Решение по делу № 3-59/2015 от 12.01.2015

Дело № 3-59/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 10 марта 2015 г.

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи Ольковой А.А. при секретаре Доевой З.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ЛВН об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ЛВН на основании заключенного с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области договора № от ( / / ) в редакции дополнительного соглашения, заключенного ( / / ) с ОМС «Управление имуществом городского округа Красноуфимск» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью ( / / ) кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для административного здания, расположенного по ....

Кадастровая стоимость указанного участка согласно кадастровой справке составляет на сегодняшний день ( / / )

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, заявитель ( / / ) обратился в суд с требованием об определении кадастровой стоимости участка по состоянию на ( / / ) равной рыночной стоимости по состоянию на ту же дату в размере ( / / ) руб.

В судебном заседании представитель заявителя ГНМ требования поддержала. Заявитель, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Свердловской области – БАС указал, что Управление не является органом кадастрового учета, не уполномочено на определение кадастровой стоимости, прав и законных интересов заявителя не нарушало, а потому не является заинтересованным лицом по данному делу. Полагал, что таковым в данном случае будет являться ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Относительно представленного отчета указал, что считает его надлежащим, выводы не оспаривает, отчет составлен по состоянию на туже дату, на какую определена кадастровая стоимость участка по результатам государственной кадастровой оценки.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Свердловской области СКА указала, что Учреждение не является заинтересованным лицом по данному делу, поскольку не уполномочено на проведение государственной кадастровой оценки земель, а лишь осуществляет внесение представленных в установленном порядке сведений об экономических характеристиках участков в государственный кадастр недвижимости. Функции по проведению государственной кадастровой оценки земель возложены на Управление Росреестра по Свердловской области. Подтвердила соответствие представленного отчета дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость участка по результатам массовой оценки.

Заинтересованное лицо Администрация г. Красноуфимска просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. В отзыве указала, что поскольку заявитель изначально являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, из которого путем раздела был образован участок №, разрешение спора в отношении последнего возможно только в случае государственной регистрации дополнительного соглашения, заключенного ЛВН ( / / ) с ОМС «Управление имуществом городского округа Красноуфимск» об изменении предмета договора.

Заинтересованное лицо Правительство Свердловской области, надлежаще извещенное судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, отзыва не представило.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд находит требования не подлежащими удовлетворению.

Материалами дела подтверждается, что на основании заключенного с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области договора № от ( / / ) ЛВН был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью ( / / ) кв.м, расположенный по ....

Договор заключен на срок до ( / / ) г., зарегистрирован в установленном порядке.

На основании соглашения от ( / / ) права и обязанности арендодателя по указанному договору перешли к муниципальному образованию ....

На основании постановления Главы городского округа Красноуфимск от ( / / ) № участок с кадастровым номером № был разделен на два участка с кадастровыми номерами № площадью ( / / ) кв.м и № площадью ( / / ) кв.м.

Дополнительным соглашением от ( / / ) заключенным между ЛВН и МО Крсноуфимск в лице ОМС «Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск» предмет договора изменен на участок с кадастровым номером № площадью ( / / ) кв.м. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

С учетом положений Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, устанавливающего арендную плату в процентах от кадастровой стоимости, размер кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности заявителя при исчислении платы за пользование участком в будущих периодах.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее Закона об оценочной деятельности) в действующей редакции предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими или юридическими лицами в случае, если указанные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты государственной кадастровой оценки на территории МО Красноуфимск утверждены Постановлением Правительства Свердловской области Свердловской области от 07.06.2011 № 695-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Свердловской области» и установлены на основании перечня земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки, сформированного по состоянию на 01.01.2010.

Однако, как следует из отзыва ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», кадастровая стоимость принадлежащего заявителю участка была утверждена после массовой кадастровой оценки на основании акта определения кадастровой стоимости от 22.05.2012 в связи с его образованием после даты массовой оценки.

В обоснование своих требований заявитель представил отчет от ( / / ), выполненный оценщиком ( / / ) ЧВА, из которого следует, что рыночная стоимость участка определена по состоянию на 01.01.2010, то есть на дату массовой кадастровой оценки.

Соответствие отчета требованиям Закона о оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности подтверждается положительным экспертным заключением НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» от ( / / ), членом которого является оценщик ЧВА

Поскольку дата на которую оценщиком установлена рыночная стоимость участка не соответствует дате определения кадастровой стоимости, указанной в акте определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о несопоставимости представленного отчета.

Содержание указанного отчета также не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Как следует из Постановления Правительства Свердловской области Свердловской области от 07.06.2011 № 695-ПП, основным критерием, по которому различаются удельные показатели кадастровой стоимости участков, является вид их разрешенного использования. Соответственно, указанная характеристика имеет определяющее значение для установления стоимости участка.

Согласно отчету, рыночная стоимость рассчитана оценщиком методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В соответствии с п. 14 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от ( / / ) № «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» аналогом является сходный по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

В отчете оценщик указывает, что в качестве аналогов им отобраны участки соответствующие объекту оценки, в том числе по виду разрешенного использования (л.д. 57). При этом оценщик делает допущение, что исходя из наименования раздела в газете с объявлениями о продаже «Земля под коммерческую застройку (л.д. 61)», любой из размещенных в данном разделе участков можно использовать под общественно-деловую или торгово-офисную застройку. При этом в отчете никак не комментируется тот факт, что в данном разделе приведены также объявления о продаже участков под промышленную застройку, для строительства АЗС, комплекса жилых домов, для сельскохозяйственного использования.

В отношении использованных в качестве аналогов № № и № участков в ... вид разрешенного использования в объявлении отсутствует.

Аналоги № №, расположенные в ..., также согласно объявлению не имеют вида разрешенного использования, позволяющего сопоставить его с объектом оценки, а кроме того, являются застроенными, что является нарушением п. 20 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)», согласно которому застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, поскольку в отношении выбранных оценщиком аналогов не представляется возможным проверить их сопоставимость с объектом оценки по экономическим характеристикам с объектом оценки, указанный в отчете конечный результат оценки не может быть признан достоверным.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении заявления ЛВН отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Свердловский областной суд.

Решение в окончательном виде изготовлено 16 марта 2015 г.

Судья А. А. Олькова