Решение по делу № 33-3933/2017 от 10.07.2017

Судья Ермалюк А.П.

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 июля 2017 года № 33-3933/2017

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе

председательствующего Балаевой Т.Н.,

судей Вершининой О.Ю., Ехаловой Ю.А.,

при секретаре Шевчук Ю.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя Администрации города Вологды по доверенности Горячевой А.С., Смирнова И.О. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 11.05.2017, которым установлена выкупная цена жилого помещения – квартиры №..., общей площадью ... кв.м, а также доли в праве на общее имущество многоквартирного дома и земельного участка с кадастровым №..., расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве собственности Аверьяновой Л.В., и прав требований при возмещении убытков, причиненных Аверьяновой Л.В. изъятием ее имущества, в размере 3 175 950 рублей.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Балаевой Т.Н., объяснения представителя Администрации города Вологды Горячевой А.С., представителя Смирнова И.О. – Верещагиной Н.Б., Аверьяновой Л.В., ее представителя Аверьянова М.Л., судебная коллегия

установила:

Аверьяновой Л.В. на праве собственности принадлежит квартира, общей площадью ... кв.м, расположенная по адресу: <адрес>; на праве общей долевой собственности – общее имущество в многоквартирном доме, земельный участок с кадастровым №..., расположенные по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 64, 67-70).

В соответствии с заключением от <ДАТА> №... жилые помещения по адресу: <адрес> признаны непригодными для проживания (т.1 л.д.19).

Указанный жилой дом подлежит расселению на 1 этапе муниципальной адресной программы №4 по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории муниципального образования «Город Вологда» на 2013-2017 годы, утвержденной постановлением Администрации города Вологды от 22.05.2013 №4105 (с последующими изменениями), разработанной в рамках областной адресной программы №7 «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальных образованиях Вологодской области с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013-2017 годы» во исполнение Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 09.11.2015 по гражданскому делу №..., в редакции апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 09.03.2016 требования Аверьяновой Л.В. удовлетворены частично. Признано незаконным бездействие Администрации города Вологды, выразившееся в невыполнении требований части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации по изъятию для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <адрес>, и относящейся к нему доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым №.... На Администрацию города Вологды возложена обязанность в установленные законом сроки и порядке принять решение об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа у Аверьяновой Л.В. жилого помещения по адресу: <адрес>, и относящейся к нему доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым №.... В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. На Администрацию города Вологды возложена обязанность сообщить об исполнении решения суда в Вологодский городской суд Вологодской области и Аверьяновой Л.В. в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу (т.1 л.д. 13-18).

<ДАТА> Администрацией города Вологды в соответствии с требованиями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Аверьяновой Л.В. было направлено требование о выполнении работ по сносу и реконструкции дома в срок до <ДАТА> с указанием на возможность изъятия жилого помещения и земельного участка согласно положениям частей 1-3, 5-9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (т.1 л.д.12).

<ДАТА> между Администрацией города Вологды (заказчик) и Смирновым И.О. (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории №..., предметом которого является развитие застроенной территории, расположенной вблизи домов <адрес>, общей площадью ... кв.м. Пунктом 2.1.4 договора предусмотрена обязанность застройщика для расселения граждан из частного жилого помещения уплатить выкупную цену за помещение и земельный участок в отношении квартиры <адрес>, жилой площадью ... кв.м, общей площадью ... кв.м.(т.1 л.д. 7-11).

В соответствии с отчетом №... от <ДАТА> рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес> и прав требований при возмещении убытков, причиненных собственнику ее изъятием, составляет 2 637 700 рублей (т.1 л.д. 25-63).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, отсутствие достигнутого между сторонами соглашения о выкупной цене жилого помещения, 02.12.2016 Администрация города Вологды обратилась в суд с иском к Аверьяновой Л.В. об установлении выкупной цены жилого помещения - квартиры <адрес>, а также доли в праве на общее имущество многоквартирного жилого дома и земельного участка с кадастровым №... по указанному адресу, и прав требований при возмещении убытков, причиненных собственнику квартиры ее изъятием, в размере 2 637 700 рублей.

