Решение по делу № 2-111/2020 от 15.11.2019

                                                                                                               2-111/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 февраля 2020 года                                 с. Чалтырь Мясниковского района

                                                                                         Ростовской области

Мясниковский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Килафян Ж.В., при секретаре Гонджиян В.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Торгаяна Асвадура Амбарцумовича к ООО «ГК «Чистый город» о понуждении заключить основной договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Торгаян А.А. обратился в Мясниковский районный суд Ростовской области с вышеназванными исковыми требованиями к ООО «ГК «Чистый город», указав, что 20 марта 2019 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Согласно п. 1.7. вышеуказанного договора - основной договор должен быть заключен сторонами в течение 3 (трех) месяцев с момента подписания предварительногодоговора, то есть до 20 июня 2019г. 14 июня 2019 г. истец направил ответчику предложение-уведомление заключить основной договор. 27 июня 2019 г. истец получил отказ ответчика от заключения основного договора. 27 июня 2019 г. истец направил ответчику претензионное письмо, в соответствии с которым попросил его до 10 июля 2019 г. подписать Основной договор и согласовать дату подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности. Данное претензионное письмо ответчиком было оставлено без ответа. До настоящего времени основной договор купли-продажи земельного участка между истцом и ответчиком не заключен.Тем самым действиями ответчика, нарушены законные права и интересы истца, что и явилось основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением. На основании изложенного, истец просит суд обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка кадастровый №, местоположение (адрес) участка: <адрес> земли колхоза имени Мясникяна, площадью 44 500 +/- 1846 кв. м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования.

     В судебное заседание истец Торгаян А.А. не явился, о месте и времени слушания дела был извещен надлежащим образом. В суд поступило ходатайство истца с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя по ордеру Атояна Г.М.

      Суд считает возможным слушать дело в отсутствие истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

       Представитель истца Атоян Г.М. в судебном заседании поддержал исковые требования, просил иск удовлетворить в полном объеме.

       Представитель ООО «ГК «Чистый город» по доверенности Григорьева В.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указала, что истцом не учтены следующие нормы, регулирующие заключение предварительного и основного договора.Законодатель определил понятие предварительного договора следующим образом (ч.1 ст.429 ГК РФ): «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором». При этом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч.3 ст.429 ГК РФ). Данные нормы являются императивными. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Согласно позиции Пленума Верховного суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче (п.25 Постановления). В соответствии с п. 1.1. предварительного договора купли-продажи земельного участка от 20.03.2019 г. (далее - «предварительный договор») Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (далее по тексту -«Основной договор») выделенного в натуре в счет доли (пай) Продавца в общей долевой собственности: 361,2 баллогек., кадастровый №, земельный массив реорганизованного сельскохозяйственного предприятия (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадь: 81968928 кв.м., адрес (местоположение): Россия, <адрес>. Таким образом, при подписании предварительного договора сторонами предмет Основного договора не был определен надлежащим образом, предполагаемый к продаже земельный участок не идентифицирован, границы участка не определены, также как и не определен порядок определения данных границ. Подтверждением несогласования сторонами предмета договора является в том числе и фактические границы земельного участка, образованного в результате выделения в натуре доли земельного участка: согласно предоставленной истцом выписке из ЕГРЮЛ от 19.06.2019, граница образованного земельного участка с кадастровым номером № состоит из двух контуров: фактически данный земельный участок состоит из двух удаленно расположенных земельных участков со сложным контуром, что объективно не соответствует цели промышленного строительства, для достижения которой ответчик намеревался приобрести участок.В соответствии с нормами ч.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В соответствии с вышеуказанной нормой права при подписании Предварительного договора стороны определили дополнительные существенные условия Основного договора, согласно которым покупатель имеет интерес в приобретении указанного земельного участка при соблюдении условия о возможности перевода категории приобретаемого земельного участка на категорию «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения» с разрешенным видом использования согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков код 12.2. Специальная деятельность (п.2.1. Предварительного договора). При этом осуществление покупателем предусмотренных договором платежей непосредственно зависит от заключения о результатах публичных слушаний проекта генерального плана и проекта правил землепользования и застройки, предусматривающего и разрешающего в дальнейшем изменение категории приобретаемого земельного участка на указанную категорию (земли промышленности, энергетики,.. . иного специального назначения) с разрешенным видом использования «Специальная деятельность» (п.2.3.3 Предварительного договора). Согласно п.2.3.4 Предварительного договора, в случае, если опубликованное заключение о результатах указанных публичных слушаний не позволят в дальнейшем изменить категорию приобретаемого земельного участка на категорию «Земли промышленности, энергетики,.. . иного специального назначения» с разрешенным видом использования «Специальная деятельность» Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, потребовать возврата уплаченных денежных средств. Договор прекращается с момента получения покупателем уведомления продавца об одностороннем отказе от его исполнения. Таким образом, исходя из вышеуказанных условий, которые стороны при согласовании условий сделки отнесли к существенным, очевидно следует, что Покупатель (ответчик) имеет интерес в приобретении в будущем земельного участка, образованного путем выделения доли в праве, исключительно при соблюдении условия о возможности перевода категории приобретаемого земельного участка на категорию «земли промышленности.. .и иного специального назначения», поскольку при несоблюдении данного условия строительство Покупателем (ответчиком) промышленного объекта капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования «для сельскохозяйственного использования» не представляется возможным. Однако в соответствии с опубликованным на официальном сайте Администрации Мясниковского района Ростовской области Заключением о результатах публичных слушаний по вопросу рассмотрения внесения изменений в генеральный план Чалтырского сельского поселения Мясниковского района, проведенных 18.06.2019 г. Комиссией по землепользованию и застройке сельских поселений Мясниковского района, принято решение отклонить проект внесения изменений в генеральный план Чалтырского сельского поселения Мясниковского района с дальнейшим присвоением вида разрешенного использования «Специальная деятельность». Таким образом, существенное условие Основного договора купли-продажи земельного участка, согласованное сторонами, не соблюдено. Фактически, заключение данного Основного договора утратило для ответчика экономический смысл. Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно п. 1.7. предварительного договора Основной договор должен быть заключен сторонами в течение 3 (трех) месяцев с момента подписания предварительного договора. При этом земельный участок должен быть передан продавцом покупателю не позднее 20 июня 2019 г. по акту приема-передачи, свободным от прав третьих лиц (п.2.4. Предварительного договора). Согласно условиям п. 1.5. Предварительного договора до даты заключения Основного договора Продавцом должен был быть получен отказ поселения (муниципального образования), на территории которого находится указанный земельный участок от преимущественного права покупки вновь образованного земельного участка. Данное преимущественное право муниципалитета на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже основано на требованиях специальной нормы: п.п.3 п.3 ст. 1, п.1 ст.8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако по состоянию на 20.06.2019 продавец (истец) не предоставил покупателю доказательств отсутствия обременения земельного участка, отсутствия права требования муниципального образования. Согласно ч.4 ст. 429 ГК РФ Стороны обязуются заключить основной договор в течение определенного срока, указанного в предварительном договоре. Таким образом, поскольку стороны оговорили максимальный срок, в течение которого покупатель (ответчика) имеет интерес в приобретении земельного участка для промышленного строительства, то непредоставление продавцом в установленный предварительным договором срок соответствующего земельного участка с определенными характеристиками, пригодного для осуществления промышленного строительства и не обремененного правами третьих лиц, означает невыполнение продавцом (истцом) условий предварительного договора купли-продажи, в связи с чем последний утрачивает право требовать заключения основного договора, обязательство покупателя (ответчика) по заключению основного договора прекращается. На основании вышеизложенного, представитель ответчика просила в удовлетворении исковых требований Торгаяна А.А. отказать в полном объеме.

      Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив представленные доказательства, суд пришел к следующему.

      Судом установлено, что 20 марта 2019 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка (л.д.8-11).

      Согласно п. 1.7. вышеуказанного договора - основной договор должен быть заключен сторонами в течение 3 (трех) месяцев с момента подписания предварительногодоговора, то есть до 20 июня 2019г.

       14 июня 2019 г. истец направил ответчику предложение-уведомление заключить основной договор (л.д.12).

       24 июня 2019 г. ООО «ГК «Чистый город» направила в адрес Торгаяна А.А. отказ о заключении договора купли-продажи земельного участка, в связи с отсутствием правовых оснований (л.д.14-15).

      27 июня 2019 г. истец направил ответчику претензионное письмо, в соответствии с которым попросил его до 10 июля 2019 г. подписать Основной договор и согласовать дату подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности (л.д.16)

         В соответствии с опубликованным на официальном сайте Администрации Мясниковского района Ростовской области Заключением о результатах публичных слушаний по вопросу рассмотрения внесения изменений в генеральный план Чалтырского сельского поселения Мясниковского района, проведенных 18.06.2019 г. Комиссией по землепользованию и застройке сельских поселений Мясниковского района, принято решение отклонить проект внесения изменений в генеральный план Чалтырского сельского поселения Мясниковского района с дальнейшим присвоением вида разрешенного использования «Специальная деятельность» (л.д.31-32).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения п. 4 ст. 445 ГК РФ, в силу которых другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

       Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

        Отказывая в удовлетворении иска, суд принимает во внимание, что согласно п.2.3.4 Предварительного договора, в случае, если опубликованное заключение о результатах публичных слушаний не позволит в дальнейшем изменить категорию приобретаемого земельного участка на категорию «Земли промышленности, энергетики,.. . иного специального назначения» с разрешенным видом использования «Специальная деятельность», покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке, потребовать возврата уплаченных денежных средств. Договор прекращается с момента получения покупателем уведомления продавца об одностороннем отказе от его исполнения.

       Таким образом, исходя из вышеуказанных условий, следует, что покупатель (ответчик) имеет интерес в приобретении в будущем земельного участка, образованного путем выделения доли в праве, исключительно при соблюдении условия о возможности перевода категории приобретаемого земельного участка на категорию «земли промышленности.. .и иного специального назначения», поскольку при несоблюдении данного условия строительство покупателем (ответчиком) промышленного объекта капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования «для сельскохозяйственного использования» не представляется возможным.

      В данном случае, суд полагает, что ответчик не обязан заключать договор купли-продажи в силу закона.

        На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд                                                        

РЕШИЛ:

          Иск Торгаяна Асвадура Амбарцумовича к ООО «ГК «Чистый город» о понуждении заключить основной договор купли-продажи оставить без удовлетворения.

         Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

        Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 февраля 2020 года.

     Судья                                                                               Килафян Ж.В.