Решение по делу № 2а-1876/2020 от 03.02.2020

Дело №2а-1876/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Калининград 05 марта 2020 года

Ленинградский районный суд г.Калининграда в составе:

председательствующего судьи Подушкина О.В.,

при секретаре Антошиной В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по исковому заявлению Баговой Т. В. к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованное лицо Власов А. В. об оспаривании решения о приостановке государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

    Багов Т.В. обратилась в суд с исковыми требованиями к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованное лицо Власов А.В. об оспаривании решения о приостановке государственной регистрации права, указав, что 01.03.2019 между Власовым А.В. и Баговой Т.В. был заключен договор залога права аренды земельного участка № б/н от 01 03.2019 в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2019 № 1 и дополнительного соглашения от 17.10.2019 № 2 о нижеследующем:

    В соответствии с настоящим договором Залогодатель передает Залогодержателю в залог имущество, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств Залогодателя перед Залогодержателем в полном объеме, включая возврат задолженности, уплату неустойки и штрафов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других расходов Залогодержателя, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением Залогодателем своих обязательств, включая также возмещение необходимых расходов на содержание имущества и расходов по обращению взыскания на него, а также его реализацию. Предметом залога № 1 являлось право аренды земельного участка, с кадастровым номером № общей площадью 1 649.0 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> которое принадлежит Залогодателю на основании заключенного между Арендатором и Администрацией городского округа «Города Калининград» договора на передачу в аренду городских земель № от 13 октября 2008 года, Соглашения от 16.12.2015 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору на передачу в аренду городских земель № от 13 октября 2008 года.

    - Характеристики земельного участка:

    - Категория земель: Земли населенных пунктов;

    - Разрешенное использование: под существующее административно - торговое здание;

    - Кадастровая стоимость земельного участка – 4 162 076.00 рублей.

    - Ограничения прав на земельный участок - водоохранная зона. Предметом залога №2 являлось двухэтажное здание, с кадастровым номером №, общей площадью 117.7 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, которое принадлежит Залогодателю на основании договора купли-продажи от 15 декабря 2015 года. Стоимость предмета залога была определена сторонами самостоятельно и составляет 4 000 000.00 рублей. Также сторонами было учтено, что в соответствии со статьей 5 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Заключая договор залога с учетом дополнительных соглашений к нему, стороны сами определяют его предмет, в ипотеку может быть сдано не весь объект, а только его часть, обладающая признаками самостоятельного объекта. В данном случае у Залогодателя зарегистрировано право собственности на вышеуказанное имущество, которое и передается в Залог. Полагает, что наличие по указанному адресу иных объектов недвижимости, также зарегистрированных за Залогодателем на праве собственности, не препятствует заключению Договора. Стороны при заключении вышеуказанного Договора залога с учетом Дополнительных соглашений к нему были также извещены о наличии определения Арбитражного суда Калининградской области по делу № от 27 ноября 2О18 года согласно которого наложены ограничения на объект Залогодателя, не передаваемого в залог по настоящему Договору с учётом Дополнительных соглашений к нему в, в том числе буровая скважина № 999-Д, глубиной 42,0 м., расположенная по адресу: <адрес> с кадастровым (условным) номером №. Полагает, что наличие ограничений, наложенных на данный объект не влечет недействительность заключенного договора и дополнительных соглашений к нему, так как сторонами согласован предмет ипотеки. Обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области за регистрацией права залога на имущество было получено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № 5 от 22.11.2019. Полагает, что в данном случае между сторонами был заключен соответствующий закону договор с предметным описанием объектов залога. Поскольку предметом оспариваемого истцом договора залога являются объекты недвижимого имущества - здание и право аренды на земельный участок, к правоотношениям сторон применяются нормы Закона об ипотеке. В силу абзаца 2 статьи 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Указанное положение вытекает из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Условия оспариваемого истцом договора содержат указание на размещение на земельном участке зданий строений и сооружений, не являющихся предметом залога. При этом каких-либо ограничений в отношении таких объектов недвижимости сторонами не установлено, что не может являться препятствием для регистрации права залога. Просит признать Уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № от 22.11.2019 незаконным. Обязать Ответчика зарегистрировать залог на следующее недвижимое имущество:

    - Предмет залога № 1- право аренды земельного участка, с кадастровым номером № общей площадью 1 649,0 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, которое принадлежит Залогодателю на основании заключенного между Арендатором и Администрацией городского округа «Города Калининград» Договора на передачу в аренду городских земель № от 13 октября 2008 года, соглашения от 16.12.2015 об уступке прав и обязанностей арендатора по Договору на передачу в аренду городских земель № от 13 октября 2008 года.

    - Характеристики земельного участка:

    - Категория земель: Земли населенных пунктов;

    - Разрешенное использование: под существующее административно - торговое здание;

    - Кадастровая стоимость земельного участка – 4 162 076,00 рублей.

    - Ограничения прав на земельный участок - водоохранная зона.

    - Предмет залога № 2 - двухэтажное здание с кадастровым номером № общей площадью 117,7 кв. м., расположенное по адресу: <адрес> которое принадлежит Залогодателю на основании договора купли-продажи от 15 декабря 2015 года.

    Багова Т.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания уведомлена надлежащим образом, с ходатайствами о рассмотрении дела в ее отсутствие либо об отложении дела не обращалась.

    Представитель Управления Росреестра по Калининградской области Журович А.Н. с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, просил в удовлетворении иска, отказать.

    Согласно ч.6 ст.226 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

    Заслушав представителя Управления Росреестра по Калининградской области, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

     В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

    01.03.2019 между Власовым А.В. и Баговой Т.В. был заключен договор залога права аренды земельного участка № б/н от 01 03.2019 в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2019 № 1 и дополнительного соглашения от 17.10.2019 № 2 о нижеследующем:

    В соответствии с настоящим договором Залогодатель передает Залогодержателю в залог имущество, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств Залогодателя перед Залогодержателем в полном объеме, включая возврат задолженности, уплату неустойки и штрафов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других расходов Залогодержателя, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением Залогодателем своих обязательств, включая также возмещение необходимых расходов на содержание имущества и расходов по обращению взыскания на него, а также его реализацию. Предметом залога № 1 являлось право аренды земельного участка, с кадастровым номером № общей площадью 1 649.0 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, которое принадлежит Залогодателю на основании заключенного между Арендатором и Администрацией городского округа «Города Калининград» договора на передачу в аренду городских земель № 009592 от 13 октября 2008 года, Соглашения от 16.12.2015 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору на передачу в аренду городских земель № от 13 октября 2008 года.

    - Характеристики земельного участка:

    - Категория земель: Земли населенных пунктов;

    - Разрешенное использование: под существующее административно - торговое здание;

    - Кадастровая стоимость земельного участка – 4 162 076.00 рублей.

    - Ограничения прав на земельный участок - водоохранная зона. Предметом залога №2 являлось двухэтажное здание, с кадастровым номером №, общей площадью 117.7 кв. м., расположенное по адресу: <адрес> которое принадлежит Залогодателю на основании договора купли-продажи от 15 декабря 2015 года. Стоимость предмета залога была определена сторонами самостоятельно и составляет 4 000 000.00 рублей.

Власов А.В. и Багова Т.В. обратились в Управление Росреестра по Калининградской области за регистрацией права залога на имущество.

03.06.2019 Управлением Росреестра по Калининградской области было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

17.10.2019 Управлением Росреестра по Калининградской области в адрес Баговой Т.В. и Власова А.В. направлены уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

22.11.2019 Управлением Росреестра по Калининградской области в адрес Баговой Т.В. и Власова А.В. направлены уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

06.12.2019 Управлением Росреестра по Калининградской области в адрес Баговой Т.В. и Власова А.В. направлены уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

    Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

    К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) о вещных правах, правила Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

    Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке).

    В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

    Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

    Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

    Подпунктом 5 п. 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрены статьей 26 Закона о регистрации.

    22 мая 2019 года Багова Т. В. (Залогодатель) и Власов А. В. (Залогодержатель) обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации ипотеки на земельный участок из земель населенных пунктов (вид разрешенного использования - под существующее административно-торговое здание) с кадастровым номером № общей площадью 1649 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>

    03 июня 2019 года Управлением Росреестра было вынесено решение о приостановлении и было сформировано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав под № № № по следующим основаниям:

    В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Закона об ипотеки к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное Государственная пошлина при регистрации ипотеки в силу закона не уплачивается.

    Согласно части 1 статьи 53 Закона государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости. Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 2 статьи 53 Закона).

    В силу пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Таким образом, согласно действующему законодательству при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на здание или сооружение залогодателя, которые находятся на земельном участке.

    Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Баговой Т.В.: сооружение с кадастровым номером: № нежилое здание с кадастровым номером №

    В отношении сооружения зарегистрирован запрет Управлению Росреестра по Калининградской области вносить изменения в ЕГРН в запись о праве на буровую скважину № до рассмотрения заявления о признании недействительным договора купли-продажи буровой скважины от 02.07.2015 и применении последствий недействительности сделки на основании Определения Арбитражного суда Калининградской области № № от 27.11.2018.

    В отношении здания также был зарегистрирован запрет Управлению Росреестра по Калининградской области осуществлять любые регистрационные действия на основании Определения Арбитражного суда Калининградской области № от 27.11.2018. Запрет в отношении вышеуказанного здания был снят 20.09.2019.

    Согласно части 1 статьи 21 документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, видрегистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

    Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка зарегистрированы следующие ограничения: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (водоохранная зона).

    Однако сведения о данном ограничении в тексте договора отсутствуют.

    Согласно части 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (часть 3 статьи 9 Закона об ипотеке) Представленный договор также не содержит оценку предмета залога.

    Истцам сообщалось, что земельный участок с кадастровым номером: № имеет следующие характеристики: категория: земли населенных пунктов - вид разрешенного использования: под существующее административно - торговое здание, площадь 1649 кв.м, адрес: <адрес>

    Уведомлениями о приостановлении заявителям было рекомендовано представить в целях устранения причин приостановления заявления на регистрацию ипотеки в силу закона в отношении здания и сооружения, и правоустанавливающий документ, составленный в соответствии с действующим законодательством.

    03 октября 2019 года Залогодателем были представлены дополнительные документы по результатам рассмотрения которых было вынесено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № от 17 октября 2019 года, согласно которому причины, препятствующие осуществлению регистрационных действий устранены не были.

    Кроме того, в связи с представлением заявителями дополнительных документов - дополнительным соглашением к договору залога, которым в ранее представленный Договор залога добавлено здание с кадастровым номером 39:15:000000:211, - выявлены дополнительные основания приостановления.

    Так, несмотря на включение в договор залога здания с кадастровым номером № в Управление Росреестра не было представлено заявления от залогодержателя и залогодателя в отношении вышеуказанного здания, как того требуют часть 1 статьи 53 Закона о регистрации, которая гласит: «Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости».

    Заявление о регистрации ипотеки, возникающей в силу закона согласно требований статьи Закона об ипотеке закона в отношении сооружения с кадастровым номером № также не представлено.

    Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

    В силу требования статьи 17 Закона о регистрации и статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию прав, в том числе и ипотеки в силу договора, взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. Государственная пошлина заявителями не оплачена в отношении данного здания.

    13 ноября 2019 года Залогодателем были представлены дополнительные документы, по результатам рассмотрения которых государственным регистратором было сформировано Уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав № от 22 ноября 2019 года. Заявителями были устранены не все причины, препятствующие осуществлению регистрационных действий, а именно:

    В силу пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

    Таким образом, согласно действующему законодательству при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на здание или сооружение залогодателя, которые находятся на земельном участке.

    Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Баговой Татьяне Владиславовне: сооружение с кадастровым номером: №; нежилое здание с кадастровым номером №

    В отношении сооружения зарегистрирован запрет Управлению Росреестра по Калининградской области вносить изменения в ЕГРН в запись о праве на буровую скважину № до рассмотрения заявления о признании недействительным договора купли-продажи буровой скважины от 02.07.2015 и применении последствий недействительности сделки на основании Определения Арбитражного суда Калининградской области № №

    Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.

    Кроме того, заявление в отношении сооружения с кадастровым номером № на регистрацию ипотеки в силу закона также не представлено.

    25 ноября 2019 года Баговой Татьяной Владиславовной были вновь представлены дополнительные документы, по результатам рассмотрения которых также было сформировано уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 06 декабря 2019 года №

    Причины, препятствующие осуществлению регистрационных действий устранены не были. Не было подано заявление о регистрации ипотеки в силу закона в отношении сооружения с кадастровым номером №

    Кроме того, не был прекращен запрет на осуществление регистрационных действий в отношении указанного сооружения, наложенный определением Арбитражного суда КО от 27.11.2018 по делу №

    Согласно пункту 37 части 1 и части 6 статьи 26 Закона о регистрации в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, то это является основанием для приостановления регистрации на срок до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии указанного ареста или запрета.

    Учитывая изложенное, суд приходит к выводу обоснованности действий Управления Росреестра по Калининградской области и отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований.

    Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Баговой Т. В. – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд чрез Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца, с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 20.03.2020.

Судья:                          О.В. Подушкин