Решение по делу № 2-36/2014 (2-3586/2013;) от 13.02.2013

Дело №2-36 21 февраля 2014 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд г.Санкт-Петербурга в составе судьи Симоновой И.Е.

при секретаре Ануфриевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца, третьего лица Дмитриенко Н.В. и ее представителя, представителя третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, гражданское дело по иску

Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-

Петербурга к Бонд И. А. о сносе самовольной постройки,

по встречному иску

Бонд И. А. к Службе государственного строительного

надзора и экспертизы Санкт-Петербурга об обязании выдать разрешение

на реконструкцию многоквартирного жилого дома,

и по искам третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора,

Дмитриенко Н. В., Свердлина А.

М., Печерских С. И., Казакова П.

Е., Лукьяненко Т. В., Карпаева

С. К., Пилипчука Е. В.,

Николаевой Л. А., Владимировой Л.

Б., Карпаева А. Н., Вохтомина

А. М., Харатишвили Н. В.,

Селютина Д. И., Мальковой Е. С.,

Дедюры А. В., Суббота Ю. В., Лахиной О. В., Маркиной М. М., Юрина Е. И., Мирошниченко С. В., Бурдейной Н. Н., Михеенковой Е. Е., Потапова Э. О., Граховского Г. Н., Забегина Н. И., Барнаулова О. Д., Букреевой Т. В., Колышевой Н. С., Поспеловой М. Л. и Устинского В. И. к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Бонд И. А. о признании права собственности на жилое помещение и долевой собственности на многоквартирный дом,

установил:

Служба государственного строительного надзора и экспертизы в Санкт-Петербурге обратилась в суд с иском к Бонд И.А. о сносе объекта самовольного строительства, расположенного на принадлежащем ей земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. ответчицей был приобретен на торгах земельный участок по указанному адресу и расположенный на нем многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (площадь застройки <данные изъяты> кв.м.), по результатам проведенной проверки ДД.ММ.ГГГГ. был установлен факт осуществления строительных работ по реконструкции существующего здания путем увеличения его площади, строительного объема, пристройки дополнительных помещений без полученного установленным порядком разрешения на строительство, собственнику земельного участка выдано предписание о прекращении производства строительных работ до получения разрешения на строительство, ДД.ММ.ГГГГ. Бонд И.А. привлечена к административной ответственности в виде штрафа. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009г. «820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» спорный земельный участок расположен в территориальной зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ1-5, при осуществлении строительных работ площадь застройки на земельном участке не должна превышать <данные изъяты> кв.м., ответчица Бонд И.А., осуществляя реконструкцию существующего здания площадью <данные изъяты> кв.м. путем его расширения, пристройки дополнительных помещений, нарушила требования установленного режима земельного участка, реконструкция объекта капитального строительства в нарушение требований градостроительного законодательства нарушает права и интересы граждан, а также интересы субъекта РФ - города Санкт-Петербурга, в силу ст. 222 ГК РФ расположенный на земельном участке по адресу: СПб, <адрес>, объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.

В свою очередь ответчица Бонд И.А. предъявила встречный иск к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга об обязании выдать разрешение на реконструкцию жилого дом, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.(л.д.157-158 т.1)

В ходе судебного разбирательства к производству суда были приняты самостоятельные требования на предмет спора третьих лиц Дмитриенко Н.В., Свердлина А.М., Печерских С.И., Казакова П.Е., Лукьяненко Т.В., Карпаева С.К., Пилипчука Е.В., Николаевой Л.А., Владимировой Л.Б., Карпаева А.Н., Вохтомина А.М., Харатишвили Н.В., Селютина Д.И., Мальковой Е.С., Дедюры А.В., Суббота Ю.В., Лахиной О.В., Маркиной М. М., Юрина Е.И., Мирошниченко С.В., Бурдейной Н.Н., Михеенковой Е.Е., Потапова Э.О., Граховского Г.Н., Забегина Н.И., Барнаулова О.Д., Букреевой Т.В., Колышевой Н.С., Поспеловой М.Л., Устинского В.И., которые просили признать за каждым право собственности на жилые помещения по адресу: <адрес>., соответствующие заключенным с ООО «<данные изъяты>» предварительным договорам купли-продажи.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, указывая, что реконструированный объект строительства является самовольной постройкой, нарушающей установленный режим использования земельной участка, и не может быть сохранен, т.к. несмотря на то, что ранее на земельном участке находился многоквартирный жилой дом, проведение его реконструкции может осуществляться только путем его приведения в соответствие с градостроительным регламентом, не допускающим размещение на данном земельном участке многоквартирных либо блокированных домов.

