Решение по делу № 33-527/2019 от 28.03.2019

Судья Панаитиди Т.С. Дело №33-527/2019

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Черкесск                              17 апреля 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего Дзыба З.И.

судей Асланукова А.Х., Карасовой Н.Х.

при секретаре Урусове Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР на решение Черкесского городского суда КЧР от 07 февраля 2019 года по гражданскому делу по исковому заявлению Гаджаевой Э.Р., Эркеновой Х.Т., Коджаковой Л.А-К., Микитовой Е.М. к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР, Жилищно-строительному кооперативу «Витязь» о признании права собственности.

    Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Дзыба З.И., объяснения истца Гаджаевой Э.Р., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Гаджаева Э.Р., Эркенов Х.Т., Коджакова Л.А-К., Микитова Е.М. обратились в суд с иском к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия» (далее - Академия), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР (далее - ТУ Росимущества в КЧР), ЖСК «Витязь» и просили: признать за Гаджаевой Э.Р. право собственности на трехкомнатную квартиру №..., общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>; признать за Эркеновой Х.Т. право собственности на однокомнатную квартиру №..., общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>; признать за Коджаковой Л.А-К. право собственности на трехкомнатную квартиру №..., общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную на 3 этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>. признать за Микитовой Е.М. право собственности на однокомнатную квартиру №..., общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную на 3 этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>; признать за Гаджаевой Э.Р. право собственности на трехкомнатную квартиру №141, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную на 2 этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>.

В обоснование указали, что 29.01.2007 г. между Академией и ООО «Рамзис» был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству на земельном участке, находящемся в собственности Российской Федерации и закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией, ряда объектов недвижимости в том числе и многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. В свою очередь между ООО «Рамзис» и ЖСК «Витязь» был заключен инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. ЖСК «Витязь» в целях реализации инвестиционного договора были заключены договоры с физическими лицами о соинвестировании в строительство жилых домов по <адрес>. Предметом договоров соинвестирования стали вложения денежных и других личных средств в строительство объектов на правах инвесторов (дольщиков). Постановлением мэрии МО г. Черкесска №1220 от 01.08.2006 г. утвержден акт выбора земельного участка для строительства, разрешено производство проектно-изыскательных работ для строительства и получения разрешения на строительство после окончания проектно-изыскательных работ. 27.08.2009 г. мэрией МО г. Черкесска Академии выдано разрешение №436-09 на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, сроком до 25.08.2011 г. Во исполнение инвестиционного контракта между ЖСК «Витязь» и истцами - инвесторами были заключены договора по организации и финансированию строительства 189 квартирного девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, в соответствии с которым инвесторам по окончании строительства жилого дома ЖСК «Витязь» обязался передать индивидуально определенные    жилые помещения - квартиры, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Стоимость причитающихся квартир в соответствии с договорами по организации и финансированию строительства 189 - квартирного девятиэтажного жилого дома истцами оплачены в полном объеме. Кроме того, с 2014 года по настоящее    время на основании решений общих собраний участников пайщиков ЖСК «Витязь» в целях завершения строительства многоквартирного дома, участниками строительства спорного дома дополнительно к сумме основанного паевого взноса собрано и направлено на строительство 5 дополнительных платежей на сумму более 40 млн. руб. В свою очередь, ответчик - ЖСК «Витязь» свои обязательства перед истцами не исполнил, в установленный договором срок не завершил строительство дома и не передал спорные квартиры истцам. Определением Арбитражного суда КЧР от 30 июля 2015 года по делу №А25-734/2015 в отношении ЖСК «Витязь» введена процедура наблюдения. Вступившим в законную силу определением суда в рамках дела о банкротстве ЖСК «Витязь» № А25-734/ 2015 удовлетворено требование Истцов о включении в реестр о передаче жилых помещений в отношении спорных квартир. Решением Арбитражного суда КЧР от 09 июня 2016 года Должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Хабичев Н-М.Б. Таким образом, единственным способом легализации спорных квартир, в целях получения которой истцами уплачены суммы, значительно превышающие оговоренные в договорах по организации и финансированию строительства многоквартирного жилого дома, является решение суда о признании права собственности на квартиру.

В судебное заседание суда первой инстанции истцы Эркенова Х.Т., Коджакова Л.А., Микитова Е.М., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

Представитель ответчика ТУ Росимущества в КЧР, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суд не уведомил, направил в адрес суда отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Истец Гаджаева Э.Р. и представитель истцов Голаев Д.А. поддержали заявленные исковые требования, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ЖСК «Витязь» Багаев С.Ю. в судебном заседании исковые требования истцов признал, пояснив, что у них задолженности по оплате паевых взносов не имеется.

Представители Академии и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 07 февраля 2019 года исковые требования Гаджаевой Э.Р., Эркеновой Х.Т., Коджаковой Л.А-К., Микитовой Е.М. удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ТУ Росимущества в КЧР просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований истцов. Ссылается на то, что судом не дана оценка тому, что многоквартирный жилой дом возведен на земельном участке, находящемся в собственности РФ, без согласия собственника - ТУ Росимущества в КЧР. Возведенный ЖСК «Витязь» жилой дом является самовольной постройкой, так как земельный участок, на котором он построен, не принадлежит тому на законном праве. Признание права собственности на самовольную постройку связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на её строительство, а с установлением обстоятельств принадлежности земельного участка. Признание права собственности за истцом на вышеуказанный объект недвижимости будет означать выбытие земельного участка из собственности РФ, что является недопустимым.

В возражениях на апелляционную жалобу истцы просят оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Гаджаева Э.Р. просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истцы Эркенова Х.Т., Коджакова Л.А-К., Микитова Е.М., представители Академии, ТУ Росимущества в КЧР, ЖСК «Витязь» и Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска, будучи извещенными о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, предоставляющими возможность рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КЧР считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца Гаджаевой Э.Р., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что 11 апреля 2007 года между ЖСК «Витязь» и членом кооператива Гаджаевой Э.Р. заключен договор №..., предметом которого являлась деятельность сторон по организации и финансированию строительства 189 - квартирного девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> с последующей эксплуатацией, содержанием и управлением им. По окончании строительства объекта члену кооператива передается для оформления права собственности трехкомнатная квартира следующих проектных характеристик: условный номер квартиры – 1, этаж – 1, подъезд - 1, общая площадь - <данные изъяты> кв.м. Общая сумма паевых взносов определена в размере 1 207 500 рублей. В пункте 1.3 договора указано, что настоящий договор не является договором купли-продажи или реализации товара, выполнения работ или оказания услуг. Предполагаемый срок окончания строительства объекта указан 4 квартал 2009 года. Пунктом 5.3 договора установлено, что в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, кооператив не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

11 апреля 2007 года между ЖСК «Витязь» и членом кооператива Гаджаевой Э.Р. заключен договор №..., предметом которого являлась деятельность сторон по организации и финансированию строительства 189 квартирного девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> с последующей эксплуатацией, содержанием и управлением им. По окончании строительства объекта члену кооператива передается для оформления права собственности трехкомнатная квартира следующих проектных характеристик: условный номер квартиры - 158, этаж - 2, подъезд - 5, общая площадь - <данные изъяты> кв.м. Общая сумма паевых взносов определена в размере 1 265 000 рублей. В пункте 1.3 договора указано, что настоящий договор не является договором купли-продажи или реализации товара, выполнения работ или оказания услуг. Предполагаемый срок окончания строительства объекта указан 4 квартал 2009 года. Пунктом 5.3 договора установлено, что в случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, кооператив не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

24 сентября 2013 года между ЖСК «Витязь» и членом кооператива Эркеновой Х.Т. заключен договор №..., предметом которого являлась деятельность сторон по организации и финансированию строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> с последующей эксплуатацией, содержанием и управлением им. По окончании строительства объекта члену кооператива передается для оформления права собственности однакомнатная квартира следующих проектных характеристик: условный номер квартиры - 111, этаж - 1, подъезд - 4, общая площадь - <данные изъяты> кв.м. Общая сумма паевых взносов определена в размере 770 250 рублей. В пункте 1.3 договора указано, что настоящий договор не является договором долевого участия в строительстве. Предполагаемый срок окончания строительства объекта указан 2 квартал 2014 года. Пунктом 5.3 договора установлено, что в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, кооператив не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику строительства соответствующую информацию и на общем собрании рассмотреть вопрос об изменении срока ввода дома в эксплуатацию.

01 июля 2007 года между ЖСК «Витязь» и членом кооператива Коджаковой Л.А-К. заключен договор №..., предметом которого являлась деятельность сторон по организации и финансированию строительства 189 квартирного девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> с последующей эксплуатацией, содержанием и управлением им. По окончании строительства объекта члену кооператива передается для оформления права собственности трехкомнатная квартира следующих проектных характеристик: условный номер квартиры - 119, этаж - 3, подъезд - 4, общая площадь - <данные изъяты> кв.м. Общая сумма паевых взносов определена в размере 1 725 000 рублей. В пункте 1.3 договора указано, что настоящий договор не является договором долевого участия в строительстве. Предполагаемый срок окончания строительства объекта указан 1 квартал 2013 года. Пунктом 5.3 договора установлено, что в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, кооператив не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику строительства соответствующую информацию и на общем собрании рассмотреть вопрос об изменении срока ввода дома в эксплуатацию.

09 ноября 2009 года между ЖСК «Витязь» и членом кооператива Джантемировой Е.М. заключен договор №..., предметом которого являлась деятельность сторон по организации и финансированию строительства 189 квартирного девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> с последующей эксплуатацией, содержанием и управлением им. По окончании строительства объекта члену кооператива передается для оформления права собственности однокомнатная квартира следующих проектных характеристик: условный номер квартиры - 120, этаж - 3, подъезд — 4, общая площадь - <данные изъяты> кв.м. Общая сумма паевых взносов определена в размере 867 200 рублей. В пункте 1.3 договора указано, что настоящий договор не является договором купли-продажи или реализации товара, выполнения работ или оказания услуг. Предполагаемый срок окончания строительства объекта указан 3 квартал 2010 года. Пунктом 5.3 договора установлено, что в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, кооператив не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Между Микитовым Х.Ш. и Джантемировой Е.М. 29 апреля 2017 года заключен брак, о чем 29 апреля 2017 года составлена запись акта о заключении брака № 31, и после заключения брака Джантемировой Е.М. присвоена фамилия Микитова.

Судом первой инстанции с учетом обстоятельств, изложенных в судебных актах судебных инстанций арбитражных судов, установлено, что <дата> между Академией и ООО «Рамзис» был заключен контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству ряда объектов на находящемся в собственности Российской Федерации и закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за Академией земельном участке по адресам: <адрес>, 37, 41, в том числе по строительству 9-этажного 189-квартирного жилого дома по <адрес>, на земельном участке заказчика мерою 16 000 кв.м., в соответствии с которым ООО «Рамзис», как инвестор, обязался за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство объектов недвижимости. Стороны договорились по завершении контракта произвести раздел недвижимого имущества, исключая право пользования земельным участком, в том числе 12 однокомнатных квартир в 189 - квартирном жилом доме по <адрес>.

<дата> дополнительным соглашением №... к этому контракту стороны внесли изменения в пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4. 1.5, 2.1.

С учетом изменений, предметом контракта стала реализация инвестиционного проекта нового строительства, в том числе: девятиэтажный 188 - квартирный жилой дом, девятиэтажный 144 - квартирный жилой дом со встроенными помещениями для офисов и магазинов и студенческое кафе по <адрес> в <адрес> на земельном участке Академии (заказчика) мерой 16 000 кв.м., надстройка второго этажа над одноэтажным зданием кафе «Студенческое» под Интернет - центр и электронная библиотека КЧГТА, находящихся по адресу: <адрес>, с ориентировочным объемом инвестиций 27 000 000 рублей (п. 1.1 дополнительного соглашения к контракту); в рамках инвестиционного проекта инвестор принял обязательства за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство этих объектов (пункт 1.2); пунктом 2.1 предусмотрено, что при завершении контракта раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права на недвижимость сторон) производится в пропорциях: заказчику (Академии) передается в собственность 800 кв.м. площади надстройки над кафе «Студенческое»; 12 однокомнатных квартир в девятиэтажном 188 - квартирном жилом доме и 7 однокомнатных квартир в девятиэтажном 144 - квартирном жилом доме по <адрес> в <адрес>. Преподавателям и сотрудникам Академии в момент начала строительных работ предоставляется возможность приобретения квартир по себестоимости. Инвестору переходит в собственность оставшаяся площадь жилых и иных помещений во всех указанных объектах (распределяется между инвестором и соинвесторами в соответствии с заключенными между ними договорами (пункт 1.4).

ООО «Рамзис» и ЖСК «Витязь» 01 февраля 2007 года заключили инвестиционный договор на строительство жилищно-бытового комплекса, в соответствии с которым инвестор (ООО «Рамзис») предоставляет земельный участок по вышеназванному адресу, а соинвестор (ЖСК «Витязь») инвестирует денежные средства в строительство и по окончании строительства инвестору передается 12 квартир, соинвестору - 177 квартир.

27 сентября 2007 года Академии как заказчику рабочего проекта было выдано разрешение №689 - 07 на строительство 9 - этажного 189 - квартирного жилого дома; 36-ти квартирного блока-секции А, 72-х квартирного блока-секции Б; 81-го квартирного блока - секции В, расположенных по <адрес> в <адрес>, сроком до 25 августа 2011 года.

Постановлением мэрии МО г. Черкесска № 1220 от 01 августа 2006 года утвержден акт выбора земельного участка.

01 марта 2008 года и 06 ноября 2008 года мэрией МО г. Черкесска выданы разрешения №760 - 08 и №128 - 07 на строительство 147 - ми квартирного жилого дома со встроенными помещениями магазина, девятиэтажного здания с подвальным и техническим этажом; на строительство студенческого кафе на 200 посадочных мест, расположенных по адресу: <адрес>.

ООО «Рамзис» заключены инвестиционные договоры с ЖСК «Витязь», ООО «Градстрой», ООО «Пристань», ЗАО «Родник М», договоры генерального подряда на капитальное строительство с ООО «Торговое коммерческое предприятие» «ТОКО - Групп», ООО «ЮГ - СТРОЙинвест». Кроме того, заключены договоры о соинвестировании в строительство жилых домов с физическими лицами, предметом которых является вложение денежных и других личных средств на строительство объектов на правах инвесторов (дольщиков).

25 июня 2010 года Арбитражным судом Карачаево-Черкесской Республики по делу по иску ТУ Росимущества в КЧР к Академии и ООО «Рамзис» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки принято решение о признании недействительным (ничтожным) контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов, заключенного между Академией и ООО «Рамзис», дополнительного соглашения № 1 от 25 мая 2009 года к контракту на реализацию инвестиционного проекта. В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки отказано.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2011 года указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06 июня 2011 года судебный акт апелляционной инстанции отменен в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным названного контракта и дополнительного соглашения, контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов между Академией и ООО «Рамзис» и дополнительное соглашение № 1 от 25 мая 2009 года к нему, признаны недействительными ввиду отсутствия у заказчика ООО «Рамзис» права распоряжения земельным участком.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 09 июня 2016 года ЖСК «Витязь» признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

16 июня 2016 года Академией получено свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 12 222 кв.м. с указанием категории и вида разрешенного использования земельного участка как земли населенных пунктов под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку (свыше 6 этажей).

16 мая 2017 года Академией получены разрешения на ввод в эксплуатацию трех секций многоквартирного жилого дома по <адрес>.

26 мая 2017 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска вынесено постановление, которым 168 - квартирному многоэтажному жилому дому по <адрес>, присвоен адрес: <адрес> с присвоением номеров квартир с 1 по 168.

На основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 06 июля 2017 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – 168 квартирного многоэтажного жилого дома блок - секции 1-Б по адресу: <адрес>, а 22 июня 2017 года разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – 168 квартирного многоэтажного жилого дома блок - секции 1-В по адресу: <адрес>.

Из материалов дела следует, что истцами Гаджаевой Э.Р., Эркеновой Х.Т., Коджаковой Л.А-К., Микитовой Е.М. по ранее указанным договорам полностью внесены суммы паевых взносов. Полагая, что исполнение договора влечет признание права на объект недвижимости, истцы обратились в суд с иском по данному делу.

Разрешая спор и удовлетворяя требования истцов, суд исходил из того, что строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположены спорные квартиры, осуществлено на основании соответствующего разрешения, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истцами обязательства по договору исполнены в полном объеме.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с решением суда первой инстанции.

Так, согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Кроме того, к правоотношениям, возникшим между Гаджаевой Э.Р., Эркеновой Х.Т., Коджаковой Л.А-К., Микитовой Е.М. и ЖСК «Витязь», подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве).

Так, исходя из ч.ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона о долевом строительстве, данный федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Как следует из материалов дела, договоры между сторонами заключены в 2007, 2009, 2013 годах.

Действие Закона о долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, в том числе и договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д., в случаях, если с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как установлено судом первой инстанции и следует из заключенных сторонами договоров и дополнительных соглашений к нему, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в строящемся многоквартирном доме (пункты 1.1 - 1.4 договора, дополнительное соглашение), об общей сумме паевых взносов и стоимости строительства квартиры (пункт 2.1 - 2.3 договора), о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора - квартир (пункты 5.1 договора).

