Решение по делу № 2-1892/2020 от 21.01.2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Курганский городской суд Курганской области в составе:

председательствующего судьи Рябовой Ю.В.,

при секретаре Масловой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кургане 8 июня 2020 г. гражданское дело № 23RS0058-01-2019-004610-31 по исковому заявлению Терзиян Натальи Юрьевны к Майборода Александру Ивановичу о расторжении предварительного договора, по встречному иску Майборода Александра Ивановича к Терзиян Наталье Юрьевне о расторжении предварительного договора и взыскании суммы оплаты по договору, пени,

при участии в судебном заседании ответчика Майборода А.И., его представителя по устному ходатайству Худяева А.А.,

установил:

Терзиян Н.Ю. обратилась в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к Майборода А.И. о расторжении заключенного между Терзиян Н.Ю. и Майборода А.И. 18 сентября 2017 г. предварительного договора купли-продажи недвижимости в виде квартиры.

Определением Хостинского районного суда г. Сочи от 4 декабря 2019 г. гражданское дело по исковому заявлению Терзиян Н.Ю. к Майборода А.И. о расторжении предварительного договора передано для рассмотрения в Курганский городской суд Курганской области.

Определением Курганского городского суда Курганской области от 21 января 2020 г. гражданское дело принято к производству.

В обоснование исковых требований истец указывала, что 18 сентября 2017 г. между сторонами был заключен предварительный договор. По условиям данного договора стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить договор купли-продажи квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, с/т «Агро», участок 149а. Договором была предусмотрена оплата покупателем продавцу обеспечительного платежа в сумме 1955200 руб., которую ответчик исполнил надлежащим образом. Однако, в связи с отсутствием со своей стороны реальной возможности исполнения обязательства по заключению сделки она направила в адрес ответчика уведомление о расторжении предварительного договор и возвращении уплаченных ему денежных средств. В связи с отказом ответчика она вынуждена обратиться в суд с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик Майборода А.И. обратился в суд со встречным иском к Терзиян Н.Ю. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, пени.

В ходе судебного рассмотрения ответчик изменил встречные исковые требования, указывал в их обоснование, что между ним и Терзиян Н.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры он выполнил в полном объеме, однако Терзиян Н.Ю. свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнил. Полагал, что фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи с условием предварительной оплате, в связи с чем, по его мнению, денежные средства, уплаченные по договору, подлежат возврату. Кроме того, полагал, что с Терзиян Н.Ю. подлежат взысканию предусмотренные договором пени в размере 799676,8 руб. за нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию, в размере 195520 руб. за необоснованное уклонение от заключения основного договора купли-продажи.

В окончательном варианте Майборода А.И. просил суд расторгнуть заключенный с Терзиян Н.Ю. предварительный договор от 18 сентября 2017 г. купли-продажи квартиры площадью 41,6 кв.м, находящейся на 5 этаже многоквартирного жилого дома, строящегося на земельном участке общей площадью 982 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0301009:114, по адресу: <адрес>, с/т «Агро», участок 149а; взыскать с Терзиян Н.Ю. сумму оплаты по договору в размере 1955200 руб., пени в соответствии с п. 5.4. договора в размере 799676 руб. 80 коп., пени в соответствии с п. 5.7. договора в размере 195520 руб.

В судебное заседание истец Терзиян Н.Ю. и ее представитель по доверенности Иванова М.Л. не явились, извещались судом надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. В представленных письменных возражениях представитель истца выразила признание со встречными исковыми требованиями Майборода А.И. в части расторжения предварительного договора, взыскания основной суммы по договору в размере 1955200 руб., взыскания пени в размере 195520 руб. Требования ответчика о взыскании неустойки в соответствии с п. 5.7 договора полагала неправомерными, поскольку ее уклонение, как продавца, от заключения основного договора купли-продажи не являлось необоснованным. Она лишена была реальной возможности заключить такой договор, поскольку объект строительства был признан судом самовольной постройкой и подлежащим сносу.

Ответчик Майборода А.И. и его представитель Худяев А.А., действующий на основании устного ходатайства, в судебном заседании с иском не согласились, полагали невозможным расторгнуть предварительный договор без возврата уплаченных покупателем денежных средств. На удовлетворении встречных исковых требований настаивали в части расторжения договора, взыскания уплаченной суммы по договору, взыскания пени в соответствии с п. 5.4 договора в размере 195520 руб., в остальной части требования не поддерживали.

Заслушав пояснения ответчика и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что 18 сентября 2017 г. между истцом Терзиян Н.Ю. и ответчиком Майборода А.И. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме.

По условиям данного договора Терзиян Н.Ю. и Майборода А.И. приняли на себя обязательство в будущем заключить договор купли-продажи квартиры в многоэтажном жилом доме с тремя подземными уровнями для автостоянок, строящемся на земельном участке общей площадью 982 кв.м, предоставленном для многоквартирного жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенном по адресу: <адрес>, с/т «Агро», участок №а.

Квартира расположена на 5 жилом этаже, общей (проектной) площадью 41,6 кв.м. План помещения прилагается к договору - Приложение №.

В пункте 1.3. договора стороны согласовали, что основной договор будет заключен после того, как продавец оформит право собственности на указанный жилой дом в соответствии с законодательством РФ.

По условиям договора Терзиян Н.Ю. взяла на себя обязательства, используя имеющиеся собственные средства и средства, полученные по договору, своими силами построить жилой дом и ввести его в эксплуатацию до конца 2 квартала 2018 г. (пункт 3.1. договора), заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры, в течение 30 дней со дня получения свидетельства о праве собственности на свое имя на жилые помещения (пункт 3.4 договора). Срок ввода дома в эксплуатацию может быть увеличен не более чем на 6 месяцев или до 31 декабря 2018 г. (пункт 3.2. договора).

Цена договора согласована сторонами в пункте 4.1. договора и составляет 1955 200 руб.

Ответчик Майборода А.И. обязался внести продавцу обеспечительный платеж в полном размере 1955200 руб. – при подписании договора.

По соглашению сторон расчеты по договору производятся в наличной форме. Подтверждением факта оплаты является расписка, выданная продавцом (п. 4.4. договора).

Указанный договор подписан сторонами. Оплата по договору в размере 1955200 руб. произведена Майборода А.И. полностью, что подтверждается, в том числе и распиской от ДД.ММ.ГГГГ., выданной истцом Терзиян Н.Ю.

Согласно п. 4.1. заключенного между сторонами договора стоимость объекта недвижимости равна стоимости обеспечительного платежа и составляет 1955200 руб. При подписании основного договора общая сумма обеспечительного платежа засчитывается в стоимость объекта.

В установленный договором срок жилой дом не был построен и не введен в эксплуатацию, основной договор купли-продажи квартиры сторонами не заключен.

Материалы дела свидетельствуют, что решением Хостинского районного суда <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен иск Администрации <адрес> к Терзиян Н.Ю. Постановлено признать самовольной постройкой объект капитального строительства площадью застройки 594 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с/т «Агро», участок №а, обязав Терзиян Н.Ю. осуществить снос за свой счет.

Также, решением суда на Терзиян Н.Ю. возложена обязанность освободить самовольно занятый участок в кадастровом квартале №, примыкающий к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0301009:114 по адресу: <адрес>, с/т «Агро», участок №а, путем сноса капитального объекта ориентировочной площадью застройки 635 кв.м, и привести земельный участок в первоначальное состояние с вывозом отходов за счет собственных средств; с Терзиян Н.Ю. в доход государства взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 июля 2018 г. решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 апреля 2018 г. оставлено без изменения.

29 августа 2019 г. Терзиян Н.Ю. направила в адрес ответчика Майборода А.И. уведомление о прекращении обязательств по предварительному договору в связи с тем, что в установленный срок основной договор купли-продажи не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, с предложением заключить соглашение о возврате денежных средств.

В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно абзацу 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Таким образом, проанализировав обстоятельства дела в контексте вышеприведенных норм закона и правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что заключенный 18 сентября 2017 г. между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме является договором купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано, с условием предварительной оплаты.

Иное толкование существа договора как предварительного прямо противоречит приведенным выше разъяснениям абзаца 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 5.4 предварительного договора от 18 сентября 2017 г., в случае нарушения продавцом обязательств, предусмотренных п. 3.1., 3.2. договора он выплачивает покупателю пени в размере 0,1% за каждый день просрочки, но не более 10% от общей стоимости квартиры.

Материалы дела свидетельствуют, что истец Терзиян Н.Ю. предусмотренные п. 3.1., 3.2. договора обязательства не выполнила, в срок до конца 2 квартала 2018 г. жилой дом не построила, не ввела его в эксплуатацию.

Согласно расчету ответчика размер неустойки за период с 31 декабря 2018 г. по 13 февраля 2020 г. составляет 799679,8 руб.

Разрешая заявленные встречные исковые требования ответчика, суд приходит к выводу о их частичном удовлетворении и взыскании с Терзиян Н.Ю. неустойки в размере 195520 руб., поскольку факт нарушения срока исполнения обязательств истцом подтверждён представленными в деле доказательствами, истец в ходе судебного рассмотрения данное обстоятельство не оспаривала, при этом условиями договора размер ответственности истца за данное нарушение ограничен максимальным пределом - не более 10% от общей стоимости квартиры (1955520 руб. х 10%).

Оснований для удовлетворения встречных исковых требований Майборода А.И. в части взыскания с Терзиян Н.Ю. неустойки в размере 195520 руб. в соответствии с п. 5.7. предварительного договора от 18 сентября у суда не имеется, поскольку по условиям договора взыскание данной неустойки с продавца предусмотрено в случае необоснованного его уклонения от заключения основного договора. Вместе с тем, представленные суду доказательства, копии судебных актов, свидетельствуют о том, что истец Терзиян Н.Ю. объективно была лишена возможности заключить основной договор купли-продажи в связи с отсутствие предмета договора, на нее судом была возложена обязанность снести самовольно возведенный объект капитального строительства. Более того, предварительный договор, по существу, является договором купли-продажи.

В силу п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку неисполнение истцом Терзиян Н.Ю. своих обязательств по предварительному договору от 18 сентября 2017 г. влечет для стороны ответчика Майборода А.И. такой ущерб, что он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора – получить в собственность жилое помещение, оплаченное им в полном размере, учитывая однородность требований истца Терзиян Н.Ю. и встречных требований Майборода А.И. в части расторжения предварительного договора, принимая во внимание признание истцом встречных требований в данной части, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца и встречных требований ответчика и расторжении заключенного 18 сентября 2017 г. между Терзиян Н.Ю. и Майборода А.И. предварительного договора купли-продажи квартиры проектной площадью 41,6 кв.м. в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу месторасположения земельного участка, кадастровый номер 23:49:0301009:114: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с/т «Агро», участок 149а.

Согласно п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (п. 1). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2).

Поскольку ответчиком Майборода А.И. до расторжения предварительного договора от 18 сентября 2017 г. были исполнены свои обязательства по оплате цены договора в полном объеме, тогда как в настоящее время предварительный договора расторгнут, то полученные Терзиян Н.Ю. денежные средства в размере 1955200 руб. являются неосновательным обогащением и в силу приведенных выше норм закона подлежат взысканию с нее в пользу Майборода А.И., в связи с чем встречные исковые требования ответчика в данной части являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК Российской Федерации. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При обращении в суд истец Терзиян Н.Ю. произвела оплату государственной пошлины в размере 300 руб., что подтверждается чек-ордером от 1 ноября 2019 г.

Ответчику Майборода А.И. при обращении в суд со встречным исковым заявлением была предоставлена отсрочка оплаты госпошлины.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 98 ГПК Российской Федерации и исходя из процессуального результата рассмотрения исковых требований и встречных исковых требований - с Майборода А.И. в пользу Терзиян Н.Ю. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.; с Терзиян Н.Ю. в доход бюджета муниципального образования г. Курган подлежит взысканию государственная пошлина в размере 17 031 руб. (16 731 руб. + 300 руб.), пропорционально той части встречных исковых требований, которые удовлетворены; с Майборода А.И. подлежит взысканию в доход бюджета муниципального образования г. Курган государственная пошлина в размере 6221 руб., пропорционально той части встречных исковых требований, в которой ему отказано.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Терзиян Натальи Юрьевны удовлетворить.

Встречные исковые требования Майборода Александра Ивановича удовлетворить в части.

Расторгнуть заключенный 18 сентября 2017 г. между Терзиян Натальей Юрьевной и Майборода Александром Ивановичем предварительный договор купли-продажи квартиры проектной площадью 41,6 кв.м. в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу месторасположения земельного участка, кадастровый №: <адрес>, с/т «Агро», участок 149а.

Взыскать с Терзиян Натальи Юрьевны в пользу Майборода Александра Ивановича денежные средства в размере 1955200 руб., внесенные в качестве оплаты по предварительному договору от 18 сентября 2017 г. купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме, пени в размере 195520 руб.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований Майборода А.И. отказать.

Взыскать с Майборода Александра Ивановича в пользу Терзиян Натальи Юрьевны расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Взыскать с Терзиян Натальи Юрьевны в доход бюджета муниципального образования г. Курган государственную пошлину в размере 17 031 руб.

Взыскать с Майборода Александра Ивановича в доход бюджета муниципального образования г. Курган государственную пошлину в размере 6221 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд Курганской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.В. Рябова

Мотивированное решение суда изготовлено 16 июня 2020 г.