Решение по делу № 2-5499/2019 от 15.04.2019

    Дело №

    РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«05» июня 2019 года                                 г. Краснодар

Ленинский районный суд города Краснодара в составе:

председательствующего судьи Жмёткина Р.Г.,

при секретаре ФИО3

с участием представителя истцов ФИО2, ФИО1 – ФИО4, доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № № и от ДД.ММ.ГГГГ № №,

рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО1 к ООО «Инвестстрой-Н» об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском, в котором просят обязать ООО «Инвестстрой-Н» заключить с ними договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4083, площадью 550 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО5 и ФИО1 являются членами ЖСК «Парковый». ДД.ММ.ГГГГ между собственником земельных участков продавцом ООО «Инвестстрой-Н» и покупателем ЖСК «Парковый» заключены договора купли-продажи № ОД-2-П-24-1984 № ОД-2-П-24-1985, земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1984, 23:43:0118001:1985, между ФИО5, ФИО1 и ЖСК «Парковый». ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № и № об участии в деятельности, порядке уплаты взносов, и предоставлении жилого дома в ЖСК «Парковый», согласно которому основанием для передачи члену ЖСК «Парковый» жилого дома и земельного участка является полная оплата ими паевых взносов. Предмет договора № и № от ДД.ММ.ГГГГ является передача по ? доли жилого дома, литера «К» с кадастровым номером 23:43:0118001:3785, общей площадью 365,4 кв.м. и земельного участка на котором дом расположен в границах участков с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1984, 23:43:0118001:1985 по адресу: г. Краснодар, <адрес>. Ответчиком путем перераспределения земель под жилым домом с кадастровым номером 23:43:0118001:3785 сформирован новый земельный участок площадью 550 кв.м., кадастровый №. Обязательства по оплате паевых взносов по договору № и 11 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО5 выполнили в полном объеме, однако земельный участок в собственность истца до настоящего времени не передан. Позднее ФИО5 передал ФИО10 все права и обязанности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, который впоследствии уступил их ФИО2 Ответчику было вручено предложение о намерении заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного под принадлежащим истцам жилого дома, с приложением проекта договора, который в ответе на предложение указал, что квалификация права истцов на приобретение по договору купли-продажи в собственность земельного участка как исключительного может быть дана только в судебном порядке. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

В судебном заседании представитель истца просил обязать ООО «Инвестстрой-Н» заключить с ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4083, общей площадью 550 кв.м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>, по цене 1 925 000 рублей, в течение 3 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о дне, времени и месте слушания дела. Представил в суд отзыв на заявленные исковые требования в котором пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:4083 принадлежит ООО «Инвестстрой-Н», образован в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1971, 23:43:0118001:1972, 23:43:0118001:1973, 23:43:0118001:1974, 23:43:0118001:1983, 23:43:0118001:1984, 23:43:0118001:1985, 23:43:0118001:2008, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенных по адресу: г. Краснодар, <адрес>, а договоры купли-продажи названных участков в состав которых ранее входил участок, испрашиваемый истцом заключены с ЖСК «Парковый» и до настоящего времени не расторгнуты. Право собственности истца на жилой дом, расположенный на испрашиваемом земельном участке не зарегистрировано. Ответчиком подан иск в Арбитражный суд Краснодарского края о сносе самовольно построенных жилых домов. Кроме того, в отношении жилого <адрес>:43:0118001:3785 в рамках дела о банкротстве ЖСК «Парковый» заявлял требования ФИО6 В связи с чем, в удовлетворении заявленных исковых требований просил отказать.

