Решение по делу № 8Г-6281/2020 [88-7804/2020] от 16.03.2020

Дело №88-7804/2020

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Тульской И.А.

судей Горбуновой О.А. и Бабкиной С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 21 мая 2020 года дело по кассационной жалобе Кузнецовой ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 15 января 2020 года

по гражданскому делу №2-6687/2019 по иску Курманова ФИО2 к Кузнецовой ФИО3 о взыскании суммы.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Горбуновой О.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

     Курманов Р.Т. обратился в суд с иском к Кузнецовой Т.Г. о взыскании двойной суммы задатка в размере 100000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 658,22 рублей, переданных 11 апреля 2019 года 3250 рублей, мотивируя требования неисполнением ответчицей условий предварительного договора.

Решением Ленинского районного суда города Тюмени от 04 октября 1019 года в удовлетворении исковых требований Курманову Р.Т. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 15 января 2020 года решение Ленинского районного суда города Тюмени от 04 октября 1019 года отменено и принято новое решение, которым с Кузнецовой Т.Г. в пользу Курманова Р.Т. взыскано 103250 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 329,11 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 3000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3275 рублей. В удовлетворении остальной части требований Курманову Р.Т. отказано.

В кассационной жалобе Кузнецова Т.Г. просит об отмене судебного акта апелляционной инстанции как принятого с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

В суд кассационной инстанции участвующие в деле лица не явились, извещены, об отложении дела не просили. С учетом требований статей 167 и 379.5 (части 5) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм права были допущены при рассмотрении данного дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом установлено, что 23 марта 2019 года между Кузнецовой Т.Г. и Курмановым Р.Т. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, и расположенного на данном земельном участке индивидуального жилого дома.

В соответствии с пунктом 11 предварительного договора основной договор должен быть заключен в срок до 26 апреля 2019 года.

В пункте 1 предварительного договора отражено, что жилой дом на кадастровый учет не поставлен, продавец обязался поставить его на учет к указанному сроку.

Пунктом 4 установлена общая стоимость земельного участка и жилого дома в размере 6800000 рублей.

Сторонами предусмотрен следующий порядок оплаты: 50000 рублей – задаток; 290000 рублей – наличные денежные средства; 6460000 рублей – за счет ипотечных средств (пункт 5 Договора).

Дополнительным соглашением от 23 марта 2019 года стороны предусмотрели, что индивидуальный жилой дом будет передан продавцом в следующем состоянии: крыльцо над центральной входной дверью; внутренняя отделка дома – улучшенная черновая отделка, подготовленная под обои; на полу первого и второго этажа стяжка пола под «маяк»; отштукатурены откосы окон, установлены пластиковые подоконники; смонтирована лестница с первого на второй этаж в следующем исполнении: металлический каркас, деревянные ступени, деревянные балясины и перила; в дом заведены коммуникации: электро- и водоснабжение, газоснабжение, установлен настенный газовый котел Prother Ягуар 24 кВт; смонтирован пластиковый люк-лаз для входа на крышу дома.

В тот же день стороны заключили соглашение о задатке в размере 50000 рублей в счет платежей по предварительному договору от 23 марта 2019 года, которым предусмотрено, что в случае неисполнения договора по вине покупателя задаток остается у продавца. В случае неисполнения настоящего договора по вине продавца задаток возвращается покупателю в двойном размере, то есть 100000 рублей.

Сумма задатка в размере 50000 рублей передана истцом ответчику по расписке от 23 марта 20219 года.

11 апреля 2019 года истцом в адрес ответчика была переведена денежная сумма в размере 3250 рублей.

25 апреля 2019 года Кузнецова Т.Г. в адрес Курманова Р.Т. направила письмо-уведомление по электронной почте о необходимости явиться в МФЦ «Мои документы» в 17:00 часов 25 апреля 2019 года для подписания и регистрации основного договора купли-продажи. В ответ Курманов Р.Т. направил в адрес ответчика по электронной почте требование о сообщении мер, предпринятых по устранению причин, приведших к разрушению фундамента дома.

25 апреля 2019 года в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи явились продавец Кузнецова Т.Г. и представитель покупателя Курманова Р.Т. Курманова Ф.Т.

При этом Курманова Ф.Т., сославшись на наличие трещин и сколов на штукатурке фундамента, которые отсутствовали при первичном осмотре дома, в письменной форме предложила Кузнецовой Т.Г. уменьшить его цену на 70000 рублей, необходимую для восстановления исходного состояния объекта, и сообщила, что в случае отказа покупатель требует расторжения договора и возврата задатка в размере 50000 рублей.

От получения соответствующего уведомления и от снижения цены договора ответчица отказалась.

