Решение по делу № 2-106/2020 от 14.01.2020

Дело №2-106/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Село Успенское                                                                                27 января 2020 г.

Успенский районный суд Краснодарского края в составе судьи Даниленко А.А.

секретаря судебного заседания Мартыненко Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шартнер Евгения Андреевича к Демидовой Галине Ивановне о признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

Шартнер Евгений Андреевич обратился в суд с иском к Демидовой Галине Ивановне о признании права собственности на недвижимое имущество.

Иск мотивирован тем, что 05.09.2004 между истцом Шартнер Евгением Андреевичем и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв.м., расположенного <адрес> с находящимися на нем объектами недвижимости: жилой дом, литер А, из саманного кирпича, общей площадью 63,1 кв.м., пристройки из саманного кирпича, литер а; кухни кирпичной, сарая кирпичного, сарая турлучного, уборной турлучной, подвала, забора из дерева с просветами.

Право собственности продавца - ФИО1 на жилое домовладение, саманное, полезной площадью 63,1 кв.м., жилой - 40,2 кв.м., расположенное на земельном участке 0,19 га <адрес> возникло на основании договора купли-продажи жилого дома по доверенности от 06.03.1992, заключенного им с совхозом «Коноковский», который был удостоверен заместителем главы администрации Коноковского сельсовета ФИО2 в реестре за №62, а право собственности ФИО1 зарегистрировано 14 марта 1993 года БТИ Успенского района за инвентарным номером 11850.

Земельный участок площадью 1500 кв.м. <адрес> принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве собственности на землю №1212 выданного 23.04.1992г. Успенским районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Краснодарского края.

По договоренности сторон, цена участка с находящимися на нем объектами недвижимости была установлена в размере 200000 (двести тысяч) рублей, а срок для заключения договора купли-продажи был установлен до 31.12.2004 для того, чтобы продавец имел время на сбор необходимых для заключения договора купли-продажи документов.

При заключении предварительного договора истец передал продавцу денежные средства в сумме 200000 (двести тысяч) рублей, в присутствии его супруги - ответчицы Демидовой Г.И., тем самым полностью исполнил обязанность по оплате приобретаемого им в собственность земельного участка с жилым домом и постройками <адрес>.

При заключении предварительного договора продавец передал Истцу ключи от жилого дома и все документы на земельный участок и жилой дом, тем самым исполнил обязанность по передаче объекта недвижимости покупателю.

С 05.09.2004 Истец и его семья постоянно проживают в указанном жилом доме, истец произвел его капитальный ремонт, осуществляет содержание данного имущества и оплачивает все необходимые платежи за коммунальные услуги.

05.11.2004 представитель продавца ФИО3 и истец Шартнер Е.А. заключили договор купли-продажи земельного участка с жилым домом и постройками <адрес>, на условиях ранее согласованных ими в предварительном договоре от 05.09.2004, который был удостоверен нотариусом Успенского нотариального округа Краснодарского края ФИО4 и зарегистрирован в реестре нотариуса за № 10719.

Более того, 05.11.2004 Распоряжением заместителя главы администрации Успенского района Краснодарского края № 279 «О закреплении земельного участка, расположенного <адрес> истцу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 540 кв.м., и объединен с прилегающим к нему земельным участком площадью 1500 кв.м. <адрес>, который был приобретен Истцом в собственность у ФИО1 на основании предварительного договора купли-продажи от 05.09.2004.

В 2005 году истцу стало известно о том, что продавец ФИО1 умер 19.10.2004, что подтверждается свидетельством о смерти серия П-АГ №616167, следовательно, договор купли-продажи от 05.11.2004, удостоверенный нотариально, является недействительным и истец не имел возможности зарегистрировать право собственности на жилой дом и земельный участок <адрес> установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке.

Истцу стало известно, что в 2005 году Ответчица Демидова Г.И. вступила в наследство на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения (иное имущество), оставшееся после смерти наследодателя - ФИО1

Ответчица Демидова Г.И. не заявляла своих наследственных прав на жилой дом и земельный участок <адрес>, поскольку ей достоверно было известно о продаже наследодателем ФИО1 данного имущества при его жизни и претензии в отношении данного имущества у нее отсутствуют.

Истцу стало известно, что ответчик Демидова Г.И. снялась с регистрационного учета <адрес> 2006 году и на протяжении всего времени, прошедшего с 05.09.2004, ею не предъявлялись претензии истцу о правах на указанное имущество.

До настоящего времени экземпляр предварительного договора от 05.09.2004, находящийся у истца, был утрачен, а связь с представителем продавца ФИО1 ФИО3 оборвалась, Истцу не известно ее местонахождение и отсутствует возможность разыскать оригинал указанного договора.

Таким образом, предварительный договор от 05.09.2004 был полностью исполнен сторонами, однако в связи со смертью продавца ФИО1, и последующей недействительностью договора купли-продажи от 05.11.2004, истец не имеет реальной возможности зарегистрировать право собственности на жилой дом и земельный участок <адрес> установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке.