Определением Вологодского городского суда Вологодской области от 27.12.2016, занесенным в протокол судебного заседания, Смирнов И.О. исключен из числа третьих лиц, привлечен к участию в деле в качестве соистца.

Представитель истца Администрации города Вологды по доверенности Горячева А.С., представитель истца Смирнова И.О. по доверенности Верещагина Н.Б. в судебном заседании исковые требования поддержали по изложенным основаниям, просили удовлетворить, с выводами судебной экспертизы не согласились, настаивали на определении стоимости выкупной цены спорных объектов в размере первоначально заявленных требований.

Ответчик Аверьянова Л.В., ее представитель по доверенности Аверьянов М.Л. в судебном заседании результаты экспертного заключения от <ДАТА>, выполненного ООО «Лаборатория судебных экспертиз», не оспаривали. Суду пояснили, что в данном заключении экспертом при расчете выкупной цены изымаемых объектов необоснованно не учтен доходный подход для их оценки.

Судом принято приведенное решение.

В апелляционных жалобах представитель Администрации города Вологды по доверенности Горячева А.С., Смирнов И.О. просят решение суда изменить в части определения выкупной цены жилого помещения - <адрес>, а также доли в праве на общее имущество многоквартирного дома и земельного участка с кадастровым №..., расположенных по адресу: <адрес>, исключив из итоговой стоимости стоимость выкупной цены жилого помещения в размере 437 979 рублей. В обоснование ссылаются на незаконность и необоснованность судебного акта, нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, указав, что в рецензии, данной специалистом Селименковым Р.Ю. на экспертное заключение ООО «Лаборатория судебных экспертиз», содержится указание на нарушение Федеральных стандартов оценки, что влечет недействительность экспертного заключения. Авторы жалоб отмечают наличие в экспертном заключении явных противоречий. Так на странице 26 заключения содержится вывод о средней цене предложений по сделкам купли-продажи недвижимого имущества в размере 23 653 рубля за 1 кв.м, а на странице 35 заключения оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки, а именно сносе здания и использовании земельного участка для коммерческой застройки. На странице 62 заключения содержится вывод о рыночной стоимости жилого помещения и свободного земельного участка; проведенные расчеты противоречат сделанным выводам, поскольку определению подлежит либо стоимость 1 кв.м объекта, включающая в себя неотделимые улучшения, оценку транспортной доступности, права на земельный участок и прочие характеристики, либо использование земельного участка, как свободного, без стоимости квартиры. Таким образом, стоимость должна включать в себя лишь долю в праве на земельный участок. На странице 50 заключения экспертом выполнен расчет рыночной стоимости полного права собственности на земельный участок без учета того, что собственнику жилого помещения принадлежит доля в праве долевой собственности на земельный участок. На странице 51 корректировка указана 0, в то время как наличие участников долевой собственности, получение их согласия на проведение сделок с имуществом влияет на цену объекта. В оспариваемом заключении, в нарушение пунктов 13, 15 Федеральных стандартов оценки не содержится оценки в отношении наиболее эффективного использования оцениваемых объектов. Все приведенные аналоги земельного участка имеют значение «для коммерческого использования», а не для «эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома». В экспертном заключении в нарушение статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не приведен расчет физического износа имущества, также имеются иные недостатки, указанные в рецензии. Апеллянт - представитель Администрации города Вологды по доверенности Горячева А.С. отмечает, что иные собственники жилых помещений в доме <адрес> получили жилые помещения по программе переселения из ветхого и аварийного жилья, исходя из стоимости 1 кв.м общей площади жилого помещения, используемой при приобретении жилья в рамках реализации Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», которая составляет 34 410 рублей, согласно экспертизе данная стоимость составляет 51 474 рубля. Кроме того, установленная обжалуемым судебным актом выкупная цена не сопоставима с выплачиваемой за изъятие аналогичных аварийных жилых помещений и долей в праве на земельные участки в данном регионе.

В возражениях Аверьянова Л.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений на нее, полагает, что решение соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 данного кодекса.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как следует из материалов дела, Аверьянова Л.В., будучи собственником квартиры, общей площадью ... кв.м, расположенной по адресу: <адрес>; на праве общей долевой собственности - общего имущества в многоквартирном доме, земельного участка с кадастровым №..., расположенных по адресу: <адрес>, от предложенного ей варианта жилого помещения по адресу: <адрес> отказалась, имея намерение реализовать право на получение выкупной цены (т.1 л.д.21).

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно подпункту «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

При рассмотрении дела судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Лаборатория судебных экспертиз».

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, с учетом применения вышеприведенных правовых норм, на основании всесторонней и полной оценки доказательств в их совокупности на предмет их относимости, допустимости и достоверности, согласно положениям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключения эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» от <ДАТА> №..., пришел к выводу о необходимости определения выкупной стоимости жилого помещения в соответствии с представленным заключением.

Судебная коллегия полагает приведенные выводы суда первой инстанции правильными, а доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

Объектами экспертного исследования являлись: квартира, площадью ... кв.м по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым №...; убытки, причиненные собственнику изъятием принадлежащих ему объектов.

Оценка объектов произведена в соответствии с применяемыми стандартами оценочной деятельности, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки, методическими, нормативными и справочными источниками.

Определение стоимости объектов оценки осуществлено избранными экспертом методами, в том числе сравнительным методом, путем определения среднерыночной стоимости объектов равнозначных тем, которые подлежат изъятию у ответчика.

В качестве объектов-аналогов с оцениваемыми, выбор которых относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, и является экономически обоснованным, использованы объекты недвижимости, относящиеся к одному с оцениваемыми сегменту рынка, сопоставимые по ценообразующим факторам, по расположению максимально приближенные к району, где находятся оцениваемые объекты. Расчет стоимости произведен путем корректировки цен продаж аналогов по элементам сравнения.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, экспертом в заключении подробно указан порядок определения им физического износа объекта оценки на основании данных, содержащихся в технической документации, его функционального устаревания, внешнего устаревания, посредством расчета по формуле, указанной в заключении.

Стоимость объектов оценки определялась экспертом, исходя из определенной расчетной стоимости квартиры в правоустанавливающих документах, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок.

В целом, судебная коллегия отмечает, что экспертное заключение составлено специалистом, имеющим право на проведение такого рода оценки, обладающим специальными познаниями, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Со стороны апеллянтов доказательств, опровергающих выводы и методику, использованную экспертом при проведении исследования, не представлено. Рецензия, данная специалистом Селименковым Р.Ю. на заключение эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз», не может быть признана надлежащим доказательством в подтверждение изложенных доводов, поскольку нормами Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено оспаривание экспертного заключения рецензией другого специалиста. Ходатайств о производстве по делу дополнительной судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступало.

Ссылка на не сопоставимость выкупной цены к стоимости 1 кв.м общей площади жилого помещения, предоставляемого в рамках реализации Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», подлежит отклонению, поскольку выкупная цена объектов определена путем экспертного исследования, исходя из среднерыночной цены в сопоставлении с аналогичными объектами. При этом, стоимость квадратного метра жилых помещений, предоставляемых в рамках реализации целевой программы по переселению из аварийного жилья, определяется на момент предоставления жилого помещения, и с учетом долгосрочного характера действия указанной программы может изменяться в различные периоды времени.

В целом доводы апелляционных жалоб сводятся к несогласию с принятым судом решением и иной оценке имеющихся по делу доказательств, подтверждающих правильность выводов суда. Изложенные в жалобе обстоятельства не опровергают сделанных судом выводов и, следовательно, не могут быть положены в основу отмены законного и обоснованного решения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 11.05.2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Администрации города Вологды по доверенности Горячевой А.С., Смирнова И.О. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: