Решение по делу № 33-452/2019 от 03.06.2019

Судья Бирюкова Е.А.

Дело № 33-452/2019

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

19 июля 2019 года г. Биробиджан

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Золотаревой Ю.Г.,

судей Коневой О.А., Кукшиновой О.М.,

при секретарях Кузецовой Ю.В., Князь Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Панкратовой О. В. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 09 апреля 2019 года, которым постановлено:

Исковые требования Панкратовой О. В. к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, обществу с ограниченной ответственностью «Три Инвест» о признании протокола об определении победителя торгов № 1/2 от 09.01.2019, протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества № 1/3 от 09.01.2019, торгов, договора (сделку) купли-продажи арестованного имущества от 17.01.2019 недействительными, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Золотаревой Ю.Г., пояснения представителя истицы Жукова В.И., представителей ответчика ООО «Три Инвест» Козырева Е.С., Заболотного В.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Панкратова О.В. обратилась в суд к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО (далее – МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО), ООО «Три Инвест» о признании публичных торгов, договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки. Указала, что 09.01.2019 МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО проведены торги в форме аукциона по продаже принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: ЕАО, <...>. О торгах она узнала 10.01.2019. Считает, что торги проведены с нарушением норм действующего законодательства. Газета «Тихоокеанская звезда», в которой была опубликована информация о торгах, не является официальным информационным печатным изданием органа исполнительной власти субъекта РФ по месту нахождения недвижимого имущества. Опубликование сообщения о торгах в газете «Тихоокеанская звезда» привело к необоснованному уменьшению круга лиц, объективно заинтересованных в реализованном имуществе. Кроме того, она не получала постановление судебного пристава-исполнителя об оценке и постановление о передаче имущества на торги.

17.01.2019 между организатором торгов и победителем ООО «Три Инвест» заключен договор купли - продажи арестованного имущества.

Просила признать недействительными протоколы об определении победителя торгов № 1/2 от 09.01.2019, о результатах торгов по продаже арестованного имущества № 1/3 от 09.01.2019; признать торги недействительными; признать недействительным договор купли - продажи арестованного имущества от 17.01.2019; применить последствия недействительности сделки.

Истица Панкратова О.В. в судебное заседание не явилась, о его времени и месте извещена надлежащим образом.

Представитель истицы Жуков В.И. требования и доводы, изложенные в иске, поддержал. Дополнительно пояснил, что постановление судебного пристава об оценке имущества и его передаче на торги, а также постановление о проведении торгов Панкратовой О.В. не направлялось, в связи с чем она была лишена права их обжаловать, участвовать в торгах. 05.01.2019 Панкратовой О.В. стало известно о проведении торгов 09.01.2019, ей об этом сообщили представители ООО «Три Инвест». 09.01.2019 после проведения торгов ею была погашена задолженность по исполнительному производству в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Три Инвест» Козырев Е.С. исковые требования не признал, указал на законность проведённых торгов, которые состоялись до оплаты истцом задолженности. 09.01.2019 состоялся аукцион, победителем которого стало ООО «Три Инвест», 17.01.2019 заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. О том, что 09.01.2019 состоятся торги, Панкратовой О.В. было известно со слов представителей ООО «Три Инвест». Печатное издание «Тихоокеанская звезда» распространяется на территории ЕАО, кроме того, информация о проведении торгов была размещена на официальных сайтах в сети «Интернет».

Представитель ответчика МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. В письменных возражениях указал на отсутствие нарушений порядка проведения торгов, их законность, в связи с чем просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО (далее- Управление Росреестра по ЕАО), Управления Федеральной службы судебных приставов России по Хабаровскому краю и ЕАО (далее УФССП России по Хабаровскому краю и ЕАО) в судебное заседание не явились, о его времени и месте извещены надлежащим образом.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Панкратова О.В. в лице представителя Жукова В.И. просила об отмене решения и вынесении нового об удовлетворении её иска.

Указала, что опубликование информации о проведении торгов в газете «Тихоокеанская звезда», не являющейся официальным информационным печатным изданием органа исполнительной власти субъекта РФ по месту нахождения недвижимого имущества, привело к необоснованному уменьшению круга лиц, объективно заинтересованных в реализованном имуществе, что привело к существенному снижению его цены. Решением УФАС по Хабаровскому краю действия МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО при проведении указанных торгов признаны нарушающими часть 3 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

В отзыве на апелляционную жалобу МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО просило об оставлении её без удовлетворения, решения – без изменения.

Определением от 28.06.2019 судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, к участию в деле в качестве соответчика привлечено акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования», являющееся взыскателем по исполнительному производству.

В соответствии с распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 02.03.2018 № 97-р АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» переименовано в акционерное общество «ДОМ.РФ».

В возражение на иск АО «ДОМ.РФ» выразило несогласие с доводами и требованиями апелляционной жалобы Панкратовой О.В., указало на их несостоятельность. Поскольку торги 09.01.2019 фактически состоялись, на участие в торгах было подано три заявки, нарушение части 3 статьи 57 Закона об ипотеке, выразившееся в неопубликовании информации о проведении торгов в газете, являющейся официальным информационным печатным изданием органа исполнительной власти субъекта РФ, на результаты торгов не повлияло. Доводы истицы о неполучении постановлений судебного пристава об оценке, передаче имущества на торги на снижение продажной цены и на законность проведения торгов не влияют. Панкратова О.В. была информирована о наличии исполнительного производства, о дате торгов. То обстоятельство, что в день проведения торгов истца оплатила имеющуюся задолженность, не является достаточным основанием для признания торгов и договора купли-продажи квартиры недействительными. При этом поступивших взыскателю денежных средств было недостаточно для полного погашения задолженности истицы.

В суд апелляционной инстанции истица Панкратова О.В., представители ответчиков МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО, АО «ДОМ.РФ», третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по ЕАО, УФССП России по Хабаровскому краю и ЕАО не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия.

Представитель Панкратовой О.В. Жуков В.И. доводы и требования апелляционной жалобы поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить заявленные его доверительницей требования.

Представители ООО «Три Инвест» Козырев Е.С., Заболотный В.В. выразили несогласие с апелляционной жалобой истицы, просили оставить её без удовлетворения, решение суда – без изменения.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, поступивших относительно неё возражений, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что решением Биробиджанского районного суда ЕАО от 12.01.2017 с Панкратовой О.В. в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» взыскана задолженность по договору займа в размере 286 466 рублей 52 копейки и обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Панкратовой О.В., квартиру, расположенную по адресу: ЕАО, <...>, общей площадью 50,9 кв.м, путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены 1 058 400 рублей.

03.04.2017 судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Биробиджану № 1 УФССП России по Хабаровскому краю и ЕАО в отношении Панкратовой О.В. возбуждено исполнительное производство, 07.12.2017 произведён арест указанного выше заложенного имущества, ответственным хранителем назначена Панкратова О.В.

09.07.2018 постановлением судебного пристава – исполнителя арестованное имущество передано на торги в территориальное управление Росимущества.

25.07.2018 МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО на сайте www.torgi.gov.ru и в газете «Тихоокеанская звезда» опубликована информация о проведении торгов по продаже арестованного имущества с начальной ценой 1 058 400 рублей.

Аукцион по продаже арестованного имущества, назначенный на 23.08.2018, по лоту № 14 признан несостоявшимся в виду отсутствия заявок на участие в торгах.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 01.11.2018 цена указанной квартиры снижена на 15%, что составило 899 640 рублей.

11.12.2018 МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО на сайте www.torgi.gov.ru и в газете «Тихоокеанская звезда» опубликована информация о проведении торгов по продаже арестованной квартиры с начальной ценой 899 640 рублей.09.01.2019 комиссией МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО подписаны протокол № 1/2 об определении победителя торгов, которым признано ООО «Три Инвест», предложившее наиболее высокую цену 1 052 578 рублей 80 копеек, и протокол № 1/3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества.

14.01.2019 ООО «Три Инвест» произвело окончательный расчёт за данную квартиру, что подтверждается платёжным поручением от 14.01.2019.

17.01.2019 между МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО и ООО «Три Инвест» заключен договор купли-продажи спорной квартиры, расположенной по адресу: ЕАО, <...>.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что Панкратовой О.В. 09.01.2019 после проведения торгов в счёт исполнения долгового обязательства была перечислена сумма, составляющая остаток задолженности по исполнительному производству, 194 297 рублей 32 копейки.

