К делу № 2-1560/14
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Темрюк 10 ноября 2014 года
Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Назаренко С.А.,
при секретаре Немченко Т.Ю.,
с участием истицы Жуковой С.И., представителя истицы Колесниченко И.В. – Колесниченко Е.С. по доверенности, истца Колесниченко А.И., представителя истцов – Ярошенко А.А. по соглашению, представителя ответчика ООО АФ «Юбилейная» - Лавровой С.А. по доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Колесниченко Е.С., Колесниченко А.И., Колесниченко И.В., Жуковой С.И. к ООО АФ «Юбилейная» об устранении препятствий в пользовании земельным участком и по встречному иску ООО АФ «Юбилейная» к Колесниченко Е.С., Колесниченко А.И., Колесниченко И.В., Жуковой С.И. о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
Колесниченко Е.С., Колесниченко А.И., Колесниченко И.В., Жукова С.И. обратились в суд с настоящим иском, в обоснование которого указали, что в 2005 году они получили в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения по 1.87 га каждому. Данные участки располагаются в РФ, <адрес>, в 1 км. севернее <адрес> и имеют границы земельных участков со следующими кадастровыми номерами: № - принадлежит на праве собственности Колесниченко Е.С., № - принадлежит на праве собственности Колесниченко А.И№ - принадлежит на праве собственности Жуковой С.И., № - принадлежит на праве собственности Колесниченко И.В.
Согласно заключению экспертизы Темрюкской Торгово-промышленной палаты от ДД.ММ.ГГГГ за № 012-122-12-Э, проведенной по инициативе истцов, было установлено, что их участки с вышеуказанными кадастровыми номерами по назначению не используются - являются свободными, не засеяны, не засажены.
В начале 2013 года, истцы увидели, что на их земельных участках посажены виноградные саженцы. С кем-либо истцы договор аренды своих земельных участков не заключали. В начале марта 2014 года истцам письмом пришло предложение заключить договоры аренды их участков с ООО Агрофирмой «Юбилейная» под руководством директора Д с датой заключения данных договоров от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. задним числом.
При личной встрече, Д пояснил, что данные виноградные саженцы посадили действительно работники ООО агрофирмы «Юбилейная», так как у него оставались саженцы от предыдущих посадок и земля была свободная и не засаженная. На просьбы истцов освободить их землю от посаженных саженцев, так как они не желаем заключать с ними договор аренды земельных участков, Д ответил отказом.
ДД.ММ.ГГГГ года, истцами были истребованы выписки из ЕГРП на недвижимое имущество в отношении своих участков, где также указано, что они не заключали никаких договоров аренды по участкам и являются правообладателями данных земельных участков.
На имя директора ООО агрофирмы «Юбилейная» было отправлено претензионное письмо об устранении агрофирмой препятствия в пользовании вышеуказанными земельными участками в виде выкорчевки посаженных виноградных кустов в течении 10 дней с момента получения данных претензий и приведения земельных участков в первоначальный вид как до произведенной посадки. Но ответа так и не последовало, выкорчевка не производится.
Истцы считают, что действиями агрофирмы «Юбилейная» грубо нарушаются их права и законные интересы как собственников земельных участков, в невозможности самим распоряжаться данными земельными участками по своему усмотрению и самим производить посадку сельхоз продукции для личных нужд.
В заявленных требованиях, истцы просят обязать ответчика ООО АФ «Юбилейная» устранить препятствие в пользование земельными участками путем освобождения (выкорчевки) виноградных саженцев с принадлежащих истцам земельных участков на праве собственности и определенных границами кадастровых паспортов, а именно: 23№ - принадлежащий на праве собственности Колесниченко Е.С, № - принадлежащий на праве собственности Колесниченко А.И., № - принадлежащий на праве собственности Жуковой С.И., № - принадлежащий на праве собственности Колесниченко И.В. в 20-дневный срок с момента вступления решения в законную силу; взыскать с ответчика ООО АФ «Юбилейная» в пользу истцов судебные издержки в размере оплаты госпошлины и оплаты услуг адвоката 60 000 рублей.
В ходе рассмотрения настоящего дела, ответчиком ООО АФ «Юбилейная» заявлен встречный иск, в котором истец просит обязать Колесниченко А.И., земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий ему на праве собственности, с кадастровым номером № Колесниченко Е.С., земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий ей на праве собственности, с кадастровым номером №; Колесниченко И.В., земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий ему на праве собственности, с кадастровый № площадью 18702 кв.м.; Жукову С.И., земельный участоксельскохозяйственного назначения, принадлежащий ей на праве собственности, с кадастровым номером №, заключать договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с ООО АФ «Юбилейная» сроком на 20 лет с выплатой аренды в виде ежегодной выдачи 1000 кг зерна фуражного и ежегодным возмещением арендодателю оплаты земельного налога согласно предъявленным платежным документам.
В обоснование заявленного встречного иска, ООО АФ «Юбилейная» указало, что истцы не учитывают тот факт, что по договору купли-продажи объекта зеленых насаждений от 04.12.2006г., ООО «Запорожское Агро» были приобретены многолетние насаждения винограда сорта «Первенец Магарача», «Каберне» и «Бианка», располагавшиеся на земельных участках истцов. Федеральным законом от 04.12.2006г. № 201-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, исключившие многолетние насаждения из перечня недвижимого имущества, право собственности на которое, подлежит государственной регистрации.
В 2008 году истцы сдали принадлежащие им на праве собственности земельные участки в долгосрочную аренду С сроком на 5 лет, согласно п. 3.3.1 заключенных истцами договоров, арендатор имел право заключать договор о передаче земельного участка или его части в субаренду ООО «Запорожское Агро», на срок не превышающий срок действия основного договора аренды, кроме того, п. 3.3.2 договора аренды дает право арендатору производить подсадки многолетних насаждений винограда без согласования с арендодателем.
13.01.2011г., С передал земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23№ принадлежащие на праве собственности истцам, в субаренду ООО «Запорожское Агро». В 2011 году ООО «Запорожское Агро» было переименовано в ООО АФ «Юбилейная».
В соответствии с п. 3.3.2 договоров субаренды земельных участков, заключенных с С, субарендатор имеет право производить подсадку винограда без согласования с арендатором, на основании этого, ООО АФ «Юбилейная» ввиду изреженности и плохой урожайности расположенных на земельных участках истцов многолетних насаждений винограда, произвело в 2012 году подсадку новых саженцев винограда, которые принадлежат на праве собственности ООО АФ «Юбилейная», что подтверждается справкой № от 03.09.2014г. На проведение этих работ ООО АФ «Юбилейная» понесло затраты в размере 240 166 (двести сорок тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 80 копеек, что подтверждается справкой исх. № от 04.09.2014г.
ООО АФ «Юбилейная» является сельскохозяйственным предприятием, основным видом деятельности которого является выращивание винограда. ООО АФ «Юбилейная» проводит все необходимые агротехнические работы по уходу за многолетними насаждениями и улучшению качества почв на земельных участках, принадлежащих истцам.
Имущество истца - многолетние насаждения винограда, является дорогостоящей сельскохозяйственной культурой, на произрастание которой необходим длительный период времени и затраты. Указанное имущество прочно связано с земельными участками истцов, поэтому истец не может разместить принадлежащее ему имущество на другом участке земли, не причинив при этом существенный вред многолетним насаждениям винограда. Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которыми в данном случае являются многолетние насаждения винограда.
Так как договоры аренды, заключенные истцами с С истекали в 2013 году, в январе и феврале 2012 года, ООО АФ «Юбилейная» были проведены собрания с собственниками земельных участков, на которых обсуждалась оферта договора аренды земельного участка, кроме того, были размещены объявления о намерении ООО АФ «Юбилейная» заключить договоры аренды в газете «Тамань» № от ДД.ММ.ГГГГ.
08.08.2014г., ООО АФ «Юбилейная» стало известно, что истцы обратились в суд с требованием устранить препятствие в пользовании принадлежащими им на праве собственности земельными участками путем выкорчевки виноградных саженцев. ООО АФ «Юбилейная» считает невозможным выкорчевку виноградных саженцев в связи с тем, что участки, принадлежащие истцам, входят в общий массив поля № <адрес>, обработка каждого из них в отдельности будет затруднительна, а использование техники - не возможно.
Согласно Постановлению главы администрации <адрес> № от 22.06.1994г. были утверждены списки собственников земельных паев в агрофирме «Юбилейная». На основании протокола собрания № от ДД.ММ.ГГГГ, участниками долевой собственности был произведен выдел земельных паев в натуре. Право собственности на земельные участки площадью 1,87 га, расположенные в 1 км севернее <адрес>, истцы зарегистрировали до 2011 года.
На вышеуказанных земельных участках выращивался виноград еще с 1984 года. Соответственно, факт нахождения на данных земельных участках многолетнего насаждения (винограда) на произрастание которого требуется длительный период времени, при выделении земельных участков, собственниками не оспаривался.
Согласно справке № 05.02-13/295 от 13.03.2013г., выданной администрацией Фонталовского сельского поселения Темрюкского района, ООО АФ «Юбилейная» с момента образования в марте 2011 года, является исполнительным арендатором, по заключенным договорам аренды с физическими лицами в полном объеме произведены расчеты, как в натуре так и в денежной форме. Предприятие полностью возмещает земельный налог арендодателю согласно предъявленным платежным документам. Претензий в администрацию Фонталовского сельского поселения по поводу ненадлежащего исполнения агрофирмой обязательств перед арендодателями не поступало.
В судебном заседании, истцы и их представитель Ярошенко А.А., заявленные требования поддержали в полном объёме, просили иск удовлетворить, сославшись на те же обстоятельства, представитель Ярошенко А.А. также пояснил, что со стороны ответчика не было совершено действий по продлению договоров аренды. Все обстоятельства не подтверждены документально, имеются только внутренние документы, которые не подтверждены государственными органами, что не доказывает, что на данном земельном участке совершалась подсадка, это лишь голословные слова. Экспертиза, проведенная в 2012 году, показала, что поля пустые, вариант подсадки отсутствует, было засажено все поле целиком, что к подсадке не имеет никакого отношения. В данном случае речь идет о конкретной территории, технологически подсадка это неправильная позиция, когда есть другой виноград. Истцы свои требования полностью мотивировали, долгосрочная аренда не заключена. Иск доказан, обоснован, просят заявленные требования удовлетворить. Имеется закон, в соответствии с которым собственника нельзя обязать, заставить, лишить права на это имущество, должны при этом учитываться интересы собственника. Все позиции ответчика по встречному иску не обоснованны и не доказаны, отсутствуют другие документы, кроме технологических карт, бухгалтерские бумаги также не представлены. В удовлетворении встречного иска истцы просят отказать. Представитель ответчика подтвердил, что истцы отказывались от дальнейшей аренды, когда земля выделялась, на ней были старые виноградники, Сигов уже арендовал с учетом того, что есть виноградники, которые давали доход, исходя из этого и продолжали заключать договор. Из отчета Торгово-промышленной палаты следует, что земля не использовалась по назначению, виноградники отошли, затратная часть была больше доходной, выкорчевывание произошло со всего поля. Земельный участокопределяется по кадастру, Торгово-промышленной палатой было заснятоконкретное место. Внутренняя нумерация у стороны ответчика может бытьразной, Торгово-промышленная палата делает все по точкам, пользуясьпубличной картой. Представитель истцов просит учесть тот факт, что действия по заключению долгосрочного договора аренды не предпринимались.
Представитель ответчика ООО АФ «Юбилейная» Лаврова С.А., в судебном заседании с доводами истцов не согласились, в удовлетворении иска просила отказать, а предъявленный встречный иск – удовлетворить в полном объёме, также суду пояснила, что по окончании действия договора аренды, было собрание собственников земельного участка, где предлагалось заключить договор аренды, собственники отказались, было подано объявление в газету «Тамань», были личные встречи, на которых предлагалось выкупить участок, заключить договор мены, договор аренды, собственники отказали, они планировали использовать данные земельные участки для ведения своего личного хозяйства. Ответчиком был заключен договор с Сиговым, ответчик считал, что земельный участок истцам не потребуется в течение 20 лет, поскольку это срок амортизации. Ответчиком предпринимались все меры, чтобы найти общий язык с собственниками. Согласно отчету Торгово-промышленной палаты, поле под № 5, собственники земельного участка говорят о поле № 4, что за фотографии поля № - ответчику не известно. Виноградники дорогостоящие в закупке и в поуходной работе, стоимость виноградников превышает стоимость земельных участков, ответчик просит заключить договор аренды с выплатой арендной платы в районе 8 000 рублей в год или возмещение земельного налога. Виноград был куплен ДД.ММ.ГГГГ, который являлся объектом недвижимости. Работы велись с 2006 года, ответчиком были понесены расходы, земельный участок был отчужден в собственность, собственники не были против нахождения винограда, который был объектом недвижимости. Предприятие предлагало собственникам заключить договор аренды или субаренды, чтобы вести работы. Существует технологическая карта 2012 года, на тот момент были плохие погодные условия, поэтому была произведена подсадка, ответчиком были произведены затраты, был заключен договор купли-продажи с РАО «Шеда», зимой с 2012 по 2014 года были также погодные аномалии в виде ледяного дождя, часть винограда была изрежена на поле № 4, затем ответчик заключил договор с РАО «Шеда» на поставку в большем объеме, согласно отчету Торгово-промышленной палаты, стоимость винограда составляет 4 млн. рублей, а стоимость земельных участков - 588 тыс. рублей, что говорит о том, что стоимость винограда превышает стоимость земельных участков. Ответчик предлагал собственникам заключить договор аренды, продажи, мены, но ему постоянно отказывали либо оставляли просьбы без рассмотрения.
Третье лицо С, в судебное заседание не явился, направил в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, находит заявленный Колесниченко Е.С., Колесниченко А.И., Колесниченко И.В., Жуковой С.И. иск не подлежащим удовлетворению, а встречный иск ООО АФ «Юбилейная» - удовлетворению в полном объёме, по следующим основаниям.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, Колесниченко Е.С., Колесниченко А.И., Колесниченко И.В., Жукова С.И. являются собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения, площадью по 1.87 га за каждым. Данные участки располагаются в РФ, <адрес>, в 1 км севернее <адрес> и имеют границы земельных участков со следующими кадастровыми номерами: № - принадлежит на праве собственности Колесниченко Е.С., № - принадлежит на праве собственности Колесниченко А.И., № - принадлежит на праве собственности Жуковой С.И., № - принадлежит на праве собственности Колесниченко И.В. (л.д. 9, 17, 26, 35).
Ответчик по основному иску – ООО АФ «Юбилейная», ранее имело наименование ООО «Запорожское Агро», которое, впоследствии было переименовано решением № единственного учредителя общества от 17.06.2011г. (л.д. 128).
По договору купли-продажи объекта зеленых насаждений от 04.12.2006г., ООО «Запорожское Агро» были приобретены многолетние насаждения винограда сорта «Первенец Магарача», «Каберне» и «Бианка», располагавшиеся на земельных участках истцов (л.д. 136).
Федеральным законом от 04.12.2006г. № 201-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, исключившие многолетние насаждения из перечня недвижимого имущества, право собственности на которое, подлежит государственной регистрации.
В 2008 году истцы сдали принадлежащие им на праве собственности земельные участки в долгосрочную аренду С сроком на 5 лет, согласно п. 3.3.1 заключенных истцами договоров, арендатор имел право заключать договор о передаче земельного участка или его части в субаренду ООО «Запорожское Агро», на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды. Кроме того, п. 3.3.2 договора аренды дает право арендатору производить подсадки многолетних насаждений винограда без согласования с арендодателем (л.д. 146-153, 157-159).
13.01.2011г., С передал земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, принадлежащие на праве собственности истцам, в субаренду ООО «Запорожское Агро» (л.д. 154-156, 160-177, 186-188, 202-204).
В соответствии с п. 3.3.2 договоров субаренды земельных участков, заключенных с С, субарендатор имеет право производить подсадку винограда без согласования с арендатором и на основании этого, ООО АФ «Юбилейная», ввиду изреженности и плохой урожайности, расположенных на земельных участках истцов многолетних насаждений винограда, произвело в 2012 году подсадку новых саженцев винограда, которые принадлежат на праве собственности ООО АФ «Юбилейная», что подтверждается справкой № от 03.09.2014г. (л.д. 145). На проведение этих работ ООО АФ «Юбилейная» понесло затраты в размере 240 166 (двести сорок тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 80 копеек, что подтверждается справкой исх. № от 04.09.2014г. (л.д. 208).
Так как договоры аренды, заключенные истцами с С истекали в 2013 году, в январе и феврале 2012 года, ООО АФ «Юбилейная» были проведены собрания с собственниками земельных участков, на которых обсуждалась оферта договора аренды земельного участка, кроме того, были размещены объявления о намерении ООО АФ «Юбилейная» заключить договоры аренды в газете «Тамань» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 178-185, 189-192, 209).
Из указанного следует, что требования Закона о досудебном порядке заключения договора, предусмотренные гражданским законодательством РФ, ООО АФ «Юбилейная» соблюдены. Условия предлагаемых договоров аренды не являются кабальными для арендодателей.
Сторонами по делу не отрицается, что данная оферта была отвергнута истцами.
Установлено, что ООО АФ «Юбилейная» является сельскохозяйственным предприятием, основным видом деятельности которого является выращивание винограда. ООО АФ «Юбилейная» проводит все необходимые агротехнические работы по уходу за многолетними насаждениями и улучшению качества почв на земельных участках, принадлежащих истцам, что подтверждается технологической картой по восстановлению многолетних насаждений винограда ООО АФ «Юбилейная» на 2013 год (л.д. 259-263).
Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, которыми в данном случае являются многолетние насаждения винограда.
Имущество истца - многолетние насаждения винограда, является дорогостоящей сельскохозяйственной культурой, на произрастание которой необходим длительный период времени и затраты. Указанное имущество прочно связано с земельными участками истцов, поэтому ООО АФ «Юбилейная» не имеет возможности разместить принадлежащее ему имущество на другом участке земли, не причинив при этом существенный вред многолетним насаждениям винограда.
Довод ООО АФ «Юбидейная» о дороговизне многолетних насаждений подтверждается контрактом купли-продажи привитых саженцев винограда № 629/CV12-13 и дополнительным соглашением к нему (л.д. 244-258).
Кроме того, доводы ООО АФ «Юбидейная» также подтверждаются отчетом № 105-122-14-Т, согласно которому, рыночная стоимость виноградников: многолетних насаждений винограда площадью 7,4799 га, сформированных на шпалере площадью 7,4799 га и расположенных на земельных участках суммарной площадью 7,4799 га, по состоянию на 01.10.2014г. составляет 4 054 870 (четыре миллиона пятьдесят четыре тысячи восемьсот семьдесят) рублей.
Согласно указанному отчету (лист № отчета), в результате анализа рынка, выявлены предложения к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам и характеризующиеся минимальным расхождением скорректированных цен (между максимальным значением скорректированной цены сопоставимого объекта и минимальным значением скорректированной цены сопоставимого объекта). Данные по аналогичным объектам приведены в таблице № 19, цена предложений, на которые варьируется от 86 538 до 106 932 рублей за 1 га.
Таким образом, исходя из указанных данных, рыночная стоимость принадлежащих истцам земельных участков, в общей сумме варьируется в диапазоне от 647 304,24 руб. до 799 851,36 руб.
При этом, стоимость виноградников: многолетних насаждений составляет 4 054 870 рублей, что значительно превышает рыночную стоимость земельных участков.
В данном случае, суд приходит к выводу, что выкорчевка виноградных саженцев не представляется возможной в связи с тем, что участки, принадлежащие истцам, входят в общий массив поля № <адрес>, обработка каждого из них в отдельности будет затруднительна, а использование техники - не возможно.
Согласно Постановлению главы администрации <адрес> № от 22.06.1994г. были утверждены списки собственников земельных паев в агрофирме «Юбилейная». На основании протокола собрания № от ДД.ММ.ГГГГ, участниками долевой собственности был произведен выдел земельных паев в натуре. Право собственности на земельные участки площадью 1,87 га, расположенные в 1 км севернее <адрес>, истцы зарегистрировали до 2011 года.
Установлено, что на вышеуказанных земельных участках выращивался виноград с 1984 года, соответственно, факт нахождения на данных земельных участках многолетнего насаждения (винограда) на произрастание которого требуется длительный период времени, при выделении земельных участков, собственниками не оспаривался.
Согласно справке № 05.02-13/295 от 13.03.2013г., выданной администрацией Фонталовского сельского поселения <адрес> (л.д. 210), ООО АФ «Юбилейная» с момента образования в марте 2011 года, является исполнительным арендатором, по заключенным договорам аренды с физическими лицами в полном объеме произведены расчеты, как в натуре, так и в денежной форме. Предприятие полностью возмещает земельный налог арендодателю согласно предъявленным платежным документам. Претензий в администрацию Фонталовского сельского поселения по поводу ненадлежащего исполнения агрофирмой обязательств перед арендодателями не поступало.
Суд не может согласиться с доводом истцов о том, что принадлежащие им земельные участки не используются, поскольку на представленных ими фотоснимках участков отсутствует привязка к местности, из данных снимков не представляется возможным установить, что на них изображены земельные участки, принадлежащие истцам.
По мнению суда, истцами не представлено допустимых и достоверных доказательств нарушения их прав собственности на принадлежащие им земельные участки.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска Колесниченко Е.С., Колесниченко А.И., Колесниченко И.В., Жуковой С.И. к ООО АФ «Юбилейная» об устранении препятствий в пользовании земельным участком – отказать полностью.
Встречный иск ООО АФ «Юбилейная» к Колесниченко Е.С., Колесниченко А.И., Колесниченко И.В., Жуковой С.И. о понуждении к заключению договора аренды земельного участка – удовлетворить.
Обязать Колесниченко А.И., земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий ему на праве собственности, с кадастровым номером №; Колесниченко Е.С., земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий ей на праве собственности, с кадастровым номером № Колесниченко И.В., земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий ему на праве собственности, с кадастровый номером №, площадью 18702 кв.м.; Жукову С.И., земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий ей на праве собственности, с кадастровым номером №, заключить договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с ООО АФ «Юбилейная» сроком на 20 лет с выплатой аренды в виде ежегодной выдачи 1000 кг зерна фуражного и ежегодным возмещением арендодателям оплаты земельного налога согласно предъявленным платежным документам.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путём подачи апелляционной жалобы в Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 14.11.2014.
Председательствующий: С.А. Назаренко