Решение по делу № 2-7606/2019 от 14.10.2019

№ 2- 7606/2019

10RS0011-01-2019-009610-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 декабря 2019 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия

в составе: председательствующей судьи Балицкой Н.В.

при секретаре Галашовой А.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия к ООО «КФК № 1», Даниловой Е.Н., Выпирайло А.И. о признании договоров участия в долевом строительстве незаключенными, исключении из единого государственного реестра недвижимости сведений о договорах,

установил:

Иск предъявлен по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КФК №1» и Даниловой Е.Н. заключен договор участия в долевом строительстве №. В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № государственная регистрация договора участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КФК №1» и Выпирайло А.И. заключен договор участия в долевом строительстве №. В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № государственная регистрация договора участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. Мотивируя свою позицию, истец ссылается на то, что данные договоры, вопреки требованиям ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 214-ФЗ), не содержат сведений о том, что объект долевого строительства является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры, кроме того, не имеют сведений о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории d данных целях, к договорам не приложен протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья. Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просит признать указанные договоры незаключенными, исключить о них сведения из ЕГРН.

В судебном заседании представитель истца Ткачук А.С., действующая на основании доверенности, требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении, дополнительно сославшись на положительную для иска практику Арбитражного суда РК и вышестоящей инстанции по аналогичному спору с участием ООО «КФК № 1» в качестве ответчика.

Представитель ответчика Кузьменкова Н.О., действующая на основании доверенности исковые требования не признала, указав на то, что положения Федерального закона № 214-ФЗ, на которые ссылается истец, не применимы к настоящему спору, поскольку в отношении земельного участка, на котором расположен объект долевого строительства, Единый институт развития не выполняет функции агента РФ, кроме того, данный участок не передан в безвозмездное пользование или в аренду для строительства стандартного жилья в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 61-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Иные лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены судом.

Заслушав пояснения явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению имуществом и организации закупок, Министерством строительства жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия (далее также - Министерство) и обществом с ограниченной ответственностью «КФК №1» (далее - ООО «КФК №1», застройщик) заключен договор № об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее - Договор №).

В соответствии с п. 1.1 Договора № застройщик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить на земельном участке с кадастровым номером № строительство многоквартирного жилого дома, в котором не менее 6 (шести тысяч) квадратных метров жилых помещений (квартир) соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, подлежат передаче или продаже по заключенным в установленные ч. 10 ст. 46.5 Градостроительного Кодекса РФ сроки договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» или договором купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Карелия право на приобретение жилья экономического класса, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение жилья экономического класса по цене одного квадратного метра <данные изъяты>.; а также осуществить предусмотренные названным договором мероприятия по благоустройству земельного участка с кадастровым номером №».

ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением № к договору № пункт 1.1 изложен в следующей редакции: «застройщик обязуется в срок ДД.ММ.ГГГГ осуществить на земельном участке с кадастровым номером № строительство многоквартирного жилого дома, в котором не менее 6 (шести тысяч) квадратных метров жилых помещений (квартир) соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по заключенным в установленные ч.10 ст.46.5 Градостроительного кодекса РФ сроки договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» или договором купли-продажи стандартного жилья гражданам и (или) по государственным или муниципальным контрактам на приобретение стандартного жилья по цене одного квадратного метра общей площади жилого помещения (квартиры) <данные изъяты>., а также осуществить предусмотренные указанным договором мероприятия по благоустройству земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно п. 1.3 Договора № жилые помещения (квартиры) в многоквартирном жилом доме считаются соответствующими условиям отнесения к жилью экономического класса при одновременном соответствии всем требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации к жилым помещениям экономического класса, в том числе требованиями приказа Министерства от 05.05.2014 №223/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса».

ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением № к Договору № пункт 1.3 изложен в следующей редакции: «жилые помещения (квартиры) в многоквартирном жилом доме считаются соответствующими условиям отнесения к стандартному жилью при одновременном соответствии всем требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации к жилым помещениям экономического класса в том числе требованиями Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14.11.2016 №800/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КФК №1» и ответчиком Даниловой Е.Н. заключен договор участия в долевом строительстве №, государственная регистрация договора участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КФК №1» и ответчиком Выпирайло А.И. заключен договор участия в долевом строительстве №, государственная регистрация договора участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

В обоих договорах объектом долевого строительства является жилое помещение во многоквартирном доме по адресу: <адрес>. В качестве юридического основания заключения названных договоров указан, в том числе, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

В силу п. 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Часть 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ содержит условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве. При этом в ч. 5 ст. 4 данного закона определено, что при отсутствии в договоре перечисленных условий, предусмотренных в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным.

Согласно ч. 10.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ наряду с предусмотренными частью 4 данной статьи условиями в договоре участия в долевом строительстве указываются:

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.

Кроме того, в ч. 10.2 ст. 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что обязательным приложением к указанному в ч. 10.1 названной статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

Согласно ч. 10.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ перечисленные ранее сведения и приложение к договору участия в долевом строительстве в виде протокола о результатах аукциона подлежат обязательному включению в договор участия в долевом строительстве в случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

В рассматриваемом споре ответчик не отрицал, что получил земельный участок с кадастровым номером № под строительство в рамках договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Из текста спорных договоров очевидно, что условия, являющиеся в силу перечисленных выше ном права, существенными для договоров данного вида, сторонами не согласованы.

В нарушение закона в спорных договорах отсутствуют сведения о том, что жилые помещения, являющиеся объектом долевого строительства, являются стандартным жильем и создаются застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья; не имеется также сведений о сторонах договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Кроме того, застройщиком к спорным договорам не приложены протоколы об итогах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

Принцип свободы договора включает в себя возможность сторонам самим определять условия заключаемого между ними договора. Исключение составляют случаи, когда обязательные правила для того или иного вида договора установлены Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента Российской Федерации или постановлениями Правительства Российской Федерации и действующими в момент его заключения, что соответствует требованиям части 4 статьи 421 и части 1 статьи 422 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенное, суд, руководствуясь положениями ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, приходит к выводу о признании оспариваемых договоров незаключенными.

Довод ответчика о том, что при разрешении спора следует руководствоваться Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», является несостоятельным.

Ссылка на указанный закон содержится в ч. 10 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, в которой установлено, что в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

Вместе с тем, названная норма, принимая во внимание фактические обстоятельства настоящего дела, не регулирует спорные правоотношения, вытекающие из договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, поскольку Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» имеет специальный, суженный предмет регулирования: согласно ст. 1 данного закона он регулирует только те отношения, которые возникают между субъектом права и единым институтом развития.

В соответствии с пп.5 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

Поскольку договоры, являющиеся предметом спора, суд признает незаключенными, внесенные записи в ЕГРН подлежат исключению.

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать незаключенным договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «КФК №1» и Даниловой Е.Н.;

признать незаключенным договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «КФК №1» и Выпирайло А.И.;

исключить из ЕГРН сведения о договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ООО «КФК №1» и Даниловой Е.Н.;

исключить из ЕГРН сведения о договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ООО «КФК №1» и Выпирайло А.И..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Петрозаводский городской суд Республики Карелия.

Судья Н.В. Балицкая

Мотивированное решение составлено 23.12.2019