Ответчица в судебное заседание не явилась, от получения судебных извещений, направленных по ее месту жительства, уклоняется, что в силу положений ч.2 ст.117 ГПК РФ и ст.165.1 ГК РФ дает основания считать ее извещенной о времени и месте судебного разбирательства, учитывая, что об изменении места жительства она суду не сообщала, ранее в судебном заседании представители ответчицы возражали против удовлетворения заявленных требований, поддержав встречный иск (л.д.157-158 Т.1), в котором указывали, что ответчица Бонд И.А. является собственником земельного участка по адресу: СПб, <адрес>, на основании заключенного с ОАО «<данные изъяты>» договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., по условиям которого Бонд И.А. должна была произвести реконструкцию расположенного на земельном участке жилого здания в течение 42 месяцев, ДД.ММ.ГГГГ. ответчица обратилась в Администрацию Выборгского района с заявлением о выдаче разрешения на строительство, однако в выдаче разрешения ей было отказано со ссылкой на превышение площади застройки, которая по регламенту не должна превышать <данные изъяты> кв.м., однако указанный отказ является незаконным, поскольку произведенная реконструкция здания с устройством мансарды и изменением габаритов общей площади застройки до <данные изъяты> кв.м. является допустимой, поскольку площадь спорного земельного участка составляет <данные изъяты> кв.м., а регламентом предельная площадь застройки установлена для участка площадью <данные изъяты> га, параметры площади застройки должны пропорционально соответствовать площади земельного участка, что в данном случае соблюдено, т.к. минимальные отступы зданий от границ участка составляют <данные изъяты> м. Таким образом, оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство спорного объекта не имеется.

Представитель третьих лиц Свердлина А.М., Печерских С.И., Казакова П.Е., Лукьяненко Т.В., Карпаева С.К., Пилипчука Е.В., Николаевой Л.А., Владимировой Л.Б., Карпаева А.Н., Вохтомина А.М., Харатишвили Н.В., Селютина Д.И., Мальковой Е.С., Дедюры А.В., Суббота Ю.В., Лахиной О.В., Маркиной М. М., Юрина Е.И., Мирошниченко С.В., Бурдейной Н.Н., Михеенковой Е.Е., Потапова Э.О., Граховского Г.Н., Забегина Н.И., Барнаулова О.Д., Букреевой Т.В., Поспеловой М.Л., Устинского В.И., Николюк В.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, настаивал на удовлетворении исков третьих лиц и признании за ними права собственности на жилым помещения, расположенные по адресу: СПб, <адрес> в соответствии с предварительными договорами купли-продажи, указывая, что реконструированный жилой дом по своим техническим характеристикам может быть отнесен к блокированным домам, размещение которых на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства не противоречит требованиям действующего законодательства(л.д.119-121 т.4)

Третье лицо Дмитриенко Н.В. и ее представитель Клец С.А., представлявший также интересы третьего лица Колышевой Н.С., также возражали против удовлетворения заявленных требований, настаивая на удовлетворении исков третьих лиц(л.д.85-90 т.4), ссылаясь на то, что они являются добросовестными приобретателями жилых помещений в указанном доме, за которыми как за участниками долевого участия в строительстве, полностью выполнившими свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, может быть признано право собственности на созданные объекты недвижимости.

Представитель третьего лица Администрации Выборгского района в судебное заседание не явился, о времени слушания дела судом надлежаще извещен, ранее в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, полагая встречный иск, а также иски третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, подлежащими отклонению, представив письменный отзыв на иск, в котором указал, что объект недвижимости, расположенной на принадлежащем Бонд И.А. земельном участке по адресу: СПб, <адрес>, реконструирован с существенными нарушениями строительных и градостроительных норм и правил, так как его параметры превышают предельные параметры разрешенного строительства, а также без полученного разрешения на строительство (реконструкцию), в связи с чем является самовольной постройкой и подлежит сносу (л.д.114-116 Т.4).

Представитель третьего лица ООО «<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, информации по запросу суда о перечне лиц, с которыми заключены предварительные договоры купли-продажи жилых помещений по спорному адресу, не предоставил, от получения судебных извещений, направленных по его юридическому адресу, уклонился, что в силу положений ч.2 ст.117 ГПК РФ и ст.165.1 ГК РФ дает основания считать его извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО «<данные изъяты>» и Бонд И.А. заключен договор № купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, в соответствии с условиями которого в собственность Бонд И.А. был передан земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., входящий в состав земель населенных пунктов, предоставленный для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домом), с расположенным на нем многоквартирным жилым домом площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровым №, признанный актом МВК № от ДД.ММ.ГГГГ. непригодным для проживания и подлежащим сносу(л.д.100-101), с целью осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструировать здание в течение 42 месяцев с момента заключения договора (л.д.33-41). На основании указанного договора за Бонд И.А. Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрировано право собственности на указанные земельный участок и многоквартирный дом (л.д.7,8 т.1).

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между Бонд И.А. и ООО «<данные изъяты>» был заключен агентский договор №, по условиям которого Бонд И.А. поручила, а ООО «<данные изъяты>» принял на себя обязательства за вознаграждение совершить от своего имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащих принципалу на праве собственности объектов недвижимости, после проведенной реконструкции, в том числе по заключению предварительного договора от своего имени, получению денежных средств в счет обеспечения по заключению основного договора купли-продажи, а затем заключению от своего имени основного договора купли-продажи жилого помещения в объекте. ДД.ММ.ГГГГ. между Бонд И.А. и ООО «<данные изъяты>» был подписан акт к агентскому договору, в соответствии с которым Бонд И.А. передала на реализацию агенту в соответствии с п. 1.1 агентского договора жилые помещения по двум объектам, в том числе по объекту, расположенному по адресу: СПб, <адрес> (л.д.144-154 т.4).

Также судом установлено, что на основании указанного агентского договора ООО «<данные изъяты>» заключило следующие предварительные договоры купли-продажи на жилые помещения, расположенные по адресу: СПб, <адрес>, условиями которых было предусмотрено заключение сторонами в будущем основного договора купли-продажи:

- с Дмитриенко Н.В. договор № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении однокомнатной квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.181-187 Т.1),

- с Свердлиным А.М. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.223-231 Т.1),

- с Печерских С.И. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.242-250 Т.1),

- с Казаковым П.В. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.10-20 Т.2),

-с Лукьяненко Т.В. № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.31-41 Т.2),

- с Карпаевой С.К. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.64-72 Т.2),

-с Пилипчук Е.В. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.82-92 Т.2),

-с Николаевой Л.А. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.103-111 Т.2),

- с Владимировой Л.Б. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.122-131 Т.2),

-с Карпаевым А.Н. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.141-151 Т.2),

- с Вохтоминым А.М. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.162-173 Т.2),

- с Харатишвили Н.В. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.184-193 Т.2),

- с Селютиным Д.И. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.204-214 Т.2),

- с Мальковой Е.С. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.224-235 Т.2),

- с Дядюрой А.В. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д. 14-24 Т.3),

- с Суббота Ю.В. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.50-62 Т.3),

- с Лахиной О.В. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.88-96 Т.3),

- с Маркиной М. М. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты>.м. под условным № (л.д.123-137 Т.3),

- с Юриным Е.И. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.163-176 Т.3),

- с Мирошничеко С.В. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.201-217 Т.3),

- с Бурдейной Н.Н. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.242-251 Т.3),

-с Михеенковой Е.Е. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.276-289 Т.3),

-с Потаповым Э.О. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.337-341 Т.3),

-с Граховским Г.Н. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.9-15 Т.4),

-с Забегиным М.И. № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д. 22-32 Т.4),

-с Барнауловым О.Д. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.37-45 Т.4),

- с Букреевой Т.В. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.59-69 Т.4),

- с Колышевой Н.С. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.92-96 Т.4),

- с Поспеловой М.Л. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.158-166 Т.4),

- с Устинским В.И. № от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. под условным № (л.д.170-178 Т.4).

Рассматривая заявленные исковые требования Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга об обязании снести объект самовольного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, суд находит их обоснованными и подлежащими удовлетворению, встречный иск Бонд И.А. об обязании выдать разрешение на строительство, а также иски третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, о признании за ними права собственности на жилые помещения, являющиеся объектами предварительных договоров купли-продажи, заключенных с ООО «<данные изъяты>», подлежащими отклонению, принимая во внимание следующее.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Ст. 42 ЗК РФ установлено, что владельцы земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009г. №820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» спорный земельный участок по адресу: СПб, <адрес>, расположен в территориальной зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 1-5. В соответствии с режимом указанной зоны, на данном земельном участке допускаются строительство и реконструкция жилых зданий, строений, сооружений, объектов улично-дорожной сети, благоустройство, озеленение территорий в соответствии с настоящими режимами; строительство и реконструкция общественных зданий, строений и сооружений в соответствии с положительным заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия. При осуществлении строительных работ площадь застройки на земельном участке, расположенном в зоне ЗРЗ 1-5 не должна превышать <данные изъяты> кв.м. Указанные режим и ограничения в отношении спорного земельного участка определены договором купли-продажи, выданным ответчице по ее заявлению Градостроительным планом земельного участка (л.д.61-70 т.1), а также заключением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (л.д.51-52 т.2).