Третье лицо конкурсный управляющий ЖСК «Парковый» - ФИО7 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Представил в суд отзыв на заявленные исковые требования в котором пояснил, что требования истцов являются обоснованными и подлежат удовлетворению в связи с исполнением истцами в полном объеме обязательств перед ЖСК «Парковый» по договорам № и № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой о выплате пая от ДД.ММ.ГГГГ выданной ЖСК «Парковый», тем самым у истцов возникает права собственности на жилой дом, а также в связи с одностороннем прекращением ответчиком права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1984, 23:43:0118001:1985 которые являлись предметом договоров купли продажи № ОД-2-П-24-1984 и № ОД-2-П-24-1985 от ДД.ММ.ГГГГ, тем самым в связи с отсутствием дополнительных соглашений к договорам № ОД-2-П-24-1984, № ОД-2-П-24-1985 от ДД.ММ.ГГГГ, у истцов возникает права требования к ответчику заключить договор купли-продажи на земельный участок под принадлежащим истцам домовладением с кадастровым номером 23:43:0118001:3785.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика и третьего лица, в соответствии с требованиями статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ФИО5 и ФИО1 приняты в члены жилищно-строительного кооператива «Парковый», что подтверждается выпиской ЕГРЮЛ раздел 10 пункт 101, 107, имеющейся в материалах дела (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ между собственником земельного участка ответчиком ООО «Инвестстрой-Н» и покупателем ЖСК «Парковый» заключен договор купли-продажи № ОД-2-П-24-1984 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1984 (л.д. №) и договор купли-продажи № ОД-2-П-24-1985 земельного участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1985 (л.д. №), согласно которым продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность, на условиях и в соответствии с настоящим договором земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1984, площадью 799 кв.м., и с кадастровым номером 23:43:0118001:1985, площадью 799 кв.м., с разрешенным использованием (назначением) для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов, расположенных по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>.

Указанные земельные участки принадлежали ответчику, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии 23-АК №, запись регистрации права 23-23-01/007/2012-251 от ДД.ММ.ГГГГ и серии 23-АК №, запись регистрации права 23-23-01/006/2012-225 от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением Росреестра по Краснодарскому краю. Цена земельного участка, определенная по договоренности между продавцом и покупателем, составляет 2 556 800 рублей, оплата производится до ДД.ММ.ГГГГ, до полного расчета земельный участок, находится в залоге у продавца (пункт 2.2 договора купли-продажи).

Согласно пункту 3.1 договоров купли-продажи продавец обязан предоставить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по настоящему договору.

В случае неисполнения покупателем обязанностей по оплате земельного участка в срок договора, продавец вправе потребовать оплаты переданного земельного участка или отказаться в одностороннем порядке от исполнения настоящего договора и потребовать возврат земельного участка. Об одностороннем отказе от исполнения договора продавец уведомляет покупателя за 14 календарных дней до предполагаемой даты прекращения действия договора путем направления письма. Покупатель в случае одностороннего отказа продавца от исполнения договора обязан возвратить земельный участок. Возврат земельного участка осуществляется путем подписания акта приема-передачи от покупателя к продавцу в течении 3-х рабочих дней со дня прекращения действия договора (пункт 3.6 договоров купли-продажи).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестстрой-Н» и ЖСК «Парковый» заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи № ОД-2-П-24-1985 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором пункт 2 договора изложен в редакции: Цена земельного участка определенная по договоренности между продавцом и покупателем составляет 2 796 500 рублей, оплата производится до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42, 46).

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Парковый» и членом ЖСК «Парковый» ФИО5 заключен договор № об участии в деятельности порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК «Парковый» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1985. Договор заключен в целях удовлетворения потребности члена кооператива в жилом доме жилищного комплекса «Парковый» по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, настоящий договора определяет порядок, условия и сроки внесения членом кооператива пая в ЖСК «Парковый», а также обязанности ЖСК «Парковый» по передаче члену кооператива жилого дома и земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора в собственность после полной оплаты пая.

Пункт 3.3 договора определяет, что основанием для передачи ФИО5, являющегося членом кооператива жилого дома и земельного участка является полная оплата им паевых взносов. Общая сумма паевого накопления составляет 2 900 000 рублей (пункт 4.1 договора).

