Решение по делу № 2-151/2020 от 17.01.2020

Дело №2-151/2020

УИД11RS0016-01-2020-000041-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Сурниной Т.А.,

при секретаре судебного заседания Поповой Е.Г.,

с участием представителя истца Комаровой Е.В., представителя ответчика Семиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Выльгорт

19 мая 2020 года гражданское дело по исковому заявлению Лунева А.А. к администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта незавершенного строительства незаконным, обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта незавершенного строительства,

установил:

Лунев А.А. обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский», просил признать незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №, однократно на новый срок с целью завершения строительства объекта «Торговый павильон», обязать заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства указанного объекта.

В обоснование требований указано, что 18.02.2016 между сторонами заключен договор аренды земельного участка № для строительства объекта «<данные изъяты>», сроком действия с 18.02.2016 по 18.02.2019. Поскольку завершить строительство объекта в период трехлетнего срока аренды земельного участка не представилось возможным, 11.02.2019 истец с целью продления срока аренды обратился в администрацию района с соответствующим заявлением. Однако администрацией района право аренды земельного участка истца прекращено, в продлении срока действия договора отказано на основании положений п.3 и п.4 ст.39.6 Земельного кодекса РФ. В октябре 2019 года Лунев А.А. обратился к ответчику за муниципальной услугой о заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта, в заключении договора аренды земельного участка администрацией отказано в связи с отсутствием зарегистрированного права на объект незавершенного строительства. Полагая отказ в предоставлении в аренду земельного участка незаконным, Лунев А.А. обратился в суд с рассматриваемым иском.

Определением от 10.03.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено Управление Росреестра по Республике Коми.

Истец, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явился, направив своего представителя.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика с иском не согласился, указал на отсутствие оснований для заключения с истцом договора аренды земельного участка на новый срок, ссылаясь на то, что право собственности на объект незавершенного строительства истцом не зарегистрировано, кроме того, истцу ранее уже предоставлялся однократно земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенное надлежащим образом, направило заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что постановлением администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» от 29.12.2011 № ИП Луневу А.А. в долгосрочную аренду предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для размещения объекта «<данные изъяты>».

Постановлением администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» № от 14.03.2013 право аренды указанного земельного участка у Лунева А.А. прекращено, постановление администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» от 29.12.2011 № признано утратившим силу, Луневу А.А. предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером № иной площадью <данные изъяты> кв.м.) для строительства объекта «<данные изъяты>».

На основании указанного постановления, 20.03.2013 между Луневым А.А. и администрацией муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» заключен договор аренды указанного земельного участка №.

Администрацией сельского поселения «Зеленец» 25.07.2013 Луневу А.А. выдано разрешение на строительство <данные изъяты> №, состоящего из <данные изъяты> блоков на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес>

Постановлением администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» № от 18.02.2016 постановление администрации от № от 14.03.2013 признано утратившим силу, Луневу А.А. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. сроком на 3 года для строительства объекта «<данные изъяты>».

На основании постановления № от 18.02.2016 Луневым А.А. и администрацией 18.02.2016 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от 20.03.2013, по акту приема-передачи от 18.02.2016 земельный участок Луневым А.А. передан администрации, и заключен договор №№ от 18.02.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. для строительства объекта «<данные изъяты>», сроком – до 18.02.2019.

Пунктом 3.3.1 договора № от 18.02.2016 предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды по истечению срока действия настоящего договора на согласованных условиях.

Ссылаясь на указанный пункт, 11.02.2019 Лунев А.А. обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.

Письмом от 20.02.2019 №№ администрацией Луневу А.А. отказано в продлении срока действия договора со ссылкой на то, что Земельный кодекс РФ не предусматривает продления договоров аренды земельных участков после истечения их срока действия. При этом администрацией указано, что случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п.3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ при наличии совокупности условий, предусмотренных п.4 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Постановлением № от 21.02.2019 администрацией прекращено право аренды Лунева А.А. на земельный участок с кадастровым номером № в связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка №№ от 18.02.2016.

В ЕГРН 12.03.2019 запись о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером № погашена.

При этом как следует из ответа администрации от 13.11.2019 №, постановление от 21.02.2019 о прекращении права аренды Луневу А.А. направлено 14.03.2019, т.е. уже после погашения записи о праве аренды.

Лунев А.А. обратился в Сыктывдинский районный суд Республики Коми с исковым заявлением к администрации муниципального образования муниципального районам «Сыктывдинский» о признании права собственности на <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, указав, что постановлением №2/149 от 21.02.2019 администрацией право аренды земельного участка истца прекращено, в продлении срока действия договора отказано, при этом истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на <данные изъяты>, поскольку его строительство не завершено.

Определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 24.10.2019 производство по указанному гражданскому делу прекращено в связи с отказом Лунева А.А. от исковых требований.

23.10.2019 Лунев А.А. вновь обратился в администрацию с заявлением (вх.№ №) о продлении договора аренды земельного участка, ссылаясь на п.3.3.1 договора №№ от 18.02.2016.

Письмом от 13.11.2019 № № администрацией отказано с указанием на прекращение права аренды истца в связи с истечением сроков аренды.

В порядке предоставления муниципальной услуги 25.10.2019 Лунев А.А. вновь обратился в администрацию района с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства «Торговый павильон», ссылаясь на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Письмом от 13.11.2019 № администрация района запросила у Лунева А.А. документы, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства.

В ответ на письмо Луневым А.А. 02.12.2019 предоставлены технические планы объекта незавершенного строительства «Торговый павильон», свидетельствующие о возведении объекта незавершенного строительства со степенью готовности на <данные изъяты>%, договоры, подтверждающие возведение объекта хозяйственным способом.

Письмом №№ от 13.12.2019 администрацией района Луневу А.А. отказано в заключении договора аренды спорного земельного участка на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в связи с непредставлением правоустанавливающих документов как на объект незавершенного строительства «<данные изъяты>», так и на здание, сооружение.

Лунев А.А., полагая, что имеет право на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая заявленные требования суд исходит из следующего.

В силу положений пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статьи 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Вместе с тем норма статьи 621 Гражданского кодекса РФ, определяющая право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не подлежит применению с 1 марта 2015 года к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Земельный кодекс РФ, устанавливающий приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, предусматривает иные правила.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, которой находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанных в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи в с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Следовательно, действующим земельным законодательством предусмотрено право не только собственников, но и арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Как следует из материалов дела, земельный участок истцу был предоставлен без проведения торгов, поэтому, по общему правилу, заявитель имеет право на заключение нового договора при доказанности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Из материалов дела также усматривается, что с заявлением о заключении нового договора истец обратился 11.02.2019, до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 18.02.2016. При этом отказ в удовлетворении данного заявления администрацией направлен Луневу А.А. уже после вынесения постановления о прекращении его права аренды на земельный участок.

Иное лицо не обладает исключительным правом на приобретение спорного земельного участка.

Ранее заключенный между сторонами договор аренды земельного участка не был расторгнут с истцом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса (для государственных или муниципальных нужд земельный участок не изъят, договор аренды по требованию арендодателя или арендатора досрочно не расторгнут).

Для заключения истцом нового договора аренды без проведения торгов также соблюдены и условия, предусмотренные подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа имелись основания, предусмотренные подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства).

Таким образом, совокупность условий для заключения с истцом нового договора аренды земельного участка, предусмотренная пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, в рассматриваемом случае соблюдена.

Доводы стороны ответчика о том, что истцу уже предоставлялся однократно спорный земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства по договору аренды земельного участка от №№ от 18.02.2016, являются несостоятельными.

Из материалов дела следует, что 20.03.2013 между Луневым А.А. и администрацией заключен договор аренды спорного земельного участка №№ сроком до 19.03.2016, договор зарегистрирован в установленном порядке 05.06.2013.

Постановлением администрации № от 18.02.2016 признано утратившим силу постановление от № от 14.03.2013, которым истцу был предоставлен спорный земельный участок в аренду.

На основании постановления № от 18.02.2016 Луневым А.А. и администрацией 18.02.2016 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от 20.03.2013, по акту приема-передачи от 18.02.2016 земельный участок Луневым А.А. передан администрации, Управлением Росреестра по Республике Коми 15.06.2016 произведена государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды.

Между администрацией и Луневым А.А. заключен новый договор аренды земельного участка №№ от 18.02.2016 с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. для строительства объекта «<данные изъяты>», сроком до 18.02.2019, государственная регистрация договора произведена 12.10.2016.

Таким образом, учитывая, что договор аренды от 20.03.2013 между сторонами в установленном порядке был расторгнут и 18.02.2016 заключен новый договор аренды, исходя из буквального толкования договора от 18.02.2016 и постановления № от 18.02.2016, суд приходит к выводу, что 18.02.2016 между сторонами заключен новый договор аренды земельного участка для строительства объекта, а не для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Не может остаться без внимания суда и то обстоятельство, что единственным основанием для отказа администрации в заключении с Луневым А.А. договора аренды послужило непредставление истцом документов о праве собственности на объект, расположенный на спорном земельном участке. При этом, реализация истцом ранее права на однократное заключение договора аренды для завершения строительства объекта в качестве основания для отказа администрацией не указана.

Доводы администрации об отсутствии зарегистрированного права на объект недвижимости судом также отклоняются в силу следующего.

Из анализа представленных стороной истца документов о степени готовности объекта незавершенного строительства, в частности технических планов объекта незавершенного строительства, отраженных в нем характеристик объекта, следует, что объект – торговый павильон имеет степень готовности <данные изъяты>%. Истцом также представлены договоры, свидетельствующие о возведении объекта хозяйственным способом.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ).

В абзаце 3 пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Таким образом, истцом представлены доказательства, подтверждающие нахождение на земельном участке незавершенного строительством объекта, при этом объект возведен в пределах срока действия договора аренды и разрешения на строительство, что подтверждается, в том числе объяснениями стороны истца, представленными договорами, фотоматериалами. В связи с изложенным, имеется совокупность условий, установленных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ для заключения с арендатором договора аренды, срок которого истек, нового договора аренды без проведения торгов.

Более того, судом установлено и ответчиком не оспаривается, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка от 18.02.2016 администрацией в суд не заявлено требование об изъятии объекта (торгового павильона) путем продажи с публичных торгов, в удовлетворении такого требования судом не отказывалось, этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, иному собственнику земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта (единственным владельцем торгового павильона является истец). Таким образом, условия, предусмотренные подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, также соблюдены.

Ссылка администрации, что объект не выставлен на торги, поскольку в установленном порядке не зарегистрирован, а государственная регистрация требует значительных финансовых затрат, судом отклоняется, поскольку изъятие объекта путем продажи с публичных торгов не может быть поставлено в зависимость от наличия или отсутствия финансирования органа местного самоуправления.

Поскольку Лунев А.А. являлся арендатором земельного участка, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, ранее земельный участок в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, не предоставлялся, суд приходит к выводу о том, что отказ администрации в заключении договора аренды в связи с отсутствием у истца зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства на этом участке является незаконным.

Как следует из материалов дела, по окончании срока договора в 2019 году истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, иным лицам земельный участок не предоставлялся. Начиная с 11.02.2019 (до окончания срока действия договора аренды), истец предпринимал меры для заключения договора аренды на новый срок путем подачи заявлений в администрацию, предоставления документов, обосновывающих его право на заключение договора на новый срок для завершения незавершенного строительством объекта. Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалы дела не представлено. Истец также пытался защитить свое право путем обращения в суд с иском о признании права собственности на торговый павильон, но впоследствии отказался от иска, посчитав, что им избран ненадлежащий способ защиты права.

Земельный кодекс РФ не допускает необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в заключении нового договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, тем самым защищая добросовестных застройщиков.

Учитывая изложенные обстоятельства и правовые нормы, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В целях реализации прав и законных интересов истца суд полагает необходимым возложить на администрацию обязанность заключить с Луневым А.А. договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с целью завершения строительства объекта «Торговый павильон» на тот же срок, т.е. на 3 года.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Признать незаконными действия администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» по отказу Луневу А.А. в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с целью завершения строительства объекта «<данные изъяты>» на новый срок.

Обязать администрацию муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» заключить с Луневым А.А. договор аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> с целью завершения строительства объекта «<данные изъяты>», сроком на 3 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.А. Сурнина

В окончательной форме решение принято 26.05.2020.