Решение по делу № 2-10203/2019 от 24.09.2019

К делу №2-10203/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 декабря 2019 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи          Бровцевой И.И.,

при секретаре                  Кузьмич Т.В.,

с участием помощника судьи              Трофимовой Ю.С.,    

помощника прокурора Прикубанского округа г. Краснодара Ким Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП Власова В.Е, к Козинцевой О.Н, о взыскании суммы задолженности по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, задолженности по коммунальным платежам, выселении, взыскании штрафа и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ИП Власов В.Е. обратился в суд с исковыми требованиями к Козинцевой О.Н. о взыскании суммы задолженности по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, задолженности по коммунальным платежам, выселении, взыскании штрафа, судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Козинцевой О.Н. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, к которому ДД.ММ.ГГГГ было заключено Дополнительное соглашение №. В соответствии с условиями данного договора, стороны пришли к соглашению заключить в будущем основной договор купли-продажи в отношении: <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № и <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>. С даты заключения договора, часть помещений в жилом доме площадью <данные изъяты> кв.м. и часть земельного участка были переданы во владение ответчика на период до заключения основного договора купли-продажи с правом проживания и проведения в помещении отделочных/ремонтных работ. При этом Покупатель обязан был компенсировать продавцу расходы на оплату потребленных покупателем коммунальных услуг (холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, обращение с ТКО, газоснабжение) и внесение обязательных платежей в ТСН «Зеленая Поляна», осуществляющее управление коттеджным поселком, на территории которого расположено домовладение. Стороны согласовали, что заключение основного договора должно произойти после выполнения ряда условий, а именно уплаты обеспечительного платежа в размере <данные изъяты> руб., компенсации расходов на оплату потребленных коммунальных услуг, а также обязательных взносов, выплаты неустойки за нарушение сроков внесения обеспечительного платежа. Ответчик выплатила сумму обеспечительного платежа в размере 380 000 руб., иных выплат Козинцевой О.Н. по предварительному договору купли-продажи не производилось. В сроки, определенные предварительным договором, ни одно из обязательств ответчиком исполнено не было, в результате чего предварительный договор купли-продажи считается прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с неисполнением ответчиком обязанности по компенсации расходов Продавца. С учётом суммы, уплаченной покупателем в счет внесения обеспечительного платежа, удерживаемого задатка, процентов за просрочку оплаты обеспечительного платежа, а также расходов продавца общая задолженность покупателя перед продавцом по итогам прекращения договора составляет <данные изъяты> руб. После расторжения предварительного договора купли-продажи ответчик без законных оснований продолжала фактически владеть и пользоваться помещением и земельным участком. На основании заверений ответчика о намерении изыскать денежные средства для приобретения в собственность <данные изъяты> доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, стороны договорились оставить помещение и часть земельного участка во владении и пользовании покупателя на период до оплаты ею покупной цены и заключения договора купли-продажи в отношении данных объектов. Во исполнение указанной договоренности ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор аренды помещения и подписан акт приема-передачи помещения. По условиям договора аренды, помещение передается во временное владение и пользование ответчику сроком на 4 месяца, арендная плата за владение и пользование помещением составляет 40 000 руб. в месяц. Согласно положениям п. 3.2.10 Договора аренды, если по окончании срока аренды арендатор не возвратил арендодателю Помещение, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. Согласно положениям п. 3.2.11 за несвоевременный возврат Помещения арендатор выплачивает неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки. Ответчик владела и пользовалась помещением в течение всего срока аренды, к истечению срока аренды помещение не освободила и продолжает занимать помещение до настоящего времени. Проживая в помещении в указанный период времени. ответчик потребляла коммунальные услуги (холодное водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение, газоснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами), однако плату за потребленные коммунальные услуги не вносила, а также не оплачивала обязательные платежи в ТСН «Зеленая Поляна». ДД.ММ.ГГГГ он обратился к ответчику с требованием об освобождении занимаемого Помещения и погашении задолженности по предварительному договору купли-продажи и договору аренды, которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ Ответчик в добровольном порядке отказалась выполнить его требования, что подтверждает сделанная собственноручно Ответчиком пометка на копии досудебной претензии. Просит суд взыскать с Козинцевой О.Н. в его пользу задолженность по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере 771 803 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в отношении задолженности по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ за период с 27 августа 2019 года по 20 сентября 2019 в размере 3 616 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в отношении задолженности по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства; взыскать с Козинцевой О.Н. в его пользу задолженность по внесению арендной платы по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 261 333 руб. за период с 06 марта 2019 года до 20 сентября 2019 года, задолженность по внесению арендной платы по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ из расчета 40 000 рублей в месяц с ДД.ММ.ГГГГ до момента освобождения Козинцевой О.Н. помещения площадью <данные изъяты> кв.м. в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, переданного ей во владение и пользование по указанному договору аренды, проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в отношении задолженности по внесению арендной платы по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период с 27 августа 2019 г. по 20 сентября 2019 г. в размере 1 061 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в отношении задолженности по внесению арендной платы по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период с 21 сентября 2019 года по дату фактического исполнения обязательства, неустойку за несвоевременный возврат ему помещения, переданного Козинцевой О.Н. во временное владение и пользование по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 78 000 рублей за период 04 июля 2019 г. до 20 сентября 2019 г., неустойку за несвоевременный возврат ему помещения, переданного Козинцевой О.Н. во временное владение и пользование по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 000 рублей в день за период с ДД.ММ.ГГГГ даты вступления в законную силу решения суда; взыскать с Козинцевой О.Н. в пользу Власова В.Е. задолженность по коммунальным платежам в составе платы за потребленные коммунальные услуги (холодное водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами) и обязательных платежей в ТСН «Зеленая Поляна» за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в размере 18 063 руб., задолженность по коммунальным платежам в составе платы за потребленные коммунальные услуги (холодное водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами) и обязательных платежей в ТСН «Зеленая Поляна» за период с ДД.ММ.ГГГГ до момента освобождения Козинцевой О.Н. помещения, переданного ей во владение и пользование по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ; выселить Козинцеву О.Н. из жилого дома кадастровый № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу <адрес>, в том числе освободить жилой дом и земельный участок от ответчика, его имущества, домашних животных и запретить ответчику пользоваться жилым домом и земельным участком; взыскать с Козинцевой О.Н. в его пользу штраф за неисполнение решения суда о выселении из жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу <адрес>, в том числе об освобождении жилого дома и земельный участок от Ответчика, его имущества, домашних животных и запрещении Ответчику пользоваться жилым домом и земельным участком, в размере 2 000 рублей за каждый день неисполнения; взыскать с Козинцевой О.Н. в его пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 169 руб.

