьи 450 ГК РФ.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по КК по доверенности Сергиевская И.С. в судебном заседании по вопросу удовлетворения заявленных требований полагалась на усмотрение суда.

Третье лицо, ФИО10 в судебном заседании по вопросу удовлетворения заявленных требований полагалась на усмотрение суда.

Нотариус Краснодарского нотариального округа ФИО13 в судебное заседание не явилась, была уведомлена надлежащим образом, просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по КК, ФИО14 в судебное заседание не вились, были уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав мнение сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные суду доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования обоснованы и подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 3 ст. 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14 и Пресняковым А.Ю., Пресняковой О.Л. заключены договоры купли-продажи долей соседних земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками и истцом заключен договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для садоводства, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Во исполнение условий договора купли-продажи, истец передал ответчикам денежные средства в размере 400 000 рублей, что не опровергается сторонами в судебном заседании.

Проданный земельный участок был образован на основании решения собственников о разделе земельного участка и плана межевания. Указанное обстоятельство подтверждается выписками из ЕГРН на участок истца и смежные с ним участки от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Всем вышеуказанным участкам были присвоены кадастровые номера в один день ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из пояснений истца, после приобретения земельного участка в течение продолжительного времени он заходил на свой участок через земельный участок, примыкающий к его фасаду с кадастровым номером № считая его дорогой, поскольку тот не был огорожен и при заключении договора ответчики его не предупредили, что подъезда к участку нет. Со временем ему стало известно, что «дорога» является земельным участком ФИО10, а его земельный участок, соответственно, окружен земельными участками, к своему участку он не имеет свободного подхода и подъезда, и не может его использовать по назначению. Данный факт подтверждается представленными в судебное заседание фотоматериалами.

Следовательно, ответчики до продажи участка обладали сведениями об отсутствии подъезда к образуемому в результате выдела земельному участку, так как сами являются собственниками участка, смежного со спорным участком и только на их участке, на момент сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ уже было возведено жилое строение.

Согласно ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что если бы истец знал, что ни подойти, ни подъехать к земельному участку невозможно, то он не приобрел бы этот земельный участок у ответчиков.

Доводы представителя ответчиков о том, что истец знал о наличии данного ограничения суду не подтверждены. Третье лицо, ФИО14, неоднократно вызываемый в судебное заседание, явку не обеспечил, доводы ответчиков не подтвердил. Тот факт, что между ФИО14 и Гончаровым К.В. имелась договоренность о выкупе доли соседнего земельного участка, ни чем не подтверждены, наоборот опровергаются третьим лицом, ФИО10, через земельный участок которой осуществляется доступ на земельный участок истца. Соглашение о сервитуте между сторонами отсутствует и, принимая во внимание позицию, как самих ответчиков, так и позицию третьего лица, вопрос о его установлении в добровольном порядке не может быть разрешен.

Кроме того, суд считает, что истец не мог разумно предвидеть наступления данного события, поскольку из представленных ему кадастровых документов не усматривалось отсутствие доступа к земельному участку. На момент приобретения участка, ограждения на соседнем участке отсутствовало, в связи с чем, истец, принимая во внимание данный факт, был уверен в том, что у него имеется доступ к земельному участку. Ссылка на то обстоятельство, что он должен был предвидеть данный факт, свидетельствует о злоупотреблении стороной ответчиков своими правами, и является одним из способов ухода от ответственности, предусмотренной гражданским законодательством.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец направил в адрес ответчиков претензию с предложением расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ему уплаченную по договору денежную сумму в размере 400 000 рублей и возместить расходы на оформление сделки у нотариуса в размере 5 350 рублей. Но до настоящего времени ответ не получен, денежные средства ответчиками не возвращены.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

Пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно п.3.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок правами других лиц не обременен.

Согласно п.3.2. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

В силу ст. 495 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию и способам предоставления такой информации.

Таким образом, суд приходит к выводу о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании с ответчиков в пользу истца денежных средств, уплаченных по договору в размере 400 000 руб.

Обсуждая исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 7 000 руб., суд считает необходимым отказать в их удовлетворении.

В то же время, подлежат удовлетворению требования о взыскании убытков, понесенных при заключении спорного договора у нотариуса в размере 5 350 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно чек - ордеру, при подаче иска истцом была оплачена государственная пошлина в размере 7 623,50 рублей, которая подлежит взысканию с ответчиков пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 7 623,50 руб.

Кроме того, в соответствии со ст. 100 ГПК РФ суд считает возможным взыскать с ответчиков в пользу истца расходы на оплату услуг представителя, снизив заявленный размер, с учетом принципов разумности, сложности дела, количества судебных заседаний до 15 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гончарова К.В, к Преснякову А.Ю., Пресняковой О.Л. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на землях населенных пунктов, предоставленный для садоводства, заключенный между Пресняковым А.Ю., Пресняковой О.Л. и Гончаровым К.В.

Взыскать солидарно с Преснякова А.Ю., Пресняковой О.Л. в пользу Гончарова К.В, денежные средства в размере 400 000 руб., убытки в размере 5 350 руб., судебные расходы в размере 22 623,50 руб., а всего 427 973 рубля 50 копеек.

Данное решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для государственной регистрации прекращения права собственности Гончарова К.В. и государственной регистрации права собственности Преснякова А.Ю., Пресняковой О.Л. на вышеуказанный земельный участок.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Судья: