Решение по делу № 8Г-9462/2020 [88-11460/2020] от 12.03.2020

ПЕРВЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-11460/2020,

                                                                                            № 2-2658/2019

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

город Саратов                                       11 июня 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Асатиани Д.В.,

судей Лемякиной В.М., Озерова А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело                             по иску Кончаковой А.А. к обществу с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда

    по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙКАПИТАЛ» (ранее - общество с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой») на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от               18 сентября 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 05 декабря 2019 года,

    заслушав доклад судьи Лемякиной В.М.,

у с т а н о в и л:

Кончакова А.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КвадраСтрой» (далее-ООО «КвадраСтрой») о взыскании излишне уплаченной по договору участия в долевом строительстве денежной суммы, в обоснование требований указав, что 26 апреля 2017 года между истцом и ООО «КвадраСтрой» (Застройщик) был заключен Договор             № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью               <данные изъяты> кв.м, по адресу <адрес> и передать участнику долевого строительства (истцу) двухкомнатную квартиру общей инвестиционной площадью <данные изъяты> кв.м, и ориентировочной общей площадью жилого помещения <данные изъяты> кв.м. Стоимость объекта составила 2 970 000 рублей. Стоимость 1 кв.м, площади определена в сумме 43 805,31 рубль. Однако, фактическая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м, (без учета балконов и лоджий), т.е. меньше проектной площади. В соответствии с условиями договора 18 марта 2019 года истец направил ответчику претензию с требованием возвратить излишне оплаченную стоимость квартиры, ответ на претензию не получен. В связи с этим истец просила соразмерно уменьшить цену договора, взыскать с ответчика 52 566, 37 рублей, штраф                    26 283,18 рублей, компенсацию морального вреда 30 000 рублей, а также судебные расходы в размере 2 000 рублей.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 18 сентября 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 05 декабря 2019 года, исковые требования удовлетворены. С                                 ООО «КвадраСтрой» взысканы в пользу Кончаковой А.А. излишне уплаченные денежные средства по договору о долевом участии в строительстве многоквартирного дома в размере 52 566,37 рублей, судебные расходы за составление технического плана помещений 2 000 рублей, компенсация морального вреда 3 000 рублей, штраф 17 000 рублей. Взыскана с ООО «КвадраСтрой» государственная пошлина в доход бюджета в размере 2 076 рублей 98 копеек; взысканы с ООО «КвадраСтрой» в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ расходы за проведение экспертизы 8 465 рублей.

В кассационной жалобе автор жалобы оспаривает законность и обоснованность судебных постановлений, просит их отменить, указывая на неверное применение норм материального права, несоответствие выводов суда фактичекским обстоятельства дела.

Проверив законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключён договор участия в долевого строительстве многоквартирного дома от 26 апреля 2017 года №, по условиям которого ответчик взял на себя обязательство построить и передать участнику0 долевого строительства трёхкомнатную квартиру общей инвестиционной площадью <данные изъяты> кв.м, ориентировочной общей площадью жилого помещения 66 кв.м стоимостью 1 кв.м площади 43 805.31 рубля, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

Обязательства потребителя по оплате стоимости квартиры, предусмотренные договором, исполнены в полном объёме.

21 февраля 2019 года составлен акт приёма-передачи объекта долевого строительства, в котором отражена площадь переданного жилого помещения <данные изъяты> кв.м с указанием номера квартиры 64 (строительный номер квартиры 58).

28 марта 2019 года ответчиком получена претензия участника долевого строительства о возврате излишне уплаченных денежных средств по указанному договору ввиду передачи квартиры фактически меньшей площадью, чем указано в договоре и акте приёма-передачи в соответствии с условиями пункта 2.3. Договора, поскольку в результате контрольного обмера площади переданного объекта установлено, что фактическая общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., то есть на 1.2 кв.м меньше указанно в договоре. Претензия не исполнена.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения с иском в суд,

В ходе судебного разбирательства в связи с возникновением спора о относительно действительной площади квартиры, назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ ВРЦСЭ Минюста РФ. Согласно заключению эксперта общая площадь квартиры без учета балконов/лоджий составляет <данные изъяты> кв.м.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 421, 431, 424, 555, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 13,15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», установив факт передачи объекта строительства площадью менее указанной договора, что в соответствии с условиями договора является основанием к выплате разницы исходя из стоимости за 1 кв.м указанной в договоре, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия находит, что при рассмотрении данного дела допущены существенные нарушения норм материального права.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как установлено судом первой инстанции, истцам застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 2.3 договора стороны допустили уточнение площади объекта долевого строительства на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объекта долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта.

Абзацем 3 указанного пункта договора стороны предусмотрели, что в случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п. 1.1.3 договора, застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного кв.м., указанной в п. 4.1 договора.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора, суду следовало установить размер площади спорного объекта на дату, установленную пунктом 2.3. договора и соответствие его площади данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п. 1.1.3 договора.

Указанные условия договора не были приняты судом во внимание.

Между тем в представленном техническом паспорте, подготовленном                          АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Воронежское отделение Черноземного филиала 27 июня 2018 г. в разделе втором "Экспликация площади квартиры" указаны сведения о площади квартиры 67,0 кв.м.

Кроме того, в материалах дела имеется кадастровый паспорт спорной квартиры, представляющий собой выписку из государственного кадастра недвижимости, с указанием общей площади спорного объекта 67,0 кв.м. и присвоения кадастрового номера объекта на 23 февраля 2019 г. Право собственности истца также зарегистрировано на объект площадью 67 кв.м.

Взыскивая денежные средства в пользу истцов за уплаченные по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома денежные средства, суд исходил из данных, полученных в результате проведения судебной экспертизы о площади объекта в размере 64,8 кв.м. (без учета лоджии, балкона), не учитывая характеристики объекта по результатам проведенной технической инвентаризации объекта и его площадь, указанную в кадастровом паспорте и не оспоренную участниками договора.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции в нарушение положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца первого части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения не привел доводов, по которым отступил от правил толкования условий договора.

С учетом допущенных судом первой инстанции ошибок в применении норм права постановленное судебное решение нельзя признать отвечающим требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции ошибки нижестоящего суда не устранил.

Судебная коллегия находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм материального права, которые являются непреодолимыми и которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 05 декабря 2019 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.5 - 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

    апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 05 декабря 2019 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда

Председательствующий

Судьи