Решение по делу № 2-371/2017 (2-5102/2016;) от 17.11.2016

Дело № 2-371 /17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 февраля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Захаровой Т.О.

при секретаре Шафоростовой А.В.

с участием помощника прокурора Матузкова Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.А.С. к П.Н.Г., третье лицо – УМВД России по г. Ростову-на-Дону о расторжении договора найма жилого помещения с правом выкупа, выселении, признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета; по встречному иску П.Н.Г. к С.А.С., третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности,

УСТАНОВИЛ:

С.А.С. обратился в суд с указанным иском, сославшись в его обоснование на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и П.Н.Г. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик продала квартиру <адрес>, право собственности было зарегистрировано в установленном порядке.

Также ДД.ММ.ГГГГ ода стороны заключили договор найма (аренды) указанного жилого помещения с правом выкупа, по условиям которого П.Н.Г., как наниматель, по истечении срока аренды, установленного до ДД.ММ.ГГГГ, имеет право выкупить квартиру у С.А.С. по цене 1100000 рублей, при этом в силу п. 6. 1 договора арендная плата, фактически выплаченная за период действия договора аренды, не входит в выкупную стоимость объекта недвижимости.

Указывая на то, что П.Н.Г. прекратила внесение арендных платежей и не оплатила выкупную стоимость квартиры, а также на то, что направленное ей уведомление о расторжении договора оставлено без удовлетворения, истец просил суд расторгнуть договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, признать П.Н.Г. утратившей право пользования квартирой № по <адрес> в <адрес>, выселить её из данной квартиры, снять с регистрационного учета по указанному адресу и возложить на Управление по вопросам миграции обязанность осуществить снятие с регистрационного учета.

Не согласившись с данным иском, П.Н.Г. предъявила встречный иск о признании недействительными договора купли-продажи и договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между нею и С.А.С.; применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение. В обоснование своих требований П.Н.Г. сослалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ она обратилась к С.А.С. по вопросу займа денежных средств в сумме 1100 000 рублей. С.А.С. согласился, однако оформлять договор займа отказался и поставил условие об оформлении договора купли-продажи квартиры, принадлежащей П.Н.Г., за 1100000 рублей. После этого стороны заключили договор купли-продажи жилого помещения и договор найма (аренды) с правом выкупа квартиры; П.Н.Г. были переданы денежные средства в размере 1100000 рублей, из которых 132000 рублей она сразу же отдала С.А.С. в счет оплаты аренды за март и апрель 2014 года. Согласно позиции истца по встречному иску, стороны фактически заключили договор займа, а спорная квартира являлась обеспечением этого займа, они не намеревались создать соответствующие договору купли-продажи правовые последствия, о чем свидетельствует и то, что право собственности на квартиру С.А.С. зарегистрировал ДД.ММ.ГГГГ и на момент заключения договора найма он не являлся собственником объекта недвижимости. Кроме того, с учетом положении п. 1.6 договора С.А.С., заключая договор купли-продажи, имел намерение после возврата денежных средств в размере 1100000 рублей, переоформить квартиру на П.Н.Г. По мнению истца, договор купли-продажи и договор найма прикрывали договор денежного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества; после подписания договора купли-продажи фактической передачи имущества не произошло, П.Н.Г. по настоящее время проживает в квартире, несет бремя содержания данного имуществ, оплатив с момента заключения договоров сумму в размере 1274 000 рублей.

В судебное заседание С.А.С. не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца С.Е.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, на удовлетворении исковых требований своего доверителя настаивала, против удовлетворения встречного иска возражала, полагая, что обосновывающие его обстоятельства не нашли своего подтверждения в рамках слушания дела.

Ответчик П.Н.Г. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представители П.Н.Г. – Б.Е.А. и Д.Е.Н., действующие на основании доверенности и ордера, в судебное заседание явилась, на удовлетворении встречных требований своего доверителя настаивали, против удовлетворения иска С.А.С. возражали, полагая его незаконными и необоснованным.