Судом установлено, что истцы Гаджаева Э.Р., Эркенова Х.Т., Коджакова Л.А-К., Микитова Е.М. обязательства по внесению денежных сумм исполнили надлежащим образом. Указание же в п. 1.3 договоров от 11 апреля 2007 года №1 и № 158, заключенного с Гаджаевой Э.Р., от 24 сентября 2013 года №111 с Эркеновой Х.Т., от 01 июля 2007 года №119 с Коджаковой Л.А-К., от 09 ноября 2009 года №120 с Джантемировой (Микитовой) Е.М. на то, что Закон о долевом строительстве на возникшие правоотношения не распространяется, судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку не согласуется с фактическими обстоятельствами по делу.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики приходит к выводу о том, что правовая природа заключенных между истцом и ответчиком договоров, как направленных на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиры в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств судом первой инстанции определена неверно, что не свидетельствует о незаконности судебного акта.

Нарушение такого порядка, исходя из приведенных выше положений части 2.1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, само по себе не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от исполнения обязательств, поскольку такая сделка не оспорена самим гражданином.

Судебная коллегия находит не основанными на законе, доводы жалобы о необходимости отказа в удовлетворении иска в связи с отсутствием согласия ТУ Росимущества в КЧР на использование земельного участка, утверждая, что спорное имущество является самовольной постройкой.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона о долевом строительстве право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, застройщик приобретает только после государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка.

Только выполнив указанные требования, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ЖСК «Витязь», привлекая денежные средства участников долевого строительства, право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, оформил. Отсутствует в материалах дела и договор аренды такого земельного участка.

Действительно, земельный участок под многоквартирным домом - собственность Российской Федерации и за Академией закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования по адресу: <адрес>

Однако, Академией от органа местного самоуправления (так как на момент утверждения акта выбора спорного земельного участка государственная собственность на земельные участки не была разграничена) получены разрешения на строительство на этом земельном участке, а также и на ввод объекта в эксплуатацию, которыми подтверждается, что уполномоченным органом (Управлением архитектуры градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска) не установлено несоответствие постройки обязательным требованиям к параметрам постройки, несоблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

На основании положений статьи 263, пункта 2 статьи 264 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков (за исключением обладателей сервитутов), осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ, то есть права и на возведение жилого здания.

В силу ч. 4 ст. 20 ЗК РФ и разъяснений, изложенных в п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного пользования), не вправе распоряжаться данными земельными участками.

Из условий инвестиционных контрактов, заключенных между юридическими лицами, следует, что они были заключены в целях строительства на земельном участке, предоставленном Академии, которой и было выдано разрешение на строительство. Сторонами вышеуказанного контракта предусмотрены условия, необходимые для выполнения строительных подрядных работ. Условий о том, что собственность Российской Федерации на земельный участок, на котором будет построен объект недвижимости, будет утрачена, а также о передаче каких-либо прав на данный земельный участок и иное распоряжение вышеуказанным земельным участком, в контракте не имелось.

В соответствии со ст. 747 ГК РФ заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Указанная норма не наделяет подрядчика каким-либо вещным правом в отношении земельного участка, переданного для осуществления строительства.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право, в том числе возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из содержания данной нормы также не усматривается запрета на привлечение для выполнения работ по возведению указанных объектов иных лиц, в том числе на основании гражданско-правовых договоров, поскольку в силу ст. 43 ЗК РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

В силу ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

С учетом данных норм действия обладателей права постоянного (бессрочного) пользования по возведению на земельном участке жилых и иных зданий, при условии соблюдения ст. 40 ЗК РФ, представляют собой реализацию правомочия по использованию земли.

По смыслу вышеназванных норм признание права собственности на самовольную постройку, возведенную лицом на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании не исключается.

Из материалов дела также следует, что распоряжением ТУ Росимущества КЧР от 20 ноября 2015 года № 85 утверждена схема расположения земельных участков по адресу: <адрес>, в целях образования путем раздела земельного участка под многоквартирным жилым домом. Таким образом, формирование земельного участка под многоквартирным жилым домом в целях изменения вида разрешенного использования - земли населенных пунктов под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку произошло с согласия ТУ Росимущества.

Впоследствии, постановлением мэрии МО г. Черкесска от 6 мая 2016 года №276 по итогам публичных слушаний от 04 мая 2016 года было предоставлено разрешение на вышеуказанный вид условно-разрешенного использования земельного участка.

Действия ТУ Росимущества в КЧР, давшего согласие на раздел земельного участка предоставленного Академии на праве постоянного (бессрочного) пользования для изменения вида разрешенного использования с «под строящимся учебно-лабораторным корпусом» на «под среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку», предполагает утрату им права заявлять возражения в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению (ч. 3 ст. 432 ГК РФ). Так, ТУ Росимущества в КЧР согласившись на изменение вида разрешенного использования, не заявив возражения при проведении публичных слушаний, впоследствии возражая против удовлетворения иска, демонстрирует непоследовательное, непредсказуемое поведение как участника гражданских правоотношений.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

После совершения ТУ Росимущества в КЧР действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка, которые привели к легализации объекта по адресу: <адрес>, и получению разрешения на ввод в эксплуатацию, регистрации права собственности за Российской Федерацией в отношении 8 квартир, остальные участники долевой собственности вправе были рассчитывать на последовательное поведение органа государственной власти и в отношении них.

Таким образом, поскольку земельный участок использован в соответствии с его целевым назначением, строительство многоквартирного жилого дома осуществлено при наличии соответствующих разрешений, доказательств нарушения прав граждан и угрозы жизни ответчик не представил, то оснований для признания многоквартирного жилого дома самовольной постройкой не имеется.

При таком положении судом первой инстанции сделан правильный вывод о принадлежности истцам, исполнившим свои обязательства по договорам, жилого помещения на праве собственности в названном многоквартирном жилом доме.

Приведенный в жалобе аргумент о недопустимости выбытия земельного участка из собственности Российской Федерации судебная коллегия находит несостоятельным.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок выбыл из владения Российской Федерации не позднее 2007 года. При этом решения арбитражных судов о признании недействительным (ничтожным) контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов без применения последствий ничтожности не могут повлечь отказ в удовлетворении иска участника долевого строительства, денежные средства которого были привлечены с нарушением Закона о долевом строительстве.

Так, правомочия ТУ Росимущества в КЧР, как собственника участка, в рассматриваемом случае нарушены не столько самим фактом заключения ничтожной сделки, сколько ее исполнением и передачей участка во владение и пользование участникам долевого строительства. Соответственно, восстановление права ТУ Росимущества в КЧР исключительно путем констатирования ничтожности сделки (без разрешения вопросов владения участком) невозможно.

Между тем, из решений арбитражных судов следует, что в удовлетворении иска ТУ Росимущества в КЧР о сносе возведенных объектов отказано. С виндикационным иском ТУ Росимущества в КЧР в интересах РФ с момента выбытия земельного участка не обратилось. Однако, возражая против удовлетворения иска указанных истцов, ТУ Росимущества в КЧР при наличии вступившего в законную силу судебного акта об отказе в сносе многоэтажного жилого дома фактически просит применить последствия недействительности ничтожного договора, что не приведет к возврату земельного участка во владение Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 123 Постановления от 23 июня 2015 года № 25 разъяснил, что под последующим одобрением сделки может пониматься, в частности: письменное или устное одобрение независимо от его адресата; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства, реализация прочих прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным лицом акта сверки задолженности); заключение или одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой и т.д.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Поскольку распоряжением ТУ Росимущества в КЧР от 20 ноября 2015 года № 85 утверждена схема расположения земельных участков по адресу: <адрес>, в целях образования путем раздела земельного участка под многоквартирным жилым домом, то судебная коллегия оценивает данное обстоятельство как одобрение действий Академии по предоставлению земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома участникам долевого строительства. В силу ч. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение ТУ Росимущества в КЧР действий Академии создает для ответчика обязательства по восстановлению прав участков долевого строительства, денежные средства которых были привлечены с нарушением Закона о долевом строительстве.

Кроме того, земельный участок прошел кадастровый учет, в связи с чем, является объектом общей долевой собственности обладателей квартир в многоквартирном жилом доме в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (абзац 4 п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме по передаче земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность не требуется.

Постановка земельного участка под жилым домом на государственный кадастровый учет ответчиком не была оспорена, как и судебные акты, на основании которых произведена регистрация права собственности на отдельные жилые помещения в этом многоквартирном жилом доме.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Так, ТУ Росимущества в КЧР, утратив возможность снести социально значимый объект, дав согласие на изменение вида разрешенного использования земельного участка, не заявив иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения и возражая против восстановления прав участников долевого строительства, фактически совершает действия по злоупотреблению правом, которые не подлежат защите.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с решением суда и не могут служить основанием для отмены судебного акта, так как не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Черкесского городского суда КЧР от 07 февраля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в КЧР - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи