Решение по делу № 2-98/2017 (2-3558/2016;) от 07.09.2016

Дело №2 – 98/17

Решение

Именем Российской Федерации

г. Махачкала                     28 августа 2017 г.

Ленинский районный суд г. Махачкалы в составе:

председательствующего судьи – Магомедрасулова Б.М.,

при секретаре – Алибековой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гаджиевой ФИО29 к Исаеву ФИО30 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и встречному иску Исаева Н.М. к Гаджиевой З.Б. о признании добросовестным приобретателем.

установил:

Гаджиева З.Б. обратилась в суд с иском к Исаеву Н.М. об истребовании из его незаконного владения имущества; <адрес>, принадлежавший ей на праве собственности.

В судебном заседании истица в соответствии ст. 39 ГПК РФ, уточнила исковые требования, просила;

-признать недействительной, как ничтожная, доверенность серии <адрес> от 12.05.2014г., удостоверенная нотариусом <адрес> Рамазановым А.М., выданная от имени Гаджиевой З.Б.

-признать недействительными договор купли-продажи спорной квартиры от 16.07.2014г. и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ между Гаджиевой ФИО31 и Магомедсадыковым ФИО32 и Ибрагимовым ФИО33.

-признать недействительным договор купли продажи спорной квартиры с условием рассрочки платежа от 30.07.2014г. между Ибрагимовым Г.Р. Магомедсадыковым Э.Г. и Исаевым ФИО34.

-признать недействительным (аннулировать запись о праве собственности) право собственности Исаева ФИО35 на <адрес> по адресу <адрес>.

-признать недействительным закладную от 31.07.2014г. между Исаевым Н.М. и ОАО «Сбербанк России» со снятием обременения на квартиру в реестре прав на недвижимое имущество.

-истребовать квартиру № 38 из чужого незаконного владения.

Выселить ответчика Исаева Н.М. со всеми членами семьи из оспариваемой <адрес>, корпус 8, со всеми членами семьи.

-обязать Управление Росреестра по РД восстановить право собственности Гаджиевой 3. Б. на спорную <адрес>

В обоснование указала, что в январе 2014г. на основании договора-купли продажи ее родители у Магомедова М.Д., приобрели на ее имя квартиру-каркас по адресу <адрес>, право собственности было зарегистрировано. В 2016г. узнала, что квартира на основании заверенной от ее имени нотариусом г. Махачкала Рамазановым А.М. дубликата доверенности от 12.05.2014, Исаевой Х.Ш., 16.07.2014 /договор купли-продажи/ продана в долевую собственность Магомедсадыкову Э.Г. и Ибрагимову Г.Р. В свою очередь они перепродали ее на основании договора купли-продажи с условием рассрочки платежа с использованием средств ипотечного кредита от 30.07.2014 Исаеву Н.М. Имеется обременение залогом /закладная/от 31.07.2014.

Она Исаеву Х.Ш. не знает, доверенность на право продажи квартиры ей или другому лицу не давала, не подписывала, к нотариусу не ходила. Представленный дубликат доверенности из регистрационного дела, на основании которого произошла регистрация перехода права от нее другим лицам, она видит впервые.

Кроме того данный дубликат доверенности не соответствует установленному порядку выдачи дубликатов доверенностей. Так при оформлении доверенностей у нотариуса в архиве остается второй экземпляр любой выдаваемой им доверенности, с которой в случае необходимости снимается копия.

В случае утраты документов, экземпляры которых хранятся в делах нотариальной конторы, по письменным заявлениям граждан, представителей, по поручению или от имени которых совершались нотариальные действия, выдаются дубликаты утраченных документов. Если за дубликатом обращается не сам гражданин, от имени или по поручению которого совершалось нотариальное действие, а доверенное лицо, имеющее специально удостоверенную доверенность на получение дубликата, нотариус не вправе отказать ему в выдаче дубликата. Выдача дубликатов производится с соблюдением требований о сохранении нотариального действия и обязательной регистрацией в реестре. Дубликат документа должен содержать весь текст удостоверенного или выданного документа без каких-либо изъятий. На дубликате после полного текста нотариус совершает удостоверительную надпись установленного образца, заверяя ее своей подписью и печатью. Ни при каких условиях нотариус не может выдать дубликат тех документов, на основании которых было совершено то или иное нотариальное действие, независимо от того, что они хранятся в делах нотариальной конторы и являются подлинными.

Таким образом, даже в случае утраты доверенности при выдаче ее дубликата нотариусом должна была быть выдана копия доверенности от 12.05.2014 в виде дубликата без каких либо изъятий из нее. Тогда как мы видим из дубликата доверенности якобы выданной ею отсутствуют заполненные доверителем поля с рукописным текстом, а также подписью. Считает, что в материалы дела должен быть представлен экземпляр данной доверенности с ее подписью. В противном случае доверенность не может считаться действительной и следует исключить из материалов дела, как недопустимое доказательство, установив, что сделка по реализации квартиры фактически была совершена представителем без наличия полномочий, оформленных установленным образом.

Указанное указывает на то, что спорная квартира выбыла из ее владения, пользования и распоряжения помимо ее воли, о чем стало известно в 2016г.

Конституцией Российской Федерации гарантируется свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2).

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, только при наличии на это его воли.

Пунктами 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику предоставлены права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества сделки.

Следовательно, Гаджиева 3. Б. свое право на распоряжение спорной квартирой не реализовывала в отношении ответчиков, в связи, с чем квартира была незаконно отчуждена без воли и ведома, посредством использования недостоверной и фактически сфальсифицированной доверенности от 12.05.2014г., удостоверенной нотариусом г. Махачкалы Рамазановым А.М.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При этом, гражданское законодательство позволяет первоначальному собственнику истребовать свое имущество и у добросовестного приобретателя.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее, также - ГК РФ), если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество выбыло из его владения помимо его воли.

Таким образом, она, как собственник спорной квартиры, ее не отчуждала, а также, зеньги по сделке не получала от ответчиков, т.е. сделка (договор купли - продажи от 16.07.2014г. и передаточное распоряжение от того же числа) совершена с нарушением требований законодательства, что само по себе, является достаточным основанием для констатации факта ничтожности сделки, последствием которой может быть реституция.

Кроме того, согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ);

по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 169 ГК сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом,

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст. 10 ГПК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Сделка купли-продажи оспариваемой квартиры от 20.06.2014г. недействительна в форме ничтожности в силу положений статьи 168 ГК РФ, так как совершена без нотариального согласия истца.

Поскольку в силу вышеизложенных норм ГК РФ отчуждение собственности возможно только по воле и по распоряжению собственника данной собственности, реализация спорной квартиры по «поддельной» доверенности нарушает требования закона, и посягает, таким образом, на законные права и охраняемые законом интересы собственника спорного имущества - которым является она, что свидетельствует о /недействительности/ ничтожности договоров купли продажи от 16.07.2014г. и всех последующих сделок с данным недвижимым имуществом.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Таким образом, в силу ничтожности сделки по купле-продаже квартиры от 16.07.2014г. все последующие сделки с данной квартирой, в том числе договор залога, оформленный в виде закладной, также являются недействительными ничтожными договорами и подлежат отмене, ровно, как и право собственности настоящего собственника на спорную квартиру, а также обременение на нее в виде залога, с восстановлением права собственности на нее за нею, истребовав из чужого незаконного владения настоящего собственника, поскольку выбыла из ее владения (первоначального собственника) помимо воли.

Истица и ее представитель на основании доверенности Муртазалиев З.И. уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить по указанным ими основаниям, встречный иск не признали, просили отказать, так как имеются основания для истребования имущества и у добросовестного приобретателя, квартира выбила из владения собственника помимо его воли и ведома.

Ответчик Исаева Р.Д., надлежаще извещенная в суд не явилась, предоставила полномочия для представления интересов на основании доверенности ответчику Исаеву Н.М.

Ответчик Исаев Н.М. и его представитель на основании доверенности Ильясова М.К. исковые требования не признали, обратились встречным иском отказать в иске, признав его добросовестным приобретателем.

В обоснование указали, что в суде установлено и подтверждается совокупностью документальных доказательств, что ответчиком - Исаевым Н.М., спорная <адрес>, дом, 3 «л», корпус 8. приобретена после выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, правопритязаний третьих лиц, обхода соседей и жильцов дома, осмотра квартиры, и одобрения его приобретения ОАО «Сбербанк России» в лице Дагестанского Филиала в г. Махачкала, проверки документов на право собственности Ибрагимова Г.Р. и Магомедсадыкова Э.Г.

Он подписал договор купли-продажи спорной квартиры с условием рассрочки платежа с использованием средств ипотечного кредита от 30.07.2014.

В свою очередь продавцы данным договором обязались передать в собственность покупателя жилой объект недвижимости - состоящий из однокомнатной квартиры, общей площадью 45,7 кв.м., кадастровый №, принадлежавшей им на праве собственности с записью № от ДД.ММ.ГГГГ в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с. ним. Квартира приобретена Исаевым Н.М. у продавцов за счет собственных средств в размере 202 500 (двести две тысячи пятьсот) рублей, что составляет 15 % от стоимости недвижимости, а также кредитных средств в размере 1 139 000,00 (один миллион сто тридцать девять тысяч) рублей, что составляет 85% от стоимости квартиры, предоставленных ему ОАО «Сбербанк Росиии» согласно кредитному договору №8768 от 31.07.2014г., заключенному в г.Махачкала, между покупателем и кредитором под 13,25 % годовых, на срок 225 месяцев. При этом ответчик - Исаев Н.М., по данному кредитному договору становится залогодателем указанной квартиры, Кредитор - Сбербанк, залогодержателем. Расчет согласно кредитному договору произведен на счета продавца по вкладу «Универсальный» в сумме 1 139 000,00 (один миллион сто тридцать девять тысяч) рублей и аванс в размере 202 500 (двести две тысячи пятьсот) рублей.

Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по РД, регистрацией перехода права собственности в установленном законом порядке.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Основания возникновения прав собственности и права собственника при нарушении его прав регламентированы ст.ст. 218, 302-304 ГК РФ. Так, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При этом он проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем:

    Сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи от 30.07.2014 г., согласно которому цена сделки составила 1 341 500 (один миллион триста сорок одна тысяча пятьсот) рублей 00 копеек, денежные средства продавцам - Ибрагимову Г.Р. и Магомедсадыкову Э.Г. выплачены в полном объеме.

    С момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, квартира поступила в полное исключительное распоряжение и владение Исаева Н.М., что не оспаривается Истцом. С момента совершения сделки, вплоть до настоящего времени, Исаев Н.М. продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему спорной квартирой, оплачивая все коммунальные расходы. При этом данная квартира была приобретена, незавершенными внутренними работами, а именно в виде каркаса. Исаев Н.М. за свой счет и своими усилиями завершил все внутренние работы данной квартиры, провел все коммуникации и создал условия для своей семьи, которое состоит из четырех человек - супруги и двух малолетних детей. Им получена домовая книга на данную квартиру и прописаны все члены семьи.

    На момент совершения сделки по покупке спорной квартиры приобретатель - Исаев Н.М. не знал, не мог и не должен был знать, что отчуждатель - Исаева ФИО36 по сделке управомочена или не управомочена на отчуждение имущества Ибрагимову Г.Р. и Магомедсадыкову Э.Г. Но при этом Исаев Н.М. был убежден в управомоченности на отчуждение собственности продавцами Ибрагимовым Г.Р. и Магомедсадыковым Э.Г., что подтверждалось выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На момент покупки квартиры, продавцами были предоставлены все правоустанавливающие документы на квартиру, принятые без возражений регистрирующим органом. Квартира на момент сделки находилась в свободном, не вызывающем подозрения владении продавцов - Ибрагимова Г.Р. и Магомедсадыкова Э.Г, которые в том числе осуществляли ее показ.

    Согласно п. 13 Постановления 10/22, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ 1 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Сделка по купле-продаже спорной квартиры прошла государственную регистрацию, с того момента времени юридическим и фактическим собственником квартиры стал Исаев Н.М.

    Спорная квартира из владения и пользования Истца - Гаджиевой ФИО37 выбила по воле самой Гаджиевой З.Б., недостаточное проявление обязанностей по защите своих прав на недвижимое имущество. Согласно представленным документам, Гаджиева З.Б. добровольно передала спорную квартиру в пользование третьим лицам, не проявляла достаточной заботы о своем имуществе, коммунальные услуги не оплачивала, не пыталась произвести внутренние работы и с момента пользования квартирой Исаева Н.М., более двух лет судьбой квартиры не интересовалась.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что Истец по встречному иску Исаев Н.М. является добросовестным приобретателем спорной квартиры. Вопросы, возникающие в связи с защитой прав добросовестного приобретателя, при рассмотрении иска об истребовании жилища у добросовестного приобретателя, в целях обеспечения стабильности гражданского оборота, судам необходимо учитывать, что интересы приобретателя, проявившего разумную осторожность, добросовестность и осмотрительность, подлежат защите. Неопровержимые факты добросовестного владения и пользования жилищем, наряду с другими доказательствами, являются основанием для признания лица добросовестным приобретателем. Исаев Н.М. в данном случае является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как продавцами были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение, на приобретение спорной квартиры Исаевым Н.М. получен ипотечный кредит. Принадлежность квартиры продавцам проверялась не только Исаевым Н.М., но и сотрудниками риэлтерского агентства, в которое обращался Исаев Н.М. с целью приобретения квартиры, а также работниками Сбербанка при выдаче ипотечного кредита.

Кроме того в квартире он проживает с супругой и двумя малолетними детьми, другого жилья не имеют.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Ответчик Ибрагимов Г.Р. иск не признал, пояснил, что он с Магомедсадыковым Э. в июле 2014 купил спорную <адрес>, от риэлтора Исаевой Х.Ш., которая на основании нотариально заверенной доверенности распоряжалась ею, подписала договор купли-продажи и передаточный акт. На месте произвели расчет, расписку не брали. В последующем они его продали Исаеву Н. Каких либо оснований усомниться в правомочиях Исаевой Х. Ш. не было.

Ответчик Магомедсадыков Э.Г. иск не признал, просил отказать, так как он и Ибрагимов Г.Р. приобрели квартиру у риэлтора Исаевой Х.Ш. действовавшей на основании нотариально заверенной доверенности. Оснований усомниться в правомерности ее действий не было. Через некоторое время, квартиру продали ответчику Исаеву Н.М.

Третье лицо Исаева Х.Ш. пояснила, что в 2014г. к ней, как риэлтору, зашел знакомый Алхасов Султан, сказал, что имеет три квартиры на продажу и попросил найти покупателей, когда она согласилась, взял копию ее паспорта на оформление доверенностей на право распоряжения ими. Через некоторое время Алхасов Султан позвонил ей и попросил подъехать к регистрационной палате в г. Махачкала, подписать договор купли продажи на одну квартиру, как в суде выяснилось, по адресу <адрес>. Когда подъехала, договор купли продажи квартиры и передаточный акт были готовы, она, полностью доверяя Алхасову С., подписала их. Она не знает, кому принадлежала данная квартира, ее адрес и номер, действительно ли доверенность на право распоряжения была выдана на ее имя собственником квартиры. В суде она узнала, что собственником квартиры являлась незнакомая ей Гаджиева З. Б.

Покупатели, которых узнала в суде, как Ибрагимова Гаджи и Магомедсадыков Э.Г. сами проверили документы и потому она решила, что с ними все нормально. Доверенность на право распоряжения квартирой она не видела. Там же деньги за квартиру были переданы Алхасову Султану, сколько не интересовалась, так как не она, а Алхасов С. сам нашел покупателя, Через несколько дней ей позвонили из регистрационной палаты и сказали, что потеряли документы, попросили принести доверенность на право распоряжения квартирой. Она поехала к нотариусу г. Махачкала Рамазанову А. и попросила дать ей копию доверенности. Рамазанов А. выдал ей дубликат доверенности, предъявленная на обозрение судом с материалами регистрационного дела. Она его отнесла в регистрационную палату.

Третье лицо - нотариус Рамазанов А.А. показал, что за происшествием времени обстоятельства дела не помнит, архивные документы не сохранились из-за залива в 2016г. помещения. Представленный на обозрение в материалах регистрационного дела дубликат доверенности по номеру и серии, а также печать и подпись значиться выданным им.

Проверить наличие регистрации не возможно из-за уничтожения документов после залива помещения, где располагается кабинет нотариуса. Дубликат выдается при утере подлинника доверенности. Паспортные данные Гаджиевой З.Б.выдавшей доверенность на распоряжение квартирой Исаевой Х.Ш. совпадают,значить она приходила к нему составить нотариально заверенную доверенность. Алхасова Султана близко не знаю, может, вспомню, если увижу. Дубликат доверенности не может быть выдан без ведома и согласия нотариуса, печать хранится у него.

Представитель заинтересованного лица ОАО «Сбербанк России» на основании доверенности Алисултанов Р.Р. просил в удовлетворении иска отказать, ответчик Исаев добросовестный приобретатель, основания усомниться в законности осуществляемой им сделки с ипотекой за счет кредитных средств не было. Квартира приобреталась от законных собственников, которые имели зарегистрированное право собственности на нее.

Третье лицо по делу Алхасов С.Г. показал, что он работал с застройщиком Магомедовым ФИО38, при завершении строительства 8 корпуса многоквартирного дома по адресу <адрес> по просьбе руководителя ООО «Строймир» Нартгишиева, договорившись по завершении строительства прибыль, разделить на троих. Документально подтвердить свое участие в строительстве квартир он не может, все было на доверии с Муртузом. ФИО5 дал ему для продажи «зеленки» на 5 квартир, на кого зарегистрированы были, не помнит. За содействием в их реализации обратился к риэлтору Исаевой Х.Ш.

Истицу Гаджиеву З.Б. – собственника спорной квартиры он не знал, и не знает. Когда нашел покупателя, на основании нотариально заверенной доверенности на право распоряжения квартирой №38 на имя Исаевой Х.Ш., переданной Магомедовым М.Д., оформили договор купли продажи квартиры Ибрагимову Г. Р. и Магомедсадыкову Э.Г. Вырученные деньги он передал застройщику Магомедову М.Д. без получения расписки.

Продавая квартиры, он не думал, что такое получиться, ФИО10 говорил, что квартиры зарегистрированы на его родственников, проблемы не будут.

Представитель органа опеки и попечительства на основании доверенности Бибалаева Э.М. просила в удовлетворении иска в части выселения отказать, за отсутствием у ответчиков с детьми другого места жительства.

Пом. прокурора Гасанов Э.А. просил отказать в удовлетворении иска, так как ответчики добросовестные приобретатели, другого жилья для проживания с детьми не имеют.

Третье лицо Управление Росреестра по РД о дне слушания дела извещено, представитель Магомедов И.К. в суд не явился, мнение по иску не выразил, обратился с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, выслушав пояснения истицы, ее представителя Муртазалиева З.И., ответчиков; Ибрагимова Г.Р., Магомедсадыкова Э.Г., Исаева Н.М., его представителя Ильясову М.К. представителя органа опеки и попечительства Бибалаевой Э.М., просившей отказать в удовлетворении требования о выселении Исаева Н.М.и Исаевой Р.Д. с членами семьи, заключение прокурора Гасанова Э., полагавшего требование о выселении Исаева Н.М. и Исаевой Р.Д со всеми членами семьи, подлежащим оставлению без удовлетворения по основанию отсутствия другого жилья у добросовестного приобретателя Исаева Н.М. и членов семьи, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства в их совокупности, считает исковые требования, подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

На основании п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Судом установлено, что истица Гаджиева З.Б. на основании договора купли продажи от 17.01.2014г., передаточного акта от того же числа, номер регистрации права №, являлась собственником спорной однокомнатной <адрес>, расположенной по адресу <адрес> «л» корпус 8.

Как пояснила истица, приобретением квартиры для нее занимался ее отец. В 2016г. она узнала, что указанная квартира ей не принадлежит, собственником зарегистрирован в Росреестре Исаев Н.М. При каких обстоятельствах произошло отчуждение ее собственности, не знает. Она ее не продавала, полномочия на распоряжение другому лицу также не предоставляла, нотариусу не ходила, доверенность не подписывала. На основании заверенного нотариусом г. Махачкалы о предоставлении ею полномочий на распоряжение квартирой Исаевой Х.Ш. дубликата доверенности, последней на основании договора купли продажи от 16.07.2004. спорная квартира отчуждена, зарегистрирован переход права собственности на квартиру от нее к Магомедсадыкову Э.Г. и Ибрагимову Г.Р., которые в последующем перепродали ее Исаеву Н.М.

Согласно материалам дела правоустанавливающих документов №, спорная <адрес>«л», корпус 8, на основании договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ значится проданным на основании доверенности /копии дубликата доверенности/ собственницы Гаджиевой З.Б. Исаевой Х.Ш. ответчикам Магомедсадыкову Э.Г. и Ибрагимову Г.Р., которыми 30.07.2014 спорная квартира в соответствии договора купли продажи с условием рассрочки платежа, продана ответчику Исаеву Н.М., государственная регистрация его права собственности осуществлена 13.08.2014 запись №.

Нотариус нотариального округа г. Махачкала Рамазанов А.М. в суд реестровую книгу и хранящийся в архиве экземпляр доверенности Гаджиевой З.Б. на предоставление полномочий по распоряжению спорной квартирой Исаевой Х.Ш. не представил, пояснил, что архив за указанный период в результате залива помещения уничтожен. В подтверждение представил заключение специалиста № 451-16 от 30.04.2016, с выводами, что экспертным путем восстановить содержимое 12 реестровых книг и архивных папок с документами, нотариуса Рамазанова А.М. с августа 2011- по апрель 2016г. не представляется возможным.

В соответствии ст.52 "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", в случае утраты лицом, от имени или по поручению которого совершалось соответствующее нотариальное действие, документа, выражающего содержание нотариально удостоверенной сделки, исполнительной надписи, или нотариального свидетельства, экземпляр которых хранится в делах нотариальной конторы в соответствии с частью второй статьи 44.1 настоящих Основ, по заявлению в письменной форме такого лица, его представителя или правопреемника выдается дубликат утраченного документа. Дубликат нотариально удостоверенного завещания после смерти завещателя может быть выдан также любому из указанных в завещании наследников или отказополучателей, а также исполнителю завещания. Дубликат договора, на основании которого построены или приобретены прежним собственником здание, строение, может быть выдан лицу, подтвердившему свое право собственности на соответствующие здание, строение.

Из буквального смысла указанной нормы, об утрате нотариально заверенного документа может обратиться лишь лицо, выдавшее в данном случае доверенность, т.е. Гаджиева З.Б.

Как установлено в суде и не оспаривалось участниками, истица об утрате доверенности на предоставление Исаевой Х.Ш. полномочий по распоряжению спорной квартирой и выдаче дубликата не обращалась, экземпляр утерянной доверенности из архива нотариуса суду не представлена. Риэлтор Исаева Х.Ш. пояснила, что истицу Гаджиеву З.Б. не видела и не знает, доверенность на ее имя также не видела, поверив словам Алхасова Султана, что доверенность истицей выдана на нее, поехала в офис по составлению договоров на <адрес>, где находились Алхасов Султан и покупатели квартиры. Так как не она нашла покупателей, не вникая, подписала договор купли продажи и передаточный акт. Доверенность истицы на предоставление ей полномочий на продажу квартиры не видела, полагалась на проверку достоверности документов покупателями.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ч. 1 и ч. 2 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Из содержания приведенной нормы следует, что последствия сделки в смысле ст. 302 ГК РФ (возврат имущества из чужого незаконного владения лицом, считающим себя собственником имущества) возможно тогда, когда имущество добросовестным приобретателем приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество.

По смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестное приобретение возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Таким образом, исходя из разъяснений Конституционного Суда РФ, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. N 6-П, в тех случаях, когда имущество, об истребовании которого предъявлен иск, находится не в обладании непосредственного нарушителя, а у последующего приобретателя, юридическое значение, исходя из положений ст. 302 ГК РФ, имеют способ выбытия этого имущества из обладания собственника либо законного владельца и характер приобретения имущества его владельцем. Истребование имущества от добросовестного приобретателя, приобретшего имущество возмездно, допускается только тогда, когда оно выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена не управомоченным отчуждателем.

