Решение по делу № 2-1018/2017 от 14.08.2017

                                                 Дело № 2-1018/2017

           Строка № 130г

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Город Россошь                                                                                      21 декабря 2017 года

Россошанский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Гладько Б.Н.

при секретаре Литвиновой Т.А.,

с участием истца /Гладких А.Т./ и его представителя /Колесников В.С./ ,

представителя ответчика /Бондарев С.Ю./ ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску /Гладких А.Т./

/Гладких А.Т./ к администрации городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области о признании постановления администрации городского поселения город Россошь от <Дата обезличена> незаконным, о заключении договора аренды земельного участка,

установил:

/Гладких А.Т./ предъявил в суде иск к администрации городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области о признании постановления администрации городского поселения город Россошь от <Дата обезличена> незаконным, о заключении договора аренды земельного участка, указывая в обоснование исковых требований на то, что <Дата обезличена> между ним и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №, предоставленного для гаража. На основании договора аренды ему был предоставлен во временное владение и пользование на срок 5 лет с <Дата обезличена> по <Дата обезличена> для гаража земельный участок площадью 30 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>.

На указанном земельном участке в <Дата обезличена> он создал объект незавершенного строительства - фундамент гаража, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства, лит. А, инвентарный №, изготовленным Бюро технической инвентаризации Россошанского района Воронежской области и техническим планом объекта незавершенного строительства от <Дата обезличена>, изготовленным кадастровым инженером /Б/

Срок действия договора аренды земельного участка истёк <Дата обезличена> до завершения им строительства гаража. Желая завершить строительство, он продолжал производить арендную плату за арендуемый земельный участок в установленном договором аренды размере и обратился к ответчику с письменным заявлением от <Дата обезличена> вх. №, в котором просил на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставить ему в аренду без проведения торгов, однократно, сроком на три года, вышеуказанный земельный участок для завершения строительства гаража.

Постановлением от <Дата обезличена> № ему в этом было отказано со ссылками на п. 1 статьи 39.16, статью 39.17 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Устав городского поселения город Россошь.

В приложенном к постановлению № письме № от <Дата обезличена> «Об отказе в представлении в аренду земельного участка» ответчик так же в качестве оснований для отказа сослался на то, что технический паспорт, технический план, предоставленные заявителем, содержат технические характеристики объекта, но не являются документами, удостоверяющими (устанавливающими) право заявителя на такой объект..., а пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусмотрено, что только собственник указанного объекта имеет право приобрети такой земельный участок в аренду на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

По его (истца) мнению, принятое ответчиком постановление от 28.07.2017 г. № 988 является незаконным и необоснованным в связи с неверным, ошибочным толкованием нормы, содержащейся в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Так, в силу п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до <Дата обезличена> или такой земельный участок предоставлен до <Дата обезличена> в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской федерации.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства по договорам аренды, заключенным до <Дата обезличена>, т.е. до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного. строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

По смыслу закона не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что: по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ), правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Принятое ответчиком постановление от <Дата обезличена> № нарушает его право на приобретение земельного участка в аренду на 3 года для достройки гаража.

Истец /Гладких А.Т./ просит:

- признать постановление от <Дата обезличена> № «Об отказе /Гладких А.Т./ в предоставлении земельного участка, расположенного по <адрес> принятое администрацией городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области, незаконным;

    - обязать администрацию городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области заключить с ним, /Гладких А.Т./ , без проведения торгов сроком на три года договор аренды земельного участка площадью 30 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства гаража (л.д. 4-7).

Свои исковые требования /Гладких А.Т./ поддержал в судебном заседании, обосновав их при помощи представителя /Колесников В.С./ , который огласил письменное объяснение (л.д. 75-76), представил ксерокопию договора купли-продажи строительных материалов с условием монтажа и акта выполненных работ (л.д. 77, 79).

Представитель ответчика /Бондарев С.Ю./ иск не признал, просил отказать в его удовлетворении, указывая на то, что право истца на незавершенный строительством объект гараж не зарегистрировано в установленном порядке, а доказательств завершения строительства фундамента гаража суду истцом не представлено.

    Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав заключение эксперта и письменные доказательства, суд считает необходимым в иске отказать по следующим основаниям.

Судом установлено, что <Дата обезличена> между муниципальным образованием – Россошанским муниципальным районом Воронежской области (арендодателем) и /Гладких А.Т./ (арендатором) был заключен договор № аренды земельного участка площадью 30 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для гаража, на срок 5 лет с <Дата обезличена> по <Дата обезличена> (л.д. 28-30).

В связи с окончанием договора аренды от <Дата обезличена> /Гладких А.Т./ обратился в администрацию городского поселения город Россошь с письменным заявлением от <Дата обезличена>, в котором просил на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставить ему в аренду без проведения торгов, однократно, сроком на три года, вышеуказанный земельный участок для завершения строительства гаража, но ему в этом было отказано (л.д. 8-9).

    Решением Россошанского районного суда Воронежской области от <Дата обезличена>, принятому по гражданскому делу № с участием тех же сторон, обязательному для суда в силу части 2 статьи 61 ГПК РФ, установлено, что <Дата обезличена> /Гладких А.Т./ уже обращался в администрацию городского поселения город Россошь с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату земельного участка площадью 30 кв.м. с целью использования для гаража, расположенного по <адрес> К заявлению он приложил копию выписки из ЕГРН и сообщение о том, что на земельном участке расположено строение – гараж площадью 30 кв.м., гараж поставлен на кадастровый учет. При проверке земельного участка комиссией было установлено, что строений и сооружений на участке не обнаружено, то есть участок является свободным от застройки… Как установлено материалами дела, /Гладких А.Т./ была подана декларация от <Дата обезличена> об объекте недвижимого имущества – гаража, в которой он сообщает, что на указанном земельном участке имеется завершенный строительством объект – гараж площадью 30 кв.м…. (л.д. 33-37).

Исходя из этого, представленные истцом копии технического паспорта (л.д. 10-15), технического плана (л.д. 16-23), декларации об объекте недвижимости (л.д. 24-27) с произвольно указанной в них степенью готовности объекта в 13%, доверия у суда не вызывают, поскольку с учетом обстоятельств, установленных решением Россошанского районного суда Воронежской области от <Дата обезличена>, истец имеет возможность представить документы даже об объекте недвижимости со степенью готовности в 100%.

С учетом правовой позиции, изложенной в абзаце 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определением суда от <Дата обезличена> по гражданскому делу была назначена судебная строительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ – Воронежского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. На разрешение экспертов поставлен вопрос:

Является ли объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, полностью завершенным фундаментом гаража, прочно связанным с землей и соответствующим строительным нормам и правилам? (л.д. 44).

Согласно заключению эксперта № от <Дата обезличена>, объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, обладает признаками объекта капитального строительства, так как, выполнен из сборных железобетонных конструкций и из штучных неразборных конструктивных элементов, закрепленных между собой на цементном растворе (кирпичная кладка).

Определение завершённости данного объекта в виде фундамента гаража не представляется возможным, т.к. в материалах дела сведения обо всех характеристиках объекта отсутствуют.

На момент обследования объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в виде фундамента гаража не соответствует строительным нормам и правилам, т.к. в конструкции фундамента, в области примыкания балок между собой, а также в области опирания балок на кирпичные «стаканы» имеются щели и пустоты с размером 0,02-0,1 м, которые снижают несущую способность в данном конструктивном исполнении, и в исследуемых конструкциях полностью отсутствует гидроизоляция, исходя из чего выявленные недостатки, имеющиеся на момент осмотра, в совокупности не позволяют использовать данную конструкцию как фундамент для последующего возведения объекта (л.д. 47-50).

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), предусмотрено заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до <Дата обезличена> или такой земельный участок предоставлен до <Дата обезличена> в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов установлен приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

В соответствии с пунктом 33 указанного перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду по вышеуказанному основанию принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности заявитель должен представить сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Доказательств зарегистрированного в установленном порядке права собственности на незавершенный строительством объект – гараж истец /Гладких А.Т./ в материалы дела не представил, на что указал представитель ответчика.

Отсутствие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства, по мнению суда, не является юридически значимым обстоятельством при разрешении спора.

Однако, из правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В силу изложенного суду в данном случае следует определить, имеется ли на земельном участке самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, а именно, привели ли на данной стадии строительства выполненные истцом работы к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно.

Суд согласен выводами приведенного выше заключения эксперта (содержащего наглядные фотографии состояния объекта) об отсутствии на земельном участке законченного фундамента гаража, представленного в виде сборных железобетонных конструкций и из штучных неразборных конструктивных элементов, закрепленных между собой на цементном растворе со щелями и пустотами размером 0,02 м-0,1 м, которые снижают несущую способность в данном конструктивном исполнении, при полной отсутствии гидроизоляции, поскольку выявленные в совокупности недостатки не позволяют использовать данную конструкцию как фундамент для последующего возведения объекта.

    По убеждению суда, перемещение такой конструкции из балок или фундаментных блоков без причинения им ущерба, несоразмерного назначению, возможно.

    При таких обстоятельствах законных оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

    Отказать в иске /Гладких А.Т./ к администрации городского поселения город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области о признании постановления администрации городского поселения город Россошь от <Дата обезличена> незаконным, о заключении договора аренды земельного участка.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Россошанский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

судья                                                                                                              Б.Н. Гладько