Решение по делу № 33-5729/2019 от 05.07.2019

Судья Хуруджи В. Н.                            дело 33-5729/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 августа 2019 года                            г.Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи    Ивановой И.Е.,

судей                        Беспаловой В.В., Решетниковой О.В.,

при секретаре                Щербина О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Костаняна К. К.овича и Торосян А. О. к ООО «СеверСтрой» о признании условий договора долевого участия в строительстве недействительным, взыскании стоимости разницы в площади между проектной и фактической, компенсации морального вреда и судебных расходов, штрафа,

по апелляционной жалобе Костаняна К. К.овича и Торосян А. О. на решение Сургутского городского суда от 04 апреля 2019 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Костаняна К. К.овича и Торосян А. О. к ООО «СеверСтрой» о признании п.3.4 договора долевого участия в строительстве (номер) от 27.06.2014 года, недействительным, взыскании стоимости разницы в площади между проектной и фактической по 46406 рублей 10 копеек каждому, компенсации морального вреда по 5000 рублей каждому, судебных расходов по 7500 рублей каждому, штрафа - отказать».

Заслушав доклад судьи Решетниковой О.В., судебная коллегия

установила:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании пункта договора долевого участия в строительстве недействительным, взыскании стоимости разницы в площади между проектной и фактической, компенсации морального вреда,судебных расходов, штрафа.

Требования мотивированы тем, что 18 сентября 2015 года с ответчиком был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, согласно которого участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает на себя в полном объеме права и обязанности участника долевого строительства по договору долевого строительства, заключенному между ООО Инвестиционно-Строительная Компания «СеверСтрой» и ООО «СеверСтрой».

По договору новый участник долевого строительства получает право требовать от ООО «СеверСтрой» передачи после ввода в эксплуатацию строящегося дома трехкомнатной квартиры, договорной площадью
87,13 кв.м., с учетом лоджии и балкона, согласно проектной документации. Договорная площадь 87,13 кв.м. складывается с учетом следующих помещений квартиры: (помещение 1 = 15,47кв.м.) + (помещение 2 = 17,00кв.м.) + (помещение 3 = 13,35кв.м.) + (помещение 4 = 15,87кв.м.) + (помещение 5 = 14,65кв.м.) + (помещение 6 = 2,35кв.м.) + (помещение 7 = 5,09кв.м.) + (помещение 8 = (5,19*0,5)=2,60кв.м.) + (помещение 9 = (1,50*0.5)=0,75кв.м.) - 87,13 кв.м.

Полная стоимость объекта составила 4961182,20 руб., исходя из цены
1 кв.м. - 56940 руб. Обязательства по оплате договорной стоимости новым участником полностью выполнены.

Согласно акту приема-передачи квартиры от 26 февраля 2016 года истцами была принята квартира, площадь которой составила 82,6 кв.м., площадь балкона 0,55 кв.м., площадь лоджии 2,35 кв.м. Таким образом, общая площадь всей квартиры составила 85,5 кв.м., что на 1,63 кв.м, меньше, чем предусмотрено договором.

Переданная истцам квартира, является предметом договора и содержит недостаток, так как ее общая фактическая площадь менее указанной в договоре.

Условия пункта 3.4 договора долевого участия в строительстве
о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит в случае расхождения +/- 3 %, нарушают нормы материального закона, нарушают права и законные интересы участников долевого строительства как потребителей, ограничивают право дольщиков требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону и влечет недействительность вышеуказанного условия договора.

Таким образом, квартира была передана с отступлениями от условий договора в части площади объекта долевого строительства,

Сумма подлежащая возмещению, как излишне уплаченная составила 92812,20 руб. (разница в площади 1,63 кв.м. * стоимость 1 кв.м. -
56940 рублей).

12 января 2018 года в адрес ООО «СеверСтрой» истцами направлено заявление о возмещении излишне уплаченной стоимости в размере
92812,20 рублей.

19 января 2018 года от ООО «Северстрой» получен письменный ответ
о признании заявленных требований, однако, до настоящего времени заявленные выше требования ответчиком не удовлетворены.

Истцы просили суд признать п. 3.4 договора долевого участия в строительстве № 37-1/6 от 27.06.2014 года недействительным; взыскать с ответчика стоимость разницы в площади между проектной и фактической по 46406,10 рублей каждому истцу; расходы по оплате юридических услуг по 7500 рублей каждому истцу; компенсацию морального вреда по 5000 рублей каждому истцу; в равных долях штраф в размере 50 % от суммы присужденной судом за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей.

Истец Костанян К.К. и представитель истцов в судебном заседании заявленные требования поддержали.

Дело рассмотрено в отсутствие истца Торосян А.О. в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика предъявленные требования не признал.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе Костанян К.К и Торосян А.О. просят решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

Указывают, что переданная истцам квартира, является предметом договора и содержит недостаток, так как ее общая фактическая площадь менее указанной в договоре.

Условия пункта 3.4 договора долевого участия в строительстве о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры с проектными данными, указанными в договоре нарушают нормы материального закона, нарушают права и законные интересы участников долевого строительства как потребителей, ограничивают право дольщиков требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону и влечет недействительность вышеуказанного условия договора.

Полагают, что возражения направленны на избежание ответственности, поскольку указанное техническое описание на здание составлено 21 августа 2015 года и носит архитектурно-планировочные показатели, необходимые при сдаче дома в эксплуатацию.

Договорная площадь квартиры № 596 и соответственно от нее производная цена договора за квартиру, между дольщиками и застройщиком определяется исходя из стоимости 1 кв.м. Общая суммарная площадь квартиры определена в экспликации помещения (приложение № 1 к договору № 37/596 уступки прав и обязанностей от 18 сентября 2015 года, являющегося неотъемлемой частью договора), где к площади лоджии и балкону применялся понижающий коэффициент 0,5 (помещение № 8,9.
кв. № 596 Экспликация помещений Приложение № 1 к договору).

Отмечает, что квартира, которая передана истцам, имеет отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства, что противоречит требованиям действующего законодательства.

Обращает внимание, что судом не принят во внимание тот факт, что на стадии досудебного разбирательства требования истцов ответчиком
не оспаривались, что квартира застройщиком передана истцам меньшей площадью, разница излишне уплаченных денежных средств - 92812,20 рублей.

В письменных возражениях ООО «СеверСтрой» выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, просит решение составить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истцы Костанян К.К и Торосян А.О., представитель ответчика ООО «СеверСтрой» в судебное заседание суда апелляционной инстанции
не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года
N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части,
не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 того же Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Положения статьи 7 Закона РФ «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,

между ООО «СеверСтрой» и ООО Инвестиционно-Строительная Компания «СеверСтрой» заключен Договор № 37-1/6 участия в долевом строительстве от 27 июня 2014г, предметом которого, в соответствии с пунктами 1.1., 2.1., указанного договора, является строительство многоквартирного жилого дома, проектное название «Жилой комплекс с пристроенной многоэтажной автостоянкой по ул. Киртбая в 37 мкр. г. Сургут, 1 этап строительства» (далее - Дом), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101112:0503 по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, мкр. 37 и передача после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома входящих в его состав квартир (л.д.26-37).

Между Костанян К.К., Торосян А.О. и ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «СеверСтрой» был заключен договор № 37/596 уступки прав и обязанностей от «18» сентября 2015г. по договору участия в долевом строительстве, предметом которого, согласно пунктам 1.1., 1.2. является получение истцами права требования от ответчика передачи после ввода в эксплуатацию дома трехкомнатной квартиры № 596, проектной площадью 87,13 кв.м., расположенной на 16-м этаже в секции 6 (л.д.21-25).

Согласно пункту 2.1. договора участия в долевом строительстве площадь квартиры № 596 составляет 87,13 кв.м., при этом указанная площадь включает площадь лоджий и балконов. Указание на то, что к площадям лоджий и балконов применяются понижающие коэффициенты в договоре участия в долевом строительстве не содержится.

Согласно пункту 3.4. договора участия в долевом строительстве, если по результатам обмера БТИ объекта, на момент ввода в эксплуатацию дома, площадь введенного в эксплуатацию объекта (с учетом площадь лоджий и балконов с применением коэффициента 0,5 и 0,3 соответственно), будет отличаться от соответствующей договорной площади, указанной в п. 2.1. настоящего договора, менее чем на 3% в большую или меньшую сторону, стоимость объекта не подлежит изменению.

Если с учетом площади лоджий (балконов), с применением коэффициента 0,5 и 0,3 соответственно площадь объекта увеличилась на 3% и более от договорной площади, указанной в п. 2.1. настоящего договора, то участник долевого строительства оплачивает застройщику стоимость разницы в площади, превышающую 3% от договорной площади.

Если с учетом площади лоджий (балконов), с применением коэффициента 0,5 и 0,3 соответственно, площадь объекта уменьшилась на 3% и более от договорной площади, указанной в п. 2.1. настоящего договора, то застройщик возвращает участнику долевого строительства стоимость разницы в площади, превышающую 3 % от договорной площади.

Фактически по акту приема-передачи квартиры от 26 февраля 2016 года истцами принята квартира № 596, площадь квартиры составила 82,6 кв.м., площадь балкона 0,55 кв.м., площадь лоджии 2,35 кв.м. (л.д. 38).

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда, считает его правильным, соответствующим требованиям закона и представленным доказательствам.

Истцы самостоятельно, в добровольном порядке приняли на себя указанные в договоре обязательства, при том, что стороны свободны в заключении договора, условия договора определены по усмотрению сторон, в связи с чем, оснований для признания недействительными условий договора не имеется.

Выводы суда о том, что в акте передачи имеется техническая описка, а фактически согласно технического описания на здание (паспорт здания) действительная площадь переданной квартиры составляет 88,4 кв.м.
(82,6 - общая площадь квартиры + 4,7 - площадь лоджии + 1,1 - балкон), являются ошибочными, поскольку согласно пунктам договора долевого участия в строительстве при определении площади объекта учитываются площадь квартиры и площади лоджии и балкона с применением коэффициента 0,5 и 0,3 соответственно.

Однако указанные выводы не повлеки вынесение незаконного решения.

Площадь переданной истцам квартиры составляет 82,6 кв.м., площадь балкона с применением коэффициента 0,5 и 0,3 соответственно - 0,55 кв.м., площадь лоджии - 2,35 кв.м.

Таким образом, фактически истцам передана площадь 85,5 кв.м., тогда как согласно договору истцы должны были получить 87,13 кв.м., что на
1,88 % меньше, чем указано в договоре, то есть, застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства.

Учитывая, что пунктом 3.4. договора участия в долевом строительстве сторонами определено, что если разница площади объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ составит менее чем на 3% в большую или меньшую сторону, стоимость объекта не подлежит изменению, а разница между фактической и договорной площадью в данном случае составила 1,88 %, то есть разница между его фактической и проектной общей площадью не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение общей площади, в таком случае, оснований для взыскания стоимости указанной разницы не имеется.

Заключая договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, застройщик и дольщики согласовали условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению при отступлении от площади на +/-3%, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и не является нарушением Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.

При указанных обстоятельствах, исковые требования в части признания условий договора недействительными, взыскании денежных средств, в связи с передачей объекта долевого участия в строительстве меньшего по размерам, удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом
не допущено.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований для отмены судебного решения не содержат. По существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Основания для переоценки доказательств отсутствуют.

Обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения заявленных требований, исследованы судом надлежаще, в дополнительной проверке не нуждаются. Выводы суда мотивированные и подтверждаются имеющимися в деле доказательствами. Решение суда отвечает требованиям ст. 198 ГПК РФ. Нормы материального права применены судом правильно. Оснований, установленных ст. 330 ГПК РФ для отмены судебного решения не выявлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сургутского городского суда от 04 апреля 2019 года
оставить без изменения, апелляционную жалобу Костаняна Карена Карапетовича и Торосян Ани Оганнесовны - без удовлетворения.

Председательствующий	Иванова И.Е.
Судьи	Беспалова В.В. Решетникова О.В.