В судебном заседании представители истца по доверенности Гиленко И.В., Билыка М.А. заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала.

Суд, выслушав мнение представителей истца, ответчика, заключение прокурора, полагавшей, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Власовым В.Е. и Козинцевой О.Н. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а также дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которых, стороны пришли к соглашению заключить в будущем основной договор купли-продажи в отношении: <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № и <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.

С даты заключения договора, часть помещений в жилом доме площадью <данные изъяты> кв.м. и часть земельного участка были переданы во владение ответчика на период до заключения основного договора купли-продажи с правом проживания и проведения в помещении отделочных/ремонтных работ.

Стороны согласовали, что заключение основного договора должно произойти после выполнения условий, указанных в предварительном договоре купли-продажи:

- уплаты обеспечительного платежа в размере <данные изъяты> руб.,

- компенсации расходов на оплату потребленных коммунальных услуг, а также обязательных взносов,

- выплаты неустойки за нарушение сроков внесения обеспечительного платежа.

Как усматривается из сведений, представленных представителями истца, ответчик произвела выплату обеспечительного платежа: ДД.ММ.ГГГГ в размере 250 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 руб. Иных выплат Козинцевой О.Н. по предварительному договору купли-продажи не производилось.

В то же время, ответчик ссылается на тот факт, что она произвела выплату денежных средств в размере <данные изъяты> руб., однако доказательств переда указанной денежной суммы суду не предоставила.

В силу положений п. 3.4 договора, предварительный договор купли-продажи считается расторгнутым по соглашению сторон в случае неисполнения Покупателем:

- обязанности по внесению Обеспечительного платежа в срок, определенный п. 3.2 ПДКП, то есть до ДД.ММ.ГГГГ;

- обязанности по компенсации Расходов Продавца в срок, определенный п. 1.5 ДС № 1, то есть до ДД.ММ.ГГГГ

При этом продавец обязан возвратить покупателю полученные по предварительному договору купли-продажи денежные средства за вычетом суммы задатка в размере 250 000 руб., процентов за просрочку внесения обеспечительного платежа, начисленных по правилам п. 3.3 ПДКП, а также расходов продавца, рассчитанных по правилам п. 2.10 предварительного договора купли-продажи.

Поскольку в сроки, определенные п. 3.4 договора, ни одно из обязательств ответчиком исполнено не было, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ считается прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с неисполнением покупателем условий договора в части уплаты обеспечительного платежа.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

При заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали условия, при которых договор прекращается (расторгается).

В силу положений п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Последствия расторжения предварительного договора купли-продажи урегулированы положениями п. 3.4 договора, согласно которым при расторжении договора продавец обязан возвратить покупателю полученные по договору денежные средства за вычетом суммы задатка в размере 250 000 рублей, процентов за просрочку внесения обеспечительного платежа, начисленных по правилам п. 3.3 договора, а также расходов Продавца, рассчитанных по правилам п. 2.10 договора.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании с ответчика задолженности перед истцом по итогам прекращения договора в размере <данные изъяты> руб., суд исходит из того, что при расторжении предварительного договора купли-продажи отношения, предусмотренные данным договором между сторонами прекращены, следовательно, никаких обязательств, сверх установленных прекращенным договором ответчик нести не может, в том числе и по выплате процентов за невыплату обеспечительного платежа, поскольку данное условия явно нарушает права ответчика, нормы действующего законодательства, предусматривая под собой выплату неустойки за то, что не была произведена выплата основной суммы по договору. О компенсации последствия нарушения ответчиком условий договора свидетельствует наличие между сторонами договоренности о задатке, в то время, как иное, сверх задатка, взыскание денежных средств будет свидетельствовать о попытке истцом злоупотребить своими правами и возложить на ответчика финансовые санкции сверх разумного. Аналогичные обстоятельства относятся и к взысканию расходов продавца, рассчитанных в соответствии с п.2.10 договора.

Рассматривая требования истца о взыскании задолженности по договору аренды, суд исходит из следующего.

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствие ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды помещения и подписан акт приема-передачи помещения. По условиям договора аренды, помещение передается во временное владение и пользование ответчику сроком на 4 месяца, арендная плата за владение и пользование помещением составляет 40 000 руб. в месяц.

Согласно положениям п. 3.2.10 Договора аренды, если по окончании срока аренды арендатор не возвратил арендодателю Помещение, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Ответчик владела и пользовалась помещением в течение всего срока аренды, к истечению срока аренды помещение не освободила и продолжает занимать помещение до настоящего времени, что не отрицалось ей и в судебном заседании.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

До настоящего времени Козинцева О.Н. задолженность по оплате арендуемого помещения не погасила.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца задолженность по оплате арендованного жилого помещения за период с 06.03.2019 г. по 20.09.2019 г. в размере 261 333 руб., а также с ДД.ММ.ГГГГ до момента освобождения Козинцевой О.Н. помещения площадью <данные изъяты> кв.м. в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, переданного ей во владение и пользование по указанному договору аренды, исходя из расчета 40 000 руб. в месяц.

Кроме того, в соответствии со ст.395 ГК РФ, истец имеет право на взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27 августа 2019 г. по 20 сентября 2019 г. в размере 1 061 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического исполнения обязательства.

Согласно положениям п. ДД.ММ.ГГГГ за несвоевременный возврат Помещения арендатор выплачивает неустойку в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки.

