Решение по делу № 2-322/2019 от 28.11.2018

Дело № 2-322/2019                             .......

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 апреля 2019 года Кировский районный суд города Перми в составе

председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,

при секретаре Королько Л.И.,

с участием представителя истца Кошелева А.М., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чернопазовой Л.В. к Истомину И.С. о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Чернопазова Л.В. обратилась в суд с иском к Истомину И.С. о признании права собственности на нежилые помещения, общей площадью 287,95 кв.м., номера на поэтажном плане №, этаж цокольный, расположенные по <адрес>.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи нежилых помещений на цокольном этаже, по условиям которого Истомин И.С. (продавец) обязуется построить жилой дом, ввести его в эксплуатацию и передать ей в собственность нежилые помещения, общей площадью 287,95 кв.м., расположенные на цокольном этаже под квартирами № по адресу<адрес> Стоимость нежилых помещений составила ....... рублей, которые были уплачены наличными денежными средствами в день подписания предварительного договора. Согласно пункту 4.1.2 договора, продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи нежилого помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ обязательства со стороны продавца не выполнены, основной договор купли-продажи не подписан, право собственности на нежилые помещения не оформлено. В то же время фактически нежилые помещения были переданы истцу ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный дом введен в эксплуатацию, заселен, большая часть квартир передана гражданам в собственность (в судебном порядке). Ответчик от переговоров уклоняется, добровольно исполнять обязательства отказывается, всячески избегает какого-либо общения.

Истец Чернопазова Л.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, заявила просьбу о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца Кошелев А.М. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Истомин И.С. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил суду заявление в письменной форме о признании добровольно исковых требований. Также указал, что последствия признания иска, предусмотренные статьями 39, 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ему известны и понятны.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю своего представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Истомину И.С. выдано разрешение на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>.

Техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ФГУП ......., на трехэтажный многоквартирный жилой дом по <адрес>, подтверждается создание жилого дома площадью (с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками) 1995,7 кв.м., общая площадь квартир 1016,1 кв.м., в том числе, жилая площадь 552,9 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ департаментом ....... выдано разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию объекта капитального строительства – трехэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>.

Жилой дом по <адрес> поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с положениями статей 1, 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Истоминым И.С. (продавец) и Чернопазовой Л.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений на цокольном этаже (далее – Договор), из условий которого следует, что продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1068,7 кв.м., находящийся по <адрес>, находящийся на землях населенных пунктов (пункт 1.1). По настоящему договору продавец обязуется перед покупателем на указанном земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность покупателю нежилые помещения на цокольном этаже под квартирами №, общей площадью приблизительно 287,95 кв.м, а покупатель обязуется принять и оплатит нежилые помещения в соответствии с условиями договора. Характеристики нежилых помещений указаны в приложении 1 к настоящему договору (пункт 1.2). Общая площадь нежилого помещения является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемым Бюро ....... (пункт 1.3).

Пунктом 1.4 Договора предусмотрено, что право собственности на нежилые помещения возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи на нежилое помещение и перехода права собственности на него.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, указанные нежилые помещения на цокольном этаже продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 1 200 000 рублей, которую покупатель выплачивает продавцу при подписании настоящего предварительного договора купли-продажи.

Пунктами 3.1, 3.2 Договора установлено, что нежилое помещение будет передаваться продавцом покупателю по передаточному акту в день подписания основного договора купли-продажи нежилого помещения. Обязательства продавца будут считаться исполненными после государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на нежилое помещение.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, а именно: продавец обязан построить трехэтажный жилой дом в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи с покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность нежилое помещение, являющееся предметом договора и указанные в пункте 1.2 договора по передаточному акту, а также совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (пункт 4.1.3). Покупатель обязан: оплатить нежилое помещение, указанное в пункте 1.2 настоящего договора в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 настоящего договора (пункт 4.3.1); принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором, подписать передаточный акт (пункт 4.3.2).

В приложении 1 к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ указаны характеристики объекта недвижимости – нежилое помещение, общей площадью (ориентировочно) 287,95 кв.м., этаж цокольный, иные характеристики.

Обязательство по выплате денежных средств по договору в счет оплаты квартиры истцом выполнены, что подтверждено актом приема-передачи денег от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным сторонами договора.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан промежуточный акт приема-передачи нежилого помещения, площадью 287,95 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном по <адрес>.

Исковые требования Чернопазовой Л.В. о признании права собственности на объект недвижимости – нежилые помещения в многоквартирном доме основаны на том, что строительство многоквартирного дома завершено, нежилые помещения ей фактически переданы, однако, договор купли-продажи не заключен, право собственности не оформлено.

В соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения договорных обязательств сторон) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если, сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купле-продаже, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Поэтому заключенный между сторонами договор от ДД.ММ.ГГГГ, поименованный предварительным договором купли-продажи нежилых помещений не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, но и обязанность истца Чернопазовой Л.В. по его оплате, то есть произвести предварительную оплату предмета основного договора купли-продажи, что было исполнено истцом надлежащим образом.

По условиям заключенного предварительного договора (пункт 4.1.2) основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ. Однако на момент рассмотрения дела судом договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Исполнение истцом финансовых обязательств по оплате строительства указанного нежилого помещения подтверждено материалами дела, ответчиком факт исполнения истцом обязательств не оспорен, однако Чернопазова Л.В. лишена возможности самостоятельно оформить право собственности на приобретенное ей нежилого помещения по независящим от нее обстоятельствам.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, Чернопазова Л.В. надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика Истомина И.С., а при неисполнении обязательства ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержден 26 декабря 2012 года).

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из приведенных положений закона следует, что право собственности на помещение может возникнуть у покупателя Чернопазовой Л.В. только после государственной регистрации перехода к ней этого права от продавца, то есть ответчика.

Свои обязательства по договору Чернопазова Л.В. выполнила в полном объеме, оплатив стоимость нежилых помещений в размере ....... рублей, в то время как ответчик от выполнения возложенных на него обязательств по передаче объекта, государственной регистрации права на него и заключения основного договора уклоняется.

При этом, как указывалось выше, многоквартирный жилой дом по <адрес> введен в эксплуатацию, сведения о нем содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно техническому паспорту, составленному Филиалом ФГУП ......., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в техническом подполье здания, находящегося по <адрес> расположены: № помещение – 49,5 кв.м., № – помещение – 59,8 кв.м., № помещение – 47,7 кв.м., № помещение – 36,8 кв.м., № помещение – 36,8 кв.м., № помещение – 18,6 кв.м., № помещение – 38,4 кв.м, помещение – 42,4 кв.м., помещение – 18,6 кв.м. Всего площадь помещений составляет 348,6 кв.м.

При этом при визуальном сравнении план помещений № соответствует плану помещений в приложении № к предварительному договору купли-продажи нежилых помещений, заключенному между Истоминым И.С. и Чернопазовой Л.В.

Из технического заключения ООО «.......», представленного истцом, следует, что по результатам осмотра помещений, расположенных под квартирами № выявлено: фактическое расположение границ помещений, соответствует плану, представленному в приложении № к предварительному договора купли-продажи нежилых помещений на цокольном этаже от ДД.ММ.ГГГГ. В результате анализа возможности выдела помещений ориентировочной площадью 287,95 кв.м. среди помещений, расположенных под квартирами № по <адрес> определено: в натуре технически возможно выделить помещения, общей площадью 287,95 кв.м, согласно схеме.

Таким образом, согласно имеющимся в деле документам, многоквартирный жилой дом по ДД.ММ.ГГГГ Танцорова, д. 26а является созданным, расположенные в нем нежилые помещения являются обособленным объектом, который может быть использован в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

При этом суд считает необходимым отметить, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, что согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О.

Однако до настоящего времени вышеназванный объект недвижимости ответчиком истцу не передан, соответственно право собственности истца на вышеуказанное жилое помещение не оформлено.

При этом ответчик Истомин И.С. признает исковые требования Чернопазовой Л.В. о признании права собственности на спорные нежилые помещения.

Согласно части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (часть 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчиком нарушены принятые обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ по передаче истцу спорного нежилого помещения, тогда как Чернопазова Л.В. надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, то при неисполнении обязательства ответчиком, она вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требований о признании за ней права собственности.

При таких обстоятельствах суд считает, что признание ответчиком иска не противоречит закону; права и законные интересы других лиц при этом не нарушаются.

Суд принимает признание иска ответчиком Истоминым И.С., что является достаточным основанием для удовлетворения соответствующего требования истца в силу части 3 статьи 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом требование истца о признании права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению с учетом характеристик объекта, указанных в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Чернопазовой Л.В. удовлетворить.

Признать за Чернопазовой Л.В. право собственности на нежилые помещения, общей площадью 293,2 кв.м., номера на поэтажном плане № в техподполье многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

.......

.......

Судья                                      Д.О. Хузяхралов