Решение по делу № 2-654/2019 от 03.04.2019

№2-654/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Волжск 30 августа 2019 года

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Емельяновой Е.Б.,

при секретаре Дьячковой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волжске гражданское дело

по иску Муниципального образования городского округа «Город Волжск» в лице Муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом к Фомину В.Н. о признании обязательств по договору аренды земельного участка за № от 15.09.2008г. прекратившимися, договор аренды за № от 15.09.2008г. расторгнутым

по встречному исковому заявлению Фомина В.Н. к Муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом о признании п.3.1., 4.1. договора аренды за № от 15.09.2008г. недействительными, исключении пунктов из условий договора, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование городской округ «Город Волжск» в лице Муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом обратилось в суд с иском к Фомину В.Н. о расторжении договора аренды.

Свои требования истец мотивировал тем, что между Муниципальным учреждением Волжский городской комитет по управлению имуществом и Фоминым В.Н. был заключен договор аренды № от 15.09.2008г. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РМЭ, г.Волжск, в юго-западной части кадастрового квартала, общей площадью 2400кв.м. для строительства автозаправочной станции, на неопределенный срок. В 2010 году, земельный участок был снят с кадастрового учета, в настоящее время имеет статус «аннулированный». 27.12.2018г. решением земельной комиссией ответчику отказано в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов, площадью 2400кв.м. в связи с тем, что ранее предоставленный земельный участок снят с кадастрового учета и имеет расположение в нарушение подпункта 5 раздела КЛАСС IV пункта 7.1.12 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007г. за №74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидиомилиогических правил и нормативов СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». Об отказе ответчик был уведомлен, также ответчику было направлено уведомление № от 27.02.2019г. о прекращении договорных отношений по договору аренды на основании условий Договора аренды, который предусматривает возможность отказа от договора. Истец указывает, что распространение отношений по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № не соответствует требованиям статьи 607 ГК РФ, положениям ст.11.1, 22, и 70 Земельного кодекса РФ и ФЗ от 24.07.2007г. за №221 –ФЗ « О государственном кадастре недвижимости».

Истец считает, что в настоящее время договор аренды расторгнут.

Ссылаясь на п.1 ст.416, п.1 ст.417, 450.1, 610 ГК РФ, истец с учетом дополнений и уточнений, просит суд:

Расторгнуть с Фоминым В.Н. договор аренды земельного участка № от 15.09.2008г.;

Признать обязательства по договору аренды земельного участка № от 15.09.2008г. прекратившимися;

Ответчик Фомин В.Н. с предъявленными требованиями не согласен, предоставил в адрес суда письменные возражения по существу предъявленных к нему требований, которые поддержал в полном объеме. Считает, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения им условий договора аренды. Ссылки о снятии земельного участка с кадастрового учета, как основание для расторжения договора аренды являются не обоснованными, так как после снятия земельного участка постоянно направлялись уведомления об установлении размера арендной платы, которую он исправно платил. Не согласен, что истец распространяет защитную зону на АЗС, для строительства которой ему выделен земельный участок, тогда как указанный класс опасности устанавливается для АГЗС. Указывает, что установленные в договоре основания для расторжения договора при отсутствии существенного нарушения условий договора противоречат нормам ЗК РФ. Также считает, что истец не был наделен правом для обращения с иском в суд, так как сам собственник не принимал решения о расторжении договора аренды и прекращении договорных отношений с ним. Так же в дополнении Фомин В.Н. указал, что истец не наделен правом на одностороннее расторжение договора в силу ч.2 ст.310 ГК РФ, договорные отношения на момент подачи искового заявления длились более пяти лет. Предъявил встречные исковые требования к Муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом о признании п.3.1., 4.1. договора аренды за № от 15.09.2008г. недействительными, исключении пунктов из условий договора, взыскании судебных расходов, которые поддержал в полном объеме.

Представители Муниципальное образование городской округ «Город Волжск» в лице Муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом С.Е.В. встречные требования Фомина В.Н. не признала, считала требования не основанные на законе.

Представитель привлеченного судом третьего лица администрации ГО «Город Волжск» О.Т.А., заявленные требования Муниципального образования городского округа «Город Волжск» в лице Муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом к Фомину В.Н. о признании обязательств по договору аренды земельного участка за № от 15.09.2008г. прекратившимися, договор аренды за № от 15.09.2008г. расторгнутым, поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Указала на наличие у комитета соответствующих законом и положением полномочий. Добавила, что для расторжения договора аренды администрацией никакие постановления не выносятся. Встречные требования Фомина В.Н. к Муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом о признании п.3.1., 4.1. договора аренды за № от 15.09.2008г. недействительными, исключении пунктов из условий договора, взыскании судебных расходов полагала не подлежащими удовлетворению, так как они не основаны на законе.

Представитель привлеченного судом третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Марий Эл на рассмотрение дела не явился. Ходатайствовали о рассмотрении дела без участия их представителя.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В силу пункта 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 9 ст. 4 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (действующего на момент заключения договора аренды) в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

В соответствии с ч. 4 ст. 24 вышеуказанного Закона, если по истечении двух лет со дня постановки земельного участка на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Заключение договора на неопределенный срок дает возможность любой из сторон его прекратить без объяснения причин. Ей нужно будет только уведомить другую сторону за месяц или - при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В договоре или в законе могут быть установлены иные сроки для такого уведомления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Волжским городским комитетом по управлению имуществом (Арендодатель) и Фоминым В.Н. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г.Волжск, в юго-западной части кадастрового квартала, общей площадью 2400,00кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов для строительства автозаправочной станции с ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок с установлением арендной платы положениями п.2.3. договора. Договор аренды заключен на основании постановления главы администрации ГО «Город Волжск» за № от 11.09.2008г. (л.д.4-6).

Согласно п. 1.4. земельный участок передается Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование с ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (л.д.7).

Заключению договора аренды предшествовало предварительное согласование места размещения автозаправочной станции, акт выбора земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением главы администрации ГО «город Волжск» за № от 06.06.2008г. постановлено:

Предварительно согласовать место размещения автозаправочной станции на земельном участке площадью 2400кв.м., расположенному по адресу: <адрес>, Фомину В.Н., утвержден акт выбора земельного участка, разрешено Фомину В.Н. подготовить проектно-сметную документацию на строительство автозаправочной станции.

Договор не регистрировался в Управлении Росреестра.

Судом установлен и это не оспаривалось Муниципальным учреждением Волжский городской комитет по управлению имуществом, что Фоминым В.Н. надлежащим образом исполнялись обязательства по оплате арендных платежей (л.д.40-63).

Положениями п.3.1. Договора предусмотрено право арендодателя отказаться от настоящего Договора, письменно предупредив об этом арендатора не менее, чем через за один месяц.

Письмом за № о 24.01.2019г. Муниципальное учреждение Волжский городской комитет по управлению имуществом сообщил Фомину В.Н. о том, что земельный участок с кадастровым номером №, предоставленный ему по договору аренды № от 15 сентября 2008 года, снят с кадастрового учета и направили для подписания проект соглашения о расторжении договора аренды № от 15 сентября 2008 года, которое получено супругой Фомина В.Н. и не подписан Фоминым В.Н. (л.д.13-14).

Помимо этого, истец в адрес Фомина В.Н. направил 27.02.2019г. за №, 293 письма, на основании которых указал, что Муниципальное учреждение Волжский городской комитет по управлению имуществом в одностороннем порядке уведомляет Фомина В.Н. о прекращении договорных отношений по заключенному договору аренды с 27.03.2019г. Данные письма получены Фоминым В.Н. (л.д.15-18).

Муниципальным учреждением Волжский городской комитет по управлению имуществом не отрицалось, что расторжение договора аренды не вызвано какими-либо существенными нарушениями договора аренды со стороны Фомина В.Н.

В силу закона, при расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, причины, по которым произведено расторжение договора аренды, правового значения не имеют.

Суд не принимает во внимание доводы Фомина В.Н., что Муниципальное учреждение Волжский городской комитет по управлению имуществом не обладает полномочиями предъявления данного иска, так как они опровергаются материалами дела. Так, положением о Волжском городском комитете по управлению имуществом, утвержденным решением Волжского городского собрания за № от 29 апреля 2003 года, данному органу предоставлено право распоряжения муниципальным имуществом.

Муниципальное учреждение Волжский городской комитет по управлению имуществом является стороной по договору аренды и в силу положений ст.610 ГК РФ имеет право на расторжение договора в установленном законом или договором порядке.

Ссылка Фомина В.Н. о необходимости издания собственником земельного участка - администрацией ГО «Город Волжск» постановления о расторжении договора аренды, для соблюдения процедуры, идентичной процедуре выделения земельного участка, также не основана на законе.

Таких требований договор аренды или положения ст.610 ГК РФ, или нормы Земельного кодекса РФ, не содержат.

В силу закона, при расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, причины, по которым произведено расторжение договора аренды, правового значения не имеют.

Фомин В.Н. полагает, что, фактически, из адресованных в его адрес писем о расторжении договора аренды следует, что истцом заявлено основание для расторжения договора, по мнению администрации и Муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом нарушение требований земельного законодательства:

невозможность осуществление на данном земельном участке застройки строительство автозаправочной станции для заправки транспортных средств жидки и газовым моторным топливом, с учетом санитарно-защитной зоны, так как согласно подпункту 5 Раздела КЛАСС IV пункта 7.1.12. Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007г. за №74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» устанавливается санитарно-защитная зона (IV класса опасности), то есть 100м.

отсутствие фактического предмета договора, так как в настоящее время сведения о земельном участке с кадастровым номером № внесены в единый государственный реестр недвижимости и имеют статус «анулированный», тогда как согласно действующему законодательству ст.ст. 11.1, 22, 70 Земельного кодекса от 24.07.2007г. за №221- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предметом договора может являться сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.

Законом установлено, что заключение договора на неопределенный срок дает возможность любой из сторон его прекратить без объяснения причин.

Учитывая, что администрацией все таки указывается несколько оснований, обосновывающих заявленные требования, суд считает необходимым указать следующее.

Изучив материалы предоставленного кадастрового дела объекта недвижимости № следует, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет решением № Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) от 14.08.2008г. Решением Росреестра за № от 06 сентября 2010 года сведения из ГКН о земельном участке аннулированы в соответствии с частью 4 статьи 24 ФЗ от 24.07.2007г. за №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

В соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ) действовавшей до 01.01.2017, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. К таким сведениям применяются правила, установленные частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

В соответствии с названной нормой внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 названной статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. Данное решение Фоминым В.Н. не обжаловалось. Аннулирование земельного участка означает отсутствие сформированного объекта недвижимости, предмета договорных отношений. Начиная с 2010 года ни одной сторон договора меры по приведению в соответствии с действующим законодательством, договорных отношений не предпринимались.

В декабре 2018 года Фомин В.Н. обратился в администрацию ГО «город Волжск» об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов площадью 2400кв.м., в связи с тем, что ранее предоставленный участок на праве аренды снят с государственного кадастрового учета.

Протоколом № заседания земельной комиссии от 27.12.018г. принято решение: рекомендовать главе отказать Фомину В.Н. (л.д.8-11).

Во исполнения данного решения земельной комиссии Администрацией ГО «город Волжск» письмом Ф-2558 от 29.12.2018г. за подписью главы администрации отказано Фомину В.Н. в утверждении предлагаемой схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов, площадью 2400кв.м. ( л.д.12).

Не согласившись с данным решением, Фомин В.Н. обращался в Звениговский районный суд РМЭ.

Решением Звениговского районного суда Республики Марий Эл от 09 апреля 2019 года в удовлетворении требований Фомина В.Н. было отказано в полном объеме (л.д.105-109).

Не согласившись с данным решением, Фомин В.Н. обратился с апелляционной жалобой.

Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Марий Эл решение Звениговского районного суда Республики Марий Эл от 9 апреля 2019 года отменено, принято по делу новое решение, которым административный искФомина В. Н.удовлетворен.

Признано незаконным решение администрации городского округа «Город Волжск», выраженное в письме от 29 декабря 2018 года № Ф-2558, об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым №. Суд возложил на администрацию городского округа «Город Волжск» обязанность повторно рассмотреть заявлениеФомина В. Н.от12 декабря 2018 об утверждении схемы расположения земельного участка в течение сорока пяти дней со дня вынесения настоящего апелляционного определения и сообщить Звениговскому районному суду Республики Марий Эл и административному истцу об исполнении судебного акта.

Судом апелляционной инстанции сделаны выводы, что, фактически заявлениеФомина В.Н.с позиций материальных правовых норм ЗК РФ, подлежащих применению при рассмотрении заявления об утверждении схемы расположения земельного участка, не рассматривалось. Данный вывод не опровергается тем фактом, что сообщение городской администрации об отсутствии оснований для удовлетворения заявленияФомина В.Н.мотивировано, так как административный ответчик не указал, какими именно основаниями, перечисленными в ЗК РФ, руководствовался, обосновывая свое сообщение.

В этой части, суд считает также необходимым указать, что поскольку вид разрешенного использования земельного участка Фомина В.Н. не был определен при его предоставлении в 2008 году, ссылка администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не обоснована. Представители истца в суде не отрицали, что условно разрешенными видами использования земельных участков, предусмотрено использование земельных участков под объекты придорожного сервиса, к которым может быть отнесена АЗС.

Суд апелляционной инстанции по жалобе Фомина В.Н. на решение Звениговского суда РМЭ указал, что в решении администрации ГО «Город Волжск» имеются ссылки на статью 11.1 ЗК РФ, которая утратила силу с 11 марта 2015 года, а также обоснование отказа наличием санитарно-защитной зоны (IV класс опасности) 100 м, которое, как следует из материалов дела, ничем не подтверждается.

Суд принимает доводы Фомина В.Н. в части того, что указанный класс опасности не применим к указанному в договоре виду использования земельного участка: под АЗС с учетом условно-разрешенного вида использования земельного участка, применяется 50 метров (V класс опасности), так как им планировалось строительство автозаправочной станции. Данное обстоятельство, в том числе нашло свое подтверждение в ответе главы администрации ГО «Город Волжск» от 04.08.2011г. за №В-1203 на имя другого землепользователя.

Так же суд принимает доводы Фомина В.Н., что строительство АЗС с дополнительной инфраструктурой, по факту существующей застройки, с учетом санитарно-защитной зоны 50 метров, возможно с установлением условно разрешенного вида использования земельного участка согласно Правил землепользования и застройки городского округа «Город Волжск», утвержденного Решением собрания депутатов городского округа «Город Волжск» от 19.04.2011г.

Однако, данные обстоятельства, основанием к отказу в исковых требованиях о признании обязательств по договору аренды земельного участка за № от 15.09.2008г. прекратившимися и договор аренды за № от 15.09.2008г. расторгнутым, не являются, так как договор аренды, заключенный на неопределенный срок между Муниципальным учреждением Волжский городской комитет по управлению имуществом и Фоминым В.Н. предусматривает возможность отказа в любое время от договора, письменно предупредив об этом арендатора, не менее, чем за один месяц, который был соблюден, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела.

В части ссылок Фомина В.Н. на возможность в его случае расторгнуть договор аренды только по решению суда и только при существенном нарушении условий договора, суд приходит к следующему. Правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи со статьей 619 ГК РФ предусматривают основания для досрочного расторжения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. При этом каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.

При этом доводы Фомина В.Н. о надлежащем исполнении им своих договорных обязательств по договору аренды, начале действий по строительству АЗС, правового значения не имеют.

Так как требования истца по первоначальному иску удовлетворены, а также на том основании, что встречные требования Фомина В.Н. о признании условий договора аренды недействительными не основаны на нормах закона, в их удовлетворении следует отказать.

В силу ст.98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением исковых требований Муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом, освобожденного в силу закона от уплаты госпошлины, с Фомина В.Н. в бюджет ГО «Город Волжск» следует взыскать расходы по госпошлине в сумме 600руб.00коп.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования Муниципального образования городского округа «Город Волжск» в лице Муниципального учреждения Волжский городской комитет по управлению имуществом к Фомину В.Н. о признании обязательств по договору аренды земельного участка за № от 15.09.2008г. прекратившимися, договор аренды за № от 15.09.2008г. расторгнутым.

Признать обязательств по договору аренды земельного участка за № от 15.09.2008г. прекратившимися, договор аренды за № от 15.09.2008г. расторгнутым.

Взыскать с Фомина В.Н. в бюджет ГО «Город Волжск» расходы по госпошлине в сумме 600руб.00коп.

В удовлетворении встречных требований Фомина В.Н. к Муниципальному учреждению Волжский городской комитет по управлению имуществом о признании п.3.1., 4.1. договора аренды за № от 15.09.2008г. недействительными, исключении пунктов из условий договора, взыскании судебных расходов, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл через Волжский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Емельянова Е.Б.

В окончательной форме

Решение вынесено 05 сентября 2019 года