22.06.2006 истцу Шартнер Е.А. было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи 23 АБ 692145 от 05.11.2004, удостоверенного нотариусом Успенского нотариального округа Краснодарского края ФИО4 в реестре за № 10719, в связи с тем, что «не представляется возможным зарегистрировать договор купли-продажи и права Истца на вышеуказанный жилой дом с пристройкой в связи со смертью продавца ФИО1».

Согласно Выписке из ЕГРП № 23/037/002/2019-5929 от 04.12.2019 в отношении объекта недвижимости - жилой дом площадью 63,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, кадастровая стоимость 635714, 76 рублей, <адрес> сведения о правах (собственнике) не зарегистрированы.

Согласно Выписке из ЕГРП № 23/037/002/2019-5928 от 04.12.2019 в отношении объекта недвижимости - земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1500 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, кадастровая стоимость: 307005 рублей, <адрес> - сведения о правах (собственнике) не зарегистрированы.

В течение всего указанного времени никакое иное лицо не предъявляло своих прав на данное недвижимое имущество и не проявляло к нему интереса как к своему собственному, в том числе как к наследственному либо выморочному. Данных о том, что вышеуказанное недвижимое имущество признавалось бесхозяйным, либо о том, что оно является самовольной постройкой, не имеется.

Поскольку Истец Шартнер Е.А. на протяжении свыше 15 лет открыто, непрерывно и добросовестно владеет спорным недвижимым имуществом, владение которым началось по соглашению с собственником - ФИО1 о передаче истцу права собственности на данное имущество, однако по не зависящим от истца причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся, то на основании статей 11, 12, 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации, заявленные им исковые требования подлежат удовлетворению судом.

Просит признать за истцом - Шартнер Евгением Андреевичем (<данные изъяты> года рождения) право собственности на жилой дом площадью 63,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, <адрес> земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1500 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, <адрес>.

Истец Шартнер Е.А. в судебное заседание представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просит суд заявленные требования удовлетворить.

Ответчик Демидова Г.И. в судебное заседание представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, не возражала против его удовлетворения.

Исследовав письменные доказательства, суд считает следующее.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В судебном заседании установлено, что 05.09.2004 между истцом Шартнер Евгением Андреевичем и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв.м., расположенного по <адрес> с находящимися на нем объектами недвижимости: жилой дом, литер А, из саманного кирпича, общей площадью 63,1 кв.м., пристройки из саманного кирпича, литер а; кухни кирпичной, сарая кирпичного, сарая турлучного, уборной турлучной, подвала, забора из дерева с просветами.

Право собственности продавца - ФИО1 на жилое домовладение, саманное, полезной площадью 63,1 кв.м., жилой - 40,2 кв.м., расположенное на земельном участке 0,19 га <адрес> возникло на основании договора купли-продажи жилого дома по доверенности от 06.03.1992, заключенного им с совхозом «Коноковский», который был удостоверен заместителем главы администрации Коноковского сельсовета ФИО2 в реестре за №62, а право собственности ФИО1 зарегистрировано 14 марта 1993 года БТИ Успенского района за инвентарным номером 11850.

Земельный участок площадью 1500 кв.м. <адрес> принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве собственности на землю №1212 выданного 23.04.1992г. Успенским районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Краснодарского края.

По договоренности сторон, цена участка с находящимися на нем объектами недвижимости была установлена в размере 200000 (двести тысяч) рублей, а срок для заключения договора купли-продажи был установлен до 31.12.2004 для того, чтобы продавец имел время на сбор необходимых для заключения договора купли-продажи документов.

При заключении предварительного договора истец передал продавцу денежные средства в сумме 200000 (двести тысяч) рублей, в присутствии его супруги - ответчицы Демидовой Г.И., тем самым полностью исполнил обязанность по оплате приобретаемого им в собственность земельного участка с жилым домом и постройками <адрес>.

При заключении предварительного договора продавец передал Истцу ключи от жилого дома и все документы на земельный участок и жилой дом, тем самым исполнил обязанность по передаче объекта недвижимости покупателю.

С 05.09.2004 Истец и его семья постоянно проживают в указанном жилом доме, истец произвел его капитальный ремонт, осуществляет содержание данного имущества и оплачивает все необходимые платежи за коммунальные услуги.

05.11.2004 представитель продавца ФИО3 и истец Шартнер Е.А. заключили договор купли-продажи земельного участка с жилым домом и постройками <адрес>, на условиях ранее согласованных ими в предварительном договоре от 05.09.2004, который был удостоверен нотариусом Успенского нотариального округа Краснодарского края ФИО4 и зарегистрирован в реестре нотариуса за № 10719.

Более того, 05.11.2004 Распоряжением заместителя главы администрации Успенского района Краснодарского края № 279 «О закреплении земельного участка, расположенного <адрес> истцу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 540 кв.м., и объединен с прилегающим к нему земельным участком площадью 1500 кв.м. <адрес>, который был приобретен Истцом в собственность у ФИО1 на основании предварительного договора купли-продажи от 05.09.2004.

В 2005 году истцу стало известно о том, что продавец ФИО1 умер 19.10.2004, что подтверждается свидетельством о смерти серия П-АГ №616167, следовательно, договор купли-продажи от 05.11.2004, удостоверенный нотариально, является недействительным и истец не имел возможности зарегистрировать право собственности на жилой дом и земельный участок <адрес> установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке.

Истцу стало известно, что в 2005 году Ответчица Демидова Г.И. вступила в наследство на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения (иное имущество), оставшееся после смерти наследодателя - ФИО1

Ответчица Демидова Г.И. не заявляла своих наследственных прав на жилой дом и земельный участок <адрес>, поскольку ей достоверно было известно о продаже наследодателем ФИО1 данного имущества при его жизни и претензии в отношении данного имущества у нее отсутствуют.

Истцу стало известно, что ответчик Демидова Г.И. снялась с регистрационного учета <адрес> 2006 году и на протяжении всего времени, прошедшего с 05.09.2004, ею не предъявлялись претензии истцу о правах на указанное имущество.

До настоящего времени экземпляр предварительного договора от 05.09.2004, находящийся у истца, был утрачен, а связь с представителем продавца ФИО1 ФИО3 оборвалась, Истцу не известно ее местонахождение и отсутствует возможность разыскать оригинал указанного договора.

Таким образом, предварительный договор от 05.09.2004 был полностью исполнен сторонами, однако в связи со смертью продавца ФИО1, и последующей недействительностью договора купли-продажи от 05.11.2004, истец не имеет реальной возможности зарегистрировать право собственности на жилой дом и земельный участок <адрес> установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке.

22.06.2006 истцу Шартнер Е.А. было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи 23 АБ 692145 от 05.11.2004, удостоверенного нотариусом Успенского нотариального округа Краснодарского края Тростянской Е.А. в реестре за № 10719, в связи с тем, что «не представляется возможным зарегистрировать договор купли-продажи и права Истца на вышеуказанный жилой дом с пристройкой в связи со смертью продавца ФИО1».

Согласно Выписке из ЕГРП № 23/037/002/2019-5929 от 04.12.2019 в отношении объекта недвижимости - жилой дом площадью 63,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, кадастровая стоимость 635714, 76 рублей, <адрес> - сведения о правах (собственнике) не зарегистрированы.

Согласно Выписке из ЕГРП № 23/037/002/2019-5928 от 04.12.2019 в отношении объекта недвижимости - земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1500 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, кадастровая стоимость: 307005 рублей, <адрес> - сведения о правах (собственнике) не зарегистрированы.

В течение всего указанного времени никакое иное лицо не предъявляло своих прав на данное недвижимое имущество и не проявляло к нему интереса как к своему собственному, в том числе как к наследственному либо выморочному. Данных о том, что вышеуказанное недвижимое имущество признавалось бесхозяйным, либо о том, что оно является самовольной постройкой, не имеется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

По смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 254 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28 июля 2015 г. N 41-КГ15-16 и в Определении Верховного суда Российской Федерации от 22 октября 2019 г. N 4-КГ19-55, 2- 598/2018.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении.

Не наступает перерыв давностного владения в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше Постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же Постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.

В таких случаях в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации давностное владение может начаться после истечения срока владения имуществом по такому договору, если вещь не будет возвращена собственнику и не истребована им, но не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником или иным уполномоченным лицом, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.

Требование о том, что на момент вступления во владение у давностного владельца должны были иметься основания для возникновения права собственности, противоречит смыслу статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в таком случае право собственности должно было возникнуть по иному основанию. При этом давностное владение недвижимым имуществом, по смыслу приведенных выше положений абзаца второго пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляется без государственной регистрации.

В частности, пунктом 60 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку Истец Шартнер Е.А. на протяжении свыше 15 лет открыто, непрерывно и добросовестно владеет недвижимым имуществом - жилым домом площадью 63,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> и земельным участком, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1500 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, <адрес> владение которым началось по соглашению с собственником - ФИО1 о передаче истцу права собственности на данное имущество, однако по не зависящим от истца причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся, то на основании статей 11, 12, 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации, заявленные им исковые требования подлежат удовлетворению судом.

При установленных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Заявленные исковые требования администрации Успенского сельского поселения Успенского района к администрации муниципального образования Успенский район о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Признать за истцом - Шартнер Евгением Андреевичем (<данные изъяты> года рождения) право собственности на жилой дом площадью 63,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, <адрес> земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1500 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Успенский районный суд.

Судья