Решение по делу № 2-1952/2019 от 08.04.2019

        Дело № 2-1952/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

8 мая 2019 года                                                        г. Омск

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Мякишевой И.В., при секретаре судебного заседания Мелехиной Е.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Евстигнеевой Натальи Сергеевны о признании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором на реализацию пая в паевом фонде договором участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Евстигнеева Н.С. обратилась в суд с названным иском, указав, что 14.09.2012 между ней и ЖСК «Центральный-1» был заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №, согласно которому Евстигнеева Н.С. (пайщик) уплачивает паевой взнос в размере 1900000 руб., а ЖСК «Центральный-1» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать Естигнеевой Н.С. <данные изъяты> квартиру со строительным номером № (предварительно) общей площадью (предварительно определенной) <данные изъяты> кв.м., расположенной в подъезде № на <данные изъяты> этаже в стоительных осях <данные изъяты> кирпичного дома со строительным номером №, строящегося на участке в границах улиц <адрес>. Паевый взнос в размере 1900000 руб. выплачен в полном объеме в соответствии с условиями договора, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 14.09.2012, а также справкой от 14.09.2012, выданной ЖСК «Центральный-1», которой ЖСК «Центральный-1» подтверждает уплату Евстигнеевой Н.С. паевого взноса в полном объеме, претензий к исполнению договора нет. Условия указанного договора до настоящего времени не выполнены. ЖСК «Центральный-1» свои обязанности практически не выполнял, застройщиком дома фактически являлось ООО «ССК «Металлургмаркет», что подтверждается договором об инвестиционной деятельности, заключенным между ООО «ССК «Металлургмаркет» и ЖСК «Центральный-1» от 26.12.2006. Несмотря на то, что договор, заключенный между Евстигнеевой Н.С. и ЖСК «Центральный-1», был поименован как договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, его действительное содержание, исходя из буквального толкования содержащихся в нем слов и выражений, а также из существа сделки с учетом действительной воли сторон, целей договора и фактически сложившихся отношений сторон, соответствует содержанию договора участия в долевом строительстве, который действительно имелся в виду. Участники строительства вкладывали денежные средства в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого ООО «ССК «Металлургмаркет» через конструкцию инвестиционного договора. Истец просит суд признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от 14.09.2012, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и Евстигнеевой Н.С. договором участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенным между Евстигнеевой Н.С. и ООО ССК «Металлургмаркет».

Истец Евстигнеева Н.С. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Представитель ответчика ООО «ССК «Металлургмаркет» в лице конкурсного управляющего Юрова С.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Ответчик ЖСК «Центральный-1» в судебное заседание своего представителя не направил, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Представитель Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимал, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Исследовав материалы гражданского дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции их относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что 14.09.2012 между Евстигнеевой Н.С. и ЖСК «Центральный-1» был заключен договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением №.

Согласно условиям данного договора Евстигнеева Н.С. (пайщик) уплачивает паевой взнос в размере 1900000 руб., а ЖСК «Центральный-1» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать Естигнеевой Н.С. <данные изъяты> квартиру со строительным номером № (предварительно) общей площадью (предварительно определенной) <данные изъяты> кв.м., расположенной в подъезде № 3 на седьмом этаже в стоительных осях <данные изъяты> дома со строительным номером №, строящегося на участке в границах улиц <адрес>.

Пунктом 5 указанного договора предусмотрено, что оплата пая производится в следующем порядке. 1900000 руб. уплачивается приобретателем в момент подписания договора. Датой внесения пайщиком денежных средств будет являться дата фактического зачисления денежных средств на расчетный счет ООО «ССК «Металлургмаркет» или дата выдачи приходного ордера (иного документа), подтверждающего внесение денежных средств в кассу ООО «ССК «Металлургмаркет».

В соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 14.09.2012 Евстигнеева Н.С. выплатила паевый взнос в размере 1900000 руб. по договору приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от 14.09.2012 за <данные изъяты> квартиру.

Кроме того, данное обстоятельство подтверждается справкой от 14.09.2012, выданной ЖСК «Центральный-1», которой ЖСК «Центральный-1» подтверждает уплату Евстигнеевой Н.С. паевого взноса в полном объеме, претензий к исполнению договора нет.

Решением Арбитражного суда Омской области по делу №А46 – 13473/2014, установлено, что между ООО «ССК «Металлургмаркет» (заказчик) и ЖСК «Центральный-1» (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности от 26.12.2006, по которому инвестор обязался передать заказчику денежные средства для осуществления строительства жилых домов, строящихся на участке в границах улиц <адрес>, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору жилых помещений.

Также материалами дела подтверждается, что ЖСК «Центральный-1» были заключены с пайщиками (физическими лицами) самостоятельные договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, объектом паевого взноса по которым выступили квартиры, расположенные на разных этажах <данные изъяты> кирпичного дома со строительным номером №, строящимся в границах улиц <адрес>.

Согласно заключению государственной экспертизы № на объект капитального строительства - жилой квартал по ул. <адрес> - 6<адрес>, согласно которому проектная документация без сметы и результаты инженерных изысканий по указанному объекту соответствуют требованиям технических регламентов (строительных норм и правил), требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с ч.13 ст.48 ГрК РФ.

Согласно ответу Госстройнадзора Омской области, строительство многоквартирного дома № по ул. <адрес> осуществлялось в два этапа (4-й и 5-й).

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.05.2015 ООО «ССК «Металлургмаркет» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.12.2016 к банкротству ООО «ССК «Металлургмаркет» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы 9 «Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц» Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Судом установлено, что в отношении истца Евстигнеевой Н.С. Арбитражным судом Омской области в рамках вышеуказанного дела №А-46-13473/2014 постановлено определение о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов ООО «ССК «Металлургмаркет». Данное определение вступило в законную силу.

Арбитражный суд Омской области счел доказанным наличие у Евстигнеевой Н.С. прав участника строительства заявлять требование о передаче жилого помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ССК «Металлургмаркет».

В настоящее время строительство многоквартирного жилого дома №, находящегося на участке в границах улиц <адрес>, не завершено.

Согласно заключению ООО «Симплекс» от 19.10.2016 по результатам визуального осмотра строящегося здания, расположенного по строительному адресу в границах улиц: <адрес>, степень готовности объекта составляет 70%. В соответствии со сведениями, содержащимися в государственном кадастре недвижимости (кадастровый план территории №55/201/2016-447151 от 18.10.2016г.), и результатами геодезической съемки строящееся здание расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами №, № (собственность ООО «ССК «Металлургмаркет»), № (собственность ООО «ССК «Металлургмаркет») и земельного участка, сведения о границах которого отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

Как следует из отзыва Госстройнадзора Омской области, строительная готовность 4-го этапа многоквартирного дома № (№ подъезд) - коробка здания, кровля, остекленение-100%. К строительству 5-го этапа (1-3 подъезды) многоквартирного дома № застройщик не приступал. Разрешение на строительство многоквартирного дома № ООО «ССК «Металлургмаркет» не получено ввиду нерешенных вопросов по сносу и расселению индивидуальных жилых домов, попадающих в пятно застройки. По 4-му этапу необходимо расселить жилой дом по <адрес>), по 5-му этапу – индивидуальные жилые дома, попадающие в пятно застройки.

Согласно ответу Департамента строительства Администрации г. Омска от 23.08.2018 разрешение на строительство №-тиэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу в границах улиц: <адрес>, у застройщика ООО «ССК «Металлургмаркет» отсутствует.

В соответствии с протоколом рабочего собрания по решению вопросов, препятствующих завершению строительства спорного многоквартирного дома, которое проводил директор Департамента строительства Администрации г. Омска, на совещании рассматривался вопрос о возможности получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома №, расположенного по строительному адресу в границах улиц: <адрес>) без расселения и сноса многоквартирного дома № по ул. <адрес>, попавшего в пятно застройки.

23.05.2006 между Администрацией г. Омска и ООО «ССК «Металлургмаркет» было подписано Соглашение о взаимодействии, согласно которому предполагалось осуществить действия по регенерации территории в границах жилого квартала в соответствии с приложением к настоящему соглашению. Сторонами был разработан и подписан график выполнения работ подготовительного периода, заключающихся в сносе жилого фонда, попадающего в пятно застройки, и график застройки территории, из которого видно, что многоквартирный жилой дом №, расположенный по строительному адресу в границах улиц: <адрес>, должен был быть построен в сентябре 2008г. – августе 2010г.

Условия указанного Соглашения сторонами не выполнены.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд, истец преследуют цель приобретения статуса участника долевого строительства, а не пайщика ЖСК, кем он являются в настоящее время, заключив договор с ЖСК «Центральный-1» приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением. Приобретение статуса участников долевого строительства в сложившейся ситуации позволит отнести его к числу пострадавших граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Согласно ч.1 ст.110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

В соответствии с ч.1, 2 ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

На основании ст.124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Согласно положениям ч.3 ст.110 ЖК РФ члены ЖСК своими средствами (а иногда и личным трудовым участием, транспортом, строительными материалами, оборудованием, механизмами и т.п.) участвуют в строительстве многоквартирного дома.

В соответствии со ст.ст.1,2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного ч. 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из п.11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (п. 3 ч.2 ст. 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.

Из п.1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года следует, что суду независимо от наименования договора необходимо установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона.

Согласно п.1 приведенных выше договоров приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, ЖСК обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект паевого взноса в собственность пайщику, а пайщик обязуется уплатить обусловленный договором пай и принять объект паевого взноса при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Из условий договора между ООО «ССК «Металлургмаркет» и ЖСК прямо не следует, что переданные обществу денежные средства являются привлеченными денежными средствами пайщиков кооператива. При этом, сложилась ситуация, при которой денежные средства граждан привлекал кооператив, однако функции застройщика осуществляло ООО «ССК «Металлургмаркет». Оплачивая пай в кооперативе, участники строительства фактически вносили денежные средства ООО «ССК «Металлургмаркет», которое использовало их в дальнейшем для возведения объектов жилой недвижимости. При таких обстоятельствах участники строительства, по сути, не приобретали пай в кооперативе, а участвовали в финансировании строительства жилых домов, осуществляемого ООО «ССК «Металлургмаркет», через конструкцию инвестиционного договора, кооператив фактически выполнял функции агента.

Из изложенного следует, что ЖСК «Центральный-1» нарушались права истца Евстигнеевой Н.С. в части строительства, предоставления жилого помещения или оформления его в собственность, что повлекло для последней в настоящее время невозможность рассчитывать на способы защиты нарушенных прав, применяемые в рамках договора участия в долевом строительстве или договора купли – продажи.

Этими же критериями руководствовался и Арбитражный суд Омской области при решении вопроса о применении параграфа 7 главы 9 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» к банкротству ООО «ССК «Металлургмаркет», поскольку только при применении положений указанной главы нормативно – правового акта существует более высокая вероятность эффективной защиты прав участников строительства.

Критерии отнесения граждан к числу пострадавших первоначально были определены Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В настоящее время данный приказ утратил силу в связи с принятием приказа Минстроя России от 12.08.2016г. № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан».

Во исполнение распоряжения Правительства РФ от 26.05.2017г. № 1063-р субъектами РФ утверждены планы-графики («дорожные карты») по осуществлению мер по решению проблем пострадавших граждан, включенных в реестр. Поскольку финансирование таких мер осуществляется за счет средств бюджета субъекта РФ, субъект РФ вправе самостоятельно определить категорию граждан, на которую распространяется действие дополнительных мер. В настоящее время спорный многоквартирный дом включен в дорожную карту Омской области, установлен срок реализации мероприятий на 2018 – 2019 г.г.

Федеральным законом № 218-ФЗ от 29.07.2017 г. в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения, согласно которым наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, и Фонд в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, признание в судебном порядке заключенного истцом договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением договором участия в долевом строительстве также будет способствовать более эффективной защите его прав именно как участника долевого строительства многоквартирного жилого дома, а также повлечет необходимость урегулирования статуса земельных участков, на которых находится возводимый жилой дом, так как, как указывалось выше, в настоящее время некоторые земельные участки находятся в собственности ООО ССК «Металлургмаркет», на них постановлением Куйбышевского районного суда г. Омска от 15.04.2016 наложен арест, от 21.06.2018 срок ареста продлен.

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет суду прийти к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании договора приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от 14.09.2012, заключенного между ЖСК «Центральный-1» и Евстигнеевой Н.С. договором участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенным между Евстигнеевой Н.С. и ООО ССК «Металлургмаркет».

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Евстигнеевой Натальи Сергеевны удовлетворить.

Признать договор приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением № от 14.09.2012, заключенный между ЖСК «Центральный-1» и Евстигнеевой Натальей Сергеевной договором участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенным между Евстигнеевой Натальей Сергеевной и ООО ССК «Металлургмаркет».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья                                     И.В. Мякишева

                    Решение суда в окончательной форме изготовлено 13.05.2019.