Согласно п. 39 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г., по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Согласно разъяснению, данному в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.

Основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, которую гражданин не подписывал, безусловно, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

При таких обстоятельствах, суд считает, что истица Гаджиева З.Б. оспариваемая доверенность 05 СМ 026455 от 12.05.214 на распоряжение принадлежащей ей на праве собственности квартирой <адрес> Исаевой Х.Ш. не выдавала, подлежит признанию в соответствии ст.166, 168 ГК РФ недействительной /ничтожной/ и истица вправе в соответствии со ст. 301 ГК РФ, истребовать квартиру из чужого незаконного владения ответчика Исаева Н.М., как выбившая из ее владения помимо ее воли, а также о признании недействительными сделок совершенных на ее основании.

Заявленный встречный иск об отказе в иске в связи с тем, что ответчик является добросовестным приобретателем, удовлетворению не подлежит, поскольку в ходе судебного разбирательства выбытие имущества у истца в результате совершения ущербной сделки, т.е. - сделки, которую гражданин не заключал и не подписывал, не может быть признано совершенной по его воле.

Обязанность по доказыванию добросовестности приобретателя, включая представление доказательств принятия всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, лежит на приобретателе.

Исходя из смысла ст. 302 ГК РФ, суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Суд, разрешая заявленные исковые требования, установил факт выбытия спорного имущества – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли продажи 16.07.2014г. из владения его собственника помимо его воли, в связи с чем, приходит к выводу, что он имеет право на основании ст.302 ГК РФ истребовать спорную квартиру из владения и у добросовестного приобретателя -ответчика Исаева Н.М.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На основании п. 5 ч.2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости", вступившие в законную силу судебные акты являются Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав:

В связи с указанным данное решение суда является основанием для погашения записи о праве собственности Исаева Н.М.

В соответствии с ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В связи с удовлетворением иска Гаджиевой З.Б. об истребовании спорной квартиры из владения, пользования ответчика Исаева Н.М., суд считает необходимым удовлетворить и ее требование о выселении Исаева Н.М. и Исаевой Р.Д. со всеми членами семьи из квартиры, расположенной по адресу <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Гаджиевой ФИО39 удовлетворить.

Признать недействительной, как ничтожную, доверенность /дубликат/ от 12.05.2014г. удостоверенную нотариусом г. Махачкалы Рамазановым А.М. Серии №, выданную Гаджиевой З.Б. Исаевой ФИО40 на продажу принадлежащей ей квартиры; в <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры в <адрес>. от 16.07.2014г. и передаточный акт на нее от 16.07.2014г., заключенные Исаевой ФИО41 от имени Гаджиевой ФИО42 с Магомедсадыковым ФИО44 и Ибрагимовым ФИО43.

Признать недействительным договор купли-продажи с использованием средств ипотечного кредита квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенный 30.07.2014г. и передаточный акт от того же числа, между Ибрагимовым ФИО45, Магомедсадыковым ФИО46 и Исаевым ФИО47 и прекратить зарегистрированное право собственности Исаева ФИО48 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, запись в реестре прав на недвижимое имущество № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительной закладную от 31.07.2014г. между Исаевым Н.М. и ОАО «Сбербанк России» со снятием обременения на квартиру в реестре прав на недвижимое имущество.

Встречный иск Исаева Н.М. об отказе в удовлетворении исковых требований Гаджиевой З.Б., признав его добросовестным приобретателем, отказать.

Истребовать из чужого незаконного владения <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи; о погашении ипотеки /закладной/ о восстановлении права собственности Гаджиевой ФИО49 на <адрес>

Выселить Исаева ФИО50 и Исаеву ФИО51 со всеми членами семьи из <адрес>.

Резолютивная часть решения суда вынесена и объявлена 28 августа 2017г.

Решение в окончательной форме изготовлено 01 сентября 2017г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья                     Магомедрасулов Б.М.