Решение по делу № 2а-1362/2020 от 17.02.2020

К делу № 2а-1362/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 марта 2020 года                                г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующей        Ситниковой С.Ю.

при секретаре                Набоковой Б.А.,

с участием представителя административного истца Плосконос Н.О. по доверенности – Бжемуховой Ф.А.,

представителя административного ответчика Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» по доверенности – Жирновой П.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску Плосконос Н.О. к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп» об оспаривании решения органа власти,

У С Т А Н О В И Л:

Истица обратилась в Майкопский городской суд с административным иском к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп» об оспаривании решения органа власти. В обоснование указала, что заключила с ФИО1 договор уступки прав аренды земельного участка по договору №002143 от 29.06.2012 с кадастровым номером №, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>, с целью использования для размещения спортивной площадки. Срок аренды земельного участка по вышеуказанному договору был установлен до 29.06.2016. Она неоднократно обращалась к ответчику о продлении данного договора, однако каждый раз получала отказ. Несмотря на то, что срок договора не истек, договорные отношения между ними не прекращены, иным лицам в пользование либо в аренду спорный земельный участок не выдан. Считает, что действия ответчика по отказу в продлении договора аренды необоснованны, так как она воспользовалась своим преимущественным правом заключить новый договор. Просит суд признать отказ ответчика в продлении договора аренды земельного участка №002143 от 29.06.2012 с кадастровым номером №, незаконным. Обязать ответчика заключить с ней новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с целью использования для размещения спортивной площадки.

Впоследствии административный истец уточнил заявленные требования, просил суд признать отказ ответчика в продлении договора аренды земельного участка №002143 от 29.06.2012 с кадастровым номером №, незаконным. Обязать ответчика заключить с ней новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования: строительство двух грунтовых теннисных кортов и раздевалки, на земельном участка с кадастровым номером №.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала заявленные требования, дала пояснения аналогичные изложенным в описательной части решения. Просила уточненный административный иск удовлетворить полностью.

Представитель административного ответчика возражала против удовлетворения заявленных требований, считали их незаконными и необоснованными. Просила в удовлетворении административного иска отказать.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как усматривается из материалов дела, 29.06.2012 между Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №002143 от 29.06.2012. Согласно условиям данного договора ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для размещения спортивной площадки, площадью 1122 кв.м. Срок аренды участка установлен до 29.06.2016. Размер арендной платы за участок – 51 523,36 руб. в год.

В судебном заседании установлено, что Плосконос Н.О. 30 июня 2018 года заключила договор уступки прав аренды вышеуказанного земельного участка по договору аренды земельного участка №002143 от 29.06.2012 с ФИО1.

Установлено, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, продолжала пользоваться земельным участком и исполнять условия договора аренды от 29 июня 2012 года №002143, что подтверждается уведомлением административного ответчика от 09.02.2017 года, об изменении с 2017 года размера годовой арендной платы в соответствии с прилагаемым расчетом.

Как усматривается из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

30 июня 2018 года между ФИО1 и истицей Плосконос Н.О. был заключен договор уступки прав аренды земельного участка, который был согласован с ответчиком. Согласно условиям договора ФИО1 уступила истице свои права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № 002143 от 29 июня 2012 года.

В судебном заседании установлено, что земельный участок истицей был приобретен c целью использования для размещения спортивной площадки.

Как следует из материалов дела, на указанном земельном участке истицей в период действия Договора аренды, построены следующие объекты недвижимости:

- забор, выполненный из металлических уголков с заполнением сеткой «рабицей» устроенных по металлическим столбам;

- устроено грунтовое покрытие, для игры в теннис (объем покрытия рассчитан на размещение двух кортов);

- устроено артезианская скважина;

- площадка, оборудованная помещением, предназначенным для переодевания.

Таким образом, на данном земельном участке находится имущество, принадлежащее Плосконос Н.О., что дает ей преимущественное право на заключение договора аренды указанного земельного участка.

Согласно материалам дела следует, что с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, Плосконос Н.О. обратилась до его истечения. Однако ответчиками в продлении договора аренды без проведения процедуры торгов было отказано. В настоящее время она оплачивает арендную плату установленную договором, задолженности не имеет.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что арендатор после истечения срока аренды не обращался с требованием об изъятии (освобождения) земельного участка, а так же не обращался в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства.

Кроме того данный земельный участок ранее ни кому не предоставлялся в аренду для завершения строительства.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 17 января 2016 года, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - жилого дома, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Суд считает подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 01 марта 2015 года, поскольку истец, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства; при этом указанная возможность истца не исчерпана. Факт наличия договора аренды от 29.06.2012 года №002143, действовавшего до 29.06.2016 года указанному выводу не противоречит, поскольку возможность для реализации указанного права возникла у истца только с 01 марта 2015 года - вступления в силу соответствующих изменений в земельное законодательство и в рамках бывших арендных отношений с ответчиком вышеуказанное право реализовано быть не могло.

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

При таких обстоятельствах дела у суда имеются все основания для удовлетворения поданного административного искового заявления.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-178, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Административное исковое заявление Плосконос Н.О. к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп» об оспаривании решения органа власти, удовлетворить.

    Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» заключить новый договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, с разрешенным видом использования: строительства двух грунтовых теннисных кортов и раздевалки, на земельном участке №.

    Возложить на Комитет по управлению имуществом МО «Город Майкоп» обязанность по заключению договора аренды земельного участка земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №.

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца.

Председательствующий        подпись        С.Ю. Ситникова

Уникальный идентификатор дела 01RS0004-01-2020-001378-60

Подлинник находится в материалах дела №2а-1362/2020

в Майкопском городском суде Республики Адыгея.