Представитель УМВД России по г. Ростову-на-Дону, которому переданы функции миграционной службы, а также представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав позицию представителей спорящих сторон, заключение помощника прокурора М.Д.А., полагавшего требования П.Н.Г. подлежащими удовлетворению, а требования С.А.С. – не подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что П.Н.Г. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником квартиры <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, по условиям которого П.Н.Г. продала С.А.С. квартиру за 1100000 рублей, расчет произведен до подписания договора.

Переход права собственности по данному договору был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ; при этом с заявлениями о проведении государственной регистрации стороны обращались лично, а ДД.ММ.ГГГГ П.Н.Г. также предоставляла в территориальный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, справку ФМС России о действительности её паспортных данных.

Также ДД.ММ.ГГГГ П.Н.Г. и С.А.С. заключили договор аренды (найма) жилого помещения с правом выкупа, по условиям которого С.А.С., выступая в качестве наймодателя (арендодателя) предоставляет П.Н.Г., как нанимателю (арендатору), в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру <адрес>.

Согласно п.5. 1 договора он заключен на срок 5 месяцев.

В п. 1.6 договора стороны, его заключившие согласовали, что по истечении срока аренды либо в иной согласованный арендодателем срок наниматель имеет право выкупить квартиру по цене 1100000 рублей. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры не допускается.

В п. 5.2 договора стороны сделки согласовали, что по истечении срока его действия они обязуются либо заключить договор купли-продажи квартиры на условиях п. 1.6 договора или иной договор отчуждения квартиры в пользу арендатора; либо прекратят свои договорные отношения и арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество арендодателю.

По условию пп. 3.1, 3.2 договора арендатор обязуется регулярно вносить арендодателю арендную плату за пользование квартирой; арендная плата вносится до 7 числа каждого месяца и составляет 66000 рублей.

Арендная плата, фактически выплаченная нанимателем, не входит в цену сделки, указанной в п. 1.6 договора (п. 6.1).

В ходе слушания дела участники спора не оспаривали, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ П.Н.Г. выплатила С.А.С. сумму в размере 1274000 рублей, ежемесячно перечисляя денежные средства. При этом выплата денежных средств прекращена с мая 2016 года, требование С.А.С. о расторжении договора найма и освобождении жилого помещения оставлено без удовлетворения.

Пункт 1 ст. 166 ГК РФ предусматривал, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Исходя из смысла приведенной нормы материального права, притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную, совершаемую для вида, и сделку, в действительности совершаемую сторонами. При этом заключенная между сторонами сделка совершается лишь для вида и направлена на достижение других правовых последствий, прикрывая тем самым иную волю всех участников сделки. Применительно к изложенному, юридически значимым и подлежащим доказыванию в пределах заявленного основания иска является установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора. Поскольку притворная сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей её притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет; по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. ст. 683, 684 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В рассматриваемом случае, суд, оценив все представленные по делу доказательства, не усматривает оснований для вывода о притворном характере договора купли-продажи и договора найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ. При этом суд исходит из того, что форма и содержание обеих сделок соответствуют требованиям действующего законодательства, договоры собственноручно подписаны его сторонами, что не оспорено в рамках слушания дела, условия договоров детально согласованы и исполнены: по договору купли-продажи право собственности С.А.С. на основании заявления, в частности, П.Н.Г., зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, П.Н.Г. получены денежные средства в размере 1100000 рублей; по договору найма (аренды) П.Н.Г. предоставлено во временное владение и пользование жилое помещение и ею ежемесячно производилась выплата арендных платежей, начиная с даты заключения сделки, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылка истца по встречному иску на то, что право собственности С.А.С. по договору купли-продажи было зарегистрировано лишь в июне 2014 года, подлежит отклонению, поскольку данное обстоятельство само по себе не свидетельствует об отсутствии у С.А.С. права на заключение договора найма (аренды) квартиры, при том, что в обеих сделках стороной выступала П.Н.Г., достоверно зная на момент заключения договора найма об отсутствия зарегистрированных прав наймодателя на передаваемый ей в пользование объект недвижимости и последовательно осуществляя действия, направленные на исполнение сначала договора купли-продажи (обращение в территориальный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности), а потом и договора найма (выплата уже в день заключения договора денежных средств в размере арендных платежей за 2 месяца).

Доводы истца по встречному иску о том, что в действительности между сторонами по делу был заключен договор займа, исполнение которого было обеспечено договором залога недвижимого имущества, суд находит несостоятельными, поскольку доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона об относимости и допустимости доказательств, подтверждающих указанные обстоятельства суду не представлено.

Утверждение П.Н.Г. о том, что сумма займа составляла 1100000 рублей, а уплаченные сверх данной суммы проценты в размере 174000 рублей представляют собой проценты за пользование денежными средствами, являются необоснованными, поскольку договор найма был заключен сроком на 5 месяцев, по истечении указанного срока продлен на тех же условиях, оплата по нему производилась вплоть до апреля 2016 года и, полагая свои обязательства исполненными, П.Н.Г. не ставила вопрос о расторжении сделки либо признании её недействительной, предъявив встречный иск лишь в рамках инициированного С.А.С. дела.

Доводы П.Н.Г. о том, что рыночная стоимость аренды жилого помещения с аналогичными характеристиками не превышает 10000-12000 рублей, также не свидетельствуют о притворном характере оспариваемой сделки, поскольку согласование в договоре найма (аренды) жилого помещения размера ежемесячных арендных платежей и их оплата нанимателем является последовательным соблюдением сторонами сделки принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ.

Указание истца по встречному иску на то, что именно она несет бремя содержания спорного недвижимого имущества и оплату коммунальных платежей, также с убедительностью не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку в силу п. 2.1 договора обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе.

Таким образом, совокупность имеющихся доказательств не подтверждает, что договор купли-продажи и договор найма были совершены П.Н.Г. с пороком содержания данных сделок и указывает на направленность воли сторон, в частности, С.А.С. и П.Н.Г., на возникновение правовых последствий, соответствующих как договору купли-продажи, так и договору найма жилого помещения, и в конечном итоге, наступление последствий, предусмотренных для сделок данного вида.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований, предусмотренных ст. 170 ГК РФ, для удовлетворения встречного иска по мотиву недоказанности обстоятельств, его обосновывающих.

По правилам ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае, в частности, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашел достаточное подтверждение и не оспорен П.Н.Г. факт неисполнения с мая 2016 года условия договора найма (аренды) жилого помещения о внесении ежемесячно арендных платежей в размере 66000 рублей, суд полагает обоснованными и потому подлежащими удовлетворению требования истца о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу положений ст. ст. 30, 31 ЖК РФ право на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности, в том числе право пользоваться данным жилым помещением для проживания, приобретает собственник данного жилья, члены его семьи и иные граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, лишь при условии их вселения и проживания в данном жилом помещении в установленном законом порядке.

Применительно к приведенным нормам материального права, учитывая аргументированные выше выводы суда о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения и в отсутствие доказательств наличия иных оснований для проживания П.Н.Г. в квартире и сохранения права пользования ею, суд не усматривает правовых оснований для отказа С.А.С. в удовлетворении исковых требований о признании П.Н.Г. утратившей право пользования принадлежащей ему квартирой № по <адрес> в <адрес> и её выселении из данного жилого помещения.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования о снятии П.Н.Г. с регистрационного учета по адресу: <адрес> обязании Управления по вопросам миграции осуществить снятие с регистрационного учета, поскольку согласно абз. 2 п.31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713, снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета на основании вступившего в законную силу решения суда о признании утратившим право пользования жилым помещением.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 900 рублей, пропорционально размеру удовлетворенных требований неимущественного характера.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования С.А.С. к П.Н.Г., третье лицо – УМВД России по г. Ростову-на-Дону о расторжении договора найма жилого помещения с правом выкупа, выселении, признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета частично удовлетворить.

Расторгнуть договор найма (аренды) жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между С.А.С. и П.Н.Г..

Признать П.Н.Г. утратившей право пользования жилым помещение – квартирой № по <адрес> в <адрес> и выселить её из данного жилого помещения.

В удовлетворении остальной части исковых требований С.А.С. отказать.

Встречные исковые требования П.Н.Г. к С.А.С., третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности оставить без удовлетворения.

Взыскать с П.Н.Г. в пользу С.А.С. сумму государственной пошлины в размере 900 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Текст мотивированного решения изготовлен 07 февраля 2017 года.