Решение по делу № 2-404/2019 от 17.09.2019

Мотивированное решение изготовлено 25 ноября 2019 года

Копия.                                                  Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ                                                                                                                 г. Себеж

Себежский районный суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Бурченкова К.К.,

при секретаре судебного заседания Матвеевой Л.Б.,

с участием представителя истца Юловой Е.А. - адвоката Капула М.И., предъявившего удостоверение № и ордер 53/8 от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика Графовой Н.А. в порядке ст. 50 ГПК РФ – адвоката                 Коноваловой Ю.Н., представившей удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юловой Елены Александровны к Графовой Наталье Александровне о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Юлова Е.А. обратились в Себежский районный суд Псковской области с иском к Графовой Н.А. о признании права собственности на квартиру.

В обоснование иска указано, что в соответствии с договором, заключенным 18.05.2000 между Юловой Е.А. и Графовой Н.А., от имени которой по доверенности действовала Гуща Т.П., истцом в собственность приобретена квартира, расположенная по адресу: Псковская <адрес>. После заключения договора Юлова Е.А. договорилась с Гуща Т.П., что они зарегистрируют его в компетентном органе, однако          Гуща Т.П. в назначенное время в орган регистрации для подписания всех необходимых документов не явилась, её местонахождение истцу неизвестно. Юлова Е.А. знала, что непосредственная собственница приобретенной ею квартиры Графова Н.А. до апреля 2000 года проживала и была зарегистрирована в своей квартире, после чего снялась с регистрационного учета и уехала, однако в настоящее время её местонахождение и место жительства истцу не известны. Юловой Е.А. неоднократно делались попытки по розыску Графовой Н.А., но они были безуспешны. В дальнейшем при обращении в Себежский отдел Росреестра ей пояснили, что для государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры необходимо присутствие как покупателя, так и продавца, в связи с отсутствием продавца зарегистрировать договор купли-продажи они не могут. Непосредственно с момента фактического приобретения указанной квартиры истица в полной мере ею владеет и пользуется, что подтверждается показаниями свидетелей. Отсутствие продавца квартиры не позволяет ей осуществить надлежащим образом право собственности. Ссылаясь на ст. 219, ст. 223 ГК РФ истица в поступившем иске просила признать за ней право собственности на данный объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ к производству суда принято заявление об изменении исковых требований Юловой Е.А. Графовой Н.А. в части изменения предмета иска, вместо заявленных ранее требований о признания права собственности на спорную квартиру заявлены новые требования о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, основание иска осталось прежним.

Ответчик Графова Н.А., а также третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Гуща Т.П. в судебное заседание не явились, извещения, направленные по известным суду адресам ответчика и третьего лица, вернулись без вручения.

    Представитель Управления Росреестра по Псковской области Соболева Г.А. просила рассмотреть дело в свое отсутствие, вопрос удовлетворения заявленных требований оставила на усмотрение суда.

В судебном заседании назначенный судом в порядке ст. 50 ГПК РФ в качестве представителя Графовой Н.А. адвокат Коновалова Ю.Н. относительно удовлетворения исковых требований возражала, так как сведений о месте нахождении Графовой Н.А. не имеется, в связи с чем, обстоятельств купли-продажи спорного жилья и регистрации права собственности на него она подтвердить не может, обращает внимание на низкую цену продажи квартиры.

    Истец Юлова Е.А. в судебное заседание, будучи извещенной о времени и месте его проведения, не явилась, ее представитель адвокат Капул М.И. заявленные требования поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что первоначально Юлова Е.А. вела переговоры о покупке квартиры непосредственно с Графовой Н.А., но так как достаточной суммы денежных средств у нее сразу не было, а Графова Н.А. переезжала в другой регион, последняя выдала доверенность на продажу квартиры Гуще Т.П. После подписания договора купли-продажи спорного имущества Юлова Е.А. с Гущей Т.П. записались на прием в БТИ для его регистрации, но в назначенное время последняя туда не явилась. Юлова Е.А. пыталась разыскать Гущу Т.П., но та с места прежнего жительства съехала. Также истец пыталась найти Графову Н.А., направляла простой корреспонденцией по известному ей месту жительства письма, ездила в 2010 году в Воронежскую область по адресу, куда Графова Н.А. собиралась переехать, но ей сказали, что ответчик там больше не проживает, не сообщив ее новое место жительство.

    Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

    При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

    В п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее постановление Пленума № от ДД.ММ.ГГГГ) дано разъяснение, в соответствии с которым пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

    Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

    После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

    Согласно п. 61 постановления Пленума № от ДД.ММ.ГГГГ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    В соответствии с п. 63 постановления Пленума № от ДД.ММ.ГГГГ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

    Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 18.05.2000 между Гущей Т.П., действующей на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в интересах          Графовой Н.А., в лице продавца и Юловой Е.А. в лице покупателя заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: Псковская область, <адрес>.

Данный договор купли-продажи совершен в надлежащей форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Продавцом исполнена обязанность по передаче квартиры, а покупателем - обязанность по оплате ее стоимости, что подтверждается содержанием данного договора, передаточным актом.

В качестве доказательств данных обстоятельств, помимо пояснений самой            Юловой Е.А., проживающей в спорном жилом помещении длительное время, представлен оригинал договора купли-продажи и передаточного акта квартиры.

    Требований о признании договора купли-продажи недействительным в соответствии с положениями статей 166, 168 ГК РФ не заявлялось.

    Принадлежность спорного имущества продавцу Графовой Н.А. подтверждена договором приватизации от ДД.ММ.ГГГГ.

    Полномочия Гущи Т.П. по продаже квартиры подтверждены копией нотариальной доверенности и письмом нотариуса Горяченок Г.А. в адрес суда о том, что такая доверенность ею действительно выдавалась.

    На основании изложенного суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи жилого помещения. Обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между ними произведены, спорная квартира фактически передана по передаточному акту Юловой Е.А., которая владеет и пользуется ею на протяжении более 15 лет.

Однако до настоящего времени переход права собственности на спорное недвижимое имущество от Юловой Е.А. к Графовой Н.А. в компетентных государственных органах не зарегистрирован.

При этом согласно содержанию договора 18.05.2000 Графова Н.А. проживает по адресу: <адрес>. Однако в соответствии с адресной справкой, предоставленной ОВМ ОМВД России по <адрес>,               Графова Н.А. с ДД.ММ.ГГГГ снята с регистрационного учета по данному адресу. Иных сведений о месте нахождения Графова Н.А. не имеется, в судебное заседание она не явилась, каких-либо пояснений и ходатайств не предоставила.

Согласно адресной справке Гуща Т.П. с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время продолжает числиться зарегистрированной в <адрес> Себежского района, однако в судебное заседание, будучи извещенной по указанному адресу, она также не явилась, каких-либо ходатайств и пояснений не предоставила.

При таких обстоятельствах, с учетом пояснений представителя истца и доводов искового заявления, суд приходит к выводу, что продавец недвижимого имущества             Графова Н.А. уклоняется от регистрации перехода права собственности на него, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

         Исковые требования Юловой Елены Александровны к Графовой Наталье Александровне удовлетворить.

    Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Графовой Натальи Александровны, 1966 года рождения, к Юловой Еленой Александровне, 18.06.1977 года рождения на жилое помещение, расположенное по адресу: Псковская область, <адрес>, кадастровый №, по договору купли-продажи квартиры от 18.05.2000, заключенному между Гущей Татьяной Пиусовной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующей на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в интересах Графовой Натальи Александровны, 1966 года рождения, в лице продавца и Юловой Еленой Александровной, 18.06.1977 года рождения, в лице покупателя.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Себежский районный суд в течении месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья. подпись.

Копия верна. Судья:                                                                                                   К.К. Бурченков