Решение по делу № 2-649/2020 от 21.11.2019

Дело № 2- 649/2020

Поступило 22.11.2019

№...

Р Е Ш Е Н И Е           И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

19 февраля 2020г.                        г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:

    судьи                                                             Семенихиной О.Г.,

            при секретаре судебного заседания     Черневич О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сауткиной Н. М. к Михаленко Л. Б., Ткач И. М. о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Сауткина Н.М. обратилась в суд с иском к Михаленко Л.Б. о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> признании за истцом права собственности на указанное недвижимое имущество.

        В обоснование исковых требований указано, что в ДД.ММ.ГГГГ году Сауткиной Н.М. спорное недвижимое имущество было приобретено у Ткач И.М. Сделка была исполнена, истец передала продавцу денежные средства, составлявшие стоимость имущества, а Ткач И.М. передала истцу документы на квартиру, ключи и документы на землю. Переход права собственности не был оформлен.

        В ДД.ММ.ГГГГ году истец в целях продажи квартиры получила у Ткач И.М. доверенность с указанными полномочиями. В ДД.ММ.ГГГГ истец договорилась о продаже квартиры с ответчиком Михаленко Л.Б., которая ДД.ММ.ГГГГ передала истцу задаток за недвижимое имущество в сумме 200 000 руб., истец передала ей ключи от квартиры. Михаленко Л.Б. вселила в квартиру свою мать, поменяла входную дверь. На последующую встречу у риелтора для оформления договора купли-продажи и произведения расчета за недвижимое имущество Михаленко Л.Б. не пришла.

ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с Ткач И.М. право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за ответчиком.

        Истец полагает, что сделка недействительна по тем основаниям, что в день заключения договора Ткач И.М. выдала доверенность истцу для оформления недвижимого имущества и его продажи; истцом был заключен договор об оказании риэлторских услуг по оформлению недвижимого имущества и его продаже; ответчиком была написана истцу расписка об обязании выплатить за спорное недвижимое имущество 200 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ; истцом направлялись письма в адрес ответчика об обязании освободить квартиру.

        Право собственности ответчика на квартиру и земельный участок было зарегистрировано Управлением Росреестра по Новосибирской области на основании решения Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

        В порядке подготовки к рассмотрению дела судом в качестве соответчика была привлечена Ткач И.М.

В судебное заседание истец Сауткина Н.М., ответчики Михаленко Л.Б., Ткач И.М. не явились, о причине неявки не сообщили, не просили об отложении рассмотрения дела. Согласно почтовым отправлениям ответчики о времени рассмотрения дела извещены лично путем получения судебных повесток. Истец Сауткина Н.М. о времени и месте рассмотрения дела была извещена судебной повесткой; судебная корреспонденция, направленная судом указанному в исковом заявлении месту жительства истца, возвращена в связи с истечением срока хранения. По правилам п.1 ст.165.1 ГК РФ, п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судебная повестка считается доставленной, а истец уклонившимся от ее получения. Отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту жительства корреспонденцией является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет сам истец.

Представитель ответчика Михаленко Л.Б.- Шевченко А.А. исковые требования не признал. В обоснование возражений ссылался на то, что оспариваемой сделкой права истца восстановлены не могут быть, в связи с чем, она не имеет права на оспаривание сделки. Михаленко Л.Б. является владеющим с момента заключения договора собственником, ее право в отношении спорного имущества зарегистрировано в установленном законом порядке. Сауткина Н.М. может требовать возмещения убытков за счет ответчика Ткач И.М.

Представитель третьего лица-Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежаще, о причине неявки не сообщил, не просил об отложении рассмотрения дела.

По правилам ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие участников процесса.

        Суд, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации); право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право собственности (п.1 ст.131 ГК РФ).

Согласно п.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на период спорных правоотношений) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пп.1.2 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

При этом из содержания п.2 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по сделкам, заключенным до 1 марта 2013 года, государственной регистрации подлежал не только переход права собственности на недвижимое имущество, но и сам договор купли-продажи жилого дома (квартиры).

В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (п.2 ст.223 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.58 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения. В силу приведенных выше норм закона, для предъявления иска об оспаривании прав ответчика и признании права собственности на спорное недвижимое имущество за собою, истец Сауткина Н.М. должна была представить доказательства наличия оснований для перехода к ней права собственности на это имущество.

Судом установлено, что на момент рассмотрения спора ответчик Михаленко Л.Б. является собственником квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> Право собственности истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Основанием для регистрации права явилось решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество с Ткач И.М. на фио 1 (фамилия изменена на Михаленко в связи со вступлением в брак).

Решением суда было установлено, что с Саенко (фамилия на момент рассмотрения спора Михаленко) Л.Б. собственником имущества Ткач И.М. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи спорных квартиры и земельного участка; договор подписан обеими сторонами; покупателем Саенко (Михаленко) Л.Б. произведен расчет с продавцом, а Ткач И.М. передано покупателю недвижимое имущество. На момент рассмотрения спора было установлено, что Саенко (Михаленко) Л.Б. проживает в спорной квартире с июня 2008 года, пользуется земельным участком.

Истец просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ткач И.М. на фио 1 в связи с тем, что на момент его заключения Ткач И.М. продала это же недвижимое имущество Сауткиной Н.М., договор купли-продажи между сторонами был исполнен.

Из искового заявления и приложенных к иску документов следует, что в письменной форме такой договор не заключался, государственная регистрация договора купли-продажи между Сауткиной Н.М. и Ткач И.М. не была произведена.

    Выдача доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Ткач И.М. на имя Сауткиной Н.М. с правом продажи спорного недвижимого имущества, на которую ссылается сторона истца, сама по себе не приводит к возникновению у представителя права на это имущество, не свидетельствует о наличии волеизъявления Ткач И.М. на отчуждение недвижимого имущества Сауткиной Н.М. и о состоявшейся между ними договоренности об этом. Из буквального толкования текста доверенности видно, что Ткач И.М. доверила Сауткиной Н.М., в том числе, оформить требуемые для продажи недвижимого имущества документы, продать его от ее имени с передачей ей вырученных от продажи денег.

    Последующие действия Сауткиной Н.М. (получение ключей от квартиры, выдача доверенности риэлтору, заключение риэлторского договора, получение части денег от фио 1), также не свидетельствуют о наличии у нее права собственности на спорное недвижимое имущество. Все эти действия Сауткина Н.М. совершала на основании доверенности от имени и в интересах собственника Ткач И.М. в связи с исполнением данного ей поручения.

    Как следует из искового заявления, Сауткина Н.М. сама намеревалась продать спорное имущество Михаленко Л.Б. по указанной доверенности, что повлекло бы возникновение у ответчика права собственности на недвижимое имущество.

    Действие Сауткиной Н.М. на основании представленной в дело доверенности от Ткач И.М. не должны были вызвать у приобретателя квартиры и земельного участка Михаленко (Саенко) Л.Б. сомнения в отношении права продавца Ткач И.М. на их отчуждение, поскольку выдача доверенности сама по себе не ограничивает право собственника самостоятельно распорядиться принадлежащим ему имуществом.

    Устные утверждения Сауткиной Н.М. о наличии договоренности между нею и Ткач И.М. о продаже ей спорного имущества не свидетельствуют о том, что Михаленко Л.Б. не проявила осмотрительность при заключении сделки и является недобросовестным приобретателем спорного имущества. Устная договоренность не влекла возникновение у истца прав в отношении спорного имущества и возможность оспаривания совершенных собственником сделок, поэтому не влияет на добросовестность покупателя.

Исходя из того, что у Сауткиной Н.М. отсутствовал заключенный в письменной форме с Ткач И.М. договор купли-продажи спорного имущества, обратного по правилам ст.56 ГПК РФ доказано не было, договор между Ткач И.М. и Сауткиной Н.М. является незаключенным.     В отношениях с ответчиком Михаленко Л.Б. истец Сауткина Н.М. действовала на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ с полномочиями на совершение сделок от имени и в интересах собственника, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что, заключая оспариваемый договор купли-продажи, Михаленко Л.Б. действовала как добросовестный приобретатель спорного недвижимого имущества. Иного по правилам ст.56 ГПК РФ также доказано не было.

При отсутствии заключенного договора купли-продажи с Сауткиной Н.М., Ткач И.М. до заключения оспариваемого договора с Михаленко Л.Б. оставалась титульным собственником указанных объектов недвижимости, и, могла распорядиться ими по своему усмотрению, в том числе продать Михаленко Л.Б., что не противоречит ст.209 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между покупателем Саенко (Михаленко) Л.Б. и собственником имущества Ткач И.М., у суда не имеется.

Кроме того, при установленных обстоятельствах Сауткина Н.М. не является лицом, наделенным правом заявлять иск о признании недействительной сделки, стороной которой она не является.

Круг лиц, наделенных правом на обращение в суд в связи с недействительностью сделок, определен статьей 166 ГК РФ.

В частности, правом заявить требование о признании оспоримой сделки недействительной наделены непосредственно ее стороны, а также иные лица, которым данное право предоставлено. Однако в любом случае оспоримая сделка может быть признана недействительной только в том случае, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Правом на предъявление требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки также наделены стороны, а в исключительных, предусмотренных законом случаях и иные лица. При этом обязательным условием для удовлетворения такого рода требования является наличие охраняемого законом интереса в признании этой сделки недействительной у лица, его предъявляющего.

Как следует из обстоятельств дела, собственник недвижимого имущества не заключал с Сауткиной Н.М. каких-либо договоров, направленных на переход к истцу права собственности, в связи с чем, заключение оспариваемого договора ее прав и законных интересов не нарушает. Недействительность данного договора не повлечет никаких правовых последствий для Сауткиной Н.М.

Суд считает необходимым отметить, что даже при наличии заключенной в письменной форме сделки купли-продажи спорного имущества между Сауткиной Н.М. и Ткач И.М., это обстоятельство не являлось бы основанием для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным, так как исходя из положений ст.398 ГК РФ, а также в соответствии с разъяснениями закона в абз.6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем объекта гражданских прав не влечет недействительности одной или обеих сделок.

Согласно абз.7 п.61 приведенного выше Постановления, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Поскольку произведена государственная регистрация перехода права на квартиру и земельный участок за Михаленко Л.Б., то истец вправе требовать от продавца Ткач И.М. только возмещения убытков, вызванных неисполнением договора. Таких требований в рамках рассмотренного дела не заявлялось.

Учитывая изложенное, исковые требования не подлежат удовлетворению.

       Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

         В удовлетворении исковых требований Сауткиной Н. М. к Михаленко Л. Б., Ткач И. М. о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру и земельный участок,- отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 1-го месяца с момента вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 28.02.2020.

             Судья /подпись/ О.Г.Семенихина