Решение по делу № 2-1460/2019 от 06.08.2019

Дело № 2-1460/2019                                                  **.**,**

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ленинский районный суд г. Кемерово в составе: председательствующего судьи Марковой Т.В.,

при секретаре Кошляк К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области к Щербаковой Ирине Алексеевне о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в суд с исковыми требованиями к Щербаковой И.А. о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Просит обязать Щербакову И.А. заключить с Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области договор аренды земельного участка с кадастровым номером № **, площадью № ** расположенного по адресу: ... с множественностью лиц на стороне арендатора.

Свои требования мотивирует тем, что ответчик является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами № **. Указанные помещения находятся в нежилом здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № **, площадью 11 942 кв.м., по адресу: ....

В комитет по управлению государственным имуществом ... обратились Щербакова И.А., Шмидт О.А., Дюкарева А.Д. – собственники помещений, расположенных в нежилом здании с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № **, в аренду, за плату на 49 лет, в связи с чем были подготовлены договоры аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в установленные законом сроки был подписан с Дюкаревым А.Д. и с Шмидтом О.А. Ответчиком договор подписан не был.

В судебном заседании представитель истца Шуревич Е.И., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, дополнительно отметив, что обязанность по заключению договора аренды у ответчика наличествует. При установлении размера арендной платы используются коэффициенты исходя из размера площади объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, установленном постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области № **,

Размеры площади земельного участка были взяты за основу из выписки из ЕГРН, произвольные коэффициенты КУГИ применить не может. Соглашение о порядке использования земельного участка, заключенное между физическими лицами не может быть принято истцом, поскольку согласно ст.65 ЗК РФ, арендная плата за земельный участок исчисляется согласно нормативу.

В судебное заседание ответчик Щербакова И.А., извещенная о дне и времени слушания дела надлежащим образом не явилась, письменных заявлений об отложении дела слушанием в суд не поступало.

В судебном заседании представитель ответчика Щербаковой И.А. – Варламов К.С., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, полагая, что размер арендной платы является завышенным и переплата ежемесячно составляет 25 000 рублей. Подписав соглашение в 2018 году Дюкарев А.Д., который является бывшим собственником помещения, принадлежащего в настоящее время Щербаковой И.А., нарушил права ответчика. Шмидт подписал договор аренды с КУГИ, поскольку размер арендной платы соответствовал размеру, занимаемого им земельного участка.

В судебное заседание третьи лица Дюкарев А.Д., Шмидт О.А., извещенные о дне и времени слушания дела надлежащим образом не явились, письменных заявлений об отложении дела слушанием в суд не поступало.

В судебном заседании представитель третьего лица Шмидта О.А. – Наприенко А.Б., действующий на основании доверенности, полагал, что исковые требования не обоснованы, так как нормами действующего законодательства предусмотрено, с согласия всех собственников помещений возможность расчета арендной платы без учета долей.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, изучив письменные материалы дела, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно ч.1 ст.39.20 Земельный кодекс Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

     В соответствии с п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение названного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Согласно ч. 6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

       Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

      Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

     Судом установлено, что ответчик Щербакова И.А. является собственником помещения № **, расположенного по адресу: ..., площадью 7,9 кв.м. (л.д. 23), помещения № **, расположенного по адресу: ..., площадью 286,5 кв.м. (л.д. 24), пом. № **, расположенного по адресу: ..., площадью 2 260,8 кв.м. (л.д. 25).

**.**,** от Щербаковой И.А. в Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области было подано заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов, из которого следует, что Щербакова И.А. просила истца предоставить ей земельный участок с кадастровым номером № **, расположенный по адресу: ..., площадью 11 942 для эксплуатации объекта недвижимого имущества (л.д. 5).

На основании вышеуказанного заявления истцом был подготовлен проект договора аренды земельного участка, о чем ответчик Щербакова И.А. была уведомлена письменно (л.д. 7), акт приема-передачи земельного участка по договору аренды(л.д.11),протокол определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, и предложено явиться в МАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Кемерово» для его подписания в течение 30 дней.

Договор ответчиком Щербаковой И.А. в течение 30 дней подписан не был.

Помимо ответчика собственниками помещений, в нежилом здании, расположенном по адресу: ... являются Дюкарев А.Д. (л.д. 13-14, 15, 16), подписавший также протокол определения величины арендной платы (л.д. 17); Шмидт О.А. (л.д. 18-19, 20, 21), подписавший также протокол определения величины арендной платы (л.д. 27).

Между собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: ... **.**,** было заключено соглашение о порядке использования земельного участка (л.д. 43-44, 72-73, 77-79), из которого следует, что доля Щербаковой И.А. при определении размера арендного платежа составляет 0,33.

Материалами дела подтверждается, что спорный объект недвижимости является нежилым помещением, расположенным по адресу: .... Нежилое здание принадлежит на праве собственности ответчику и третьим лицам, между собственниками помещений сложился устоявшийся порядок пользования, спор по границам земельного участка отсутствует.

Вместе с тем, из предоставленных суду доказательств следует, что **.**,** между истцом и Дюкаревым А.Д. заключен договор аренды земельного участка, площадью 11942 кв.м., расположенного по адресу: ...(л.д.13-14).

Согласно акту приема передачи земельного участка от **.**,**, земельный участок по договору аренды передан ФИО11 во временное возмездное владение и пользование на срок, установленный договором аренды(л.д.16).

Размер арендной платы Дюкареву определен в соответствие с порядком его определения, что следует из протокола определения величины арендной платы к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от **.**,**.

**.**,** между истцом и Шмидтом О.В. заключен договор аренды земельного участка, площадью 11942 кв.м., расположенного по адресу: ...(л.д.18), со сроком его действия до **.**,**.

Согласно акту приема передачи земельного участка от **.**,**, земельный участок по договору аренды передан Шмидту во временное возмездное владение и пользование, на срок, установленный договором аренды(л.д.21).

Размер арендной платы Шмидту определен в соответствие с порядком его определения, что следует из протокола определения величины арендной платы к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от **.**,**.

Согласно представленному в обоснование своих возражений Соглашению о порядке использования земельного участка от **.**,**, заключенного между Шмидт О.А., Щербаковой И.А. и Дюкаревой Лидией Александровной, стороны пришли к соглашению об определении доли пользования земельного участка, расположенного по адресу: ..., доли которого равны площади нежилых помещений в здании, принадлежащих соарендатору, площади земельного участка, примыкающего к его помещениям и 1\3 доли участка общего пользования в следующих размерах: Шмидт- 0,29; Щербаковой И.А.-0,33; Дюкаревой Л.А.-0,38; (л.д.43).

Суд находит установленных по делу обстоятельств достаточными для рассмотрения настоящего гражданского дела по существу заявленных требований.

При таких обстоятельствах по делу, с учетом анализа представленных суду доказательств, в их совокупности, находя их относимыми, допустимыми, достоверными, не противоречащими установленным по делу обстоятельствам, удовлетворяя заявленные требования, исходил из следующего.

Суд, руководствуясь принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения, а также учитывая те обстоятельства, что Щербакова является собственником земельного участка, в связи с чем, в соответствие с требованиями законодательства, регулирующего спорные правоотношения, не заключила договор аренды и не приняла во временное возмездное владение и пользование на условиях договора аренды земельный участок, что является правовым основанием для удовлетворения исковых требований Комитета по управлению Государственным имуществом в полном объеме.

Что касается позиции ответчика о неправомерности применения истцом коэффициента при расчете арендной платы, без учета отступления от правил о предоставлении земельного участка в аренду, соразмерно долям в праве на здание или помещение в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них возможно с согласия всех правообладателей здания, что в размере арендных платежей нарушает права Щербаковой, поскольку размер арендной платы существенно увеличивается, то суд находит ее не заслуживающей внимания и не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 2.9 Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (ред. от 16.12.2019) "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы" предусмотрено, что за использование земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности нескольких лиц, арендная плата взимается за долю от площади земельных участков, пропорциональную отношению площади соответствующей части объекта недвижимости к его общей площади.

Площадь доли земельного участка, за которую взимается арендная плата, определяется по формуле:

Sд = Sч / Sзд x Sзу, где:

Sд - площадь доли земельного участка;

Sч - площадь части объекта недвижимости;

Sзд - общая площадь объекта недвижимости;

Sзу - площадь всего земельного участка.

Таким образом, исходя из анализа норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, законом не предусмотрено начисление размеров арендных платежей, исходя из соглашения всех правообладателей нежилого помещения, а исходя из доли от площади земельных участков, пропорционально отношению площади соответствующей части объекта недвижимости к его общей площади.

Вместе с тем, в материалах дела имеются копии договоров аренды, заключенные с истцом иными собственниками нежилого помещения, а именно Дюкаревым А.Д., Шмидтом О.А., с расчетом арендной платы от площади земельного участка, пропорционально отношению площади соответствующей части объекта недвижимости к его общей площади.

При таких обстоятельствах, суд находит достаточными, представленные стороной истца доказательств, для удовлетворения исковых требований по обязанию ответчика Щербакову И.А. заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером № **, площадью 11 942 кв.м., расположенного по адресу: ..., с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку истец при подаче иска в суд от уплаты государственный пошлины освобожден, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Обязать Щербакову Ирину Алексеевну заключить с Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области договор аренды земельного участка с кадастровым номером № **, площадью 11 942 кв.м., расположенного по адресу: ... с множественностью лиц на стороне арендатора.

Взыскать с Щербаковой Ирины Алексеевны в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в кемеровский областной суд в течение 1 месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья:                                                                                   Т.В. Маркова

Мотивированное решение изготовлено **.**,**.