Решение по делу № 2-494/2019 от 20.11.2018

Дело № 2-494/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 апреля 2019 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Родионова В.А.,

при секретаре Эктовой Р.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Храпова Ильи Петровича к Рогачевой Елене Александровне о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества и по иску Администрации города Смоленска к Храпову Илье Петровичу и Рогачевой Елене Александровне о сносе самовольной постройки,

у с т а н о в и л :

Храпов И.П., уточнив исковые требования, обратился в суд с иском к Рогачевой Е.А. о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование требований указал, что 25.04.2013 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером № общей площадью 1 199 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, и жилого дома, общей площадью 389,8 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> 20.07.2017 истец обратился к кадастровому инженеру ФИО1 для выноса границ в натуре. При проведении геодезических работ было установлено, что часть земельного участка и жилого дома расположены в зоне Р1 - зона рекреационно-природной территории, сохранение существующего природного ландшафта, зеленых массивов, создание на этих условиях комфорта посещения лесных территорий, с включением объектов инженерной инфраструктуры. Обслуживание жилого дома не является разрешенным видом использования на территории рекреационной зоны Р1. Осуществлять вид разрешенного использования на земельных участках разрешено в силу перечисления этих видов деятельности в составе градостроительных регламентов применительно к соответствующим территориальным зонам. В соответствии с п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, ели виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Таким образом, жилой дом общей площадью 389,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> имеет признаки самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи от 25.04.2013 земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 1 199 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, и жилого дома, общей площадью 389,8 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>

Администрации г. Смоленска как третье лицо, заявляющее самостоятельные исковые требования, обратилась в суд с иском к Храпову И.П. и Рогачевой Е.А. о сносе самовольной постройки, указав в обосновании требования, что Храпову И.П. на праве собственности принадлежит земельный участок, с кадастровым номером № общей площадью 1 199 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, и жилой дом, общей площадью 389,8 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> Назначение указанного земельного участка: земли населенных пунктов, индивидуальное жилищное строительство. Вышеуказанный земельный участок был образован из двух земельных участков с кадастровыми номерами № и № На земельный участок с кадастровым номером № Администрацией города Смоленска на основании заявления Рогачевой Е.А. был подготовлен и утвержден градостроительный план № для строительства индивидуального жилого дома. 04.07.2008 Рогачевой Е.А. было выдано разрешение № на реконструкцию объекта капитального строительства индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке. В августе 2009 года Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области Рогачевой Е.А. предоставлен в собственность земельный участок, площадью 399 кв.м, прилегающий к основному земельному участку, с кадастровым номером № В соответствие с Правилами землепользования и застройки города Смоленска, утвержденными решением 41 -й сессии III созыва Смоленского городского совета 28.02.2007 № 490 с внесенными изменениями решением 15-ой сессии Смоленского городского Совета IV созыва от 09.11.2010 № 193, земельный участок с кадастровым номером №, расположен в территориальной зоне Ж1 - Зона застройки индивидуальными (одноквартирными) жилыми домами коттеджного типа и жилыми домами блокированного типа, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры и частично в территориальной зоне Р1 - зона рекреации (зона рекреационно-природной территорий, сохранение существующего природного ландшафта, зеленых массивов, создание на этих условиях комфорта посещения лесных территорий, с включением объектов инженерной инфраструктуры). Кроме того, на земельный участок с кадастровым номером № действуют дополнительные регламенты (природоохранные ограничения) - санитарно-защитная зона сооружений санитарно-технических, транспортной инфраструктуры, объектов коммунального назначения, спорта, торговли и историко-культурные ограничения - зона охраняемого природного ландшафта. На вышеуказанном земельном участке возведен объект капитального строительства с количеством этажей 3, без получения разрешения на строительство. Согласно сведениям публичной кадастровой карты объект поставлен на кадастровый учет 13.03.2013 как жилой дом. В тоже время установлено, что объект используется не в соответствии с разрешенным использованием. В связи со сведениями размещенными в сети интернет данный жилой дом используется как гостиница (Гостевой дом Cherry Hill) с официальным сайтом в сети интернет. Разрешение на строительство гостиницы Администрацией города Смоленска не выдавалось. Просит суд признать объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> самовольной постройкой; обязать Храпова И.П. и Рогачеву Е.А. снести самовольную постройку, расположенную по указанному адресу.

В судебном заседании представитель истца Храпова И.П. - Лосев И.В. поддержал исковые требования и дополнительно пояснил, что часть дома, по адресу: г. Смоленск, туп. Ясенный, д.1-В, располагается в зоне Р1. Разрешение на строительство дома не было получено. Земельный участок образован из двух участков площадью 800 кв.м. и 399 кв.м. Разрешение на строительство выдавалось в отношении земельного участка площадью 800 кв.м., на данном земельном участке имеется строение - фундамент перекрытый плитами. Самовольно возведённый дом находится в границах земельного участка площадью 399 кв.м, и разрешение на его строительство не выдавалось. Храпов И.П. приобрел спорный объект недвижимости в готовом виде.

В судебном заседании представители Администрации г. Смоленска Колосова С.Ю. и Ващенко О.П., представляющие также интересы третьего лица Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска, исковые требования поддержали по обстоятельствам, указанным в исковом заявлении, и дополнительно пояснили, что строительство спорного объекта недвижимости расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> осуществлено с нарушениями градостроительных норм, а именно объект выступает за пределы согласованного земельного участка, который находился в границах одной территориальной зоны, в связи с чем постройка является самовольной. При приобретении имущества в собственность Храпов И.П. должен был предусмотреть все возможные риски. Полагают, что срок исковой давности не пропущен, поскольку Администрации г. Смоленска стало известно о наличии самовольной постройки только в ходе рассмотрения настоящего дела. Кроме того объект используется не по целевому назначению, а как гостиничный комплекс, что также является недопустимым и влечет снос самовольно возведенного объекта недвижимости.

Ответчик Рогачева Е.А. в судебное заседание не явилась, но представила письменное заявление о признании исковых требований в части признания объекта недвижимости с кадастровым номером № расположенного на земельном участке, с кадастровым номером № по адресу: <адрес> самовольной постройкой. Указав в заявлении, что последствия признания иска, предусмотренные ч. 3 ст. 173 ГПК РФ, ответчику разъяснены и понятны. К требованию о сносе самовольной постройки просила применить срок исковой давности.

В соответствии с ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно ч. 4 ст. 173 ГПК РФ в случае непринятия судом признания иска ответчиком суд выносит об этом определение и продолжает рассмотрение дела по существу.

Судом определено не принимать признание ответчиком иска и продолжить рассмотрение спора по существу, поскольку волеизъявление последнего затрагивает права третьего лица ПАО "Восточный экспресс банк", у которого спорные земельный участок и жилой дом находятся в залоге и в чьих интересах на эти объекты наложен арест в целях удовлетворения денежных требований.

Представитель третьего лица ПАО "Восточный экспресс банк" в судебное заседание не явился, в представленных возражениях просил суд в удовлетворении исковых требований просил отказать, поскольку спорные объекты недвижимости находятся у Банка в ипотеке и на них на основании решения суда обращено взыскание в счет погашения задолженности по кредитному договору.

Представитель третьего лица Департамента государственного строительного и технического надзора Смоленской области Савченко М.А. в судебном заседании разрешение требований оставила на усмотрение суда. Дополнительно пояснила, что Департаментом по факту самовольного строительства начата проверка, результаты которой до настоящего времени еще не известны.

Представитель третьего лица ООО «Архитек», будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился по неизвестным суду причинам.

    В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения сторон и третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

    В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

    Частью 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно ч. 3.1 ст. 222 ГК РФ решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Судом установлено, что по договору аренды земельного участка от 15.12.2003 № 3883 Администрация г. Смоленска предоставила Лебедевой А.Г. в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального строительства (т. 3 л.д. 216, 220).

На основании договора перемены лиц в обязательствах от 19.02.2007 Лебедева А.Г. передала Рогачевой Е.А. права и обязанности арендатора указанного земельного участка (т. 3 л.д. 226).

Приказом Главного земельного управления Смоленской области от 05.06.2008 № 132 было прекращено право аренды Рогачевой Е.А. земельного участка с кадастровым номером № площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и принято решение о предоставлении данного участка Рогачевой Е.А. в собственность за плату (т. 3 л.д. 232).

16.06.2008 между Рогачёвой Е.Н. и Главным земельным управлением Смоленской области был заключен договор купли–продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с разрешённым видом использования – под индивидуальным жилым домом в стадии строительства.

При в этом в пункте 1.2 указанного договора отражено, что на участке расположен индивидуальный жилой дом в стадии строительства, принадлежащий покупателю на основании договора аренды земельного участка от 15.12.2003 и разрешения на строительство от 04.07.2007 (т. 2 л.д. 25).

На момент заключения вышеуказанных договоров аренды и купли-продажи границы земельного участка были установлены и их координаты содержались в Государственном кадастре недвижимости, что подтверждается планом участка, содержащимся в кадастровом деле (т. 3 л.д. 215).

По заявлению Рогачёвой Е.А. 04.07.2007 Администрацией г. Смоленска ей был выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № площадью 800 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> который предусматривал на нём строительство индивидуального жилого дома и определял пятно застройки в пределах границ этого участка (т. 2 л.д. 226-231).

Кроме того, Администрация г. Смоленска 04.07.2007 выдала Рогачевой Е.А. разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участка площадью 800 кв.м, расположенном по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 232).

Ранее действовавшим Постановлением Администрации Смоленской области от 27.04.2009 N 243 "Об утверждении Порядка организации работы уполномоченного органа исполнительной власти Смоленской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" предусматривалось предоставление за плату земельных участков в целях, не связанных со строительством, для присоединения к существующему (смежному) землепользованию, ранее предоставленному гражданину в установленном порядке для индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения садоводства, огородничества (в пределах садоводческого, огороднического некоммерческого объединения граждан), в целях последующего слияния со смежным землепользованием в случае, если присоединяемый земельный участок в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации не может быть самостоятельно предоставлен для указанных целей (далее - присоединение к существующему землепользованию).

Предоставление земельных участков осуществлялось на основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка, без проведения торгов.

24.09.2008 Рогачева Е.А. обратилась в Главное земельное управление Смоленской области с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, прилегающему к основному участку, расположенному по адресу: <адрес> в ответ на которое ей письмом от 08.10.2008 было предложено предоставить проект границ испрашиваемого земельного участка (схему расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории) (т. 4 л.д. 12).

04.06.2009 Рогачевой Е.А. в лице её представителя Рогачева Н.Н. было подано в кадастровый орган заявление о постановке на кадастровый учёт земельного участка площадью 399 кв.м, дополнительно предоставленного к основному земельному участку по адресу: <адрес> к которому прилагалась схема расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) территории от 12.02.2009 (т. 4 л.д. 2).

Из данной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) территории следовало, что на момент её подготовки как на основном земельном участке площадью 800 кв.м имелось капитальное строение, так и на испрашиваемом дополнительном земельном участке площадью 399 кв.м имелось второе капитальное строение, состоящее из двух частей (140 и 6 кв.м) общей площадью застройки 146 кв.м, которое согласно схеме располагалось в переделах границ испрашиваемого участка (т. 4 л.д. 13).

Решением территориального отдела № 9 Управления Роснедвижимости по Смоленской области от 24.06.2019 дополнительный земельный участок площадью 399 кв.м был поставлен на кадастровый учёт с присвоением ему кадастрового номера № (т. 4 л.д. 17).

На основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 05.08.2009 № 1366 и договора купли-продажи от 16.12.2009, заключенного с Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области, Рогачева Е.А. оформила право собственности земельный участок площадью 399 кв.м с кадастровым номера № (т. 4 л.д. 18).

При этом в пункте 1.2 упомянутого договора купли-продажи от 16.12.2009 было указано, что на участке объекты недвижимого имущества отсутствуют, что не соответствовало действительности, и сторонам об этом доподлинно было известно, так как в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) территории и в кадастром паспорте земельного участка содержались сведения о наличии на этом участке капитального строения.

3 декабря 2012 г. Рогачева Е.А. подала в кадастровый орган заявление об образовании земельного участка путём объединения двух земельных участков с кадастровыми номерами № площадью 800 кв.м и № площадью 399 кв.м, приложив к нему межевой план образуемого земельного участка, который содержал сведения о наличии на образуемом участке только одного капитального строения, состоящего из двух частей, которое располагалось в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № площадью 399 кв.м (т. 4 л.д. 21, 31).

Вместе с тем, в межевом плане отсутствовали сведения о наличии на образуемом земельном участке второго объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома в стадии строительства, расположенного в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № площадью 800 кв.м и возведённого на основании градостроительного плана и разрешения на строительство от 04.07.2007, наличие которого подтверждалось договором купли–продажи земельного участка от 16.06.2008, заключенного между Рогачёвой Е.Н. и Главным земельным управлением Смоленской области, и схемой расположения земельного участка с кадастровым номером № площадью 399 кв.м на кадастровом плане (карте) территории от 12.02.2009.

Не смотря на это обстоятельство, филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области 17 декабря 2012 г. принято решение об осуществлении государственного кадастрового учёта объекта недвижимости путём объединения земельных участков с кадастровыми номерами № и № и образования земельного участка с кадастровым номером № площадью 1199 кв.м (т. 4 л.д. 35).

19 марта 2013 года Рогачева Е.А. обратилась с заявлением в Управление Росреестра по Смоленской области о регистрации за ней права собственности на индивидуальный жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 120).

К заявлению был приложен кадастровый паспорт на вышеуказанный индивидуальный дом, из которого следовало, что здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № но фактически расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью 399 кв.м, который вошёл в состав земельного участка с кадастровым номером № В кадастровом паспорте в графе «примечание» также указано, что на земельном участке ещё расположен объект незавершённого строительства (т. 2 л.д. 130-131).

Кроме того, из ситуационного плана кадастрового паспорта видно, что индивидуальный жилой дом частично выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером № (т. 2 л.д. 131).

Разрешение на ввод объект капитального строительства в эксплуатацию, расположенного по адресу: <адрес>, Администрацией г. Смоленска не выдавалось (т. 2 л.д. 237).

Не смотря на то обстоятельство, что жилой дом выходил за пределы границ принадлежащего Рогачевой Е.А. земельного участка с кадастровым номером № за ней было зарегистрировано право собственности на данный жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Проанализировав выше исследованные документы, суд приходит к выводу, что в период времени с 2007 года до 2013 года Рогачевой Е.А. одновременно возводилось два объекта капитального строительства. Первый объект располагался в пределах земельного участка с кадастровым номером № площадью 800 кв.м, и его возведение осуществлялось в соответствии с выданным разрешением на строительство. Второй объект возводился на земельном участке с кадастровым номером № площадью 399 кв.м без разрешения на строительство.

После объединения двух данных земельных участков в один земельный участок с кадастровым номером № возводимый на земельном участке с кадастровым номером № площадью 800 кв.м объект не был завершён строительством и не был поставлен на кадастровый учёт, а второй объект, возводимый на земельном участке с кадастровым номером № площадью 399 кв.м, был достроен в жилой дом площадью 389,8 кв.м и поставлен на кадастровый учёт под номером №

При этом возведённый жилой дом площадью 389,8 кв.м имеет признаки самовольной постройки применительно к ст. 222 ГК РФ.

Во-первых, разрешение на его строительство в установленном законом порядке не выдавалось.

Во-вторых, жилой дом частично построен за пределами границ земельного участка кадастровым номером № то есть на государственных землях.

В-третьих, выходящая за пределы земельного участка часть дома попадает в территориальную зону Р1 (ранее Р3) – рекреационная зона, установленную Правилами землепользования и застройки города Смоленска, градостроительный регламент которой не допускает строительство в ней жилых домов (т. 3 л.д. 58).

По смыслу ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 57, ст. 60 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Применительно к возникшему спору на застройщике лежит обязанность доказать законность возведения постройки и наличия условий для её сохранения в таком виде.

Между тем, ни ответчиком Рогачевой Е.А., ни третьим лицом ПАО КБ «Восточный», просившим отказать в удовлетворении требований, не предоставлено доказательств этому.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что возведённый жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> является самовольной постройкой, поскольку построен без получения необходимого разрешения на строительство, не соответствует градостроительному регламенту зоны, в которой он построен, возведён на земельном участке, не принадлежащем застройщику.

25 апреля 2013 года между Рогачевой Е.А. и Храповым И.П. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1199 кв.м с кадастровым номером № и жилого дома площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> по которому право собственности на указанные объекты недвижимости перешло к Храпову И.П., о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполнены записи от 8 мая 2013 года за № и за №

Поскольку приобретённый жилой дом выходил за пределы границ земельного участка, на котором он располагался, то Храпов И.П. для придания видимости правомерности его возведения и владения 18 декабря 2013 года обратился в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области с заявлением об изменении описания местоположения границ земельного участка с кадастровым номером № под видом исправления кадастровой ошибки (т. 4 л.д. 36).

30 января 2014 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области принято решение об устранении кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении местоположения границ и конфигурации земельного участка с кадастровым номером № (т. 4 л.д. 39).

В результате принятого решения местоположение земельного участка с кадастровым номером № изменилось, и самовольная постройка оказалась в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № Однако местоположение земельного участка изменилось таким образом, что часть земельного участка осталась в территориальной зоне Ж1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами, а другая часть земельного участка вместе с самовольной постройкой оказалась в территориальной зоне Р1 – зона рекреации, не предусматривающая нахождение в ней индивидуальных жилых домов.

Произошедшее изменение обнаруживается при сопоставлении схемы наложения границ земельного участка, выполненной ООО «Архитек», и межевого плана, подготовленным по заказу Храпова И.П. и предоставленному им в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области вместе с заявлением об исправлении кадастровой ошибки (т. 1 л.д. 13-14, т. 4 л.д. 40).

Принятие решение об исправлении кадастровой ошибки и размещение земельного участка в двух территориальных зонах является незаконным, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма (часть 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 4 статьи 30).

Таким образом, законодательство запрещает расположение одного участка в различных территориальных зонах.

Следовательно, все основания для отнесения спорного жилого дома к самовольной постройке сохраняются и после внесения в ГКН сведений об изменении места положения земельного участка с кадастровым номером №

    Разрешая требование Храпова И.П. о признании недействительной сделки, совершённой с этим домом, суд учитывает положения ч. 2 ст. 222 ГК РФ, предусматривающей, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Таким образом, законодатель прямо запрещает совершение сделок с самовольными постройками, в том числе, когда права на постройку зарегистрированы в ЕГРН. Как указано в пункте 23 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

    Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Поскольку Рогачева Е.А. не вправе была продавать самовольную постройку, то сделка об отчуждении этой самовольной постройки и земельного участка, на котором она частично находится, является ничтожной как противная основам правопорядка, а потому исковые требования Храпова И.П. в части признания недействительным договора купли-продажи этого самовольно возведённого индивидуального дома подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку суд признаёт сделку недействительной, то в силу п. 2 ст. 167 ГК РФ с Рогачевой Е.А. в пользу Храпова И.П. подлежат взысканию 800 000 рублей в счёт возврата денежных средств, уплаченных им по этой сделке., а записи в Едином государственном реестре недвижимости от 8 мая 2013 года № и № о праве собственности Храпова И.П. на земельный участок площадью 1199 кв.м с кадастровым номером № и жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> - аннулированию.

При этом, индивидуальный жилой дом, являющийся самовольной постройкой, исходя из положений ст. 222 ГК РФ, не может быть сохранён в таком состоянии как не отвечающий требованиям градостроительного регламента и расположенный на чужом земельном участке, а потому требование Администрации г. Смоленска о его сносе подлежит удовлетворению.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Учитывая, что лицом, осуществившим самовольное строительство, является Рогачева Е.А., и к ней также в результате признания сделки недействительной возвращается титульное право собственности на земельный участок и дом, то именно на неё должна быть возложена обязанность по сносу самовольной постройки, а не на Храпова И.П., право собственности которого на земельный участок и дом аннулируется.

С учётом параметров возведённой самовольной постройки суд считает достаточным трёхмесячного срока с момента вступления настоящего решения в законную силу для её сноса.

Одновременно суд не соглашается с доводом ответчика Рогачевой Е.А. о том, что Администрацией г. Смоленска пропущен срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, что является основанием для отказа в иске.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Администрации г. Смоленска не были известны обстоятельства, связанные с самовольным строительством, до привлечения её к участию в настоящем деле в качестве третьего лица.

Документы, из которых усматривалось возведение индивидуального жилого дома с признаками самовольной постройки, подавались Рогачевой Е.А. и Храповывм И.П. в Главное земельное управление Смоленской области, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области и Управление Росреестра по Смоленской области, то есть в те органы, на которые не возлагаются обязанности по строительному надзору и которые не обладают правом на обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Вопрос о привлечении Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска к участию в настоящем деле в качестве третьего лица и направлению ему копий искового заявления и материалов настоящего дела был разрешён только в судебном заседании, состоявшемся 18 января 2019 года (т. 3 л.д. 91).

Следовательно, только после этого события Администрации г. Смоленска стало известно о наличии самовольной постройки и о надлежащем ответчике, после чего ею было подано заявление о вступлении в настоящее в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования, и исковое заявление о сносе самовольной постройки. Срок исковой давности, подлежащий исчислению с этого момента, не истёк.

Более того, Рогачева Е.А. частично возвела самовольную постройку за пределами принадлежащего ей земельного участка в рекреационной зоне, а потому на требование о сносе самовольной постройки, расположенной на чужом земельном участке, срок исковой давности не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Последующее изменение границ земельного участка под видом исправления кадастровой ошибки, повлекшее расположение земельного участка в двух территориальных зонах является незаконным, как указывалось судом выше, и не влечёт никаких правовых последствий, а только является основанием для предъявления требования о признании осуществлённого кадастрового учёта недействительным.

На основании ч. 1 ст. 98, ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, с Рогачевой Е.А. подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета муниципального образования города Смоленска, от уплаты которой, в силу п. 19 ч. 1 ст. 333.36, Администрация г. Смоленска была освобождена при подаче искового заявления в суд.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования Храпова Ильи Петровича удовлетворить.

Признать недействительным заключенный между Храповым Ильёй Петровичем и Рогачевой Еленой Александровной договор купли-продажи от 25 апреля 2013 года земельного участка площадью 1199 кв.м с кадастровым номером № и жилого дома площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> и зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 8 мая 2013 года за № и за №

Аннулировать записи в Едином государственном реестре недвижимости от 8 мая 2013 года № и № о праве собственности Храпова Ильи Петровича на земельный участок площадью 1199 кв.м с кадастровым номером 67:27:0030370:46 и жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

Взыскать с Рогачевой Елены Александровны в пользу Храпова Ильи Петровича 800 000 рублей в счёт возврата денежных средств, уплаченных им по договору купли-продажи от 25 апреля 2013 года.

Исковые требования Администрации города Смоленска удовлетворить частично.

Признать объект капитального строительства – жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером №, возведённый на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес> самовольной постройкой.

Обязать Рогачеву Елену Александровну в течение трёх месяцев с момента вступления настоящего решения суда в законную силу снести за свой счёт самовольно возведённый объект капитального строительства - жилой дом площадью 389,8 кв.м с кадастровым номером № возведённый на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>

Взыскать с Рогачевой Елены Александровны в доход бюджета муниципального образования города Смоленска государственную пошлину в размере 6000 руб.

В части удовлетворения исковых требований Администрации города Смоленска к Храпову Илье Петровичу о сносе самовольной постройки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий В.А. Родионов