Решение по делу № 2-237/2020 от 23.01.2020

Дело №

Мотивированное решение изготовлено 08.06.2020 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 июня 2020 года                                                                             пгт. Славянка

    Хасанский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи                        Хлызовой Н.С.,

при секретаре                                Осолихиной О.И.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л.Г. к администрации Хасанского муниципального района о признании недействительным изменения в одностороннем порядке арендной платы с 01.01.2017 года, действий по выставлению претензии о взыскании арендной платы, расторжении договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ,

установил:

<данные изъяты> Л.Г. обратилась в суд с настоящим иском, указывая на то, что 15.04.2013 года истцом с ответчиком заключен договор № аренды земельного участка, зарегистрированный в Росреестре по <адрес>, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с            п. 3.1 названного договора арендная плата установлена в размере 2 460,60 руб. в год, ежемесячно 205,05 руб. В соответствии с п. 3.6 договора Арендодатель принял на себя обязательство письменного уведомления Арендатора об изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости. Постановлением №-п от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края», изменена кадастровая стоимость. Однако, Арендодатель не уведомил арендатора об изменении кадастровой стоимости земельного участка, и в том числе изменении арендной платы. Считает, что имеются основания для признания недействительным уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № об изменении размера арендной платы по Договору. Отношения ответчика и <данные изъяты> Л.Г. регулируются положениями заключенного Договора, в связи с чем, истец вправе использовать те способы защиты, которые предусмотрены гражданским законодательством, регулирующим обязательственные правоотношения. При неисполнении своевременного уведомления об изменении арендной платы Арендодателем, дальнейшее исполнение договора аренды приведет к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлечет для истца значительный ущерб.

Просит признать недействительным изменения в одностороннем порядке арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, оформленного уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №; признать незаконными действия по выставлению претензии о взыскании арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ №, штрафов в связи с неисполнением договора аренды; расторгнуть договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме.

Представитель ответчика просил в удовлетворении требований отказать, предоставила письменные возражения на требования истца, в соответствии с которыми требования истца не основаны на действующем законодательства, в связи с чем не подлежат удовлетворению.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке             (п. 2 ст. 424 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Хасанского муниципального района и <данные изъяты> Л.Г.. заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 25:20:180101:№, общей площадью 3 000 кв.м., местоположение которого установлено примерно в 500 м. по направлению на юго-восток от ориентира, дома, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> - для ведения личного подсобного хозяйства, сроком с 28.03.2013 года по 28.03.2023 года.

Пунктом 3.1 вышеуказанного Договора, арендная плата за участок установлена в размере 2 460,60 руб. в год, которая вносится арендатором ежемесячно, равными долями, до первого числа месяца, следующего за расчетным (п. 3.2 Договора).

Согласно пунктам 3.6, 3.7 Договора, размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новых ставок арендной платы и/или методики расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год. Подлежит перерасчету размер арендной платы, если изменена кадастровая стоимость земельного участка, при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В данных случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется без внесения соответствующих изменений в настоящий договор и последующего подписания дополнительного соглашения к настоящему договору - на основании письменного уведомления арендатора арендодателем, с приложением расчета арендной платы на текущий год, реквизитов, по которым арендатор перечисляет арендную плату. Уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления со срока, указанного в нем. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенною использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Сведений относительно оспаривания условий договора сторонами вы суд не предоставлено.

На основании постановления Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» с 01.01.2017 года администрацией Хасанского муниципального района по вышеуказанному договору аренды земельного участка произведен перерасчет арендной платы.

Администрацией Хасанского муниципального района Приморского края ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направлена претензия № с требованием об оплате образовавшейся задолженности по арендной плате в размере 19 983 руб., образовавшейся по состоянию на конец ДД.ММ.ГГГГ, и пени в размере 23 577,50 руб.

Так же ДД.ММ.ГГГГ администрацией Хасанского муниципального района Приморского края в адрес истца направлено уведомление № об изменении размера арендной платы и образовавшейся задолженности в размере 19 983 руб. и пени в размере 23 577,50 руб., срок погашения задолженности был установлен в течение 30 дней с момента отправки уведомления.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В силу положений абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001                № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2015 года, в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке                (п. 2 ст. 424 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Администрация Приморского края во исполнение абз. 3 ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, положений Законов № и 90-КЗ, действуя в пределах предоставленных ей полномочий, постановлением от 11.03.2015 № 75-па утвердила Порядок определения арендной платы, в соответствии с пунктом 4 данного постановления оно вступило в силу с 01.03.2015 года.

Пункт 12 Постановления устанавливает порядок перерасчета арендной платы по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло внесение очередных результатов кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Аналогичное положение содержал пункт Постановления от 11.03.2015 № 75-па в редакции, действующей до 22.08.2016 года.

Пунктом 9 Порядка определения арендной платы предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка; при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

С 01.01.2016 вступило в силу Постановление Департамента от 14.12.2015 № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края».

В дальнейшем размер кадастровой стоимости земельного участка, на основании вышеназванного Постановления был изменен, сведения кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем по договору аренды произведен перерасчет арендной платы.

Таким образом, суд приходит к выводу, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Таким образом, действия администрации Хасанского муниципального района не противоречат условиям договора, при этом новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ, по условиям заключенного сторонами договора администрация Хасанского муниципального района наделена правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке при изменении базовых ставок арендной платы или методики расчета арендной платы, не чаще одного раза в год, что не противоречит требованиям ст.ст. 22,65 Земельного кодекса РФ, ст. 421 ГК РФ.

Кроме того, результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края утверждены постановлением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-п. Содержание данного нормативно правового акта является общедоступным и позволяет гражданам самостоятельно произвести расчет арендных платежей.

Факт пользования истцом в спорный период переданным ему в аренду земельным участком подтверждается самим договором аренды, а также не оспаривается самим истцом.

При указанных обстоятельствах, с учетом наличия у истца задолженности по арендной плате, ответчиком правомерно направлена ФИО4 претензия о наличии задолженности, при этом указание в ней штрафных санкций в виде начисленной пени не может служить основанием для признания действий администрации Хасанского муниципального района по выставлению претензии незаконными.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

На основании ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.

Однако, ст. 620 ГК РФ та же предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Пунктом 6.1 Договора аренды установлено, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, за исключением случаев, предусмотренных п. 3.4 настоящего договора.

Договор может быть расторгнут в случаях невыполнения условий договора, указанных в п. 4.1.1 (п. 6.2.1), по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством (п. 6.2.2).

Истцом не предоставлены суду доказательства, подтверждающие основания для досрочного расторжения договора, предусмотренные ст. 620 ГК РФ, поскольку как указывалось ранее, изменения размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является, в данном случае, изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3            ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, действия администрации не противоречат условиям договора

Несогласие с размером кадастровой суммы также не является основанием для расторжения договора, поскольку в полномочия администрации муниципального района не входит обязанность по установлению данного размера.

При несогласии истца с использованной методикой оценки спорного земельного участка и размером кадастровой стоимости, действующим законодательством предоставлена возможность обратиться за защитой своих прав в рамках административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном Главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ, в том числе в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости.

Сведений о том, что истцом оспорена установленная кадастровая стоимость с удовлетворением требований истца и ее уменьшением, в материалах дела не содержится, сторонами не представлено.

В соответствии с п. 2 и п. 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; а также в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Истец не представил доказательств того, что при заключении договора аренды, переданное имущество не соответствовало условиям договора аренды и назначению имущество, что повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, как не представил доказательств того, что в настоящее время земельный участок находится не пригодном для использования по назначению состоянии. Утрата арендатором интереса в дальнейшем использовании участка не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора аренды.

Доводы истца в части злоупотребления своим правом при несвоевременном направлении арендаторам уведомлений об изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости, с целью увеличения штрафных санкций, является несостоятельными.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно определению Верховного Суда РФ от 03.02.2015 № 32-КГ14-17, злоупотребление правом имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки норме, предоставляющей ему соответствующее право, не соотносит поведение с интересами общества и государства, не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Вместе с тем истец, его представитель не привел убедительных доводов о том, что ответчик злоупотребил своим правом, и его поведение имело своей целью причинение вреда ответчику и, в частности, увеличение периода начисления неустойки.

Суд полагает необходимо обратить внимание, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Поскольку спорным договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя информировать арендатора об изменении арендной платы (п. 3.6 договора), неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождает арендатора от обязательства уплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

    исковые требования Л.Г. к администрации Хасанского муниципального района оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд Приморского края в течение одного месяца со дня его принятия в мотивированном виде.

Судья