Решение по делу № 02-5471/2016 от 25.07.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

дата

Головинский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи фио

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 5471/16 по иску фио к наименование организации о понуждении исполнить договор, считать договор заключенным, регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

фио А.Р. обратился в суд с иском к ответчику наименование организации и просил обязать ответчика заключить с ним основной договор купли-продажи апартамента, находящегося по адресу: адрес, общей площадью 83,5 кв.м., кадастровый номер 77:09:телефон:8312, 1 этаж комната 1 (лот 20), в случае уклонения ответчика от заключения основного договора, считать основной договор заключенным на условиях, согласованных в Предварительном договоре, в редакции Дополнительного соглашения № 1 от дата с момента вступления решения суда в законную силу, вынести решение о государственной регистрации право собственности на указанное вышеуказанное имущество.

 Свои требования истец мотивирует тем, что дата между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно пункту 1.1 которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель оплатить в соответствии с условиями предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес общей площадью 83,5 кв.м., а именно: цокольный этаж, комната 8; 1 этаж, комната 8 (лот 7). адрес апартамента подлежит уточнению сторонами в основном договоре. При этом основной договор должен быть заключен, с последующей передачей недвижимости в собственность Истца не позднее дата. дата между сторонами было заключено Дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору купли-продажи от дата, по условиям которого уточнен объект, подлежащий передаче: адрес, общей площадью 82,7 кв.м., кадастровый номер 77:09:телефон:8312, 1 этаж комната 1, срок передачи объекта – не позднее дата. Однако до настоящего времени основной договор не заключен, денежные средства истцу не возвращены.

В судебном заседании представители истца, действующие на основании доверенности фио, фио, заявленные требования поддержали.

        Ответчик наименование организации в лице конкурсного управляющего фио, действующий на основании доверенности фио, возражал против заявленных требований, указывая на то, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку истец вправе требовать передачи недвижимого имущества и регистрации перехода права собственности в рамках дела о банкротстве. Без согласия залогодержателя отчуждение недвижимого имущества, его части незаконно. Апартамент не зарегистрирован на праве собственности за продавцом.

        Представители третьего лица наименование организации, действующие на основании доверенности фио и фио, возражали против заявленных требований, ссылаясь на то, что здание, в котором расположено помещение, на которое претендует истец, является предметом залога. Банк не давал своего письменного согласия на заключение между ответчиком и истцом основного договора купли-продажи апартаментов. До настоящего времени обеспеченное залогом требование к ответчику не погашено, в связи с чем банк имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) и не согласен на переход к истцу права собственности на часть предмета залога, в виде апартамента.

    Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте разбирательства дела извещен надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представил, об отложении дела слушанием не просил, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие третьего лица на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

 Выслушав стороны, проверив и изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требованиями закона, иных правовых актов…

На основании ст. 310 Гражданского Кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом…

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как разъяснено п. 8 Постановлением Пленума ВАС РФ от дата № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу ч. 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Как усматривается из материалов дела, дата между фио и наименование организации заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, согласно пункту 1.1 которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи апартамента, Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель оплатить в соответствии с условиями предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: адрес общей площадью 83,5 кв.м., а именно: цокольный этаж, комната 8; 1 этаж, комната 8 (лот 7). адрес апартамента подлежит уточнению сторонами в основном договоре. При этом основной договор должен быть заключен, с последующей передачей недвижимости в собственность Истца не позднее дата. дата между сторонами было заключено Дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору купли-продажи от дата, по условиям которого уточнен объект, подлежащий передаче: адрес, общей площадью 82,7 кв.м., кадастровый номер 77:09:телефон:8312, 1 этаж комната 1, срок передачи объекта – не позднее дата По условиям договора истец перечислил ответчику денежные средства в сумме сумма.

Из пояснений представителей истца, данных в судебном заседании, усматривается, что до настоящего времени основной договор с истцом не заключен, что на основании п. 5 ст. 429 ГК РФ предоставляет истцу право требовать понуждение ответчика заключить основной договор.

Признавая то обстоятельство, что истец исполнил в полном объеме условия предварительного договора по внесению денежных средств, суд не находит оснований для возложения на ответчика обязанности заключить основной договор в силу следующего.

    Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество за ответчиком наименование организации зарегистрировано право собственности на нежилое 4 этажное здание, кадастровый номер: 77:09:телефон:8041, площадью 5113,5 кв.м., расположенное по адресу: адрес. Ограничения (обременение) права: ипотека от дата за № -346 в пользу наименование организации по договору залога (об ипотеке) № 086-13 от дата; Договор о предоставлении невозобновляемой кредитной адрес/КМ-13 от дата. Запрещение сделок с недвижимостью. Договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ №54 от дата 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

      Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

На момент рассмотрения дела право собственности ответчика на нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:телефон:8312, общей площадью 82,7 кв.м, не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В виду того, что право собственности на нежилое помещение не зарегистрировано за продавцом, то пункт 3 статьи 551 ГК РФ не подлежит применению к отношениям сторон.

Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от дата N 102-ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

По договору залога (об ипотеке) №086-13 от дата, зарегистрированному дата Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Ответчик в обеспечение исполнения обязательств передал в залог наименование организации объекты недвижимого имущества, в том числе нежилое здание, принадлежащее Залогодателю на праве собственности общей площадью 5 113,5 квадратных метров, кадастровый номер: 77:09:телефон:8040, расположенное по адресу: адрес, инвентарный номер: 45:277:002:телефон, назначение: нежилое, 4-этажный.

В соответствии с пунктом 9.4. Договора залога №086-13 от дата Залогодатель обязан не распоряжаться предметом залога без предварительного письменного согласия Залогодержателя, в частности не продавать, не отчуждать любым иным способом, не передавать его во владение и/или использование третьим лицам, а также не вносить его в качестве вклада (взноса, пая) в иное юридическое лицо или простое товарищество. Залогодатель вправе заключать предварительные договоры купли- продажи недвижимого имущества без предварительного письменного согласия Залогодержателя, при этом, заключение основного договора купли-продажи имущества допускается только с предварительного письменного согласия Залогодержателя.

Как предусмотрено п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В отсутствие письменного согласия залогодержателя здания наименование организации договор купли-продажи недвижимого имущества не может считаться заключенным.

Кроме того, строения по адресу уд. Михалковская, вл.48, включены (пункт 875) в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство (Приложение 2 к постановлению Правительства Москвы от дата № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти адрес при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков").

Из представленной истцом копии кадастрового паспорта на здание от дата усматривается, что здание по адресу: адрес имеет 10 (десять) этажей, а также 2 (два) подземных, в то время как согласно выписки из ЕГРП от дата указанное здание имеет 6 (шесть) этажей.

Из представленного конкурсным управляющим наименование организации Акта проверки недвижимого имущества, принадлежащего наименование организации от дата следует, что приозведен осмотр этажей 3 и мансарда здания по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:телефон:8041, в результате которого установлено: общее состояние внутреннего объема этажей 3 и мансарды неудовлетворительное, частично отсутствуют пол и потолок, внутренние стены, лестничные марши, на этажах 3 и мансарда объекты, отвечающие признакам входящего в состав объекта недвижимого имущества (помещений) отсутствуют.

    При таких обстоятельствах, суд находит требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. Отказывая в указанном иске, суд учитывает, что истец не лишен возможности избрать иной способ защиты нарушенного права, предусмотренный ч. 3 ст. 487 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио к наименование организации о понуждении исполнить договор, считать договор заключенным, регистрации перехода права собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления полного текста решения суда путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда адрес.

Судья:

6