Решение по делу № 2-3700/2017 от 14.03.2017

                                                       РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи            Лосевой Н.В.

при секретаре                                        Кортунове В.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации «истец» в интересах Биленко А.В. к ООО "ответчик"» о признании права собственности на объект незавершенного строительством,

                                      УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация «истец» в интересах Биленко А.В.    обратилась в суд с иском к ООО "ответчик" о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: АДРЕС, в виде двухкомнатной квартиры с условным №, общей площадью 79,97 кв.м, расположенной в корпусе № и на объект незавершенного строительства по адресу: АДРЕС в виде трехкомнатной квартиры с условным №, общей площадью 92,58 кв.м, расположенной в корпусе №

Свои требования мотивировал тем, что предметом договора, заключенного истцом-потребителем, является квартира №, № подъезд, № этаж, число комнат №, площадью 79,97 кв.м и квартира №, № подъезд, №- этаж, число комнат №, площадью 92,58 кв.м и

Биленко А.В. приобрела право на получение в собственность спорных квартир на основании следующих документов: Агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «наименование1» и ФИО., договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «3-е лицо1» и ФИО, предварительный договор №-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «3-е лицо1» и ФИО, договор передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО и Биленко А.В.; Агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «наименование1» и Биленко А.В, договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «3-е лицо1» и Биленко А.В., предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества между ЗАО «3-е лицо1» и Биленко А.В.,

Квартиры полностью оплачена в размере полной ее стоимости. Оплата за квартиры внесена заранее, до завершения строительства.

В нарушение условий договора, до настоящего времени строительство не завершено. Ответчик, как инвестор-застройщик, всячески затягивает окончание строительных работ. Строительство фактически приостановилось и до настоящего времени дом не достроен. Сроки ввода дома в эксплуатацию превышены на несколько лет.

Истец в судебное заседание не    явился, его представитель    по доверенности Тулинов С.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «"ответчик"» в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица - ЗАО «3-е лицо1», "3-е лицо2" в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Суд, руководствуясь положением ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке

Изучив материалы дела, выслушав объяснение представителя истца, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ. между "наименование2", Администрацией ..... района, ООО «"ответчик"») был заключен инвестиционный контракт №, предметом которого в соответствии с п. 2.1 является деятельность сторон, направленная на реализацию инвестиционного проекта строительства жилого комплекса «наименование3» на земельном участке площадью 9,19 га.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ""ответчик"" и ЗАО "наименование4" был заключен договор соинвестирования № строительства вышеуказанного жилого комплекса.

Согласно условиям соглашения, доля соинвестора ( ЗАО 3-е лицо1» составляет 60% от общей    жилой площади ЖК «наименование3». Стороны по договоренности осуществляют реализацию своих долей, с согласованием условий реализации третьим лицам. ( п. 4.6 договора). ( л.д.28)

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ стороны ЗАО «3-е лицо1» и ООО "ответчик"» договорились,    что ЗАО «3-е лицо1» вправе привлекать в одностороннем порядке иных соинвесторов, а также передавать частично или полностью права третьим лицам, в рамках своей доли каждой    очереди строительства, предусмотренной по договору.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «"ответчик"» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства корпуса № и объектов инфраструктуры 2-ой очереди строительства общественно- жилого комплекса «наименование3», срок действия продлен до ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д.16)

Согласно Агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «наименование1» обязалась за вознаграждение осуществить поиск и обеспечить заключение сделки по приобретению в собственность двухкомнатной квартиры общей площадью 79,97 кв.м. на 19 этаже, истец обязан перечислись денежную сумму в размере 5550198 руб. ( равной ориентировочной стоимости квартиры) в целях обеспечения возможности выполнения агентом своих обязанностей.

Истец свои обязательства по агентскому договору выполнил.

ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ЗАО «3-е лицо1» предварительный договор № купли-продажи квартиры, по условиям которого осуществил финансирование строительства и приобрел в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в собственность квартиры, имеющей следующие характеристики: двухкомнатная квартира с условным №, общей площадью 79,97 кв.м, расположенной на № этаже, в корпусе №, в секции № по адресу: АДРЕС. стоимостью 5550197,90 руб.

Согласно пункту 3.1 договора стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, в котором общество будет выступать Продавцом, а гражданин покупателем.