Истцом заявлена к взысканию неустойка за несвоевременный возврат помещения, переданного Козинцевой О.Н. во временное владение и пользование по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 78 000 рублей за период 04 июля 2019 г. до 20 сентября 2019 г., а также неустойка в размере 1 000 рублей в день за период с ДД.ММ.ГГГГ даты вступления в законную силу решения суда. Удовлетворяя заявленные требования о взыскании неустойки, суд принимает во внимание факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды, однако, с учетом ст. 333 ГК РФ, принципов разумности и справедливости, размер причиненного ущерба, считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за весь вышеуказанный период времени в размере 5 000 руб.

В силу положений п. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно положениям п. 3.2.9 Договора аренды по окончании срока, на который помещение было передано ответчику во временное владение и пользование по договору аренды. Ответчик обязана возвратить помещение истцу в том состоянии, в котором он его получила с учётом нормального износа.

В добровольном порядке ответчик не исполнила требование истца о выселении из помещения и освобождения помещения и земельного участка от имущества ответчика, что подтверждается собственноручно сделанной ответчиком отметкой на копии досудебной претензии истца, полученной ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд считает возможным выселить ответчика из незаконно занимаемого помещения и части земельного участка, а именно, освободить помещение и занимаемую ответчиком часть земельного участка от ответчика, его имущества, домашних животных и запретить ответчику пользоваться освобожденным помещением и Земельным участком.

Рассматривая требования истца о взыскании с Козинцевой О.Н. задолженности по коммунальным платежам в составе платы за потребленные коммунальные услуги (холодное водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами) и обязательных платежей в ТСН «Зеленая Поляна» за период с 04 марта 2019 г. до 20 сентября 2019 г. в размере 18 063 руб., задолженности по коммунальным платежам в составе платы за потребленные коммунальные услуги (холодное водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами) и обязательных платежей в ТСН «Зеленая Поляна» за период с ДД.ММ.ГГГГ до момента освобождения Козинцевой О.Н. помещения, переданного ей во владение и пользование по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает необходимым данные требования оставить без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования данного вида спора, а кроме того, не представлены доказательства несения данного вида расходов. Расчет задолженности сделан истцом самостоятельно, квитанций, платежных поручений или иных финансовых документов, в том числе расчетов организаций, предоставляющих вышеуказанные услуги, суду не предоставлено.

Также, суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании с Козинцевой О.Н. с пользу Власова В.Е. штрафа за неисполнение решения суда о выселении из жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу <адрес>, в том числе об освобождении жилого дома и земельный участок от Ответчика, его имущества, домашних животных и запрещении Ответчику пользоваться жилым домом и земельным участком, в размере 2 000 рублей за каждый день неисполнения, поскольку считает их заявленными преждевременно.

На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Таким образом, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца и понесенные им судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 5 873,94 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Исковые требования ИП Власова В.Е, к Козинцевой О.Н, о взыскании суммы задолженности по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, задолженности по коммунальным платежам, выселении, взыскании штрафа и судебных расходов – удовлетворить частично.

Выселить Козинцеву О.Н, из жилого дома кадастровый № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу <адрес>, в том числе освободить жилой дом и земельный участок от ответчика, его имущества, домашних животных и запретить ответчику пользоваться жилым домом и земельным участком.

Взыскать с Козинцевой О.Н, в пользу Власова В.Е,:

- задолженность по внесению арендной платы по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 261 333 руб. за период с 06 марта 2019 года до 20 сентября 2019 года,

- задолженность по внесению арендной платы по договору аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из расчета 40 000 рублей в месяц с ДД.ММ.ГГГГ до момента освобождения Козинцевой О.Н, помещения,

- проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 августа 2019 года по 20 сентября 2019 года в размере 1 061 руб.,

- проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21 сентября 2019 года по дату фактического исполнения обязательства,

- неустойку в размере 5 000 руб.;

- государственную пошлину в размере 5 873,94 руб.

Исковые требования ИП Власова В.Е, к Козинцевой О.Н, о взыскании задолженности по коммунальным платежам в составе платы за потребленные коммунальные услуги (холодное водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами) и обязательных платежей в ТСН «Зеленая Поляна» - оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Судья: