Решение по делу № 2-9397/2019 от 20.08.2019

К делу № 2-9397/2019

23RS0041-01-2019-013961-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2019 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд города Краснодара в составе:

председательствующего Бровцевой И.И.,

при секретаре Кузьмич Т.В.,

с участием помощника судьи Трофимовой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Шепетько А.В., Петровой Г.П., Бондарь Н.В., Скорнякова В.Н., Лифановой Ж.В., Рыжкова Е.А., Ашуева М.С., Козьевой Е.И., Верещагиной Е.Л., Девяткиной О.В., Храмовой Е.Ф., Рахмановой И.Н., Хапсирокова Т.А., Мерзловой О.А., Ирисова В.Л., Перемятна Н.А., Перемитиной С.А., Соловьева А.Н., Булатович М.В., Алиева В.И., Марциновского М.М,, Смирновой О.Н., Ратомский Н.А,, Владимировой А.Н., Павлюк М.В., Мокшаевой Н.В., Будник Е.А., Храмковой В.Ф., Молчанова С.М,, Грядкиной Д.Е. к Рыжкову А.И. о признании права собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к Рыжкову А.И. об определении общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, признании общим имуществом котельной, с находящимся в ней отопительным оборудованием, нежилых помещений.

Свои требования мотивировали тем, что с Рыжковым А.И., в период с 2008 по 2009 годы на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ возведён 3-этажный с мансардой многоквартирный жилой дом <адрес> В октябре-ноябре 2011 года квартиры в указанном многоквартирном доме Рыжков А.И., передал в собственность истцов на основании договоров купли-продажи. В настоящее время истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности. МКД заселен полностью. Вместе с тем, при продаже жилых и нежилых помещений Рыжковым А.И. были поставлены на кадастровый учет и получены документы о праве собственности только жилые (квартиры) помещения, а общедомовое имущество - места общего пользования (котельная с оборудованием, коридоры, лестницы, технический этаж, подвальные помещения) на кадастровый учет поставлены не были, право собственности не получено. В результате отсутствия правоустанавливающих документов на указанное имущество собственники МКД на сегодня не имеют возможности в законном порядке использовать указанное имущество по назначению. Так отсутствие правоустанавливающих документов на котельную и находящееся в ней оборудование не позволяет заключить с АО «Краснодаргоргаз» договор поставки газа, ввиду отсутствия документа о праве собственности на котельную. Отсутствие правоустанавливающих документов на места общего пользования не позволяют на законных основаниях производить оплату за обслуживание и содержание МОП, реализовывать право собственников на проведение текущего и капитального ремонта МКД. Рыжков А.И. являющийся застройщиком многоквартирного жилого дома, не осуществил постановку на кадастровый учет котельной и МОП, что явилось причиной не заключения договора на поставку газа в МКД. Истцы неоднократно обращались к Рыжкову А.И. с требованием устранить допущенные при сдаче МКД нарушения: признать за собственниками МКД права общей совместной собственности на котельную и МОП, однако Рыжков А.И. никаких действий до настоящего времени не предпринял. По имеющейся у истцов информации, отопление и горячее водоснабжение вышеуказанного дома запланировано осуществлять от пристроенной к многоквартирному дому индивидуальной газовой котельной, которая до настоящего времени не подключена к центральному газовому трубопроводу и не сдана в эксплуатацию как опасный объект АО «Краснодаргоргаз». Ответчик на связь с собственниками МКД не выходит, в связи с чем они вынуждены обратиться в суд.

Представитель ООО УК «Наш родной квартал» по доверенности Виноградова Н.А., действующая в интересах истцов, в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

Истец Павлюк М.В. в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик Рыжков А.И. в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Администрации муниципального образования город Краснодар по доверенности – Баласян Ш.К. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражала.

Суд, выслушав мнение представителя истцов, третьего лица, изучив материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как установлено судом, Рыжковым А.И., в период с 2008 по 2009 годы на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ возведён 3-этажный с мансардой многоквартирный жилой дом №

В октябре-ноябре 2011 года квартиры в указанном многоквартирном доме ответчик передал в собственность истцов на основании договоров купли-продажи.

В настоящее время истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности, представленными в материалы дела.

Вместе с тем, при продаже жилых и нежилых помещений Рыжковым А.И. были поставлены на кадастровый учет и получены документы о праве собственности только жилые (квартиры) помещения, а общедомовое имущество - места общего пользования (котельная с оборудованием, коридоры, лестницы, технический этаж, подвальные помещения) на кадастровый учет поставлены не были, право собственности не получено.

В результате отсутствия правоустанавливающих документов на указанное имущество собственники МКД на сегодня не имеют возможности в законном порядке использовать указанное имущество по назначению.

Так отсутствие правоустанавливающих документов на котельную и находящееся в ней оборудование не позволяет заключить с АО «Краснодаргоргаз» договор поставки газа, ввиду отсутствия документа о праве собственности на котельную.

Отсутствие правоустанавливающих документов на места общего пользования не позволяют на законных основаниях производить оплату за обслуживание и содержание МОП, реализовывать право собственников на проведение текущего и капитального ремонта МКД.

Ответчик, являющийся застройщиком многоквартирного жилого дома, не осуществил постановку на кадастровый учет котельной и МОП, что явилось причиной не заключения договора на поставку газа в МКД.

В 2018 году по результатам рассмотрения заявления представителей МКД № 2/1 в АО «Краснодаргоргаз» по вопросу подключения к сетям газораспределения, было принято решение об отказе в предоставлении подключения ввиду отсутствия правоустанавливающей (правоудостоверяющей) документации.

В настоящее время по предварительной информации АО «Краснодаргоргаз», техническая возможность на подключение дома № к сетям газоснабжения имеется, однако без правоустанавливающей (правоудостоверяющей) документации заключение договора на поставку газа невозможно.

Истцы неоднократно обращались к ответчику с требованием устранить допущенные при сдаче МКД нарушения и признать за собственниками МКД права общей совместной собственности на котельную и МОП, однако ответчик никаких действий до настоящего времени не предпринял.

По имеющейся у истцов информации, отопление и горячее водоснабжение вышеуказанного дома запланировано осуществлять от пристроенной к многоквартирному дому индивидуальной газовой котельной, которая до настоящего времени не подключена к центральному газовому трубопроводу и не сдана в эксплуатацию как опасный объект АО «Краснодаргоргаз».

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права на объекты недвижимости возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

С учетом разъяснений пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6. Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.ст.289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии со ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

На основании приведенных норм собственникам здания во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В свою очередь, общее имущество здания не может являться предметом отдельных сделок и следует судьбе помещений (долей) основного использования, а доля в общем имуществе собственника определяется пропорционально доле в помещениях основного использования.

В силу ст. ст. 454, 456 и 552 ГК РФ продажа недвижимости является отдельным видом договора купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Так, судом установлено, что истцы являются собственниками земельного участка, на котором расположен МКД без определения долей согласно ЖК РФ, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Согласно статье 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что совместно с передачей права на квартиру (нежилое помещение), ответчик обязан был передать право на общее имущество многоквартирного дома. Однако это можно было сделать только в том случае, если общее имущество оформлено в соответствии с действующим законодательством РФ и поставлено на кадастровый и регистрационный учет, что Рыжковым А.И. не исполнено.

Согласно п.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017), основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В отношении дома <адрес> изготовлен Технический паспорт по состоянию на 29 августа 2017 г.

В соответствии с положениями ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации данный жилой дом поставлен на технический учет в ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ», с присвоением ему инвентарного номера - 11656, и оформлением технического паспорта домовладения и технического паспорта здания (строения) - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям.

В техническом паспорте указан год постройки многоквартирного жилого дома - 2009, однако по завершении строительства указанного объекта недвижимости, квартиры и нежилые помещения в собственность переданы, а места общего пользования и котельная нет.

Так, исходя из типовых поэтажных планов и Технического паспорта установлено общее количество квартир и нежилых помещений, места общего пользования - квартир 30 шт., в т.ч. однокомнатных - 21, двухкомнатных - 9 шт., при этом, в техническом паспорте указаны: площадь мест общего пользования 127,8 кв.м. и обособленное нежилое помещение котельная общей площадью 17,7 кв.м.

Эксплуатация жилого дома неразрывно связана с эксплуатацией его конструктивных элементов и инженерного оборудования. Истцы, как собственники квартиры, в силах обеспечить только поддержание работоспособности коммуникаций на минимальном уровне.

Приобретя в собственность жилые и нежилые помещения в МКД, истцы приобрели долю в праве собственности на места общего пользования в этом доме, поэтому у них отсутствует необходимость обращения с иском в суд о признании права долевой собственности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заявленные истцами требования об определении общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 212 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Шепетько А.В., Петровой Г.П., Бондарь Н.В., Скорнякова В.Н., Лифановой Ж.В., Рыжкова Е.А., Ашуева М.С., Козьевой Е.И., Верещагиной Е.Л., Девяткиной О.В., Храмовой Е.Ф., Рахмановой И.Н., Хапсирокова Т.А., Мерзловой О.А., Ирисова В.Л., Перемятна Н.А., Перемитиной С.А., Соловьева А.Н., Булатович М.В., Алиева В.И., Марциновского М.М,, Смирновой О.Н., Ратомский Н.А,, Владимировой А.Н., Павлюк М.В., Мокшаевой Н.В., Будник Е.А., Храмковой В.Ф., Молчанова С.М,, Грядкиной Д.Е. к Рыжкову А.И. о признании права собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома — удовлетворить.

Определить как общее имущество, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, а также крыши, ограждающие и несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающие более одного помещения - стояки, обогревающие элементы, регулирующая и запорная арматура, общедомовые приборы учета тепловой энергии и другое оборудование внутридомовой системы отопления; внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, водно-распределительных устройств. Аппаратуры защиты, контроля и управления общедомовых приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок общего пользования, расположенные в доме <адрес>

Признать общим имуществом дома № с мансардным этажом по <адрес> котельную с находящимися в ней отопительными котлами, бойлерными установками и другим инженерным оборудованием - нежилое помещение инвентарный № литер «Г» на первом этаже - котельная площадью <данные изъяты> кв.м.

Признать общим имуществом дома № по ул. по <адрес>

А) нежилые помещения Литер А этаж - 1: