Решение от 11.03.2019 по делу № 2-189/2019 от 03.09.2018

Дело № 2-189/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 марта 2019 года г.Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Литвиновой Е.Б.,

при секретаре Куликовой Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Озерова Сергея Игоревича к обществу с ограниченной ответственностью «Кивеннапа» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, возмещении судебных расходов,

установил:

Озеров С.И. обратился в Гатчинский городской суд с иском к ООО «Кивеннапа» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, возмещении судебных расходов.

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «НеваИнвестПроект», действующим от имени и за счет ООО «Кивеннапа» заключен предварительный договор № купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса). Согласно п. 1.1. договора стороны обязались заключить в будущем договор купли- продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) №, по адресу <адрес>. Согласно п. 2.2. договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента государственной регистрации на продавца. Цена по Договору составляет 1138236,40 рублей. Обязательство по оплате истцом исполнено в полном объеме. Основной договор купли-продажи заключен ДД.ММ.ГГГГ. Просрочка исполнения обязательства со стороны ответчика составила с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 1095 дней. Право собственности истца было зарегистрировано в Росреестре, в собственность перешла секция двухэтажного девятисекционного блокированного жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 35,5 кв.м. Однако, в соответствии с Приложением №4 договора общая площадь блок-секции жилого дома должна быть равна 37, 52 кв.м., что на 2 кв.м. больше, чем площадь фактически переданного объекта. В соответствии с п.1 Приложения №1 к договору стоимость блок-секции площадью 35,5 кв.м. составляет 1138236,4 руб., но истцу передан объект на 2кв.м. менее, чем установлено договором и оплачено потребителем. Истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия о выплате неустойки, соразмерного уменьшения покупной цены, в добровольном порядке данные требования ответчиком не исполнены. Озеров С.И. просил взыскать сумму соразмерного уменьшения цены 58746, 64 руб., неустойку за неисполнения требования о соразмерном уменьшении цены, неустойку в размере 577446,7 руб. за просрочку обязательства по передаче объекта недвижимости, компенсацию морального вреда 10000 руб., штраф, судебные расходы.

В судебное заседание истец не явился, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела (л.д. 128), направил своего представителя, который поддержал требования в полном объеме. Представитель истца Б.Т.В. представил измененный расчет неустойки с учетом сроков исковой давности, просил взыскать 409 488 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (697 дней) (л.д. 145).

Представитель ответчика в судебном заседании возражал по заявленным требованиям, поддержал письменные возражения (л.д. 66-82, 101-122). Кроме того, от ответчика поступило ходатайство о снижении размера неустойки и штрафа в соответствии с требованиями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, материалы реестровых дел, приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Озеров С.И. и ООО «НенваИНвестПроект», действующим от имени и за счет «Кивеннапа» был заключен предварительный договор № купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса), по условиям которого, стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (ТаунХаусе) № по адресу Ленинградская <адрес> (л.д. 11-17, 18-28).

Истец исполнил свои обязательства перед продавцом в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

Срок заключения основного договора купли-продажи блок-секции в жилом доме установлен п.2.2 договора в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации на продавца права собственности на жилое помещение. По приложению №6 стороны договорились по графику исполнительных мероприятий (л.д.25). Как указывает ответчик в отзыве объект должен был быть передан ДД.ММ.ГГГГ, основной договор должен быть заключен ДД.ММ.ГГГГ (л.д.101).

ДД.ММ.ГГГГ Озеров С.И. и ООО «Кивеннапа» заключили договор купли-продажи секции двухэтажного девятисекционного блокированного жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 35.5 кв.м. (л.д. 31-35).

Право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером № по адресу <адрес>, площадью 78 кв.м. (л.д.49-55) и на жилой дом-секция двухэтажного десятисекционного блокированного жилого дома, по адресу: <адрес>, площадью 35,5 кв.м, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58-63).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ООО «Кивеннапа» претензию о выплате неустойки, соразмерном уменьшении цены (л.д. 40, 41-44).

Требование в добровольном порядке удовлетворено не было.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательствам.

Суд приходит к выводу, что к отношениям сторон не могут быть применены положения ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как часть 2.3 статьи 1 данного закона, которой его действие распространено на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц, введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ и подлежит применению к договорам, заключенным после 01.01.2017.

В соответствии с п.п. 1-4 ст.429 ГК РФ (в редакции, действующей по состоянию на 30.07.2012) По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В договоре № от ДД.ММ.ГГГГ, поименованном как предварительный, стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки, но и обязанность покупателей до заключения основного договора внести денежные средства в размере 100% от стоимости данного объекта недвижимости.

В связи с этим заключенный между Озеровым С.И. и ООО «Кивеннапа» договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу ст.429 ГК РФ и является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости ответчиком построен не был.

Между тем, соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны уточнили правовой статус предварительного договора, указали, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ утратил юридическую силу и не подлежит исполнению, стороны не имеют каких-либо претензий друг к другу (л.д. 105 оборот).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Положения п. 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" предусматривают, что при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

ДД.ММ.ГГГГ Озеров С.И. и ООО «Кивеннапа» заключили договор купли-продажи секции двухэтажного девятисекционного блокированного жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 35.5 кв.м. (л.д. 31-35).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п.1, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», законодательство о защите прав потребителей применяется к отношениям, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг. В частности, законодательство о защите прав потребителей применяется к отношениям сторон договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, к отношениям сторон применяется закон "О защите прав потребителей".

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Из положений п. 2 ст. 424 ГК РФ следует, что изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу ст. 22 названного Закона, требование потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно п. 1 ст. 23 указанного Закона, за нарушение предусмотренных ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

По смыслу перечисленных норм права неустойка, предусмотренная п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей" взыскивается за просрочку выполнения требований потребителя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества.

Как следует из буквального толкования п.1.1.2. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель- Озеров С.И. купил секцию двухэтажного десятисекционного блокированного жилого дома, общей площадью 35,5 кв.м. и земельный участок 78 кв.м. Цена объекта недвижимости определена в п.2.1. договора- общая 1138236,40 руб., стоимость земельного участка составляет 36149,10 руб. (л.д.31).

В соответствии с п.3.37 Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.

Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.

В связи с тем, что в договоре купли–продажи от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого дома указана как 35,5 кв.м., крыльцо площадью 2 кв.м. в данную площадь не входит, за указанную площадь без учета крыльца истец заплатил 1138236,40 (п.2.1.2), данный договор истцом подписан добровольно, не оспаривался, недействительным не признавался, предполагается, что условия договора согласованы сторонами, на что указано в п.7.1., в частности покупатель подтверждает, что не лишен дееспособности, не состоит под опекой и попечительством, не страдает заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях, суд полагает требования Озерова С.И. в части соразмерного уменьшения покупной цены удовлетворению не подлежат.

Факт передачи истцу жилого помещения меньшей площадью, чем указано в основном договоре не подтвержден, а потому оснований для взыскания в пользу истца неустойки от суммы соразмерного уменьшения покупной цены суд так же не усматривает.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.2 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать передачи оплаченного товара в установленный им новый срок или возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

Кроме того, в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара (п.3 ст.23.1).

Истцом заявлена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 409488 руб. Ответчиком с учетом применения самим истцом сроков исковой давности, указанный период не оспаривался.

Сумма неустойки согласно Закону о защите прав потребителей следующая: 1138236,40 руб. * 699дней * 0,5 % /100= 3978136,22 руб.

Поскольку сумма взысканной потребителем неустойки в силу п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей не может превышать сумму денежных средств, уплаченных по предварительному договору, то есть 1138236,40 руб., а истцом заявлена неустойка в сумме 409488 руб., суд не может выходить за пределы заявленных требований, и приходит к выводу, что требования истца в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи товара потребителю по праву подлежат удовлетворению, однако в силу ст.333 ГК РФ в связи с заявленным ответчиком ходатайством о снижении неустойки, её размер подлежит уменьшению до 300000 руб.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. В п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Данный размер представляется суду адекватным и соразмерным нарушенным интересам истца.

Статья 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» устанавливает, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 45 Постановления от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснял, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Учитывая установленный факт незаконных действий ответчика, допущенных нарушений прав истцов как потребителей, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в сумме 10 000 рублей, поскольку именно такой размер отвечает требованиям разумности и справедливости.

В силу части 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей», суд взыскивает с ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной судом суммы.

Размер штрафа в пользу истца составит: (300 000 руб. + 10 000)/ 2 = 155 000 руб.

С учетом уменьшения суммы неустойки, суд не находит оснований для снижения суммы штрафа.

В силу положений ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя и другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы истца состоят из почтовых расходов в сумме 305 руб. 70 коп (л.д. 42, 44), и подлежат удовлетворению.

По правилам ст. 103 ГПК РФ и ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ, т.к. истец освобожден от оплаты госпошлины, она подлежит взысканию с ответчика в сумме 6 500 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 67, 98, 194-199 ГПК РФ,

решил:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 300000 ░░░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ 10000 ░░░., ░░░░░ 155 000 ░░░., ░░░░░░░░ ░░░░░░░ 305 ░░░. 70 ░░░., ░ ░░░░░ ░░░░░░░░: 465 305 (░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░) ░░░. 70 ░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 6500 (░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░) ░░░. 00 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 18.03.2019