Решение от 17.03.2020 по делу № 2-103/2020 от 03.12.2019

    Дело № 54RS0031-01-2019-001495-41

    Поступило в суд 03.12.2019

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    17 марта 2020 года                          г. Обь Новосибирской области

    Обской городской суд Новосибирской области в составе:

    председательствующего судьи                    Бражниковой А.Е.,

    при секретаре                                                 Герман Е.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ермохина Владимира Сергеевича к администрации г. Оби Новосибирской области о понуждении заключить договор аренды земельного участка без торгов,

    УСТАНОВИЛ:

    Ермохин В.С. обратился в суд с иском к администрации <адрес>, в котором просил понудить администрацию <адрес> ИНН № заключить договор аренды земельного участка, кадастровый №, площадью 1500 кв.м., расположенного в территориальной зоне П-4 на карте зонирования <адрес>.

    В обоснование исковых требований, ссылаясь на положения ст. 135, ст.133.1 Гражданского кодекса РФ, ст.39.20, 39.6 Земельного кодекса РФ, указал следующее.

ДД.ММ.ГГГГ Ермохиным В.С. было направлено заявление на заключение договора аренды земельного участка, кадастровый №, площадью 1500 кв.м., расположенного в территориальной зоне <адрес> на карте зонирования <адрес>, утвержденной решением 40-й сессии Совета депутатов <адрес> третьего созыва от ДД.ММ.ГГГГ №, без проведения торгов на основании ст.39.20, ст. 39.6 Земельного кодекса РФ для дальнейшего ведения хозяйства на данном земельном участке и последующего строительства на нем складского помещения для хранения памятников. На указанном участке расположено нежилое здание, площадью 132,7 кв.м. Ответ до сих пор не получен. Договор аренды на новый срок не заключен.

    Истцу на праве собственности принадлежат нежилое здание по адресу: <адрес> на земельном участке № площадью 1500 кв.м. Данный участок был арендован с целью изготовления и реализации надгробных памятников. Было построено и введено в эксплуатацию нежилое здание. Также следует учесть и тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного спорного земельного № Заключение данного договора было невозможно без соответствующего обоснования. Обоснование аренды именно этого земельного участка, именно такой площади в администрацию было предоставлено, администрацией одобрено и как результат был заключен договор аренды без торгов. Дальнейшее заключение договоров аренды также проходило без проведения торгов.

    Таким образом, истец, как собственник единого объекта недвижимого имущества, вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, в аренду и уполномоченный орган в течение тридцати дней со дня получения указанного заявления должен направить иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

    При этом собственники указанного объекта недвижимости имеют исключительное право на предоставление земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, в аренду и никто кроме них не имеет право на предоставление земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

    В судебном заседании истец Ермохин В.С. поддержал исковые требования в полном объеме, просил удовлетворить, указал, что администрация отказывается заключать договор аренды земельного участка на 15 соток земли. Ему нужен именно полный земельный участок для ведения хозяйственной деятельности, что подтверждает проект и иные документы, который он предоставлял. Ермохин В.С. на этом земельном участке построил здание, и планировал построить складские помещения и производственный цех. Данный земельный участок получал по Регламенту. Если бы истец не предоставил все необходимые документы, то участок не был бы ему предоставлен в аренду. Когда Ермохин В.С. построил это административно-торговое здание, у него был проект, в котором было запланировано построить складское помещение и производственный цех. Ермохин В.С. не успел их построить, в связи с кризисами. К заявлению обоснование необходимости предоставления в аренду земельного участка, площадью 1 500 кв. м., предоставлено не было. Ермохин В.С. по уважительным причинам не смог построить там то, что хотел. Истец считал, что у администрации был проект.

    Представитель истца Бадаев И.В., придерживаясь занятой его доверителем позиции, также настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме. Пояснил, что истец хочет заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов. Считает, что это его законное право. Изначально было дано разрешение на земельный участок, разрешение на строительство, имеется зарегистрированная собственность для ведения бизнеса, который подразумевает именно такой земельный участок. Администрация в своем отказе ссылается на несоразмерность площади здания занимаемой площади земельного участка, однако в Земельном кодексе РФ в ст. 39.16 имеются обоснования для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов. Перечень состоит из 25 пунктов, является закрытым и расширенному токованию не подлежит.

    Представитель ответчика администрации г. Оби Новосибирской области Грязнов С.Д. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва и письменных дополнений к нему. Пояснил, что исковые требования заявлены безосновательно, поскольку администрация не уклоняется от заключения договора аренды. Оснований для заключения договора аренды без проведения торгов не имеется, что и было указано истцу в двух ответах администрации. Данные отказы истцом оспорены не были, и являются девствующими. Административный регламент не был принят в ДД.ММ.ГГГГ году. В то время договоры аренды по акту выбора заключались в соответствии со ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ. Первый договор аренды имел срок действия с ДД.ММ.ГГГГ Затем в ДД.ММ.ГГГГ году был заключен новый договор аренды, т.е. возникли новые правоотношения. Следовательно, ссылки на ДД.ММ.ГГГГ год безосновательны. На земельном участке не имеется незавершенного объекта строительства. Согласно норм Земельного кодекса РФ, а также имеющейся судебной практике, площадь земельного участка для эксплуатации возведенного здания, площадью 132 кв.м., необходимо обосновать. Без проведения торгов, может быть предоставлен земельный участок только для эксплуатации данного здания, площадь которого не соответствует 1500 кв.м. Считает, что истцом выбран неверный способ защиты, исходя из выбранной практики. Так нарушения прав и законных интересов могут быть обжалованы в административном порядке. В данной ситуации обжалования в порядке КАС РФ не было. Обоснование необходимости предоставления в аренду земельного участка, 1500 кв. м. истцом предоставлено не было. К заявлению истца в администрацию г. Оби была представлена информация о том, что расположен объект недвижимости, площадью 132 км.м., и паспортные данные. В своём ответе об отказе ответчик исходил из площади расположенного на земельном участке здания и отсутствия каких-либо объектов незавершенного строительства на данном земельном участке. Статьей 39.20 Земельного кодекса установлено, что земельные участки предоставляются в результате торгов. Подпункт 5 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ устанавливает, что представление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной и муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется для завершения строительства этого объекта. В заявлении было указано: для окончания строительства. На земельном участке не было зарегистрировано объектов незавершенного строительства. Был один завершенный объект строительства, площадью 132 кв.м.

    Свидетель ФИО6 в судебном заседании пояснил по процедуре заключения договора аренды спорного земельного участка следующее. На момент его пребывания в должности главного специалиста, а потом исполняющего обязанности начальника отдела архитектуры, любой из земельных участков по аналогичным предварительным заявлениям выдавался следующим образом. В администрации существовал Административный регламент по процедуре предоставления земельных участков по акту выбора и обследования земельного участка в соответствии со ст.ст.30, 31 Земельного кодекса РФ, которые с ДД.ММ.ГГГГ упразднены. Данный Регламент подразумевал, что гражданином указывается необходимость истребуемой площади. При этом он обязательно прикладывает обоснование площади земельного участка. То есть это некий расчет площади, выполненный лицензированной организацией, содержащий пояснения необходимости указанной площади. После чего акт выбора рассматривает комиссия и принимает решение. Если есть законный основания для отказа, то отказывает. В данном случае земельный участок был предоставлен испрашивамой площадью, в соответствии с Административным регламентом. После того, как акт выбора был получен, комиссией вынесено положительное решение, издается постановление об утверждении данного акта. После этого потенциальный будущий собственник делает кадастровый паспорт земельного участка, то есть устанавливает его границы. После чего документы передаются в экономический отдел, где проводится оценка земельного участка на предмет ставки арендной стоимости – ежемесячной или ежегодной. Затем договор аренды утверждается, юстируется, а уже потом попадает ко ФИО6 То есть у человека уже возникает право аренды земельного участка. Земельный участок сформирован, имеет площадь, имеет вид разрешенного использования. ФИО6 требует градостроительный план, проект земельного участка. В градостроительном плане гражданин обосновывает площадь застройки, все имеющиеся коммуникации. Если все в порядке, то ему выдается постановление об утверждении градостроительного плана и уже в соответствии с ним изготавливает проект, в котором обосновывает площадь своей застройки, и получает разрешение. На данном участке в соответствии с проектом было построено здание. Еще были какие-то склады, площадка. Все было построено.

    Выслушав мнение участников процесса, пояснения свидетеля ФИО6, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

    Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

    В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 года N 309-ЭС15-11394, в свою очередь, при рассмотрении вопроса о предоставлении испрашиваемого участка в собственность или в аренду, необходимо учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке.

    Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной градостроительной и проектной документации.

    В судебном заседании установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м. расположенном в территориальной зоне <адрес> на карте зонирования <адрес> по адресу: <адрес> расположено нежилое здание (административно-бытовое здание), с кадастровым номером №, площадью 132,7 кв.м., принадлежащее на праве собственности Ермохину Владимиру Сергеевичу (л.д.26).

    Спорный земельный участок был предоставлен администрацией г. Оби Новосибирской области Ермохину В.С. по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В договоре указано разрешенное использование – для установки павильона и складского помещения для оказания ритуальных услуг, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, срок действия договора – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.36-41).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Оби Новосибирской области и Ермохиным В.С. был заключён договор аренды земельного участка № с разрешенным использованием спорного земельного участка - строительство и эксплуатация административно-бытового здания, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, срок действия договора – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12-15, л.д.58-69).

            Согласно пункту 4.3.2 вышеназванных Договоров «по истечению срока действия настоящего договора арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора».

            В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий преимущественное право на заключение нового договора аренды без торгов, утратил силу с 01 марта 2015 года.

            Более того, в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

            Согласно пункту 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

    1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

    2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

    3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

    4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

            По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

            В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства другим оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

            Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ такое предоставление осуществляется:

    1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

    2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

            В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

            Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

    1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

    2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

    3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

    4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

            Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права пунктом 4 данной статьи.

            При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

            Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28 марта 2018 года.

ДД.ММ.ГГГГ на заявление Ермохина В.С. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22) о продлении срока договора аренды администрацией г. Оби Новосибирской области был направлен ответ № об отказе в удовлетворении данного заявления со ссылками на п.п.2.1, 6.2 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствие законодательно предусмотренных действующим законодательством РФ оснований для продления данного Договора. В данном ответе со ссылками на п.2 ст.39.6, п.1 ст.39.17 Земельного кодекса РФ, Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 января 2015 года №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов по каждому конкретному основанию», указано на право заявителя обратиться в администрацию г. Оби новосибирской области о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, подготовленным в соответствии с указанными нормами действующего законодательства (л.д.20-21).

ДД.ММ.ГГГГ на заявление Ермохина В.С. о заключении договора аренды администрацией г. Оби Новосибирской области был направлен ответ № об отказе в удовлетворении данного заявления за отсутствием правовых оснований: отсутствия обоснования испрашиваемой площади земельного участка и объекта незавершенного строительства (л.д.57).

    Сведений о том, что данные ответы администрации г. Оби Новосибирской области были оспорены Ермохиным В.С. и признаны незаконными, суду не представлено.

    Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № находится в территориальной зоне <адрес>

    Зона включает в себя участки территории города, предназначенные для размещения объектов делового и коммерческого назначения с объектами складского назначения, а также необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

    В соответствии со ст.36 Правилами землепользования и застройки городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (с изм.) минимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 40% (пункт 4).

    Таким образом, площадь застроенной территории вышеуказанными объектами недвижимости составляет 8,8% площади испрашиваемого земельного участка.

    Предоставление земельного участка под объектами недвижимости площадью, значительно превышающей площадь самих объектов, в отсутствие объективного обоснования размера не основано на нормах права и нарушает интересы муниципального образования <адрес>.

    В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 года N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

    Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 года № 64-КГ16-2).

    Как пояснил Ермохин В.С. в судебном заседании, им не было представлено в администрацию г. Оби Новосибирской области обоснование необходимости заключения договора аренды земельного участка испрашиваемой площади.

    В материалах дела отсутствуют доказательства наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства. Напротив, истец в судебном заседании подтвердил тот факт, что на территории спорного земельного участка отсутствуют объекты незавершенного строительства.

    Помимо уже возведенного здания, право собственности на которое принадлежит Ермохину В.С., на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо здания либо сооружения, указанные, по пояснениям истца, в первоначальном обосновании для заключения договора аренды земельного участка в 2012 году.

    Таким образом, суд приходит к выводу о несоблюдении Ермохиным В.С. условий, определенных в п.п.10 п.2, п.п.1 п.3, п. 5, п.п. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Доказательств иного суду не представлено.

    Граждане свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ). Подписывая договоры в ДД.ММ.ГГГГ году и в ДД.ММ.ГГГГ году, заявитель согласился со всеми его условиями, включая условия о сроке действия, прекращении договора по истечению срока действия, претензий относительно сданного в аренду земельного участка администрации г. Оби Новосибирской области не предъявлял.

    В связи с чем, ссылки Ермохина В.С. на невозможность завершить строительство объектов согласно ранее представленному плану (обоснованию) при заключении договора аренды в ДД.ММ.ГГГГ году в обоснование отсутствия в настоящий момент объектов незавершенного строительства суд находит не убедительными.

    Обстоятельства того, что Ермохиным В.С. может быть в последующем представлено обоснование необходимости заключения договора аренды земельного участка испрашиваемой площади, отсутствует задолженность по арендной плате, в данном случае не влияют на итоги рассмотрения настоящего спора, поскольку не ограничивают право арендодателя публичного земельного участка на прекращение арендных отношений после истечения установленного договором срока его действия и не позволяют заключить новый договор без проведения торгов с позиций статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

    В связи с чем, исходя из вышеназванных законоположений и установленных обстоятельств дела, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

    РЕШИЛ:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 23 ░░░░░ 2020 ░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                             ░.░. ░░░░░░░░░░