Решение по делу № 3а-179/2017 от 02.08.2017

Дело № 3а-179/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 25 сентября 2017 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.

при секретаре Лепихиной Н.В.

с участием представителя административного истца Рубцовой А.В., представителя административных ответчиков Спицыной А.С., представителя заинтересованного лица Быстриковой В.В. рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению департамента земельных отношений администрации г. Перми об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,

у с т а н о в и л:

департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее также – Департамент, административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – Комиссия, административный ответчик) от 25 апреля 2017 г. № 382 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. КИМ, 2, участок № 1, равной рыночной стоимости в размере 114957000,00 рублей по состоянию на 19 марта 2014 г. и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование заявленных требований указал, что отчёт об оценке от 11 апреля 2017 г. № 03-04/17, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по форме и содержанию требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки.

В судебном заседании представитель Департамента Рубцова А.В административные исковые требования поддержала в полном объёме.

Представитель Комиссии и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – административный ответчик) Спицына А.С. возражала против удовлетворения административного иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель государственного автономного учреждения здравоохранения Пермского края «Городская клиническая больница № 4» (далее также – ГАУЗ ПК «ГКБ № 3», заинтересованное лицо) Быстрикова В.В. с заявленными административными исковыми требованиями не согласилась, просила отказать административному истцу в удовлетворении административного иска.

Заслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав имеющиеся в административном деле доказательства, а также дело № 11/31 (том 382), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьёй 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Российской Федерации) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделённые государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ГАУЗ ПК «ГКБ № 4» обладает на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под комплекс зданий городской клинической больницы № 4, общей площадью 26035,2 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. КИМ, 2, участок № 1.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена на основании акта № 1080 от 19 марта 2014 г. в размере 243511 391,23 рубль по состоянию на 19 марта 2014 г.

Не согласившись с данной оценкой, 13 апреля 2017 г. ГАУЗ ПК «ГКБ № 4» в лице представителя Дзадзамия Т.Ш., действующей на основании доверенности от 23 апреля 2015 г., обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, созданную на основании приказа Росреестра от 21 ноября 2011 г. № П/455/11, и представило отчёт по определении рыночной стоимости земельного участка № 03-04/17 от 11 апреля 2017 г.

Решением Комиссии от 25 апреля 2017 г. № 382 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 114957000,00 рублей, установленной в отчёте об оценке № 03-04/17 от 11 апреля 2017 г.

Рыночная стоимость земельного участка в соответствии с отчётом № 03-04/17 от 11 апреля 2017 г. определена по состоянию на 19 марта 2014 г., что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии 25 апреля 2017 г. в результате рассмотрения заявления установлено, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости земельного участка составляет 53 %; оформление и содержание отчёта об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Руководствуясь приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263, которым утверждён Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания Комиссии и её работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого Комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере 114957000,00 рублей на основании предоставленного отчёта об оценке (оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Приведенные Департаментом доводы о несоответствии отчёта об оценке № 03-04/17 от 11 апреля 2017 г. (далее также – Отчёт, Отчёт об оценке) по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными.

Общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки определены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

Требования к отчёту об оценке также установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299.

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, определены Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297.

Требования к проведению оценки недвижимости установлены Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

По мнению административного истца, отчёт об оценке № 03-04/17 от 11 апреля 2017 г. не соответствует требованиям статей 11, 15.1 Закона об оценочной деятельности и пунктов 5, 6, 8, 11 ФСО № 3, пунктов 11, 22 ФСО № 7, пункта 23 ФСО № 1.

В соответствии со статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности, юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, обязано, в том числе, застраховать свою ответственность за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности на срок не менее чем 1 год.

Из содержания полиса страхования ООО «КСИ Консалтинг», приложенного к отчёту об оценке, следует, что договор страхования ответственности ООО «КСИ Консалтинг» вступает в силу с 1 января 2015 г. при условии оплаты страховой премии в порядке, предусмотренном договором, и оканчивается 31 января 2018 г.

Согласно представленным представителем ГАУЗ ПК «ГКБ № 4» документам, ООО «КСИ Консалтинг» по договору страхования, действующему с 1 января 2015 г., произвело перечисление страховых премий 24 декабря 2014 г., 17 декабря 2015 г. и 21 декабря 2016 г. Последний платёж должен быть произведён не позднее 25 декабря 2017 г.

Учитывая изложенное, утверждения Департамента со ссылкой на статью 15.1 Закона об оценочной деятельности в обоснование административного иска о том, что страховой полис по договору страхованию ответственности оценщика (ООО «КСИ Консалтинг») при осуществлении оценочной деятельности не является действительным, ошибочны.

Доводы административного истца о несоответствии Отчёта об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункту 6 ФСО № 3 со ссылкой на отсутствие у начальника отдела оценки ООО «КСИ Консалтинг» А. соответствующих полномочий, суд считает ошибочными, так как они опровергаются копией доверенности от 9 января 2017 г. № 2, выданной ООО «КСИ Консалтинг» на имя А., с правом представлять интересы оценочной организации, заключать договоры по оценке и контролировать исполнение заключённых договоров, подписывать отчёты об оценке, договоры, совершать иные необходимые действия (без права передоверия). Кроме того, сама А., состоящая в трудовых отношениях с ООО «КСИ Консалтинг», поименована как оценщик в Отчёте об оценке. Таким образом, Отчёт подписан оценщиком и скреплён печатью юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях, а документы, подтверждающие квалификацию и право на занятие оценочной деятельностью А., приложены к Отчёту об оценке.

Утверждения Департамента в обоснование административного иска о том, что оценщиком нарушены пункты 21, 23 ФСО № 1, которыми установлены требования к заданию на оценку и этапы проведения оценки, где заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку, является первым этапом, а составление отчёта об оценке – последним, суд считает ошибочными, поскольку наличие в задании на оценку ссылки на допущения, на которых должна основываться оценка, не может повлечь признание Отчёта недостоверным, так как оценщик, имеющий значительный опыт в приведённой сфере, до момента формирования Отчёта об оценке предполагает структуру этого документа.

Довод административного истца в обоснование заявленных требований о том, что в нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 6, подпункта «г» пункта 8 ФСО № 3, учитывая положения пункта 23 ФСО № 1, в Отчёте об оценке отсутствуют все необходимые сведения (и копии соответствующих документов) об оценщике Г., которая принимала участие в проведении оценки, суд считает несостоятельным ввиду следующего.

В соответствии со статьёй 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.

Как следует из Отчёта, Г., состоящая в трудовых отношениях с ООО «КСИ Консалтинг», в рамках подготовки Отчёта об оценке участвовала только в проведении осмотра объекта оценки. Сам Отчёт об оценке подписан оценщиком А. Степень участия Г. отражена в таблице 3 на странице 7 Отчёта, при этом она поименована не как оценщик, а как специалист, привлечённый к проведению оценки и подготовке отчета об оценке, что не противоречит положениям статьи 14 Закона об оценочной деятельности, и это, по мнению суда, не требует представления документов, указанных в подпункте «г» пункта 8 ФСО № 3, а также подписи специалистом Отчёта об оценке.

Утверждения Департамента о несоответствии Отчёта об оценке требованиям пункта 5 ФСО № 3 (наличие ошибок, которые вводят в заблуждение) являются несостоятельными по следующим основаниям.

В столбце 3 таблицы 17 на странице 45 Отчёта оценщиком допущена опечатка, так как вместо числа «750,78» указал число 749,38». Однако эта опечатка не повлияла на расчёт корректировки.

То обстоятельство, что, как следует из раздела 8.3 Отчёта, оценщик из 3 методов сравнительного подхода выбрал метод количественных корректировок, но привёл математическую модель для метода рыночных сравнений, не свидетельствует о порочности Отчёта об оценке. При проведении оценки оценщик руководствовался положениями ФСО № 7, в частности пунктом 22, согласно которому при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщиком в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. И метод количественных корректировок, и метод сравнения продаж основаны на подборе аналогов и дальнейшем введении корректировок по основным ценообразующим факторам. Таким образом, математическая модель для метода рыночных сравнений применима.

Ссылка административного истца в обоснование административного иска на отсутствие в Отчёте об оценке в нарушение требований пункта 11 ФСО № 7 информации о сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, а также отсутствие интервалов значений факторов, влияющих спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, является ошибочной, так как сегмент рынка определён в таблице 10 Отчёта, а интервал значений цен, в зависимости от факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, изложены в размере 6.4.3 Отчёта (страницы 31 – 32).

Для расчёта стоимости 1 кв. м оцениваемых земельных участков оценщиком выбраны наиболее подходящие по основным параметрам объекты из 8 предложений, это объекты № 1, 6 и 7 согласно таблице 15 (страница 41 Отчёта), соответственно, копии материалов и распечаток представлены только по приведённым предложениям, что, вопреки мнению Департамента, не свидетельствует о несоответствии Отчёта об оценке требованиям пункта 11 ФСО № 3.

Утверждения Департамента о том, что Отчёт об оценке не соответствует требованиям подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, поскольку, по мнению административного истца, оценщиком не выявлены имеющиеся отличия объекта оценки и объектов-аналогов по виду разрешённого использования и не проведена соответствующая корректировка, являются несостоятельными.

Перечень территориальных зон и подзон согласно градостроительному зонированию территории г. Перми содержится в Правилах землепользования и застройки города Перми, утверждённых решением Пермской городской Думы от 26 июня 2007 г. № 143. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории земель – земли населённых пунктов. Все земельные участки расположены в территориальных зонах ЦС-1, Ц-2, Ж-1, в которых допускается размещение объектов коммерческого и жилого назначения. Виды разрешённого использования (основные и вспомогательные) земельных участков, расположенных в перечисленных территориальных зонах, пересекаются, в связи с чем оценщиком корректировка по данной категории не производилась.

Ссылка административного истца в обоснование административного иска на несоответствие Отчёта подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 по тому основанию, что в нём отсутствует корректировка цены объектов-аналогов на коммуникации (к ним не проведено электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление в отличие от объекта оценки), не свидетельствует о невозможности использования Комиссией Отчёта об оценке при вынесении оспариваемого решения. В таблице 16 на странице 42 Отчёта в отношении объектов-аналогов содержатся сведения «без построек, коммуникации рядом, транспортная доступность средняя». Таким образом, проведение коммуникаций к объектам-аналогам возможно, в связи с чем корректировка по данной категории не требовалась.

Доводы административного истца о несоответствии Отчёта требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 по мотиву того, что объект оценки расположен в зоне ЦС-2 (основные виды разрешённого использования: больницы, амбулатории, морги и т.п.), а объекты-аналоги расположены в территориальных зонах Ж-1 и Ц-2 (основные виды разрешённого использования: многоквартирные жилые дома, многоквартирные дома разных типов со встроенно-пристроенными помещениями жилого назначения), то есть земельные участки относятся к разным сегментам рынка, не свидетельствуют о порочности Отчёта об оценке. Суд соглашается с правовой позицией административных ответчиков, согласно которой все земельные участки (и объект оценки, и объекты-аналоги) расположены в территориальных зонах ЦС-1, Ц-2, Ж-1, являющихся наиболее схожими по видам разрешённого использования, при этом согласно видам разрешённого использования этих зон, на земельных участках возможно строительство жилых, административно-торговых объектов и объектов здравоохранения. Также суд учитывает, что рынок земельных участков под объекты здравоохранения не развит, в связи с чем оценщиком при проведении оценки были использованы сведения об объектах-аналогах, наиболее подходящих по основным параметрам с объектом оценки.

Административный истец полагает, что при оценке спорного земельного участка были нарушены требования подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, поскольку при расчёте корректировок на местоположение оценщиком использовалась модель ценообразования для коммерческой недвижимости под объектами неопределённого назначения, к которым относятся различные объекты недвижимости (в том числе встроенно-пристроенные помещения, отдельно стоящие здания нежилого назначения, квартиры на первых этажах, переведённые в нежилое назначение и т.п.), хотя один из объектов-аналогов расположен в зоне Ж-1 и предназначен для размещения на нём жилых объектов – многоквартирных домов, но модель ценообразования для рынка квартир существенно отличается как качественными, так и количественными характеристиками от рынка коммерческой недвижимости, а ценообразование для всех объектов, включая оцениваемый должно быть единообразным.

Суд считает вышеприведённые доводы несостоятельными и не влекущими признание оспариваемого решения Комиссии незаконным. Согласно обоснованию проведения корректировки на местоположение (страницы 46 – 47 Отчёта об оценке), введение этой корректировки обусловлено выбором аналогов в различных районах г. Перми, экономическая однородность которых различна. Как следует из ответа ООО «КСИ Консалтинг», направленного в адрес ГАУЗ ПК «ГКБ № 4», в Пермском крае рынок недвижимости представлен следующим сегментами: жилая, коммерческая, производственная. Объект оценки наиболее близок к сегменту коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость делится на 3 подсегмента: офисная, торговая, неопределённого назначения. Учитывая характеристики спорного земельного участка (в том числе вид разрешённого использования), суд соглашается с тем, что объект оценки наиболее близок к подсегменту неопределённого назначения, поэтому при проведении корректировки оценщиком правомерно была использована модель ценообразования для коммерческой недвижимости под объектами неопределённого назначения.

То обстоятельство, что один из членов Комиссии, принимавшей 25 апреля 2017 г. решение № 382, К. (Представитель национального совета по оценочной деятельности) является учредителем и директором ООО «КСИ Консалтинг», не влечёт признание обжалуемого административным истцом решения незаконным. Согласно статье 16 Закона об оценочной деятельности оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Оценщик ООО «КСИ Консалтинг» А., проводившая оценку, к перечисленным в статье 16 Закона об оценочной деятельности лицам не относятся. Иные доказательства, подтверждающие изложенные в статье 16 Закона об оценочной деятельности обстоятельства, влекущие признание решения Комиссии от 25 апреля 2017 г. № 382 незаконным, Департаментом не представлены.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу, что содержание Отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оспариваемое решение Комиссии от 25 апреля 2017 г. № 382, будучи направленным на обеспечение исполнения ГАУЗ ПК «ГКБ № 4», как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены Комиссией при рассмотрении заявления ГАУЗ ПК «ГКБ № 4» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы Комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии от 25 апреля 2017 г. № 382 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято административным ответчиком в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов административного истца не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения административного иска.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении административного искового заявления департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 25 апреля 2017 г. № 382, исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – 29 сентября 2017 г.

Решение вступило в законную силу 31 октября 2017 г.

Судья /подпись/