Решение по делу № 33-6552/2019 от 14.05.2019

Судья Максименко Т.В. Дело № 33-6552/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Нижний Новгород 11 июня 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Васильевых И.Д.

судей Карпова Д.В., Климовой О.С.,

при секретаре Курилец Н.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе С.С.Н., С.Р.С., С.Е.М., действующей за себя и несовершеннолетнюю С.З.С.,

на решение Саровского городского суда Нижегородской области от 13 марта 2019 года

по иску С.С.Н., С.Р.С., С.Е.М., действующей за себя и несовершеннолетнюю С.З.С., к Р.О.Е., Р. А.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, признании права на доли в незавершенном строительством объекте недвижимости, возврата уплаченных сумм, неустойки, задатка, компенсации морального вреда, штрафа,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Карпова Д.В., объяснения представителя истцов Т.В.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

С.С.Н., С.Е.М., действующие за себя и несовершеннолетних С.З.С., С. Р.С. обратились в суд с иском к Р.О.Е., Р. А.В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, возврата уплаченной по договору суммы, неустойки, задатка, компенсации морального вреда, штрафа. Требования мотивированы следующим.

23 апреля 2014 года между истцами и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (в редакции дополнительных соглашений № 1, 2, 3, 4, 5), согласно которому ответчик Р.О.Е. обязалась продать истцам в общую долевую собственность земельный, площадью 563 кв.м., и расположенный на нем двухэтажный кирпичный жилой дом, площадью 189, 8 кв.м. по адресу: *** в срок по 30.09.2015г. включительно.

Согласно договору недвижимость оценена сторонами в 7 300 000 руб., при этом жилой дом – 5380000 руб., земельный участок- 1 920000 руб.

Согласно п.2.3 договора оплата недвижимости производится наличными деньгами с учетом задатка в сумме 300 000 руб., в соответствии с соглашением о задатке от 23.04.2014г. истцы выполнили условия договора и передали ответчику Р.О.Е. деньги в общей сумме 4 945 000 рублей.

Однако ответчик не выполнила условия предварительного договора, в срок до 30.09.2015г. не заключила с истцами договор купли-продажи недвижимости, полученные в качестве предоплаты денежные средства ответчик возвратила частично 28.07.2017г. в размере 2 850 000 рублей Оставшаяся сумма 2095 000 рублей не возвращена до настоящего времени.

Приговором Саровского городского суда Нижегородской области от 24.08.2018г. Р.О.Е. и Р.А.В. признаны виновными в совершении трех преступлений (каждый) и осуждены по ч.4 ст. 159 УК РФ к лишению свободы, в том числе по факту причинения С.С.Н., Е.М.,Р.С., З.С. имущественного ущерба в особо крупном размере на сумму 4945000 рублей.

На основании изложенного истцы обратились в суд с настоящими требованиями и с учетом изменений в порядке ст.39 ГПК РФ окончательно просили:

- расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости №23041401 от 23.04.14 г., заключенный между С.Е.М., С.Р.С., С. З.С. и Р.О.Е., ООО «Агентство недвижимости ЖИЛС»,

- признать за С.С.Н., С.Е.М., С.Р.С., С. З.С. право на 12/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: ***, оцененный в рыночной стоимости 1296273 рублей с зачетом в счет частичного погашения причиненного ущерба в сумме 155 552,76 рублей,

- взыскать солидарно с Р.О.Е. и Р.А.В. в пользу С.С.Н., С.Е.М., С.Р.С., С.З.С. денежные средства в сумме 1939 447,24 рублей, полученные по предварительному договору №23041401 купли-продажи в связи с неисполнением договора,

- неустойку в связи с нарушением срока передачи предварительно оплаченного товара за период с 28.07.2017г. по 20.12.2018г. в размере 5342250 рублей,

- задаток в двойном размере в размере 600000 рублей,

- компенсацию морального вреда в размере 300000 рублей,

- штраф в размере 50 % от присужденной суммы,

- проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга по ключевой ставке Банка РФ за период взыскания по день уплаты долга (л.д.40-44).

Решением Саровского городского суда Нижегородской области от 13 марта 2019 года иск удовлетворен частично, постановлено:

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости №23041401 от 23.04.2014 г., заключенный между С.Е.М., С.С.Н., С.Р.С., С.З.С. и Р.О.Е., ООО «Агентство недвижимости «ЖИЛС».

Взыскать солидарно с Р. О.Е., Р. А.В. в пользу С.Е.М., С.С.Н., С.Р.С., С.З.С. денежные средства по предварительному договору купли-продажи недвижимости в сумме 1639 447 рублей 24 коп.

Взыскать с Р.О.Е. в пользу С.Е.М., С.С.Н., С. Р.С., С.З.С. задаток по предварительному договору в размере 600000 рублей, неустойку в размере 4945000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, штраф в размере 2797500 рублей.

В апелляционной жалобе С.С.Н., С.Р.С., С.Е.М., действующей за себя и несовершеннолетнюю С.З.С. поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска. Заявители настаивают, что исковые требования о признании права на 12/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства подлежат удовлетворению. Считают, что при отказе в данных требованиях, суд неверно применил положения ст.222 ГК РФ, поскольку данная норма указывает лишь на ограничение прав лица, осуществившего постройку, то есть ответчика, и не может негативно влиять на права истцов.

Указывают, что спорный объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу и препятствий к признанию за истцами заявленного права собственности не имеется. Настаивают, что заявленная к признанию права собственности доля соответствует сумме денежных средств, вложенной в строительство истцами. Признание права собственности на долю в данном объекте незавершенного строительства частично компенсирует истцам ущерб, причинный ответчиками.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам заявителей.

С учетом принципа диспозитивности гражданского судопроизводства, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность принятого судом решения только в части отказа в признании за заявителями жалобы права собственности на 12/100 доли в праве общей долевой собственности на объект по адресу: ***.

Суд первой инстанции, рассматривая данное дело и удовлетворяя частично исковые требования, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истцами права собственности на заявленный объект.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции и отклоняя апелляционную жалобу заявителей, судебная коллегия исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела и верно установлено судом, 23 апреля 2014г. между С.С.Н., С. Е.М., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей С.Р.С., С.З.С. (покупатели) и Р.О.Е.(продавец), ООО «Агентство недвижимости ЖИЛС» (Агентство) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому Р.О.Е. обязалась продать истцам в общую долевую собственность (по 1/4 доли каждому) жилой дом и земельный участок, площадью 563 кв.м, по адресу: *** в срок до 02.12.2014г. включительно.

Согласно п.2.1 договора недвижимость оценена сторонами в 7 300 000 рублей, при этом жилой дом в сумму 5380000 руб., земельный участок - 1 920000 руб.

Согласно п.2.3 договора оплата недвижимости производится наличными деньгами с учетом задатка в сумме 300 000 руб.

Дополнительным соглашением №1 от 17.06.2014г. к предварительному договору купли - продажи недвижимости изменен блок 3 на блок 1, срок продажи недвижимости и заключения основного договора изменен по 31.12.2014г. включительно.

Дополнительным соглашением №2 от 29.06.2014г. к предварительному договору купли - продажи недвижимости изменен п. 2.3.4. и срок оплаты 900 000 руб.- по 15.08.2014г. включительно.

Дополнительным соглашением №3 от 29.06.2014г. изменен п. 2.3.4. и срок оплаты 900000 руб. - в срок по 25.08.2014г. включительно.

Дополнительным соглашением №4 от 17.06.2014г. изменен п. 1.1. договора - блок 1 на строение 1, срок продажи недвижимости и заключения договора - по 31.12.2014г. включительно, п.2.3.2. срок оплаты суммы 3 400 000 руб. покупатель оплачивает продавцу в срок до подписания дот купли - продажи недвижимости.

Дополнительным соглашением №5 от 17.06.2014г. продлен срок продажи недвижимости и заключения основного договора купли - продажи по 30.09.2015г. включительно. Пунктом 2.1 договора стоимость недвижимости оценена 7345 000 рублей, в том числе жилой дом оценен в сумму 5 453320 руб., земельный участок - 1 891 680 руб.

Истцы выполнили условия предварительного договора, передали ответчику Р.О.Е. деньги в общей сумме 4 945 000 рублей.

Однако обязательства по строительству жилого дома и заключению основного договора в срок до 30.09.2015г. ответчиком не выполнены.

Приговором Саровского городского суда Нижегородской области от 24.08.2018г. Р.О.Е. и Р.А.В. (генеральный директор «Агентство недвижимости ЖИЛС») признаны виновными в совершении трех умышленных тяжких корыстных преступлений, предусмотренных ч.4 ст.159 УК РФ, по факту хищения денежных средств граждан в особо крупном размере и лишения права граждан на жилище путем обмана и злоупотребления доверием.

Из приговора следует, что Р.О.Е. и Р.А.В. совершили преступление в отношении потерпевших С.С.Н, С.Е.М. и несовершеннолетнего С.Р.С., которые передали Р-м денежные средства, в том числе полученные от реализации квартиры по адресу: *** в размере 4 950 000 рублей, которые впоследствии им были возвращены в размере 2 850 000 рублей.

Гражданский иск С.С.Н., Е.М, Р.С. о возмещении причиненного ущерба передан на рассмотрение в порядке гражданского судопроизводства.

На основании объяснений сторон и условий договора судом установлено, что объект недвижимости в виде жилого дома на момент заключения договора отсутствовал, а ответчица Р. О.Е. обязалась создать (построить) жилой дом в будущем.

Земельный участок, расположенный по адресу: ***, принадлежал на праве собственности Р. О.Е. и находился в залоге у ПАО Сбербанк России.

Решением Саровского городского суда Нижегородской области от 12.06.2018г., с учетом апелляционного определения Нижегородского областного суда от 09.10.2018г. по иску ПАО Сбербанк к Р. О.Е., Д. Н.Н., Р.А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество постановлено обратить взыскание на заложенное в пользу ПАО Сбербанк недвижимое имущество – земельный участок по адресу: ***, общей площадью 1500 кв.м., кадастровый номер ***. Определить способ реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов.

Также апелляционным определением Нижегородского областного суда от 09.10.2018г. по указанному делу установлено, что жилое помещение (объект незавершенного строительства) по адресу: *** имеет признаки самовольного строительства, в связи с чем, истцу ПАО Сбербанк было отказано в обращении взыскания на объект незавершенного строительства (л.д.130-146 т.1).

Право собственности на спорный объект незавершенного строительства в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Таким образом, суд первой инстанции, оценивая представленные сторонами доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, указал, что заявленный объект на земельном участке по адресу: ***, является самовольной постройкой, в связи с чем не может являться объектом гражданского оборота, право собственности на него возникнуть не может, в связи с чем, требования истцов о признании за ними права собственности на долю в данном объекте удовлетворению не подлежат.

Указанные выводы суда первой инстанции в полной мере соответствуют требованиям материального закона, толкованию и применению положений ст. 222 ГК РФ с учетом обстоятельств конкретного дела, при постановке указанного вывода судом правомерно приняты во внимание доказательства по делу в отношении земельного участка, на котором расположен объект, учено апелляционное определение Нижегородского областного суда от 09.10.2018г., приговор Саровского городского суда Нижегородской области от 24.08.2018г., правила оценки доказательств соблюдены.

Доводы жалобы заявителей о том, что положения ст. 222 ГК РФ в отношении спорного объекта подлежат распространению лишь на ответчика и позволяют признать право собственности на долю в объекте за истцами, основаны на субъективном толковании данной нормы гражданского законодательства.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежит, в том числе, право собственности на недвижимое имущество. Регистрация права собственности возможна, по общему правилу, в отношении объектов недвижимости (объектов незавершенного строительства) не ограниченных в обороте.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольные постройки изъяты из оборота, на них не может возникнуть право собственности, они не могут быть предметом сделок.

В связи с чем, право собственности на спорный объект не подлежит регистрации как за ответчиком Р.О.Е., так и за иными лицами, заявителями жалобы в том числе. Данный объект не может являться предметом гражданско-правовых сделок.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ. Таких оснований в отношении спорного объекта не имеется, поскольку данное строение расположено на земельном участке, не отведенном для соответствующих целей, осуществлено в отсутствие разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, что подтверждено вступившим в законную силу Приговором Саровского городского суда Нижегородской области от 24.08.2018 года, следует из апелляционного определения от 09.10.2018 года.

Указания жалобы на то, что путем удовлетворения заявленных требований в части признания за истцами права собственности на 12/100 доли в праве общей долевой собственности на объект по адресу: *** будут восстановлены нарушенные ответчиками права истцов по неисполнению договора, не могут быть приняты во внимание, поскольку данный способ защиты права противоречит требованиям гражданского законодательства, права на возмещение убытков истцов реализуются путем взыскания денежных средств.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы заявителей не указывают оснований сомневаться в порядке принятия судом первой инстанции решения по делу и выводах, изложенных в нем, не содержат оснований к отмене или изменению решения в порядке ст. 330 ГПК РФ.

При постановке решения судом первой инстанции требования материального и процессуального закона не нарушены.

При таких данных судебная коллегия признает оспариваемое решение подлежащим оставлению без изменения, апелляционная жалоба – отклоняется.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Саровского городского суда Нижегородской области от 13 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу заявителей - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: