Решение по делу № 3а-649/2017 от 19.06.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июля 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Булановой В.С.,

с участием:

представителя административного истца – Пикичевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-649/2017 по административному исковому заявлению Мехтиева Р.И.о. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Мехтиев Р.И.о. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в соответствии с приложением № 2 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области».

В соответствии с выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 15.12.2015 года и составляет 8 239 562,32 рубля.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше земельного участка, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости указанного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., по состоянию на дату оценки – 15.12.2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 785 024 рубля.

Размер арендных платежей зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате арендной платы в завышенном размере.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Мехтиев Р.И.о. просит суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка, в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 15.12.2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца – Пикичева А.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель административного ответчика - ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представители заинтересованных лиц: министерства имущественных отношений Самарской области и Администрации г.о. Чапаевск Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменные возражения, в которых просит в удовлетворении требований отказать. В письменном отзыве Администрация г.о. Чапаевск Самарской области просит отказать в удовлетворении требований и рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Иные лица, участвующие в деле: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, своих представителей в суд не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГ. в пользовании Мехтиева Р.И.о. находится земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.№ договора аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГ., арендатор уплачивает арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в соответствии с приложением № 2 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 15.12.2015 г. и она составляет 8 239 562,32 рубля.

Согласно отчету оценщика ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. по состоянию на 15.12.2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 785 024 рубля.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец обратился в суд с исковым заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В отчете об оценке, как того требует ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указаны: дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта оценки – земельных участков, расположенных в Самарской области по состоянию на 15.12.2016 года, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость.

Из представленного отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода, чему в отчете приведено обоснование (стр. № отчета), оценщик мотивированно отказался от использования доходного и затратного подходов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости (п. 22 ФСО №7).

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В представленном отчете, имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с описанием и приложением документов, свидетельствующих об этом (стр. 17-30 отчета), анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, согласно которому наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве земельного участка коммерческого (торгового, в т.ч. под объекты придорожного сервиса) (стр. № отчета). При этом, оцениваемый земельный участок был осмотрен оценщиком, в результате установлено, что на участке расположено здание автосервиса и асфальтированная автостоянка, к отчету приложены фотоматериалы (стр. № отчета).

Учитывая ретроспективный характер оценки (15.12.2015 год) оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащиеся в доступных источниках, основным из которых является база данных «Территориальное агентство оценки «АДОН».

В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки были выбраны 13 земельных участка коммерческого (торгово-офисного) назначения, расположенные в Волжском, Красноярском районах, а также в г. Кинеле, г. Октябрьске, г. Сызрани, г. Жигулевске, г. Тольятти Самарской области. Отбор аналогов производился с учетом обеспечения максимального значения коэффициентов детерминации в уравнении многофакторной регрессии, возможности учета максимального количества ценообразующих факторов, а также величины корреляции цен аналогов с результирующим признаком. Описание объектов-аналогов приведено в Таблице № на страницах № отчета в разрезе элементов сравнения (ценообразующих факторов). Стоимость предложения по продаже объектов-аналогов варьируется в пределах от 573 до 2 111 рублей за 1 кв.м. Расчет произведен на стр. № отчета, согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 15.12.2015 г. составила 2 785 024 рубля.

Таким образом, выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Оценщиком ООО «<данные изъяты>» - ФИО1 представлены письменные пояснения, из которых следует, что ею составлялся отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. После изучения характеристик объекта оценки, подробное описание, которых произведено на страницах № отчета, а также визуального осмотра объекта (страница № отчета), в качестве сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый земельный участок, был определен сегмент рынка земельных участков коммерческого назначения (торгового, в т.ч. под объекты придорожного сервиса), расположенные в населенных пунктах Самарской области, кроме г. Самара (страница № отчета). Подробный анализ рынка сегмента земельных участков соответствующего назначения и обоснование ценообразующих факторов приведено на страницах № отчета. Наличие рыночной информации позволили применить при расчете рыночной стоимости объекта оценки – метод регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода. На страницах № отчета приведено обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. Величина стоимости земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составила 2 785 024 рубля или 1 376 рублей за 1 кв.м.

Расчет стоимости произведен с учетом характеристик ценообразующих факторов на страницах № отчета, полученный результат соответствует среднерыночной стоимости, указанной в разделе № отчета на странице №. Цена земельных участков коммерческого (торгового, в т.ч. под объекты придорожного сервиса) назначения колеблется от 150 рублей до 3 500 рублей за 1 кв.м., стоимость земельных участков коммерческого (торгового, в том числе под объекты придорожного сервиса) в населенных пунктах численностью от 10 до 100 тыс. человек (к этой категории относится г. Чапаевск) в среднем составляет 1 220 рублей за 1 кв.м. В связи с тем, что в отчете применялся только один подход к оценке, согласование результатов не проводилось. Итоговая рыночная стоимость земельного участка составила на дату оценки 15.12.2015 года – 2 785 024 рубля (страница № отчета).

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., а требования Мехтиева Р.И.о. - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 19.06.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Требования Мехтиева Р.И.о. - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 15.12.2015 года в размере 2 785 024 рубля.

Датой обращения Мехтиева Р.И.о. в суд считать – 19.06.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21.07.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.