Решение по делу № 2-223/2020 от 07.02.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 марта 2020 года п. Веселый

Багаевский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Васильева А.А.

с участием адвоката Карелиной Е.Н.

при секретаре: Дю Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ан Валерия Николаевича к Кравцову Игорю Леонидовичу, Шустовой Елене Анатольевне, Самарчук Екатерине Игоревне, Лопиной Татьяне Игоревне о признании права собственности на квартиру и земельный участок, суд

УСТАНОВИЛ:

Ан В.Н. обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что 03 апреля 2003 года он приобрел у Кравцова Игоря Леонидовича, Кравцовой (Шустовой) Елены Анатольевны, Кравцовой (Самарчук) Екатерины Игоревны, Кравцовой (Лопиной) Татьяны Игоревны, по договору купли-продажи земельного участка и домовладения, удостоверенного нотариусом Веселовского района Ростовской области, в реестре за № №, квартиру и земельный участок по адресу: <адрес>. Право продавцов на недвижимое имущество зарегистрировано в БТИ Веселовского района и Веселовском Райкомземе. Сделка между сторонами исполнена полностью. Истец несет расходы по оплате коммунальных услуг и налогов на недвижимое имущество. Право собственности на указанную квартиру и земельный участок не имеет возможности оформить внесудебным порядком, по причине отсутствия регистрации ранее возникшего права продавцов в Управлении Росреестра по Ростовской области, отсутствия совместного заявления всех продавцов сделки и покупателя на регистрацию перехода права по сделке и регистрации права за покупателем, в связи со смертью Кравцова Игоря Леонидовича.

Просит суд признать действительным договор купли-продажи земельного участка и домовладения от 03.04.2003г., удостоверенный нотариусом Весёловского района Ростовской области в реестре за № №. Признать за ним право собственности на квартиру с кадастровым номером № общей площадью 107,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 768 кв.м., с категорией земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца (по ордеру) - адвокат Карелина Е.Н., исковые требования поддержала в полном объеме, пояснив суду, что на дату заключения договора купли-продажи от 03.04.2003г., право общей долевой собственности продавцов на квартиру зарегистрировано 21.02.1995г. в БТИ Весёловского района, право общей долевой собственности продавцов на земельный участок зарегистрировано 27.03.1995г. в Веселовском Райкомземе. Земельный участок и квартира по адресу: <адрес>, стоят на государственном кадастровом учёте.

В силу ст.6 ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», продавцы обязаны были зарегистрировать ранее возникшее право общей долевой собственности на имущество при совершении сделки купли-продажи квартиры и земельного участка, а также в силу ст.558 ГК РФ зарегистрировать договор купли-продажи от 03.04.2003г. и подать совместное заявление от продавцов и покупателя не регистрацию перехода права по сделке и регистрацию права на имущество за покупателем. После совершения сделки, ни продавцы, ни покупатели, в силу юридической неграмотности не подали заявление в Управление Росреестра на регистрацию сделки и перехода права по сделке. Так как ранее возникшее право общей долевой собственности продавцов на недвижимое имущество не зарегистрировано в силу ст.69 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи со смертью Кравцова Игоря Леонидовича, умершего 19.01.2020г., в связи с чем, невозможно в Управлении Росреестра по Ростовской области осуществить государственную регистрацию перехода права и права за покупателем, как установлено пп.3 п.3 ст.15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Также в связи со смертью одного из ответчиков Кравцова Игоря Леонидовича, просила суд исключить из ответчиков Кравцова Игоря Леонидовича, а также в связи со сменой фамилий ответчиков просила суд изменить фамилии ответчиков Кравцовой Елены Анатольевну на Шустову, Кравцовой Екатерины Игоревны на Самарчук, Кравцовой Татьяны Игоревны на Лопину.

Ответчики Шустова Е.А., Самарчук Е.И., Лопина Т.И., третье лицо - Управление Росреестра по Ростовской области, надлежаще извещенные о дне и времени слушания дела в судебное заседание не прибыли. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчиков, третьего лица, что не противоречит ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

3 апреля 2003 года между Ан Валерием Николаевичем и Кравцовым Игорем Леонидовичем, Кравцовой Екатериной Игоревной, Кравцовой Татьяной Игоревной, Кравцовой Еленой Анатольевной заключен договор купли-продажи земельного участка и домовладения, находящихся по адресу: <адрес>, удостоверенный нотариусом Веселовского района Ростовской области Снеговской А.В. в реестре за № №. Расчет между сторонами произведен полностью. Передача квартиры и земельного участка произведена до подписания договора. Настоящий договор подлежит регистрации в Веселовском филиале Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ростовской области. Покупатель приобретает право собственности на земельный участок и целое домовладение с момента регистрации (л.д.12).

Право общей долевой собственности продавцов на квартиру зарегистрировано 21.02.1995г. в БТИ Весёловского района за № №, право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано 27.03.1995г. Весёловским Райкомземом, что подтверждается договором на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 20.08.1994г. и штампом БТИ Веселовского района о регистрации права, свидетельством на право собственности на землю от 27.03.1995г. (л.д. 13-15).

В договоре купли-продажи земельного участка и домовладения от 3.04.2003г. указана общая площадь квартиры по адресу: <адрес> в размере 95,6 кв.м. без учёта холодных помещений.

Согласно техническому паспорту на квартиру, изготовленному 14.01.2020г. ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» общая площадью квартиры по адресу: <адрес>, с учетом холодных помещений, составляет 107,7 кв.м. (л.д.19-27).

Согласно Выписке из ЕГРН от 14.01.2020г., на кадастровом учёте стоит квартира с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, общей площадью 107,7 кв.м., с инвентарным номером 3-138. Право на квартиру в Управлении Росреестра ни за кем не зарегистрировано (л.д.29).

Согласно Выписке из ЕГРН от 29.01.2020г., на кадастровом учёте стоит земельный участок с кадастровым номером № площадью 768 кв.м., по адресу: <адрес>, с категорией земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства. Право собственности в Управлении Росреестра по Ростовской области ни за кем не зарегистрировано (л.д.34-38).

Согласно домовой книге ответчики сняты с регистрационного учета по адресу: <адрес> (л.д.16-18).

Согласно свидетельству о заключении брака от 16.08.2008г., Кравцова Елена Анатольевна зарегистрировала брак с Шустовым А.Н. и сменила фамилию на Шустову (л.д.67).

Согласно показаниям Шустовой Е.А. в подготовительном судебном заседании в связи с регистрацией брака, дочь Кравцова Екатерина Игоревна сменила фамилию на Самарчук, дочь Кравцова Татьяна Игоревна сменила фамилию на Лопину.

Согласно адресным справкам УФМС России по Ростовской области от 24.02.2020г. Шустова Едена Анатольевна зарегистрирована по адресу: <адрес>, Лопина Татьяна Игоревна и Самарчук Татьяна Игоревна зарегистрированы по адресу: <адрес> (л.д.77-80)

Судом установлено, что 23 января 2020 года истцом в адрес ответчиков направлено уведомление о подаче ими заявлений в МВЦ Весёловского района о регистрации ранее возникшего права за продавцами, заявления о регистрации перехода права от продавцов к покупателю. Претензия оставлена без получения, с отметкой почты - смерть адресата (л.д.39-41).

Согласно информации нотариуса Весёловского района Снеговской А.В. от 04.03.2020г. № 216, в нотариальной конторе Весёловского района отсутствует наследственное дело на имущество умершего Кравцова Игоря Леонидовича (л.д. 85).

Согласно записи акта о смерти Отдела записи актов гражданского состояния от 04.03.2020г. № 68.05-58/181, Кравцов Игорь Леонидович ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированный по адресу: <адрес>, умер 19.01.2020г. (л.д.86-87).

Судом установлено, что истец несет расходы по оплате коммунальных услуг и налогов, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг, справками об отсутствии долгов по коммунальным услугам и налогам на недвижимое имущество (л.д.42-46, 65-66).

Согласно ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.2 ст.163 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой сторона вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой и подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст.433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Статья 458 ГК РФ определяет, что момент исполнения обязанности продавца передать товар считается исполненным в момент вручения товара покупателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.6 ст.1 ФЗ № 218 от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, т.е. данные о переходе права собственности в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра (ЕГРН).

Пунктами 1, 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.3 пп.3 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

В соответствии с п.7 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В пункте 60 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г., судам разъяснено, что пунктом 1 ст.551 ГК РФпредусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Пункт 61: Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно ст.58 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно п.3 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрации прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в ЕГРН обязательная при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничений и обременений объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки с указанным объектом недвижимости.

Сделка заключена надлежащим образом, исполнена сторонами, ответчики на момент заключения сделки являлись собственниками имущества и соответственно имели право на заключение договора купли-продажи, но в силу того, что один из продавцов Кравцов Игорь Леонидович умер, стороны договора не имеют возможности внесудебным порядком зарегистрировать ранее возникшее право продавцов на недвижимое имущество и регистрацию перехода права и права по сделке к истцу.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований судом не установлено, права иных лиц, принятием данного решения не затрагиваются.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст.191-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать действительным договор купли-продажи земельного участка и домовладения от 03.04.2003г., удостоверенный нотариусом Веселовского района Ростовской области в реестре за № №.

Признать за Ан Валерием Николаевичем право собственности на квартиру с кадастровым номером № общей площадью 107,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за Ан Валерием Николаевичем право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 768 кв.м., с категорией земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение 1 месяца.

Мотивированный текст решения изготовлен 20.03.2020г.

Судья: