Решение по делу № 2-4719/2014 от 18.09.2014

XX.XX.XXXX                         Дело № 2-XXX

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Рябко О.А.,

при секретаре Савельевой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, возбужденное по исковому заявлению Ухина М.С., Михайленко А.В. и Сорокина О.В. к обществу с ограниченной ответственностью «ТРЭВЭЛС» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании права общей долевой собственности на помещения,

у с т а н о в и л :

    Ухин М.С., Михайленко А.В. и Сорокин О.В. обратились в Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТРЭВЭЛС» (далее – ООО «ТРЭВЭЛС») и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), в котором просят

    - признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ... А, на следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж XXX, общая площадь: ... кв.м, адрес: ..., кадастровый номер: XXX;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж XXX общая площадь: ... кв.м, адрес: ..., кадастровый номер: XXX;

    - признать отсутствующим право собственности ООО «ТРЭВЭЛС» на следующие помещения:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж XXX, общая площадь: ... кв.м, адрес: ..., кадастровый номер: XXX;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж XXX, общая площадь: ... кв.м, адрес: ... кадастровый номер: XXX

    - аннулировать запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности ООО «ТРЭВЭЛС» на следующие помещения:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж XXX, общая площадь: ... кв.м, адрес: ..., кадастровый номер: XXX;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж XXX, общая площадь: ... кв.м, адрес: ..., кадастровый номер: XXX.

    В обоснование заявленных требований истцы указывают, что они являются собственниками жилых помещений в доме по адресу: ..., ... XX.XX.XXXX на собрании членов ТСЖ «Дом на Гаванской» они узнали, что товарищество получило предложение от ООО «ТРЭВЭЛС» о выкупе помещений XXX и XXX, расположенных на XXX этаже дома, в котором они проживают и что право собственности ответчика на указанные помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Истцы ссылаются на то, что помещение XXX занято системой противопожарных насосов для встроенной газовой котельной, которая обеспечивает дом теплом и расположена на крыше дома; помещение XXX занято распределительной системой, обеспечивающей электроснабжение всего дома. Данные помещения с момента ввода дома в эксплуатацию после реконструкции не меняли своего назначения, оборудования и внешнего вида; доступ в помещение имели только лица, обслуживающие вышеуказанное оборудование; из владения жильцов дома эти помещения никогда не выбывали. Указывая на то, что в настоящее время ООО «ТРЭВЭЛС» намеревается продать спорные помещения, истцы обратились в суд с настоящими исковыми требованиями (листы дела 3-9).

    Истцы, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, доверили представлять свои интересы Захаржевской Т.П..

    Представитель истцов адвокат Захаржевская <данные изъяты>, действующая на основании ордера № XXX от XX.XX.XXXX (Ухин М.С.), ордера № XXX от XX.XX.XXXX (Михайленко А.В.), ордера XXX от XX.XX.XXXX (Сорокин О.В.) (листы дела 105-107), в судебном заседании заявленные исковые требования подержала, настаивала на удовлетворении в полном объеме.

    Представитель ответчика ООО «ТРЭВЭЛС» Гриненко И.И., действующая на основании доверенности от XX.XX.XXXX, выданной сроком на один год, в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, представила в суд отзыв на исковое заявление, в котором указала на то, что на основании договора о присоединении от XX.XX.XXXX и передаточного акта, право собственности ответчика было зарегистрировано, ответчик является добросовестным приобретателем. Кроме того, представитель ответчика указала на пропуск истцами сроков исковой давности для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями (лист дела 109).

     Ответчик Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, направило в суд отзыв на исковое заявление, в котором просили отказать истцам в удовлетворении требования об аннулировании записи о праве собственности ответчика на спорные помещения, рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (листы дела 101-104, 137-140).

    Представитель третьего лица ТСЖ «Дом на Гаванской» Сурженко В.Б., действующая на основании доверенности от XX.XX.XXXX, выданной сроком на три года, в судебном заседании поддержала заявленные истцами исковые требования, представила в суд отзыв на исковое заявление, в котором просила удовлетворить исковые требования в полном объеме (листы дела 181-182).

    В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав пояснения адвоката истцов, мнение представителя ответчика ООО «ТРЭВЭЛС» и представителя третьего лица, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установил следующее.

Как следует из материалов дела, истец Ухин М.С. с XX.XX.XXXX является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (лист дела 35).

Из материалов дела также следует, что между ЗАО «ОХТА» (общество) и «Комплюс ресорсис лимитед» (Дольщик) XX.XX.XXXX заключен договор о долевом участии № XXX, по условиям которого Дольщик обязуется принять долевое участие в инвестировании строительства жилых домов по адресу: ..., а Общество обязуется передать Дольщику по окончании строительства каждого Объекта жилые помещения (квартиры) и встроенные помещения в соответствии с условиями настоящего договора (листы дела 16-19).

Согласно дополнительному соглашению от XX.XX.XXXX Дольщик получает в частную собственность 4 встроенных нежилых помещения за номерами: XXX, XXX,XXX, XXX (лист дела 21).

Из акта приема-передачи от XX.XX.XXXX следует, что ЗАО «ОХТА» передано три нежилых помещения XXX, XXX, XXX, общей площадью ... кв.м (лист дела 22).

Право собственности компании «Комплюс ресорсис лимитед» на нежилое помещение XXX подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии XXX XXX от XX.XX.XXXX (лист дела 38).

Из планов вторичного объекта недвижимости от XX.XX.XXXX года следует, что выполнена перепланировка, ВОН помещение XXX площадью ... кв.м. ранее прошедший кадастровый учет № XXX, разделился на три ВОН: помещение XXX – площадью ... кв.м, XXX – площадью ... кв.м, XXX – площадью XXX кв.м (листы дела 33,34).

Согласно рабочему проекту реконструкции жилого дома в связи с устройством крышной котельной предусматривается сухотруб с выводом на кровлю. Противопожарное водоснабжение запроектировано от насосов, расположенных на ... этаже, которые размещены в помещении XXX. Главный щит ввода и учета (ГЩВУ) типа ... устанавливается в нише на лестнице № XXX для установки ГЩВУ было запроектировано отдельное помещение XXX (лист дела 23).

На основании учредительного договора ООО «Проект Мегаполис» от XX.XX.XXXX, акта о передаче имущества в качестве вклада в уставный капитал ООО «Проект Мегаполис» от XX.XX.XXXX и плана вторичного объекта недвижимости, утвержденного КЗРиЗ от XX.XX.XXXX, право собственности на нежилые помещения XXX и XXX зарегистрировано за ООО «Проект Мегаполис», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от XX.XX.XXXX (листы дела 39,40).

Также, из материалов дела следует, что между ООО «Проект Мегаполис» (Арендодатель) и ТСЖ «Дом на Гаванской» (Арендатор) XX.XX.XXXX заключен договор аренды № XXX, согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения номер XXX и XXX, общей площадью ... кв.м, расположенные на ... этаже в здании по адресу: ..., для использования данных помещений в административно-хозяйственных целях Арендатора (листы дела 113-120).

На основании договора о присоединении от XX.XX.XXXX (листы дела 143-150) и передаточного акта, утвержденного Решением общего собрания участников ООО «Проект Мегаполис» от XX.XX.XXXX (лист дела 151), зарегистрировано право ООО «ТРЭВЭЛС» на указанные выше нежилые помещения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от XX.XX.XXXX (листы дела 41,42,111,112).

Между ООО «ТРЭВЭЛС» и ТСЖ «Дом на Гаванской» XX.XX.XXXX заключен дополнительное соглашение XXX к договору от XX.XX.XXXX № XXX, о том, что с XX.XX.XXXX ООО «ТРЭВЭЛС» в порядке правопреемства при реорганизации в форме присоединения является собственником помещений номер XXX и XXX (листы дела 121-122).

Истцы, указывая на то, что ответчик намеревается продать нежилые помещения XXX и XXX, в подтверждение чего они представили в материалы дела письмо ООО «Мегаполис Проперти Менеджмент» от XX.XX.XXXX (лист дела 50), обратились в суд с настоящими исковыми требованиями.

Рассматривая довод ответчика о пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд с настоящими требованиями, суд приходит к следующему.

Организация или гражданин, права которых нарушены, могут обратиться с требованиями (исками) об их защите в соответствующий орган, суд, арбитражный суд или третейский суд (часть 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Однако возможность защиты нарушенного права ограничена определенным сроком, который называется исковой давностью. Таким образом, в гражданском праве срок исковой давности представляет собой период времени, установленный законом для защиты нарушенных прав.

Согласно пункту 1 статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

По общему правилу срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ).

Вместе с тем, согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом согласно статье 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Аналогичная позиция изложена в пункте 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», из которой следует, что в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Суд, принимая во внимание, что истцами заявлено требование о признании права ответчика на спорные нежилые помещения отсутствующим, что относится к требованиям об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, полагает, что истцами не пропущен срок исковой давности для обращения в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее - Правила).

Согласно подпункту «а» пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

В ходе судебного разбирательства установлено, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривалось, что помещение XXX площадью ... кв.м, кадастровый номер XXX занято распределительной электрической системой, обеспечивающей электроснабжение всего дома, а помещение XXX площадью ... кв.м, кадастровый номер XXX занято системой противопожарных насосов для встроенной газовой котельной, которая обеспечивает дом теплом и расположена на крыше дома. С момента реконструкции спорные помещения используются исключительно как электрощитовая и помещение для газовой котельной, что означает, что они предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Данные обстоятельства также подтверждаются и письмом ООО «Мегаполис Проперти Менеджмент» от XX.XX.XXXX № XXX, из которого следует, что помещения первоначально и в настоящий момент используются исключительно ТСЖ «Дом на Гаванской» и являются техническими и/или вспомогательными (лист дела 50).

Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В ходе судебного разбирательства установлено и представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что право собственности истца Ухина М.С. на ..., зарегистрировано XX.XX.XXXX, то есть с XX.XX.XXXX у него возникло и право общей долевой собственности на общее имущество в указанном доме, в том числе и на спорные помещения.

Принимая во внимание, что право собственности дольщика компании «Комплюс ресорсис лимитед» на нежилое помещение XXX, в состав которого изначально входили спорные помещения XXX и XXX, зарегистрировано XX.XX.XXXX, а право собственности ответчика ООО «ТРЭВЭЛС» на указанные нежилые помещения - XX.XX.XXXX, суд приходит к выводу о том, что право собственности истца Ухина М.С. на спорные нежилые помещения, которые являются общим имуществом собственников многоквартирного дома по адресу: ..., возникло раньше.

В силу положений вышеприведенной статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Истцы указывают, что ответчик намерен продать нежилые помещение, что следует из письма ООО «Мегаполис Проперти Менеджмент» от XX.XX.XXXX № XXX направленном ТСЖ «Дом на Гаванской» с предложением приобрести указанные помещения (лист дела 50).

Данные обстоятельства также подтвердила в ходе судебного разбирательства и представитель ответчика ООО «ТРЭВЭЛС».

Таким образом, истцами доказано наличие угрозы нарушения их права собственности спорными нежилыми помещениями, в связи с чем суд полагает подлежащим удовлетворению требований истцов о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ... на нежилые помещения XXX и XXX.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Принимая во внимание, что в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировано право собственности ООО «ТРЭВЭЛС» на нежилые помещения XXX и XXX, которые являются общим имуществом многоквартирного дома, и, учитывая то обстоятельство, что существует угроза продажи нежилых помещений, суд считает необходимым прекратить право собственности ответчика ООО «ТРЭВЭЛС» на нежилые помещения XXX и XXX.

    В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексам Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

    Согласно пункту 7 статьи 12 Закона о регистрации каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов.

    Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации).

    Учитывая, что документы, на основании которых была произведена государственная регистрации права собственности ответчика ООО «ТРЭВЭЛС» на нежилые помещения XXX и XXX не оспорены, недействительными не признаны, у суда отсутствуют основания для аннулирования записи в Едином реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности ООО «ТРЭВЭЛС» на нежилые помещения.

Однако, на основании части 2 статьи 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу абзаца шесть пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступивший в законную силу судебный акт является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

    Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ..., на следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж XXX, общая площадь: ... кв.м, адрес: ..., кадастровый номер: XXX;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж XXX, общая площадь: ... кв.м, адрес: ..., кадастровый номер: XXX

    Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «ТРЭВЭЛС» на следующие помещения:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж XXX, общая площадь: ... кв.м, адрес: ..., кадастровый номер: XXX

- нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж XXX, общая площадь: ... кв.м, адрес: ..., кадастровый номер: XXX

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: