Решение по делу № 2-1253/2019 от 27.12.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 апреля 2019 года г. Оренбург

Ленинский районный суд г. Оренбурга

в составе председательствующего судьи Вербышевой Ю.А.,

при секретаре Михеевой К.А.,

с участием истца Соловьева А.А., представителя истца Рыжкова В.В.,

представителей ответчика Сиваракша А.А., Макарова А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Соловьева А.А. к Оренбургскому ипотечному коммерческом банку «Русь» (общество с ограниченной ответственностью) о соразмерном уменьшении покупной цены,

УСТАНОВИЛ:

Соловьев А.А. обратился в суд с иском по тем основаниям, что 10.02.2017 г. между ним и ИКБ «Русь» (ООО) заключен договор купли-продажи N. В соответствии с условиями договора купли-продажи от 10.02.2017 г. истцом в собственность приобретена квартира, находящаяся по адресу: .... Общая площадь квартиры составляет 65,1 кв.м. Цена квартиры составляет .... 22.02.2017 г. составлен акт приема-передачи квартиры, в соответствии с которым, истцу передан указанный объект недвижимости. Однако, в ходе проведения кадастровых работ выявлено, что площадь квартиры, указанная в договоре купли-продажи не совпадает с фактической площадью и составляет 58,2 кв.м. По мнению истца, полученный объект недвижимости не соответствует характеристикам, указанным в договоре купли-продажи, что дает ему право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

По расчету истца, так как цена квартиры с площадью 65,1 кв.м. составляет ..., разница между фактической площадью и указанной в договоре составляет 6,9 кв.м., следовательно, излишне уплаченная сумма составляет .... Окончательная цена приобретенной квартиры, с учетом уменьшения составит ....

Просил суд соразмерно уменьшить покупную цену квартиры в соответствии с договором купли-продажи квартиры N г. от 10.02.2017 г. и установить окончательную цену в размере ...; взыскать с ОИКБ «Русь» (ООО) в пользу Соловьева А.А. денежные средства в размере 331405,49 рублей, из них: 187603,69 рублей - излишне уплаченная сумма по договору купли-продажи квартиры N от 10.02.2017 г., 93801,80 рублей - штраф за несоблюдение исполнения обязательства, 50000 рублей - возмещение морального вреда.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ», ООО «ГрадоСтрой».

В судебном заседании истец Соловьев А.А., его представитель Рыжков В.В. поддержали исковые требования, просили удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчика ОИКБ «Русь» (ООО) Сиваракша А.А., Макаров А.В., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании возражали в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнениях к нему.

Представители третьих лиц АО «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ», ООО «ГрадоСтрой» в судебном заседании не присутствовал, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд, с учетом мнения истца, его представителя, представителей ответчика, определил рассмотреть дело в отсутствие представителей третьего лица, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно положениям статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1). В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3).

Таким образом, по смыслу названных положений закона, цена недвижимого имущества определяется исходя из его размера только в случаях, когда в договоре сторонами согласована цена на единицу площади или иного показателя размера такого имущества.

Судом установлено, что 05.12.2016 г. между ОИКБ «Русь» (ООО) и ООО .... заключено соглашение об отступном N, по условиям которого ... предоставляет банку, взамен исполнения обязательств по кредитному договору, принадлежащие ей права требования согласно договоров уступки прав требований к застройщику по договору участия в долевом строительстве N от 18.08.2015 г. квартиры N.

Согласно акту приема-передачи объекта по договору участия в долевом строительстве от 30.12.2016 г., ООО «ГрадоСтрой» (застройщик) передает ОИКБ «Русь» (ООО) (участник) объект долевого строительства: по договору участия в долевом строительстве N от 18.08.2015 г., на приобретение в собственность жилого помещения (квартиры) N, расположенную на 5 этаже, 5-ти этажного дома, по адресу: .... Квартира N состоит из двух комнат, общей площадью 65,1 кв.м.

Как следует из выписки из ЕГРН от 09.02.2017 г., правообладателем квартиры, площадью 65,1 кв.м., расположенной по адресу: ..., является ОИКБ «Русь» (ООО).

09.02.2017 г. в адрес ОИКБ «Русь» (ООО) поступило заявление Соловьева А.А. с просьбой рассмотреть возможность приобретения им квартиры по адресу: ... по цеге ....

10.02.2017 г. ОИКБ «Русь» (ООО) (продавец) и Соловьев А.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры N согласно которому покупатель покупает в собственность у продавца, а продавец продает квартиру, находящуюся по адресу: ... (п.1.1 договора). Общая площадь приобретаемой квартиры 65,1 кв.м., назначение жилое, квартира 2-х комнатная, расположенная на 5 этаже 5 этажного дома (п.1.3 договора). Квартира продается по цене ... (п.1.4 договора). Покупатель до заключения настоящего договора ознакомлен с санитарно-гигиеническим и техническим состоянием вышеуказанной квартиры. Покупатель не имеет претензий к данному состоянию квартиры (п.1.6 договора). Квартира передается покупателю по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Продавец и покупатель претензий к друг другу не имеют (п.4.2 договора).

Согласно представленному в материалы дела акту приема-передачи от 22.02.2017 г. к договору купли-продажи квартиры N от 10.02.2017 г., квартира, находящаяся по адресу: ..., общей площадью 65,1 кв.м., назначение жилое, расположенная на 5 этаже 5-ти этажного дома, передана продавцом покупателю в день подписания настоящего акта. Покупатель ознакомлен с санитарно-гигиеническим и техническим состоянием вышеуказанной квартиры. Покупатель не имеет претензий к данному состоянию квартиры.

Право собственности Соловьева А.А. на квартиру, общей площадью 65,1 кв.м., расположенную на 5 этаже 5-ти этажного жилого дома по адресу: ... зарегистрировано в установленном законом порядке 13.03.2017 г., о чем в ЕГРН внесена запись N от 13.03.2017 г.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договор в целом.

Согласно п.п.1,2 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требования, истец ссылается на те обстоятельства, что в ходе проведения кадастровых работ выявлено несовпадение фактической площади квартиры N с площадью квартиры, указанной в договоре купли-продажи от 10.02.2017 г. Поскольку в соответствии с техническим планом помещения от 19.09.2017 г. и выпиской из ЕГРН от 16.10.2017 г. площадь квартиры, расположенной по адресу: ..., составляет 58,2 кв.м. В связи с чем, учитывая что цена квартиры площадью 65,1 кв.м. составляет ..., разница между фактической площадью и указанной в договоре составляет 6,9 кв.м., следовательно, излишне уплаченная сумма составляет 187603,69 рублей.

Вместе с тем, как установлено судом выше и следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи квартиры N от 10.02.2017 г., ОИКБ «Русь» (ООО) передал Соловьеву А.А. оговоренное в договоре жилое помещение определенной площадью и стоимостью за целое жилое помещение. При этом, стоимость недвижимости сторонами в договоре купли-продажи квартиры от 10.02.2017 г. не была установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера. Покупателем квартира была осмотрена до заключения договора, согласована цена объекта недвижимости.

Более того, исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи квартиры N от 10.02.2017 г. следует, что при заключении договора, послужившего основанием для возникновения права собственности Соловьева А.А. на квартиру N расположенную по адресу: ..., сторонами было достигнуто соглашение по существенному условию о цене договора: определена окончательная стоимость квартиры в сумме ..., которая не зависит от размера общей площади квартиры на момент ее передачи покупателю.

Истцом при заключении договора купли-продажи квартиры N от 10.02.2017 г. не высказывалось несогласия с условиями договора в части, устанавливающей его обязанность по оплате стоимости квартиры в сумме ..., при заключении договора истец располагал полной информацией об условиях заключаемого договора и добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя все права и обязанности, определенные договором.

Таким образом, установленные судом обстоятельства не свидетельствуют о вынужденности истца произвести приобретение квартиры по цене ....

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении» выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Как следует из искового заявления, Соловьев А.А. предъявил требования об уменьшении покупной цены товара по договору купли-продажи на 187603,69 рублей и о взыскании указанной суммы с ответчиков в счет уменьшения покупной цены. Также указал, что объект недвижимости переданный ему по договору купли-продажи квартиры N от 10.02.2017 г. имеет неоговоренные недостатки, наличие которых позволяет соразмерно уменьшить покупную цену приобретенного объекта.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Как установлено судом, до заключения договора купли-продажи истец произвел осмотр квартиры. В дальнейшем подписал договор купли-продажи без оговорок и претензий относительно состояния квартиры.

Договор купли-продажи квартиры N от 10.02.2017 г. не устанавливал цену квартиры на единицу ее площади. Стороны согласовали в договоре стоимость квартиры в твердой цене, доказательства того, что цена объекта установлена за единицу площади, отсутствуют.

Поскольку в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

На основании анализа представленных доказательств суд приходит к выводу об отсутствии допустимых и относимых доказательств подтверждающих факт снижения стоимости приобретенного жилого помещения на указанную истцом сумму.

При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что цена имущества не соответствует его техническому состоянию и нет возможности использования его по назначению.

При таких обстоятельствах, исходя из содержания условий договора заключенного между сторонами, при его толковании в соответствии с правилами ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется оснований полагать, что ответчиком нарушены условия договора купли-продажи перед истцом в части передачи квартиры с характеристиками, определенными рамками заключенного между ними договора, соответственно, отсутствуют и основания для удовлетворения требования о взыскании с ответчика суммы, а также для возложения на ответчика предусмотренной положениями Закона РФ «О защите прав потребителей» ответственности в виде взыскания компенсации морального вреда и штрафа за нарушение прав потребителей.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Соловьева А.А. в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований Соловьева А.А. к Оренбургскому ипотечному коммерческом банку «Русь» (общество с ограниченной ответственностью) о соразмерном уменьшении покупной цены – отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд города Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Вербышева Ю.А.

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение по делу принято ....

Судья: Вербышева Ю.А.