Решение по делу № 2-108/2017 (2-1264/2016;) от 30.11.2016

Дело № 2-363/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 августа 2017г.                 с. Владимиро – Александровское

                         Приморский край

Партизанский районный суд Приморского края в составе: председательствующего судьи Савельевой Н. П.,

при секретаре Дунаевой И. Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Владимиро – Александровского сельского поселения Партизанского муниципального района к Васильевой Г.П. о расторжении договора аренды земельного участка, встречному иску Васильева Д.В. к администрации Владимиро – Александровского сельского поселения Партизанского муниципального района, администрации Партизанского муниципального района о признании права владения объектом незавершенного строительства, права аренды земельного участка, возложении обязанности,

установил:

администрация Владимиро – Александровского сельского поселения Партизанского муниципального района обратилась в суд с иском к Васильевой Г.П. о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. и изъятии его для муниципальных нужд в собственность Владимиро – Александровского сельского поселения.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования Васильев Д.А. обратился со встречными исковыми требованиями к администрации Владимиро – Александровского сельского поселения Партизанского муниципального района, администрации Партизанского муниципального района, в которых просил признать его право владения на объект незавершенного строительства; его право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым №; возложить обязанность на администрацию Партизанского муниципального района предоставить ему в аренду указанный земельный участок.

В обоснование встречных исковых требований указал, что между ним и Васильевой Г.П. заключен договор уступки прав требований по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГг. Результат работы по данному договору завершен в виде изготовления объекта незавершенного строительства, расположенном на земельном участке с кадастровым №. Данный участок находится в аренде у Васильевой Г.П. на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг., продленного на неопределенный срок и договора уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг.

Согласно договору уступки прав требования по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГг., Васильев Д.А. является владельцем объекта незавершенного строительства. Считает, что у него в силу владения данным объектом возникло право на заключение договора аренды спорного земельного участка, на котором расположен данный объект, на основании ч. 1 ст. 35, пп.10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Васильев Д.А. считал, что доказательствами, подтверждающими его право владения данным объектом являются: договор уступки прав требования по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГг.; договор подрядных работ № от ДД.ММ.ГГГГг.; квитанции от ДД.ММ.ГГГГг. и ДД.ММ.ГГГГг.; акт сдачи – приемки работ от ДД.ММ.ГГГГг.; разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГг. со сроком до ДД.ММ.ГГГГг.; градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг.; топографический план от ДД.ММ.ГГГГ.; кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГг.; флешка с фотографиями фундамента, расположенного на спорном земельном участке; эскиз проект.

Законом предусмотрено право владельца объекта незавершенного строительства обратиться в регистрационный орган за государственной регистрацией права на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Поскольку в качестве обязательного документа требуется предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок, то он лишен возможности воспользоваться своим правом на государственную регистрацию права собственности объекта незавершенного строительства, без возобновленного договора аренды спорного земельного участка. Считал, что администрация Владимиро – Александровского сельского поселения уклоняется от заключения договора аренды спорного земельного участка ввиду поданного иска к Васильевой Г.П. и нарушает его право на государственную регистрацию права собственности на указанный объект. В виду перехода права владения объектом незавершенного строительства по договору уступки прав требования по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГг., Васильев Д.А. считал, что у него появилось право пользования спорным земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что были у прежнего владельца объектом. Отсутствие государственной регистрации права на объект незавершенного строительства не может являться единственным основанием для отказа в заключении договора аренды.

В судебном заседании Васильев Д.А. поддержал заявленные им требования.

Васильева Г.П. согласилась с требованиями Васильева Д.В.

Представитель администрации Владимиро – Александровского сельского поселения Черных А. И. в судебном заседании от первоначальных исковых требований к Васильевой Г.П. отказался, в связи с чем производство по делу в указанной части судом прекращено, о чем вынесено определение. Против удовлетворения встречных требований Васильева Д.В. возражал.

Представитель администрации Партизанского муниципального района Гордиенко А. Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, при этом пояснил, что договор аренды спорного земельного участка действующий, заключен с третьим лицом, в связи с чем оснований для заключения договора аренды данного земельного участка с Васильевым Д.В. не имеется. Настоящий арендатор спорного земельного участка Васильева Г.П. не лишена права передать право аренды спорного земельного участка третьему лицу, предварительно уведомив администрацию Партизанского муниципального района. Данная процедура закреплена нормами Земельного кодекса РФ. Эти вопросы возможно урегулировать во внесудебном порядке.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает встречные исковые требования Васильева Д.В. не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией Владимиро – Александровского сельского поселения и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты>. метра. Участок находится <адрес> <адрес>, для индивидуального жилищного строительства на срок с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг., (л.д.5-8).

На основании договора уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. право аренды спорного земельного участка перешло Васильевой Г.П., (л.д.9-12).

Администрация Владимиро – Александровского сельского поселения обратилась в суд с первоначальном иском к Васильевой Г.П., в котором просила расторгнуть договор аренды спорного земельного участка и изъять его для муниципальных нужд в собственность сельского поселения.

В судебном заседании представитель администрации поселения отказался от исковых требований к Васильевой Г.П., просил прекратить производство по делу в части поданного им иска, в связи с тем, что Васильева Г.П. оплатила всю имеющуюся задолженность по арендной плате, привела участок в надлежащее состояние.

С учетом заявленного ходатайства и мнения участков процесса, суд прекратил производство по иску администрации Владимиро – Александровского сельского поселения Партизанского муниципального района к Васильевой Г.П. о расторжении договора аренды земельного участка, о чем вынес определение.

Третье лицо, с самостоятельными требованиями Васильев Д.В. настаивал на требованиях о признании за ним права на владение объектом незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, на заключение с ним договора аренды спорного земельного участка, с возложением на администрацию Партизанского муниципального района обязанности по заключению такого договора.

Согласно договору уступки прав требования по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГг. Васильева Г.П. уступила Васильеву Д.В. свои права (требования) по договору подрядных работ № от ДД.ММ.ГГГГг.

В соответствии с условиями договора подрядных работ от ДД.ММ.ГГГГг. исполнитель в 30 – дневный срок с момента подписания договора и получения предоплаты, обязуется изготовить фундамент для жилого дома, согласно согласованного с заказчиком проекта и приложения №. ДД.ММ.ГГГГг. стороны составили акт сдачи – приемки выполненных работ по договору подрядных работ. Таким образом, на момент заключения договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГг., договор подрядных работ от ДД.ММ.ГГГГг. был исполнен.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По правилам ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательность государственной регистрации, под которой п. 1 ст. 2 настоящего Закона понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из совокупного толкования приведенных норм права, а также п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое строение считается зарегистрированным, а правовые последствия в виде возникновения права собственности наступившими со дня внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав.

С учетом указанных правовых норм довод Васильева Д.В. о том, что у него возникло право владения объектом незавершенного строительства в силу заключенного договора уступки права по договору подрядных работ несостоятельны.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В соответствии с п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства, при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как установлено в судебном заседании Васильев Д.А. не является собственником объекта незавершенного строительства, расположенном на земельном участке, находящем в аренде Васильевой Г.П., в связи с чем он в силу указанных правовых норм не приобрел права пользования спорным земельным участком.

Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Васильева Г.П., настоящий арендатор спорного земельного участка не выразила волю, не приняла действий, изложенных в статье 22 ЗК РФ по передаче спорного земельного участка третьему лицу. Она лишь заключила договор уступки права требований по договору подрядных работ, при этом срок действия по последнему договору на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГг., истек. При указанных обстоятельствах, оснований для возложения на администрацию Партизанского муниципального района обязанности по предоставлению Васильеву Д.В. в аренду спорного земельного участка не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

встречные исковые требования Васильева Д.В. к администрации Владимиро – Александровского сельского поселения Партизанского муниципального района, администрации Партизанского муниципального района о признании права владения объектом незавершенного строительства, права аренды земельного участка, возложении обязанности оставить без удовлетворения.

Решение в течение месяца с момента изготовления его в окончательном виде может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Партизанский районный суд.

Судья                                    Н. П. Савельева