Согласно п. 5.1.1. Общество обязуется осуществить строительство (ввод в эксплуатацию) жилого дома, оформить в установленном порядке РФ квартиру в свою собственность, для последующего заключения с гражданином договора купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором. ( л.д.63-66)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО заключила с ЗАО «3-е лицо1» предварительный договор № купли-продажи квартиры, по условиям которого осуществила финансирование строительства и приобрела в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в собственность квартиры, имеющей следующие характеристики: трехкомнатная квартира с условным №, общей площадью 92,58 кв.м, расположенной на № этаже, в корпусе № в секции № по адресу: АДРЕС стоимостью 6926474,54 руб.

Согласно пункту 3.1 договора стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, в котором общество будет выступать Продавцом, а гражданин покупателем.

Согласно п. 5.1.1. Общество обязуется осуществить строительство (ввод в эксплуатацию) жилого дома, оформить в установленном порядке РФ квартиру в свою собственность, для последующего заключения с гражданином договора купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных настоящим договором. ( л.д.82-84)

По договору    передачи прав и обязанностей    к Биленко А.В. от ФИО перешли права по предварительному договору купли-продажи от №    от ДД.ММ.ГГГГ. ( л.д.95-96)

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «"ответчик"» и ЗАО 3-е лицо1» подписан протокол предварительного распределения общей    жилой площади корпуса № второй очереди строительства общественно- жилого комплекса ЖК «наименование3» в районе АДРЕС Согласно данному протоколу предварительного распределения квартиры № и    №    подлежали передаче ЗАО 3-е лицо1».

Таким образом,      ЗАО 3-е лицо1» имело право распоряжаться спорными квартирами, осуществлять привлечение денежных средств для строительства объекта и передавать права третьим лицам.

Учитывая правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в пункте 4 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденного Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в 2003 году, согласно которой суть правоотношений между гражданином и организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата.

Разрешая возникший спор, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 421, 429 ГК РФ, условиями заключенных договоров, суд пришел к выводу о том, что поскольку истец вложил денежные средства в строительство квартир с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, передав сумму инвестирования непосредственно ЗАО «3-е лицо1», возникшие между Биленко А.В. и ЗАО «3-е лицо1» отношения должны завершиться получением истцом созданного результата, передачей ей жилого помещения в собственность, обязательства по передаче объекта строительства истцу возникли у ЗАО «3-е лицо1», таким образом, у ответчика, не возникло перед истцом никаких прав и обязанностей по передаче ей в собственность объектов недвижимости: квартир, права на которые принадлежат ЗАО «3-е лицо1», истцом выбран неправильный способ защиты своего права, а также требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении требований.

Кроме того, определением Арбитражного суда ..... области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № к банкротству ЗАО «3-е лицо1» применено положение параграфа 7 ФЗ «О несостоятельности ( банкротстве)».

Как предусмотрено п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного § 7 порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.1002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), участником строительства признается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В соответствии со ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Правила параграфа 7 применяются независимо от того, является ли застройщик правообладателем земельного участка либо имеет разрешение на строительство объекта (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве). Пунктом 6 названной статьи предусмотрено право арбитражного суда признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику. При этом законодатель указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах, предоставляя тем самым защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, в том числе и по так называемым "теневым схемам" (пункт 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Таким образом, для признания должника застройщиком для целей применения параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство, или обладало разрешением на строительство объекта.

В подпункте 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для определения понятия "застройщик" включено только два признака: юридическое лицо должно привлекать денежные средства и (или) имущество участников строительства (т.е. заключать с участниками строительства договора о долевом участии в строительстве жилого дома и получать от дольщиков денежные средства), а также к этому лицу имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Материалами дела подтверждено, что ЗАО « 3-е лицо1» привлекало денежные средства физических лиц для финансирования объекта строительства с целью получения жилого помещения, на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства объект не был введен в эксплуатацию, к ЗАО « 3-е лицо1 имеются требования, таким образом, ЗАО « 3-е лицо1» обладает признаками застройщика, истец вправе обратиться    с данными требованиями в рамках процедуры банкротства застройщика.

        Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                                      Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Межрегиональной общественной организации «истец» в интересах Биленко А.В. к ООО "ответчик"» о признании права собственности на объект незавершенного строительством, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца.

     Федеральный судья:                            Н.В.Лосева