После окончания строительства и полной оплаты членом кооператива паевых взносов кооператив гарантирует передачу члену кооператива справки о полной оплате паевых взносов, и передачи помещения, предусмотренного пунктом 1.1 договора (пункт 7.1 договора) (л.д. 81-87).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 во исполнение обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ переданы ЖСК «Парковый» денежные средства в счет оплаты паевого взноса в размере 1 450 000 рублей и в размере 1 450 000 рублей, в подтверждении полученных денежных средств председатель ЖСК «Парковый» ФИО8 подписал и передал ФИО5 квитанции к кассовому ордеру № и №. (л.д. №).

С августа по декабрь 2015 года в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ на денежные средства ФИО5, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1985 и 23:43:0118001:1984, был возведен ФИО5 жилой дом, общей площадью 365,4 кв.м. расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Парковый» предоставило ФИО5 справку о полной выплате паевого взноса №, согласно которой ФИО5 передана ? доля жилого дома общей площадью 365,4 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>, лит. К, свободным от каких-либо обязательств третьих лиц. Паевой взнос за жилой дом в размере 2 900 000 рублей ФИО5 выплачен полностью. Пай принадлежит ФИО5 на праве собственности.

Согласно справке о полной выплате паевого взноса № от ДД.ММ.ГГГГ, факт полной оплаты нашел свое обоснованное подтверждение в ходе судебного разбирательства, следовательно в силу требований п. 4 ст. 218 ГК РФ и ст. 30 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», данное обстоятельство свидетельствует о приобретении права собственности членом кооператива – ФИО5 недвижимого имущества, являющегося предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

В нарушение указанных в п. 1.2, 3.1, 3.2, 3.3, 3.5, 5.3 условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Парковый» не выполнил обязательства по сдаче жилого дама в эксплуатацию и передачи ФИО5 полного пакета документов необходимых для регистрации права собственности члена кооператива на жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО10 заключен договор уступки права требования, согласно которому ФИО10 имеет права требования к ЖСК «Парковый» денежных средств в размере 2 900 000 рублей на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-45311/2017, права на жилой дом кадастровый №, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4083, площадью 550 кв.м., на основании заключенного договора № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ЖСК «Парковый». (л.д. 77-80).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО2 заключен договор уступки прав требования, согласно которому все права и требования, указанные в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ЖСК «Парковый» и ФИО5, переходят от цедента к цессионарию в момент подписания настоящего договора.

Согласно пункту 2.3 договора уступки права требования, цессионарий уведомлен от цедента, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:4083, на котором расположен жилой дом кадастровый №, принадлежит на праве собственности ООО «Инвестстрой-Н» и после получения прав требования по настоящему договору цессионарий самостоятельно выкупает данный земельный участок. (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-4531/2017-11УТ Арбитражный суд Краснодарского края данные обстоятельства установил вступившим в законную силу судебным актом (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Парковый» и членом ЖСК «Парковый» ФИО1 заключен договор № об участии в деятельности порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК «Парковый» на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1984. Договор заключен в целях удовлетворения потребности члена кооператива в жилом доме жилищного комплекса «Парковый» по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, настоящий договор определяет порядок, условия и сроки внесения членом кооператива пая в ЖСК «Парковый», а также обязанности ЖСК «Парковый» по передаче члену кооператива жилого дома и земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора в собственность после полной оплаты пая.

Пункт 3.3. договора усианавливает, что основанием для передачи ФИО1 члену кооператива жилого дома земельного участка является полная оплата им паевых взносов. Общая сумма паевого накопления составляет 2 900 000 рублей (пункт 4.1 договора).

После окончания строительства и полной оплаты членом кооператива паевых взносов кооператив гарантирует передачу члену кооператива справки о полной оплате паевых взносов, и передачи помещения, предусмотренного пунктом 1.1 договора (пункт 7.1 договора) (л.д. №).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 во исполнения обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ переданы ЖСК «Парковый» денежные средства в счет оплаты паевого взноса в размере 1 450 000 рублей и в размере 1 450 000 рублей, в подтверждении полученных денежных средств председатель ЖСК «Парковый» ФИО8 подписал и передал ФИО5 квитанции к кассовому ордеру № и №. (л.д. №).

С августа по декабрь 2015 года в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ на денежные средства ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1985 и 23:43:0118001:1984, был возведен жилой дом, общей площадью 365,4 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Парковый» предоставило ФИО1 справку о полной выплате паевого взноса №, согласно которой ФИО1 передана ? доля жилого дома общей площадью 365,4 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: г. Краснодар, <адрес>, лит. К, свободным от каких-либо обязательств третьих лиц. Паевой взнос за жилой дом в размере 2 900 000 (рублей ФИО1 выплачен полностью. Пай принадлежит ФИО1 на праве собственности.

Согласно справке о полной выплате паевого взноса № от ДД.ММ.ГГГГ факт полной оплаты нашел свое обоснованное подтверждение в ходе судебного разбирательства, следовательно в силу требований пункта 4 статьи 218 ГК РФ и статьи 30 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», данное обстоятельство свидетельствует о приобретении права собственности членом кооператива – ФИО1 недвижимого имущества являющегося предметом договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

В нарушении указанных в п. 1.2, 3.1, 3.2, 3.3, 3.5, 5.3 условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Парковый» не выполнил обязательства по сдаче жилого дама в эксплуатацию и передачи ФИО1 полного пакета документов необходимых для регистрации права собственности члена кооператива на жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик после возведения истцами жилого дома общей площадью 365,4 кв.м на земельных участках с кадастровым номером 23:43:0118001:1985 и 23:43:0118001:1984 обратился в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата ФСГРКиК» по Краснодарскому краю с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости № и техническим план заданием № б\н от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома общей площадью 365,4 кв.м., после чего Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата ФСГРКиК» по Краснодарскому краю в результате рассмотрение заявления ответчика присвоен жилому дому кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ единственный участник ООО «Инвестстрой-Н» компания Донбела Инвест ЛТД зарегистрированная в Республики Кипр ДД.ММ.ГГГГ в лице действующего на основании доверенности гражданина ФИО11, являясь собственником земельных участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1985 и 23:43:0118001:1984, принял решение о перераспределении границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1985 и 23:43:0118001:1984.

Согласно пункту 6 решения, право собственности единственного участника ООО «Инвестстрой-Н» на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1985 и 23:43:0118001:1984 прекращено в связи с перераспределением границ этих участков. Права собственности на образованные в связи с перераспределением границ земельных участков в соответствии с настоящим соглашением возникают с момента регистрации права в Управлении ФСГРКК по КК. (л.д. 56-58).

Из сведений, размещенных в открытом доступе в информационном ресурсе «Публичная кадастровая карта» следует, что в связи с перераспределением границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1984 и 23:43:0118001:3785 образованному и расположенному под жилым домом с кадастровым номером 23:43:0118001:3785, земельному участку с площадью 550 кв.м присвоен ДД.ММ.ГГГГ кадастровый №.

Из сведений, размещенных в открытом доступе в информационном ресурсе (сайт Росреестр РФ) справочная информация об объекте: земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1985 и 23:43:0118001:1984, сняты с кадастрового учета (л.д. 54-55).

Из материалов дела следует, что предмет договора купли-продажи № ОД-2-П-24-1984 от ДД.ММ.ГГГГ - земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1984 и предмет договора купли-продажи № ОД-2-П-24-1985 от ДД.ММ.ГГГГ - земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1985, заключенных между продавцом ООО «Инвестстрой-Н» и покупателем ЖСК «Парковый» по заявлению ответчика сняты с кадастрового учета и права собственности ответчика прекращены на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1984 и 23:43:0118001:1985.

Ответчик в связи с прекращением ДД.ММ.ГГГГ права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1984 и 23:43:0118001:1985 не представил суду подтверждения заключения с ЖСК «Парковый» дополнительных соглашений к договорам купли-продажи № ОД-2-П-24-1984 от ДД.ММ.ГГГГ и № ОД-2-П-24-1985 от ДД.ММ.ГГГГ, на вновь образованный земельный участок с площадью 550 кв.м с кадастровым номером 23:43:0118001:4083, расположенный под жилым домом с кадастровым номером 23:43:0118001:3785.

Из сведений, размещенных в открытом доступе в информационном ресурсе (сайт Росреестр РФ) справочная информация об объекте следует, что права на жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3785 не зарегистрированы.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:4083, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, принадлежит с ДД.ММ.ГГГГ правообладателю ответчику ООО «Инвестстрой-Н», правами третьих лиц участок не обременен.

Согласно протоколу Общего собрания кредиторов ЖСК «Парковый», принятым решением по вопросу №: определена принадлежность жилого дома с кадастровым номером 23:43:0118001:3785, который был возведен, на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК «Парковый» и ФИО5 и договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК «Парковый» и ФИО1 (л.д. 30-39).

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 обратился к ответчику ООО «Инвестстрой-Н» с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4083, площадью 550 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>, расположенного под жилым домом с кадастровым номером 23:43:0118001:3785 (л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 обратился к ответчику ООО «Инвестстрой-Н» с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4083 площадью 550 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>, расположенного под жилым домом с кадастровым номером 23:43:0118001:3785 (л.д. №, 19, 20-21).

Согласно ответу от ДД.ММ.ГГГГ № и 14, ответчик ООО «Инвестстрой-Н» отказал в заключении с ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4083, площадью 550 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>, расположенного под жилым домом с кадастровым номером 23:43:0118001:3785, по причине, что договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключены с ЖСК «Парковый» и до настоящего времени не расторгнуты. Право собственности истца на жилой дом, расположенный на испрашиваемом земельном участке не зарегистрировано.

Ответчиком подан иск в Арбитражный суд Краснодарского края о сносе самовольно построенных жилых домов. Кроме того, в отношении жилого <адрес>:43:0118001:3785 в рамках дела о банкротстве ЖСК «Парковый» заявлял требования ФИО6 (л.д. 28-29).

Согласно вступившему в силу постановлению 15-го арбитражного суда апелляционной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ дело № А32-45311/2017, 15АП-20967/2018, установлено, что определением от ДД.ММ.ГГГГ судом апелляционной инстанции предложено ФИО6 представить доказательства, подтверждающие наличие финансовой возможности исполнить обязанность по оплате цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (документы, подтверждающие получение дохода в период, предшествующий заключению договоров, и другие доказательства). Указанные документы в суд апелляционной инстанции не представлены. Конкурсный управляющий должника представил отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что денежные средства кооперативу от ФИО12 не поступали, а представленные суду платежные документы являются безденежными, управляющий не располагает доказательствами реальной оплаты ФИО12 денежных средств в кассу и/или на счет ЖСК «Парковый». ФИО13 не является и никогда не являлся членом ЖСК «Парковый», что следует из выписки из ЕГРЮЛ.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-40088/2018 от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Инвестстрой-Н» к ЖСК «Парковый» в полном объеме по результатам рассмотрении исковых требований о признании самовольными постройками, и сносе самовольных построек жилого дома с кадастровым номером 23:43:0118001:3785, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4083 по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

Доводы ответчика, указанные в ответе на предложение истцов и отзыв на исковое заявление суд считает необоснованными, так как опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан или юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

На основании пункта 13 части 1 статьи 7 «О жилищных накопительных кооперативах» члены кооператива имеют право получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Согласно статьи 30 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение». Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

На основании пункта 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В силу статьи 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Статья 153 ГК РФ гласит, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

На основании статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 433 ГК РФ предусмотрено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).

С учетом нормы статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (статья 434 ГК РФ).

Ответчик, заключив договоры купли-продажи № ОД-2-П-24-1984 и №ОД-2-П-24-1985 с ЖСК «Парковый», фактически вступил в гражданские правоотношения с его участниками, поскольку в силу требований статьи 110 ЖК РФ, ЖСК «Парковый» является добровольным объединением граждан.

Доводы ответчика об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований ввиду того, что названные договоры не расторгнуты, не могут быть приняты судом поскольку основаны на ошибочном толковании норм материального права, в связи с фактом совершения действий по прекращением ответчиком в одностороннем порядке прав собственности на земельные участки которые являлись предметом договоров купли-продажи № ОД-2-П-24-1984 и № ОД-2-П-24-1985 от ДД.ММ.ГГГГ.

Абзац 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ говорит о том, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством, коим в рассматриваемых правоотношениях являются договоры купли-продажи № ОД-2-П-24-1984 и № ОД-2-П-24-1985 земельных участков на которых в настоящее время расположен принадлежащий истцам индивидуальный жилой дом.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений.

При таких обстоятельствах суд расценивает осуществление ответчиком действий, разрешающих выполнение строительства на принадлежащем ему земельном участке жилого дома, как согласие с размещением на таком участке объекта недвижимого имущества принадлежащего третьим лицам, что заведомо делает невозможным возвращение участка в пользование ответчика, равно как и заключение договоров купли-продажи, которые предполагают отчуждение участка. Неисполнение ЖСК обязанностей по оплате стоимости земельного участка и отсутствие прямых взаимоотношений сторон не может лишать истца права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации, принадлежащей истцам недвижимости. Вследствие чего, данное обстоятельство делает невозможным использование ответчиком участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4083, в том числе и по причине отсутствия возможности использовать участок, площадью 550 кв.м., в других целях, не связанных с эксплуатацией расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 23:43:0118001:3785, площадью 365,4 кв.м.

С учетом названных обстоятельств и положений действующего законодательства, жилой дом литер «И» с кадастровым номером 23:43:0118001:3785, принадлежащий истцам и земельный участок, кадастровый №, принадлежащий ответчику, являются объектами недвижимости, которые в гражданском обороте выступать могут только совместно, для чего у названных объектов должен быть только один собственник.

Обеспечение принципа единства судьбы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4083 и прочно связанного с ними объекта недвижимости, в сложившейся ситуации является безусловно необходимым условием и может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи земельного участка на условиях ранее согласованных ответчиком в договорах купли-продажи № ОД-2-П-24-1984 и №ОД-2-П-24-1985 от ДД.ММ.ГГГГ.

Подписывая договоры купли-продажи № ОД-2-П-24-1984 и № ОД-2-П-24-1985 и передовая истцам земельные участки для строительства ответчик принял на себя обязательство и гарантировал при условии ее оплаты передать права собственности. Перенеся в гражданско-правовую сферу взаимоотношения, построенные на участии граждан в ЖСК, т.е. их непосредственном участии в заключенных договорах купли-продажи земли с учетом приобретенных объектов капитального строительства, ООО «Инвестстрой-Н» взялось исполнить обязанность, которую по характеру достигнутого соглашения должно выполнить в пользу истца, поскольку он является участником ЖСК, при условии оплаты стоимости участка в размере, предусмотренном договорами – 3 500 рублей за каждый 1 (один) кв.м.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Учитывая фактическое наличие договорных отношений между сторонами, а также намерение истца произвести оплату за землю, необходимость соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, отступление от которого нарушает права обеих сторон, единственно верным способом защиты нарушенных прав, который действительно сможет обеспечить их восстановление, является только понуждение ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4083, расположенного по адресу: г. Краснодар, <адрес>.

При удовлетворении исковых требований суд принимает во внимание, что возникшие между истцом и ответчиком правоотношения, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с частью 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статья 39.20 ЗК РФ регламентирующая особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, согласно которой, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Расчет стоимости испрашиваемого земельного участка, представленный истцом, ответчиком не оспаривается. Указанный расчет суд находит математически верным, произведенным в соответствии с достигнутым соглашением сторон в договорах купли-продажи № ОД-2-П-24-1984 и № ОД-2-П-24-1985 от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительным соглашениям ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО1 к ООО «Инвестстрой-Н» об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка – удовлетворить.

Обязать ООО «Инвестстрой-Н» заключить с ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4083, общей площадью 550 кв.м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <адрес>, по цене 1 925 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: