Решение по делу № 2-325/2019 от 22.02.2018

Копия

дело № 2- 325/2019

24RS0048-01-2018-003119-46

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 марта 2019 года г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего

судьи Чудаевой О.О.,

при секретаре Ступиной Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, ООО «СибСтройСервис», Муниципальному образованию в лице администрации г. Красноярска о признании зарегистрированного права собственности недействительным, признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с вышеуказанным иском (с учетом последних представленных уточнений) к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, ООО «СибСтройСервис», Муниципальному образованию в лице администрации г. Красноярска, в котором просят признать зарегистрированное право муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Красноярского малого городского Совета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ помещения, находящегося по адресу: <адрес>, пом. 28, общей площадью 79,90 кв.м. недействительным, истребовать из чужого незаконного владения и обязать передать во владение собственников МКД.

Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: Партизана Железняка, <адрес>. Жилой дом был сдан в эксплуатацию в 1962 году. Изначально, в соответствии с проектной документацией, жилой дом оборудован техническим подвальным помещением, где находятся все инженерные коммуникации и инженерное оборудование, а именно: трубопроводы системы центрального отопления и квартирными стояками, магистральные трубопроводы холодного и горячего водоснабжения с отсекающей арматурой на стояки квартир, а также стояки ГВС и ХВС, трубы канализации, электросеть, узел учета тепловой энергии, узел учета ХВС и ГВС. Исходя из проектной документации, помимо четкого определения подвальных помещений как технического подвала и технических помещений, указанный подвал обладает всеми признаками, характерными для технического подвала.

С 1992 года жильцы дома начали приватизировать квартиры, а на момент приобретения истцами права собственности, им также на праве общей долевой собственности приобретено право общей долевой собственности на часть технических помещений, предназначенных для обслуживания всех помещений жилого дома, в том числе технический подвал.

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «СибСтройСервис» был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости (помещения), расположенного по адресу: <адрес>, пом. 28, общей площадью 79,90 кв.м., кадастровый №. Данная сделка является правовым основанием реализации проекта по реконструкции и переустройству помещения, связанного с уменьшением общего имущества многоквартирного дома и прилегающей общедомовой территории. По мнению истцов, действия ответчиков являются незаконными, нарушающими права собственников жилых помещений в доме на общедомовое имущество. Никаких согласий (подписей) о приобретении на совершение сделок купли продажи и иных действий с собственников не совершалось. В нарушение требований статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации собрание собственников жилых помещений по вопросу переустройства и реконструкции жилого дома и придомовой территории не проводилось. Земельный участок под домом сформирован, поставлен на кадастровый учет и с этого времени бесплатно перешел в собственность собственников помещений в доме. Поскольку ответчиками нарушены имущественные права и интересы жильцов многоквартирного дома, так как право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, истцы были вынуждены обратиться в суд.

В судебном заседании ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 заявленные требования поддержали в полном объеме, просили признать отсутствующим право собственности на нежилое помещение у муниципального образования и как следствие признать недействительным договор купли – продажи, заключенный между ДМИиЗО и ООО «Сибстройсервис», а также истребовать из чужого незаконного владения спорное помещение, поскольку администрация г. Красноярска не вправе была приватизировать подвал, т.к. первая квартира в доме уже была приватизирована, следовательно, подвал является общей собственностью многоквартирного жилого дома. Кроме того, указали, что в настоящее время доступ в подвал отсутствует, двери закрыты, все находится под сигнализацией. Истцы в течение месяца пытались туда проникнуть для обследования, но это им не удалось. Также пояснили, что о том, что с 2004 года подвал использовался третьим лицом, им ничего не было известно, никаких вывесок не было, всегда был свободный доступ жильцов к данному помещению, там хранились вещи, занимались спортом.

    Представитель ответчика ДМИиЗО администрации г. Красноярска ФИО8 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что право муниципальной собственности на спорный подвал возникло на основании решения Городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ, данное решение никем не оспорено, является действующим. А, следовательно, муниципальное образование как собственник объекта недвижимости вправе было распорядиться им по своему усмотрению, в том числе продать его ООО «Сибстройсервис». Также указал, что истцами пропущен срок исковой давности, т.к. объект недвижимости использовался под магазин по договору аренды, заключенному ДМИиЗО. Истцами не представлено доказательство того, что подвал использовался как общедомовое имущество собственников помещений.

Представитель администрации г. Красноярска в судебное заседание не явился, извещен был надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил. Ранее представил отзыв, согласно которого считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Поскольку спорное нежилое помещение учтено в реестре муниципальной собственности на основании решения Городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до вступления в силу ФЗ № «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на указанное имущество муниципального образования юридически действительны. Следовательно, доводы истцов о том, что спорное нежилое помещение находится в чужом незаконном владении несостоятельны. Вышеизложенное свидетельствует о наличии у ДМИиЗО правомочий по распоряжению спорным нежилым помещением. Договор от ДД.ММ.ГГГГ № заключен в соответствии с нормами действующего законодательства, поскольку все существенные условия договора сторонами согласованы. В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцами не представлено доказательств того, что подвальное помещение использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Представители ООО «Сибстройсервис», ООО УК «ЖСК» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

На основании ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, истцы являются собственниками квартир в <адрес> в <адрес>, ФИО1 и ФИО2 принадлежит <адрес>, ФИО3 – <адрес>, ФИО4 – <адрес>, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Росреестра по <адрес>, часть здания, нежилого помещения, общей площадью 79,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> пом. 28, принадлежит ООО «СибСтройСервис».

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ № у ООО «СибСтройСервис» возникло право собственности на указанный объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ за муниципальным образованием – г. Красноярск зарегистрировано право муниципальной собственности на нежилое помещение №, общей площадью 79,90 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ встроенное нежилое помещение – подвал №, общей площадью 79,9 кв.м. числится в реестре муниципальной собственности на основании решения Городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Красноярска постановлено распоряжение №-недв «О приватизации нежилого помещения № по <адрес>», согласно которого приватизировать нежилое помещение №, общей площадью 79,90 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, путем продажи на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене.

Полагая, что в спорном помещении размещено оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в жилом доме, право общей долевой собственности, на которое принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном жилом доме в силу закона, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Как установлено судом, в нежилом помещении многоквартирного дома по адресу: <адрес> - 28, расположены следующие внутренние инженерные коммуникации: система центрального отопления, система хозяйственно-бытовой канализации (система водоотведения), система горячего водоснабжения, система холодного водоснабжения, система электроснабжения.

На основании договора управления многоквартирным домом, заключенном между ООО УК «ЖСК» и собственниками многоквартирного дома по адресу: <адрес>, управляющей организацией, обслуживающей данный дом избрано ООО УК «ЖСК».

В материалы дела ООО УК «ЖСК» представлен акт от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что в подвальном помещении жилого дома под подъездом № 2 располагаются общедомовые инженерные коммуникационные системы водоснабжения, теплоснабжения и канализации. В данное подвальное помещение необходим круглосуточный доступ для содержания и обслуживания общедомовых инженерных систем. Помещение № в цокольном этаже также располагаются общедомовые инженерные коммуникации, в которое необходим круглосуточный доступ.

Указанные факты также подтверждаются техническим паспортом нежилого помещения, фотографиями, приобщенными к материалам дела, а также пояснениями истцов и представителя ООО УК «ЖСК».

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что спорное нежилое помещения, в целом, обладает признаками помещения, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома, и относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с ДД.ММ.ГГГГ утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.

Судом установлено, что в жилом <адрес>, первой была приватизирована <адрес> по договору передачи жилого помещения в собственность граждан № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается ответом на судебный запрос МБУ г. Красноярска «Центр недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ №.

При этом в ходе судебного разбирательства было установлено, что подвальное помещение использовалось собственниками многоквартирного дома для обслуживания всего жилого дома, поскольку правообладатели хранили там свои вещи, имели постоянный доступ.

Также судом установлено, что в помещение № необходим круглосуточный доступ, поскольку там находятся все инженерные коммуникации и инженерное оборудование.

Кроме того, в нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не представлено доказательство того, что на момент приватизации первой квартиры – 1992 год, спорный подвал был учтен и/или сформирован для самостоятельного использования при регистрации право собственности муниципального образования в 2013 году.

По смыслу положений ранее действующей части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП не требуется.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

В своем иске истцы просят о признании зарегистрированного права недействительным, то есть фактически о применении того способа защиты, который указан выше.

Поскольку ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 являются собственниками квартир в многоквартирном доме, то они наделены правом оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома.

При таких обстоятельствах, поскольку судом установлено нарушение процедуры оформления принятия в муниципальную собственность, следовательно, оснований для регистрации права собственности, приватизации у муниципального образования не имелось. Таким образом, право собственности на данное нежилое помещение у ответчика администрации г. Красноярска следует признать отсутствующим.

Поскольку указанная сделка по приватизации нежилого помещения является ничтожной и спорный подвал находится во владении ООО «СибСтройСервис», которое является собственником на основании договор купли – продажи, заключенного с ДМИиЗО администрации г. Красноярска, у которого отсутствовали правомочия на совершение сделки, следовательно, данный договор является недействительным.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, надлежащим способом защиты нарушенного права истцов является удовлетворение иска об истребовании нежилого помещения из незаконного владения ответчика.

Решение о виндикации является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ООО «СибСтройСервис».

Истцами заявлено требование о признании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ. Ни данной статьей, ни другим действующим законодательством не предусмотрено такого способа защиты права как признание недействительным свидетельства о праве собственности. Истцами не приведена норма закона, в силу которой возможно использование такого способа защиты, как признание недействительным свидетельства о государственной регистрации права.

Свидетельство о государственной регистрации прав носит правоподтверждающий характер, выдается заявителю по его ходатайству, после его выдачи находится у него на руках.

Признание свидетельства о государственной регистрации прав недействительным не является надлежащим способом защиты гражданских прав и не может повлиять на существующие записи о государственной регистрации прав, внесенные в ЕГРН. Таким образом, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 заявляя данное требование, избрали ненадлежащий способ защиты своих прав, в связи, с чем удовлетворению не подлежит.

Ответчиком по иску заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В силу ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет 3 года.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая, что в 2018 году в ходе проведения общего собрания жильцов МКД установлено, что по данным ЕГРН право собственности принадлежит ООО «СибСтройСервис», а с иском в суд истцы обратились ДД.ММ.ГГГГ, то срок исковой давности не пропущен.

Доводы стороны ответчика о том, что нежилое помещение с 2004 года сдавалось в аренду ООО «Синтез+», судом отклоняются, поскольку из представленных фотографий, как стороной истцов, так и ответчика подвал был пустующим, предпринимательская деятельность со стороны арендатора в нем не осуществлялась.

Кроме того, из протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственники определили порядок в подвальных помещениях после затопления в сентябре 2017 года (вопрос №). Из пояснений ФИО3 следует, что в сентябре 2017 года произошло затопление, она лично спускалась в подвальное помещение № осматривала его после просушки, там хранились строительные материалы жильцов, помещение было всегда пустующим. Только в 2018 году истцам перекрыли доступ в подвальное помещение, оборудован самостоятельный вход после подачи иска в суд. Право истцов было нарушено только после смены собственника, т.е. после 2016 года, когда они не смогли попасть в подвал. Таким образом, срок исковой давности не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, ООО «СибСтройСервис», муниципальному образованию в лице администрации г. Красноярска о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения - удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности муниципального образования в лице администрации г. Красноярска на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> помещение №.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> помещение №, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «СибСтройСервис» от ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности указанного договора.

Прекратить право собственности ООО «СибСтройСервис» в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> помещение №.

Истребовать из чужого незаконного владения ООО «СибСтройСервис» нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> помещение №.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в срок один месяц со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий                   О.О. Чудаева