Также судом установлено, что по результатам проверки, проведенной Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ., установлен факт осуществления строительных работ по реконструкции существующего здания на земельном участке по адресу: СПб, <адрес>, путем увеличения его площади, строительного объема, пристройки дополнительных помещений без полученного установленным порядком разрешения на строительство (л.д.15-21 т.1), Бонд И.А. выдано предписание о прекращении производства строительных работ до получения разрешения на строительство (л.д.22-23 т.1), постановлением № по делу об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ. ответчица привлечена к административной ответственности в виде штрафа за совершение административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч.1 ст.9.5 КоАП РФ, а именно- осуществление реконструкции объекта капитального строительства без разрешения на строительство(л.д.25 т.1).

Также из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ. Бонд И.А. обратилась в Администрацию Выборгского района с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома, расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: СПб, <адрес>, при этом из представленных с указанным заявлением документов, в том числе из схемы планировочной организации участка, усматривается, что площадь застройки составляет <данные изъяты> кв.м., а общая площадь дома <данные изъяты> кв.м.(л.д.56-76 т.1). Администрацией Выборгского района в выдаче такого разрешения отказано со ссылкой на превышение площади застройки, которая по регламенту в территориальной зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ 1-5), к которой относится спорный земельный участок, не должна превышать <данные изъяты> кв.м., а также на то, что к полномочиям Администрации районов относится выдача разрешений на строительство (реконструкцию) только индивидуальных одноквартирных жилых домов (л.д.77-78 т.1). 17.10.2013г. в ходе судебного разбирательства по данному спору ответчицей направлено заявление о выдаче разрешения на строительство в Службу государственного строительного надзора и экспертизы в Санкт-Петербурге(л.д.162-163 т.1), в удовлетворении которого ей также было отказано со ссылкой на невозможность выдачи такого разрешения, противоречащего установленному градостроительным планом земельного участка ограничению максимальной площади застройки(л.д.167 т.1).

В силу положений ч.2,3 ст.5 Закона Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» №29-10 от 16.02.2009г. земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и(или) максимальные) размеры и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Реконструкция указанных объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Принимая во внимание указанные нормы действующих градостроительным и землеустроительных норм и правил, возможность выдачи ответчице разрешения на реконструкцию жилого дома, предполагающую сохранение на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома, равно как объекта, превышающего максимальную допустимую площадь застройки <данные изъяты> кв.м., исключена в силу противоречия действующим градостроительным нормам и правилам и разрешенному виду использования земельного участка.

Таким образом, судом установлено, что в нарушение требований ст.51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающей, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, к которым данный случай не относится, собственником земельного участка Бонд И.А. были произведены строительные работы по реконструкции жилого дома на спорном земельном участке путем увеличения его площади, строительного объема, пристройки дополнительных помещений без получения установленным порядком разрешения на строительство, при этом, в нарушение разрешенного в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга "О генеральном плане Санкт-Петербурга" от 22.12.2005 N 728-99, вида использования земельного участка, находящегося в территориальной зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности, а также в нарушение целевого назначения земельного участка, предоставленного для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), фактически на земельном участке, принадлежащем Бонд И.А., возведен объект недвижимости, площадь застройки которого составляет <данные изъяты> кв.м., а общая площадь – <данные изъяты> кв.м., по своим характеристикам относящийся к многоквартирному жилому дому, что также подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ., фотоматериалами (л.д.15-20 т.1), а кроме того, содержанием представленных третьими лицами, заявляющими самостоятельные требования на предмет спора, предварительных договоров купли-продажи жилых помещений, где спорный объект выступает в качестве многоквартирного дома, в связи с чем суд находит несостоятельными ссылки представителя третьих лиц на возможность отнесения спорного объекта к жилому дому блокированной застройки, а также учитывая, что в соответствии со ст.49 Градостроительного Кодекса РФ для отнесения к жилому дому блокированной застройки количество блоков, предусмотренных для проживания одной семьи и расположенных на отдельном земельном участке, не может превышать 10, в данном случае количество квартир и студий в спорном объекте значительно превышает указанное количество, при этом расположение квартир на 3 этажах не предполагает наличие у каждой отдельного земельного участка и выхода на территорию общего пользования.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым № по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, является объектом самовольной постройки и в соответствии со ст.222 ГК РФ подлежит сносу с установлением 60-дневного срока для совершения указанных действий, который суду представляются разумным и обоснованным, с отказом в удовлетворении заявленных встречных требований об обязании выдать разрешение на реконструкцию, поскольку возведение многоквартирного дома в данной земельной и градостроительной зоне не соответствует разрешенным целям использования земельного участка и нормам градостроительного законодательства, за получением разрешения на строительство(реконструкцию) ответчица обратилась только после предъявления к ней требований о сносе самовольной постройки, в то время как уже в <данные изъяты>. ООО «<данные изъяты>» жилые помещения были переданы третьим лицам по актам приема-передачи(л.д.148,233 т.2) при наличии действующего предписания о прекращении продолжения строительных работ, в ходе судебного разбирательства ответчицей не представлены ни доказательства ее обращения в Администрацию по вопросу внесения изменения в градостроительный план земельного участка, ни наличия проектной и исполнительской документации на строительство(реконструкцию), согласования органов санитарно-эпидемиологического контроля, пожарной охраны, строительного надзора, необходимые для возведения многоквартирного (блокированного) дома.

При таких обстоятельствах сохранением указанной самовольной постройки на принадлежащем ответчице земельном участке создается угроза нарушения прав неопределенного числа лиц - как лиц, проживающих на смежной территории, так и прав и законных интересов лиц, заключивших предварительные договоры купли-продажи в отношении жилых помещений в указанной самовольной постройке, их жизни и здоровью, поскольку при строительстве многоквартирного или блокированного жилого дома, предполагающего проживание более чем одной семьи, на земельном участке, предназначенном для размещения индивидуального жилого дома и проживания одной семьи, увеличивается потребление воды, электроэнергии, тепловой энергии, что создает угрозу аварийных ситуаций на объектах жизнеобеспечения, ведет к повышению уровня экологического загрязнения окружающей среды. Как следует из представленных ответчицей документов, подача воды питьевого качества в дом в связи с отсутствием резервов пропускной способности сетей инженерно-технического обеспечения возможна только путем присоединения к сетям коммунального водопровода, при этом сети коммунальной канализации в районе размещения объекта отсутствуют, в связи с чем выданные технические условия предполагают самостоятельный сброс бытовых сточных вод расходом <данные изъяты>\сут(л.д.86-88 т.1), что не может не нарушать прав всех жителей данного микрорайона, не предполагающего размещение в нем многоквартирных жилых домов, на благоприятную окружающую среду.

Одновременно исходя из изложенных фактических обстоятельств, руководствуясь положениями ч.3 ст.222 ГК РФ, в силу которых право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, а также разъяснениями, содержащимися в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), согласно которым действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 ГК РФ), у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований третьих лиц, заявивших о признании за ними права собственности на жилые помещения в объекте самовольного строительства, не являясь собственниками спорного земельного участка.

При этом доводы представителей третьих лиц об их добросовестности как приобретателей суд находит не имеющими правового значения для рассмотрения спора по существу и противоречащими фактическим обстоятельствам дела, принимая во внимание, что при заключении предварительных договоров купли-продажи покупателям квартир не могло быть неизвестно об отсутствии у собственника земельного участка разрешительной, проектной и исполнительской документации на многоквартирный дом, проверка наличия которой не выходит за рамки той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась в данном

случае по характеру принимаемых на себя сторонами обязательств.

В силу положений ст.103 ГПК РФ взысканию с ответчицы Бонд И.А. подлежит госпошлина, от уплаты которой был освобожден истец при предъявлении данного иска, составляющая согласно положениям ст.333.19 НК РФ <данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Обязать Бонд И. А. в 60-дневный срок с момента вступления решения в законную силу снести объект самовольного строительства, расположенный на принадлежащем ей земельном участке с кадастровым № по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

В удовлетворении встречного иска и исков третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, отказать.

Взыскать с Бонд И. А. госпошлину в доход государства в сумме <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья: Симонова И.Е.

Решение изготовлено в окончательной форме 06.03.2014г.