Согласно сообщению заместителя начальника ОСП по г. Биробиджану № 1 от 16.07.2019 из указанной суммы, поступившей от Панкратовой О.В., 193 957 рублей 72 копейки распределены в рамках сводного исполнительного производства, 339 рублей 60 копеек возвращены на расчётный счёт должника. 21.01.2019 на депозитный счёт отдела в связи с реализацией арестованного имущества, жилого помещения, принадлежащего Панкратовой О.В., поступили денежные средства в размере 1 052 578 рублей 80 копеек, из которых 24 804 рубля 59 копеек направлены на остаток задолженности, 1 027 774 рублей 21 копейка возвращены на расчётный счёт должника.

Панкратова О.В., усматривая нарушения своих прав в том, что информация о торгах по продаже её квартиры опубликована в ненадлежащем периодическом издании, не являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти ЕАО, что привело к снижению цены реализуемого имущества, обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных Панкратовой О.В. требований, суд первой инстанции исходил из того, что торги 09.01.2019 фактически состоялись, на участие в них было подано три заявки, следовательно, допущенное нарушение части 3 статьи 57 Закона об ипотеке не повлияло на их результаты.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

В соответствии со статьёй 449 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Законом об ипотеке (часть 3 статьи 57 Закона) предусмотрено, что информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо ее размещения в сети «Интернет» в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

Порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при одновременном выполнении требований части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве и пункта 4 статьи 449.1 ГК РФ, а в отношении заложенного недвижимого имущества - дополнительно и требований части 3 статьи 57 Закона об ипотеке (пункт 72 названного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ).

Отказывая в иске, суд первой инстанции не учёл, что информация, как о первоначальных, так и повторных торгах была опубликована в газете «Тихоокеанская звезда» (г. Хабаровск), которая не является официальным изданием органов исполнительной власти ЕАО. Указанная газета распространяется на территории ЕАО только по подписке. При этом аукцион по продаже принадлежащей должнику Панкратовой О.В. квартиры от 23.08.2018 признан несостоявшимся именно ввиду отсутствия заявок на участие в торгах, что повлекло снижение цены имущества, переданного на торги на 15%.

По мнению судебной коллегии, нарушение правил размещения информации о торгах привело к уменьшению возможности участия в них потенциальных покупателей (жителей г. Биробиджана ЕАО), что в свою очередь оказало отрицательное влияние на формирование цены реализации, которая имеет существенное значение для должника, имущество которого продаётся на торгах.

Признавая указанные нарушения существенными, повлиявшими на результаты публичных торгов, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены оспариваемого судебного постановления и удовлетворения заявленных исковых требований о признании торгов недействительными, а также признании недействительным заключённого на основании их проведения договора купли-продажи принадлежащей истице Панкратовой О.В. квартиры, расположенной по адресу: ЕАО, <...>.

По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ о возврате сторон в первоначальное положение, денежные средства должны быть возвращены ООО «Три Инвест» теми лицами, которыми они получены по результатам торгов, то есть взыскателем АО «ДОМ.РФ» в размере 24 804 рублей 59 копеек и должницей по исполнительному производству Панкратовой О.В. в размере 1 027 774 рублей 21 копейки.

Имеющаяся в материалах дела выписка из ЕГРН от 29.03.2019 подтверждает, что переход права собственности на названную квартиру к ООО «Три Инвест» осуществлён не был, владельцем квартиры указана Панкратова О.В.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 09 апреля 2019 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым исковые требования Панкратовой О. В. к межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, обществу с ограниченной ответственностью «Три Инвест», акционерному обществу «ДОМ.РФ» о признании протокола об определении победителя торгов № 1/2 от 09.01.2019, протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества № 1/3 от 09.01.2019, торгов, договора купли-продажи арестованного имущества от 17.01.2019 недействительными, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать торги по продаже арестованного имущества: квартиры, расположенной по адресу: ЕАО, <...>, состоявшиеся 09.01.2019, недействительными.

Признать недействительными протоколы № 1/2 от 09.01.2019 об определении победителя торгов, № 1/3 от 09.01.2019 о результатах торгов по продаже арестованного имущества.

Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества - квартиры, расположенной по адресу: ЕАО, <...>, кадастровый № <...>, от 17.01.2019, заключенный между межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области и обществом с ограниченной ответственностью «Три Инвест».

Взыскать с акционерного общества «ДОМ.РФ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Три Инвест» 24 804 рубля 59 копеек.

Взыскать с Панкратовой О. В. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Три Инвест» 1 027 774 рубля 21 копейку.

Апелляционную жалобу Панкратовой О. В. считать удовлетворённой.

Председательствующий Ю.Г. Золотарева

Судьи О.А. Конева

О.М. Кукшинова