Судом также установлено, что АО «Газпромбанк» 08 февраля 2019 года одобрило Курманову Р.Т. заявку на ипотечный кредит. 22 апреля 2019 года Курмановым Р.Т. был предоставлен полный комплект документов для заключения ипотечного договора. 23 апреля 2019 года кредитуемый объект был одобрен Банком, однако кредитный договор не был подготовлен Банком по причине того, что Курмановым Р.Т. не был внесен первоначальный взнос. 27 апреля 2019 года Курмановым Р.Т. было подано заявление на отказ от заявки на ипотечный кредит.

Судом также исследованы представленные сторонами доказательства состояния жилого дома <данные изъяты> Согласно представленной истцом справке ИП <данные изъяты> от 25 апреля 2019 года по факту осмотра установлено наличие трещин и сколов в фундаменте дома, отсутствие лестницы между первым и вторым этажом; отсутствие люка-лаза для входа на крыше дома; были треснуты опоры от входной группы крыльца, отсутствовали перила входной группы крыльца; подключение объекта к сети газораспределения отсутствовало. Согласно представленному ответчицей акту осмотра, составленному в присутствии <данные изъяты> 23 апреля 2020 года, лестница с первого на второй этаж установлена. Также в материалах дела имеются фотографии, на которых запечатлен объект как с недостатками, указанными в справке ИП <данные изъяты> так и фотографии, свидетельствующие о наличии в доме лестницы, системы газоснабжения.

Отказывая истцу в удовлетворении его требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 420-421, 429, 445, 550, 380-381, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что не продавец, а покупатель отказался от исполнения обязательств по предварительному договору и соглашению о задатке от 23 марта 2019 года, и ответственной за неисполнение договора стороной является сторона, давшая задаток. При этом суд первой инстанции отклонил доводы истца о ненадлежащем исполнении ответчицей принятых на себя обязательств, посчитав их опровергнутыми материалами дела, а также указав, что выявленные недостатки жилого дома не являются препятствием для заключения основного договора.

С такими выводами суд апелляционной инстанции не согласился, возложив ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен, на продавца, не в полном объеме исполнившего обязательства по предварительному договору и не устранившего выявленные дефекты. Суд посчитал факт готовности к продаже объекта в соответствии с условиями дополнительного соглашения к предварительному договору от 23 марта 2019 года к установленному сторонами сроку недоказанным, признал продавца препятствующим проведению осмотра дома.

Суд апелляционной инстанции при этом не усмотрел в действиях покупателя недобросовестности, поскольку он не отказывался от заключения договора, предлагал устранить недостатки своими силами, но за счет продавца путем уменьшения покупной цены, что, по мнению судебной коллегии, является разумным, поскольку в противном случае после совершения сделки на него были бы возложены дополнительные расходы.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи).

В силу пункта 5 указанной статьи Кодекса в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

На основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются (пункт 1).

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а также ее (их) цену. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости. Возникающие при этом споры подлежат разрешению в судебном порядке.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

При рассмотрении данного спора суду следовало оценить действия (бездействие) обеих сторон предварительного договора относительно заключения основного договора с точки зрения наличия у каждой из сторон намерения заключить основной договор в установленный срок.

Однако это не было учтено судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Возлагая ответственность за неисполнение предусмотренных предварительным договором обязательств на продавца, суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия доказательств готовности объекта к продаже, не усмотрев при этом недобросовестности со стороны покупателя, который от заключения договора не отказывался, предложив продавцу уменьшить цену товара.

Между тем, материалы дела не содержат сведений об отказе ответчицы как продавца от заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Именно она была инициатором заключения основного договора, направив истцу различными способами предложение явиться в МФЦ для его подписания и передачи в орган регистрации.

Действия истца, напротив, были направлены на отказ от заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Наличие у истца претензий по качеству товара и требование снизить в связи с этим его цену свидетельствует о возникновении между сторонами спора относительно цены товара, что позволяло истцу в судебном порядке требовать либо расторжения предварительного договора, либо заключения основного договора на иных условиях, т.е. имело иные правовые последствия.

Для разрешения настоящего спора вопрос о наличии недостатков жилого дома, тем более тех, на которые истец не ссылался как на основание для отказа от заключения основного договора, не имеет правового значения.

В связи с изложенным вывод суда апелляционной инстанции о том, что в незаключении основного договора виновна ответчица и только она, нельзя признать правильными.

Исходя из положений статей 67, 71, 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59 и 60 указанного Кодекса). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 того же Кодекса.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. Эти требования закона судом апелляционной инстанции выполнены не были.

Таким образом, судом второй инстанции при исследовании и оценке доказательств допущены нарушения норм процессуального права, приведшие к судебной ошибке существенного и непреодолимого характера, что в соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2012 года № 29 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции», является основанием для отмены обжалуемого апелляционного определения с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело с соблюдением требований процессуального закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 15 января 2020 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи