Решение по делу № 2-285/2017 (2-4721/2016;) от 29.11.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 апреля 2017 года г. Оренбург

Дзержинский районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Новодацкой Н.В.,

при секретаре Никитиной С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Борейнштейна И.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Независимое экспертное бюро» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки,

УСТАНОВИЛ:

Боренштейн И.А. обратился в суд с вышеуказанным иском, указав, что в отношении него возбуждены исполнительные производства <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, в рамках которых было обращено взыскание на <данные изъяты> квартиру, <данные изъяты> В соответствии с отчетом <Номер обезличен>П от <Дата обезличена> об определении рыночной стоимости указанной квартиры, произведенной ООО «Независимое экспертное бюро», рыночная стоимость была определена в размере <данные изъяты> рублей. Считает, что стоимость имущества существенно занижена. В связи с чем просит суд признать недостоверной величину рыночной стоимости <данные изъяты> квартиры, <данные изъяты> установленной отчетом <Номер обезличен>/П, составленным ООО «Независимое экспертное бюро».

В судебное заседание истец Боренштейн И.А. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не известил.

Представители истца Емельянова Т.А. и Яковлева И. И., действующие на основании доверенности от <Дата обезличена>, в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Представитель ООО «Независимое экспертное бюро» надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Третье лицо Шиукашвили Т.А. в судебном заседании возражал относительно заявленных требований и пояснил, что считает оценку квартиры ООО «Независимое экспертное бюро» правильной, а требования истца необоснованными.

Судебный пристав - исполнитель ОСП Промышленного района г. Оренбурга в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Заслушав пояснения представителей истца, третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон N 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст. 11 Закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно отчету <Номер обезличен>/П ООО «Независимое экспертное бюро» от <Дата обезличена>, рыночная стоимость арестованного имущества – <данные изъяты> квартиры, <данные изъяты>, по состоянию на <Дата обезличена> составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст. 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 утверждён Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (далее соответственно - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), и определяет требования к проведению оценки недвижимости. Данный Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости – в числе прочего, жилые помещения.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Из отчета <Номер обезличен>/П ООО «Независимое экспертное бюро» усматривается, что оценка квартиры истца произведена путем ознакомления с документами, проведения интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости, анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки и составления отчета («Процесс оценки» стр. 7 отчета).

Таким образом, осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, оценщиком не производился. Ссылка оценщиков на личный наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества (п. 6 отчета) суд полагает несостоятельной, поскольку доказательств этому не представлено, а указанные обстоятельства истцом оспаривались. Также, в отчете не указаны причины, по которым осмотр квартиры не был произведен.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что оценщиками ООО «Независимое экспертное бюро» Я. и К при осуществлении работ по оценке квартиры, расположенной по адресу: <...>, нарушены требования пункта 5 Федерального стандарта оценки об обязательном осмотре объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, в связи с чем, рыночная стоимость квартиры, указанная в отчете об оценке <Номер обезличен>/П от <Дата обезличена> ООО «Независимое экспертное бюро» объекта недвижимости, является не достоверной.

Поскольку истец оспаривает рыночную стоимость квартиры, расположенной по адресу: <...>, проведенной ООО «Независимое экспертное бюро», суд по ходатайству представителя истца назначил оценочную экспертизу.

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро оценки и судебной экспертизы» М. <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, рыночная стоимость <данные изъяты> квартиры, <данные изъяты> составляет 6 <данные изъяты> рублей.

Названное экспертное заключение выполнено в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, о государственной судебно-экспертной деятельности в РФ.

Из указанного отчета следует, что экспертом М. проведен общий осмотр места расположения объекта экспертизы, а также обследование жилого помещения с участием собственника помещения - Боренштейна И.А., проведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, в том числе составлен краткий обзор особенностей рынка недвижимости в г. Оренбурге; составлено точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки; осуществлен анализ наиболее эффективного использования квартиры.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

В отчете оценщик использовал сравнительный подход методом сравнения продаж на основании пяти аналогов, сопоставимых с объектом оценки по критериям: текущее использование, наименование – жилое помещение, трехкомнатная квартира; место положение – г. Оренбург; право на объект - право собственности; площадь - все квартиры характеризуются значительными площадями; состояние – все квартиры в хорошем состоянии, с улучшенной отделкой; развитость социальной инфраструктуры – хорошо развитая; материал стен – кирпичный.

По отличающимся от оцениваемого объекта критериям вносились соответствующие корректировки: на передаваемые права, на условия продажи, корректировка на уторговывание, на район месторасположения, материал стен, этаж расположения, на общую площадь, уровень отделки, наличие балкона/лоджии, на санузел, на наличие / отсутствие бытовой техники и мебели, корректировка на охрану дома и придомовой территории, наличие ограничения (обременения) прав в виде ареста.

Корректировка по дате предложения не требовалась, поскольку все выбранные аналоги предлагались к продаже в период времени, незначительно отличающийся от даты оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием сравнительного подхода, составила <данные изъяты> руб.

Отказ эксперта от использования затратного и доходного подхода в пользу сравнительного подхода при определении рыночной стоимости квартиры подробно им мотивирован.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <...>, указанная в отчете об оценке объекта недвижимости ООО «Бюро оценки и судебной экспертизы» <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, является достоверной.

На основании положений части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации расходы на проведение экспертом ООО "Бюро оценки и судебной экспертизы" М. экспертизы по определению рыночной стоимости квартиры надлежит взыскать с ООО «Независимое экспертное бюро» в пользу Боренштейна И.А.

Также, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ

РЕШИЛ :

Исковые требования Борейнштейна И.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Независимое экспертное бюро» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости <данные изъяты> квартиры <данные изъяты>, составленную Обществом с ограниченной ответственностью «Независимое экспертное бюро» в виде отчета <Номер обезличен>/П от <Дата обезличена>, в размере <данные изъяты> рублей, установив её рыночную стоимость в размере <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Независимое экспертное бюро» в пользу Борейнштейна И.А. расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Дзержинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Новодацкая Н.В.

Мотивированное решение составлено 02.05.2017 г.